청구인이 증여받은 재산이 토지인지 부동산을 취득할 수 있는 권리인지 여부

1. 2006.12.6. ○○세무서장이 청구인에게 한 증여세 과세처분은 청구인의 자금을 청구인의 부모명의로 불입한 140,385,178원과 ○○동호인회에서 청구인에게 지급한 정산금액 3,353,474원을 증여세 과세가액에서 차감하여 재계산하는 것으로 이를 경정합니다.

2. 청구인의 나머지 청구는 이를 기각합니다.

• 가. 청구인은 2002.10.2. 청구외 이

○○ (父)․유

○○ (母)(이하 “청구인의 부모”라 한다)으로부터

○○ 특별시

○○ 구

○○ 동 000-00번지 대지 118.3㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 증여받아 증여를 원인으로 하는 등기를 필하고 이를 공시지가로 평가(182,182,000원)하여 2002.12.31. 증여세 18,392,760원을 신고․납부하였으나,

• 나. 쟁점토지는 청구외 김

○○ 등 18명이 2000.8.7.

○○ 동호인회(이하 “동호인회”라 한다)를 결성하고 쟁점토지등을 구입, 회원 18명 명의로 사업승인을 받아 가구당 810백만원～1,250백만원의 건축비를 부담하기로 하고 공사를 진행하던 중 2002.10.2. 청구인의 부모가 자신들의 지분을 청구인에게 증여한 것으로,

• 다. ○○세무서장(이하 “처분청”라 한다)은 이를 토지의 증여가 아닌 분양권의 증여로 보고 토지 증여 당시 청구인의 부모가 불입한 905백만원에 프레미엄 243백만원(증여 이후 동호인 탈퇴자의 지분을 신규가입 회원에게 분양하고 받은 분양대금 등 3,650백만원을 동호회원 15명으로 배분한 금액임)을 합한 1,148,944,474원을 증여재산가액으로 하여 2006.12.6. 청구인에게 증여세 370,262,820원을 경정․고지하였다.

• 가. 증여시 토지의 평가는 매매사례가액이 없는 경우 증여등기 접수일(2002.10.2.)의 개별공시지가로 평가되어야 하는바, 처분청이 증여일 전후 3개월 이내의 실지거래가액이 없어 매매사례가액이 없는데도 불구하고 청구인의 부모가 불입한 토지분 금액을 증여가액으로 보아 과세한 것은 부당하다.
• 나. 신규가입 회원 등에게서 동호회가 받은 입회금 등 3,650백만원은 인테리어 비용 등의 명목으로 받은 것인바, 처분청이 프레미엄 상당액으로 본 243백만원(이하 “쟁점금액”이라 한다)은 프레미엄이 아니며, 입회금 등 3,650백만원은 국세청 심사 부가0000-0000호의 결정문에 의하여 1101호는 당초 분양가액 1,250백만원과 동일한 가액으로 양도한 것으로, 101호 및 202호는 각 1,200백만원에 분양한 것으로 결정하여 구성원 15명이 배당받은 금액을 429백만원으로 하고 청구인에게 소득금액 28백만원(429백만원÷15명)으로 이미 소득세 5백만원이 과세되었으므로 증여세 과세대상이 아니다.
• 다. 청구인이 자금출처로 제출한 근로소득금액 등 309백만원과 청구인이 배당받은 243백만원을 증여가액에서 공제하여야 한다.
• 라. 청구인의 부모가 청구인에게 증여할 때까지 동호인회에 불입한 905백만원에는 동호인회에 대여한 400백만원이 포함되어 있으므로 이는 905백만원에서 차감되어야 한다.

• 가. 이 건 토지 증여가 아닌 분양권 증여이므로 분양권 취득에 소요된 금액을 증여가액으로 한 당초 처분은 정당하다.
• 나. 공동지분 매각에 따른 쟁점금액을 청구인이 수령하였으므로 청구인의 부모가 불입한 905백만원에 합산하여 과세한 것은 정당하다.
• 다. 청구인이 자금출처를 제시하고 있지만 구체적인 자금 대체내역은 입증하지 못하고 있으므로 자금출처를 인정할 수 없다.
• 라. 동호회 관리통장에 증여당시까지 청구인의 부모가 905백만원을 불입한 내역은 있으나 400백만원을 대여하였다는 내역은 없으며, 대여금을 회수한 내역도 없으므로 청구주장은 이유 없다.

