매매사례가액에 의해 증여재산가액을 평가한 것이 정당한지 여부

청구인의 시부(媤父)인 청구외 남○○(이하 “증여자”라 한다)는 2006.11.22. 청구인과 청구인의 남편 남◎◎에게 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 ○○아파트 ○○동 ○○호(이하 “쟁점아파트”이라 한다)에 대한 지분 1/2을 각각 증여하였는바, 청구인은 증여재산가액을 쟁점아파트의 기준시가의 1/2인 325,500천원으로 하여 증여세 48,330천원을 신고․납부하였다. 처분청은 쟁점아파트에 대한 매매사례가액이 있음을 확인하고, 매매사례가액 988백만원의 1/2인 494백만원을 증여가액으로 하여, 2007.7.16. 청구인에게 2006.11.22. 증여분에 대한 증여세 35,542,430원을 추가로 결정․고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2007.9.17. 이 건 심사청구를 하였다.

쟁점아파트에 대한 매매사례는 전무하며, 청구인이 쟁점아파트를 증여받을 무렵에는 쟁점아파트와 동일한 조건을 갖춘 다른 아파트에 대한 실제 매매사례가 전무한 실정으로 시가가 형성되지 않은 상태였는바, 처분청이 주장하는 매매사례가액을 쟁점아파트의 시가라고 볼 수는 없으므로 당초 처분은 취소되어야 한다.

쟁점아파트의 비교 대상 아파트는 쟁점아파트와 동일한 동에 위치하며, 기준시가 또한 쟁점아파트 보다 낮으며, 거래된 시기도 쟁점아파트의 증여일로부터 1주일 전이었으므로, 비교 대상 아파트의 매매가액을 쟁점아파트의 시가로 보아 증여세 결정한 이 건 처분은 달리 잘못이 없다.

• 가. 쟁점 증여재산의 시가를 매매사례가액으로 평가하여 증여세 결정한 처분의 당부를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 1) 상속세 및 증여세법 제60조 【평가의 원칙 등】

① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가에 의한다. (단서 생략)

② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류ㆍ규모ㆍ거래상황 등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다. (이하 생략) 2) 상속세 및 증여세법 제61조 【부동산 등의 평가】

① 부동산에 대한 평가는 다음 각호의 1에서 정하는 방법에 의한다.

1. ～ 3. (생략)

부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의한 개별주택가격 및 공동주택가격. 다만, 공동주택가격의 경우에는 동법 제17조 제1항 단서의 규정에 의하여 국세청장이 결정ㆍ고시한 공동주택가격이 있는 때에는 그 가격에 의한다. (이하 생략) 3) 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 【평가의 원칙 등】

① 법 제60조 제2항에서 “수용ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것”이라 함은 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간”이라 한다) 이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(민사집행법에 의한 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 항에서 "매매 등" 이라 한다)가 있는 경우에 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다. (단서 생략)

1. 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. (단서 생략)

2. ～ 3. (생략)

② ～ ④ (생략)

⑤ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 동항 각호의 1에 해당하는 가액이 있는 경우에는 당해 가액을 법 제60조 제2항의 규정에 의한 시가로 본다. (이하 생략)

• 다. 사실관계 및 판단

1. 청구인은 청구인의 부(夫) 남◎◎와 함께 증여자로부터 쟁점아파트에 대한 지분 1/2을 각각 증여받았는바, 쟁점아파트의 시가를 기준시가인 647백만원으로 평가하여 청구인의 지분에 따라 증여세를 신고한데 대하여, 처분청은 쟁점아파트의 시가를 매매사례가액인 988백만원으로 하여 이 건 증여세를 결정․고지하였음이 처분청의 증여세 결의서 등을 통해 확인된다.

2. 처분청은 이 건 처분을 위해 쟁점아파트와 같은 단지, 같은 동에 위치한 아파트의 매매사례가액을 부동산매매계약서를 통해 조사하였는바, 그 내용은 다음과 같다. (단위: 천원, ㎡) 구분 매매일 (증여일) 층별/최고층 전용면적 기준시가 (’06.4.28) 쟁점아파트 (2006.11.22) 9층/14층 118.9 647,000 비교대상 아파트 2006.11.15. 5층/14층 118.9 628,000

3. 1988.9.21. 이후 지금까지 고시된 쟁점아파트의 기준시가는 비교대상아파트의 기준시가보다 높은 것으로 확인된다.

4. ○○은행이 인터넷을 통해 제공하고 있는 아파트 시세자료에는 쟁점아파트가 소재한 동에 위치한 아파트의 2006년 4월 시세는 1,100백만원에서 1,240백원 사이인 것으로 되어 있으며, 국세통합전산망 자료에도 같은 시기의 매매평균가는 1,150백만원이며 가격범위는 1,100백원에서 1,200백만원 사이인 것으로 확인된다. 5) 상속세 및 증여세법 제60조 제1항 에 의하면 증여재산의 가액은 시가로 평가함을 원칙으로 하며, 같은 조 제2항 및 같은 법 시행령 제49조 제1항 및 제5항의 규정에 따라 매매사례가액은 시가에 포함되는바, 매매사례가액으로 청구인의 증여재산 가액을 평가함은 달리 잘못이 없다고 판단된다. 다음으로, 처분청이 적정한 매매사례가액으로 쟁점아파트의 시가를 평가하였는가를 살펴보면, 처분청은 기준시가가 쟁점아파트보다 낮은 아파트의 매매가액을 쟁점아파트의 시가로 하여 청구인의 증여재산을 평가하였으므로, 달리 반증이 제시되지 않는 한 청구인의 증여재산가액이 불합리하게 높게 평가되었다고 볼 수 없으며, ○○은행이 제공하는 아파트 시세정보 등에 의해서도 쟁점아파트의 시가와 청구인의 증여재산가액이 불합리하게 높게 평가되었다고 볼 만한 사정이 없는바, 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.