• 가. 쟁점 1) 청구인이 증여받은 재산이 토지인지 부동산을 취득할 수 있는 권리인지 여부

2. 청구인에게 배분된 아파트형 분양수익금 243백만원을 아파트 프레미엄으로 볼 수 있는지 여부

3. 청구인의 자금 140백만원이 청구인의 부모가 불입한 금액에 포함되어 있는바, 이를 증여세 과세가액에서 차감할 수 있는지 여부

4. 청구인의 부모가 ‘○○ 동호인회’에 대여하였다는 400백만원을 증여세 과세가액에서 차감할 수 있는지 여부

• 나. 관련법령 1) 상속세 및 증여세법 제2조 【증여세 과세대상】

① 타인의 증여(생략)로 인하여 증여일 현재 다음 각호의 1에 해당하는 증여재산이 있는 경우에는 그 증여재산에 대하여 이 법이 정하는 바에 의하여 증여세를 부과한다.

1. 타인의 증여에 의하여 재산을 취득하는 자(이하 “수증자”라 한다)가 거주자(생략)인 경우에는 거주자가 증여받은 모든 증여재산

② 제1항에 규정된 증여재산에 대하여 소득세법에 의하여 수증자에게 소득세가 부과되는 때에는 증여세를 부과하지 아니한다. 2) 상속세 및 증여세법 제47조 【증여세과세가액】

① 증여세과세가액은 증여일 현재 제31조 내지 제45조의 규정에 의한 증여재산가액의 합계액에서 당해 증여재산에 담보된 채무로서 수증자가 인수한 금액을 차감한 금액으로 한다.

3. 상속세 및 증여 세법 제60조【평가의 원칙 등 】

① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가에 의한다. (이하 생략).

② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 (이하 생략)

③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류․규모․거래상황 등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다. 4) 상속세 및 증여세법 시행령 제61조 【부동산 등의 평가 】

① 부동산에 대한 평가는 다음 각호의 1에서 정하는 방법에 의한다.

지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의한 개별공시지가(이하 생략)

건물의 신축가격․구조․용도․위치․신축연도 등을 참작하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정․고시하는 가액

⑤ 지상권 및 부동산을 취득할 수 있는 권리와 (중간 생략) 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 가액으로 한다. 5) 상속세 및 증여세법 시행령 제51조 【지상권 등의 평가 】

① (생략)

② 법 제61조 제5항의 규정에 의한 부동산을 취득할 수 있는 권리(건물이 완성되는 때에 그 건물과 이에 부수되는 토지를 취득할 수 있는 권리를 포함한다) 및 특정시설물을 이용할 수 있는 권리의 가액은 평가기준일까지 불입한 금액과 평가기준일 현재의 프레미엄에 상당하는 금액을 합한 금액에 의한다. (단서 생략)

• 다. 판례 등

1. 국심 2004서3801, 2005.2.21. 분양권의 평가는 취득가액에 프레미엄을 가산한 금액으로 하며, 자금출처에 대한 구체적인 증빙이 없는 경우는 증여재산가액에서 공제할 수 없음

2. 서울고등법원2007누780, 2007.6.22. 아파트 프리미엄가액은 증여일에 가장 근접한 날 시세를 적용하는 것임

3. 서울행정법원2005구합36509, 2007.6.20. 일정한 직업이 있었다고 보기 어렵거나, 직업이 있어 소득은 있으되, 그 소득의 정도나 다른 재산상태가 취득한 재산의 가치에 비하여 미미한 경우에 해당한다고 봄이 상당하므로, 취득가액 상당이 증여받은 것으로 추정됨

4. 서울고등법원2006누15822, 2007.2.16. 증여받은 것으로 추정되는 자금과는 별도로 재산취득자금의 출처를 밝혀 그 자금의 존재와 아울러 그 자금이 당해 재산의 취득자금으로 사용되었다는 입증까지 필요함

5. 서울행정법원2006구합20419, 2006.11.7. 주식을 취득하기 위하여 들인 금원에 대한 구체적이고 객관적인 증빙을 제시하지 못하므로 증여세부과처분은 적법함

6. 대법원85누795, 1985.12.10. 일정한 직업과 소득이 있고 전에도 여러차례에 걸쳐 부동산을 사고 판 사실이 있는 자가 단지 자금출처 조사시에 당해 부동산의 취득에 따른 매수대금의 조달내역을 일일이 밝히지 못하였다고 하여 곧바로 그 취득자금을 증여받은 것으로 간주함은 우리의 경험칙이나 상속세법의 취지에 비추어 심히 부당함

7. 대법원83누702, 1984.5.29. 인턴 및 레지던트를 거쳐 군의관이 된 원고가 이 사건 부동산 매수취득 당시 소령으로서 근로소득이 있었다면, 그 매수대금 중 일부가 원고소유자금이라거나 그 밖에 그 자금의 출처를 밝히지 아니한다 하여 곧바로 부로부터 수증한 것이라고 간주할 수 없다 할 것이니 원고에 대하여 한 증여세부과처분은 위법함

• 라. 사실관계 1) 청구외 김

○○ 등 18명은

○○ 특별시

○○ 구

○○ 동 000-00외 5필지 지상에 지상 11층 지하2층인 동호인빌라(이하 “

○○ 빌”이라 한다)를 신축하기 위하여 동호인회를 결성하였는바, 2000.8.7. 사업승인을 받아 당시 지주였던 청구외 김

○○ 등 6인으로부터 토지(총면적 2,088.3㎡)를 80억원에 구입하였다. 2) 청구인의 부모는 동호인회에 가입하여 청구인의 부모 명의로 쟁점토지를 청구외 이○○으로부터 각각 254.3분의 59.15씩 취득하여 2000.9.1. 등기를 완료하고 ○○빌 공사가 마무리되던 2002.10.2. 증여를 등기원인으로 하여 청구인에게 소유권을 이전하였다. 3) 청구외

○○ 건설(주)에 건축공사비 86억원, 기타업체에 추가공사비 4억원을 들여 ○○빌 18세대를 신축하고 2002.12.20. 사용승인을 받아 15세대는 기존 동호회원들이 분양받고, 주택을 신축하는 도중 탈퇴한 101호, 202호는 신규회원에게 각 1,200백만원에 분양하고 1101호는 시공업체에 1,250백만원에 대물변제 한 것으로 처리하였다. 4) 청구인의 부모가 동호인회 회원으로 가입한 2000.8.31. 작성된 동호인 규약의 내용은 <붙임1>과 같다. 5) 청구인 등이 제출한 ○○빌 입금 및 지출 내역에 의하면 청구인의 부모가 동호인회에 불입한 금액은 아래 ‘동호인 규약 및 불입내역’과 같다. --- 동호인 규약 및 불입내역 --- (단위: 원) 구 분 동호인 규약상 실지 불입내역 일자 금액 일자 금액 구분별 합계 계약금

• 350,000,000 2000.08.07 20,000,000 350,000,000 " 30,000,000 2000.08.22 100,000,000 2000.08.31 100,000,000 2000.09.01 20,000,000 " 80,000,000 1차중도금 2000.10.20 43,000,000 2000.10.17 43,000,000 43,000,000 2차중도금 2000.12.20 43,000,000 2000.12.19 3,000,000 43,000,000 " 40,000,000 3차중도금 2001.02.20 43,000,000 2001.02.20 43,000,000 43,000,000 4차중도금 2001.04.20 43,000,000 2000.10.27 1,000,000 43,000,000 2001.04.20 10,000,000 " 32,000,000 5차중도금 2001.06.20 43,000,000 2001.06.21 43,000,000 43,000,000 6차중도금 2001.08.20 43,000,000 2001.08.20 43,000,000 43,000,000 7차중도금 2001.10.20 43,000,000 2001.10.23 43,000,000 43,000,000 8차중도금 2001.12.20 43,000,000

• -

• -

• 2002.01.11 100,000,000 150,000,000 " 50,000,000 9차중도금 2002.02.20 43,000,000 2002.02.20 3,000,000 43,000,000 " 40,000,000 10차중도금 2002.04.20 43,000,000 2002.04.20 43,000,000 43,000,000 잔 금

• 40,000,000 2002.07.19 10,000,000 10,000,000 2000.10.27 5,250,214 2001.08.22 3,300,000 2002.07.29 61,260 2002.09.10 -3,353,474 정산금 반환 합계 820,000,000 902,258,000

• 가) 청구인은 위 불입액 중 2000.8.31. 150백만원, 2000.9.1. 100백만원, 2002.1.11. 150백만원 등 총 400백만원을 동호인회에 대여한 금액이라고 주장하고 있으며, 그 근거로 동호인회 회장 김○○와 맺은 것으로 되어 있는 소비대차약정서를 제시하고 있으며 그 내용은 <붙임2>와 같다.
• 나) 청구인은 건축추가공사비 85백만원은 동호인 미가입(2인)분 공사비를 동호인 지분별로 부담한 금액이라는 동호인회 회장 김○○가 작성한 것으로 되어 있는 사실 확인서를 제시하고 있으며 그 내용은 <붙임3>과 같다. 6)

○○지방국세청장은 동호인회를 주택신축판매업자로 보아 동호인회에서 건설한 총 18세대 중 중도에 탈퇴한 회원 몫인 101호, 202호를 2,400백만원(각 1,200백만원)에 분양하고 1101호는 시공업체에 1,250백만원으로 대물변제 한 것으로 하여 총 3,650백만원에 대하여 2006.1.12. 부가가치세와 소득세를 부과하였는바, 가) 매 출누락 3,484백만원 (분양금액 3,650백만원

• 부가가치세 166백만원)에서 분양원가 2,830백만원 (토지분 1,410백만원 + 공사원가 1,420백만원)을 공제한 654백만원을 동호인회의 분양수입으로 결정한 후 이를 회원 15명에게 배분하여 종합소득세를 과세하였다.

① 회원 1인당 소득금액은 43백만원임(654백만원 ÷ 15명)

② ○○빌 전체의 건축비는 17,025백만원(토지 8,025백만원, 공사원가 8,600백만원, 추가공사 400백만원)으로 세대당 평균 건축비 945백만원임(17,025백만원 ÷ 18세대)

• 나) 처분청은 이를 근거로 3,650백만원을 기존회원 15명에게 배당한 것으로 하여 1인당 배당금 243백만원(3,650백만원 ÷ 15명)을 프레미엄으로 보고 이를 청구인이 수령한 것으로 보아 증여가액에 합산, 과세하였다.
• 다) 101호, 202호의 세대별 분양가액 1,200백만원은 세대별 분양원가 850백만원에 추가모집시까지의 이자상당액 129백만원, 지가상승분 134백만원, 추가공사 예정액 87백만원을 합하여 계산(850+129+134+87=1,200)하였다. 라) 101호는 2000.12.20. 청구외 이

○○ 이 탈퇴하고 이를 2002.6.22. 청구외 강

○○ 이 승계하였고, 202호는 2000.12.22. 청구외 유

○○ 가 탈퇴하고 2002.8.20. 청구외 이

○○ 이 승계하였다. 7)

○○빌 건축비는 청구인의 자금을 청구인의 부모 명의로 동호인회에 입금시켰다고 주장하면서 청구인이 자금출처를 제시한바 그 내역은 다음과 같다. --- 자금출처 내역 --- (단위: 원) 소 득 별 연 도 별 1999 2000 2001 2002 계 근로 수입금액 25,200,000 25,200,000 24,416,640 22,498,330 97,314,970 소득금액 15,180,000 15,180,000 14,474,976 11,873,581 56,708,557 임대 수입금액 5,402,010 5,781,967 12,913,652 20,213,678 44,311,307 소득금액 3,592,396 3,845,008 8,587,579 13,502,737 29,527,720 양도 (전세) APT 110,000,000 (50,000,000) 60,000,000 금융 교보생명 10,379,190 10,379,190 " 새마을금고 40,005,988 40,005,988 " 주식매각 30,000,000 30,000,000 수입금액 계 30,602,010 101,361,157 107,336,280 42,712,008 282,011,455 소득금액 계 18,772,396 89,404,198 93,068,543 25,376,318 226,621,455

• 가) 근로소득 및 부동산 임대소득의 수입금액․소득금액은 종합소득세 과세표준확정신고서에 의하였으며 양도 등 다른 소득은 수입금액․소득금액을 동일하게 계산하였다. 나) APT 양도대금은 총 110백만원으로 계약금(2000.8.31.) 10백만원, 중도금(2000.9.15.) 20백만원, 잔금(2000.9.30.) 30백만원(잔금은 80백만원이나 전세보증금 50백만원을 공제한 30백만원을 지급하기로 함)을 수령하기로 하였다.
• 다) 금융소득 중 ○○생명은 2000.10.16. 해약, ○○금고는 2001.12.28. 적금 만기수령, 주식매각은 2001.12.14. 대금을 수령하였다.
• 라) 청구인이 금융기관에 불입한 적금등 불입내역은 다음과 같다. --- 적금등 불입내역 --- (단위: 원) 금융기관 연 도 별 1999 2000 2001 2002 계

○○생명 4,207,200 3,506,000

• - 7,713,200 OO증권

○○ 센터점 70,000,000 1,000,000

• - 71,000,000

○○새마을금고 11,280,000 11,280,000 10,340,000

• 32,900,000

○○ 은행

○○ 센터

• 30,000,000 30,000,000 30,000,000 90,000,000 합계 85,487,200 45,786,000 40,340,000 30,000,000 201,613,200 8) 동호인회에서 작성한 ‘동호인별 자금 입출금 내역’을 보면 다음과 같다. --- 동호인별 자금 입출금 내역 --- (단위: 천원) 호수 성명 구분 분양가액 실원가부담액 입금총계 출금총계 토지정산 정산금액 302 이

○○ 가입 820,000 902,258 905,611 0 0 3,353

• 가) 분양가액은 동호인 규약상 금액 합계와 일치하고 실원가부담액은 실지 불입내역 금액 합계와 일치하며 입금총계는 실지 불입내역 금액 합계에서 2002.9.10. 정산금 반환 3,353,474원을 합한 금액과 일치한다.
• 마. 판단 쟁점 1)에 대하여 살펴보면, 청구인은 증여가액 평가시 동호인회 불입금액 중 토지에 해당하는 406백만원은 증여등기 접수일인 2002.10.2. 기준으로 전후 3개월 이내의 실지거래가액이 없으므로 토지는 당연히 증여등기일의 개별공시지가로 평가하여야 한다고 주장하고 있으나, 이 건 쟁점이 된 토지의 증여는 ○○빌 302호를 취득할 수 있는 권리의 증여이므로 증여재산 평가방법은 상속세 및 증여세법 시행령 제51조 제2항 에 의하여 평가기준일까지 불입한 금액과 평가기준일 현재의 프레미엄에 상당하는 금액을 합한 금액으로 평가하여야 한다고 판단된다. 쟁점 2)에 대하여 살펴보면, 증여세법 제61조 제5항 에서 부동산을 취득할 수 있는 권리는 평가 기준일까지 불입한 금액과 평가기준일 현재의 프레미엄에 상당하는 금액을 합하도록 규정하고 있는바,

○○빌 202호를 2002.8.20. 청구외 이○○이 1,200백만원에 분양받은 사실이 확인되므로, 청구인은 2002.10.2. 부동산을 취득할 수 있는 권리를 증여받은바, 평가기준일로부터 3개월 이내에 비교가능한 매매사례가액이 있으므로 증여시까지의 불입금 905백만원과 매매사례가액 1,200백만원의 차액 295백만원을 프레미엄으로 봄이 타당하다고 볼 것이나, 불이익변경금지원칙(국세기본법 기본통칙 55-0…12)에 따라 프레미엄을 243백만원으로 본 이 건 처분이 부당하다는 청구주장은 받아들일 수 없다고 판단된다. 쟁점 3)에 대하여 살펴보면, 동호인회에 불입한 905백만원 중 정산대금 3백만원을 차감하고, 청구인의 자금출처 중 근로소득 및 부동산임대소득을 제외한 아파트 양도대금 60백만원, ○○생명 해약금 10백만원, ○○금고 만기 해약금 40백만원, 주식 매각대금 30백만원, 합계 140백만원은 청구인의 부모명의로 분양대금을 불입한 시점 직전에 인출되었으므로, 이를 청구인의 자금을 청구인의 부모의 명의로 불입한 것으로 보아 자금출처로 인정하여야 한다고 판단된다. 쟁점 4)에 대하여 살펴보면, 청구인은 당초 토지소유자들에게 지급할 토지대금 중 4억원을 청구인의 부모가 동호인회에 대여하고 추후 돌려받았으므로 청구인의 부모가 불입한 905백만원에서 400백만원을 차감하여야 한다고 주장하면서 그 증빙으로 동호인회 회장 청구외 김

○○ 와의 소비대차약정서를 제시하고 있으나 구체적인 자금 입출금내역을 제시하지 못하고 있으며, 동호인 규약상 약정금액이 820백만원(토지대금 406백만원, 건축비 414백만원)인 점, 실지 불입금액 905백만원에서 3백만원을 정산금으로 반환받은 점, ‘동호인별 자금 입출금 내역’에 ○○빌 302호 실원가부담액이 902백만원인 점등을 종합하면 불입금액 905백만원에 청구인의 부모가 동호인회에 대여한 금액이 포함되었다고 보기 어렵다 할 것이다.

이 건 심사청구는 청구주장이 일부 이유 있다고 인정되므로 국세기본법 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.