증여재산 가액 평가

청구인은 2006.2.2. 어머니 이○○로부터 서울특별시 ○○구 ○○동 985 ○○ 아파트 202동 905호 32평형(이하 “쟁점아파트”라 한다)을 증여받고, 쟁점아파트의 기준시가 423,500천원을 증여세과세가액으로 하여 2006.4.30. 증여세 과세표준과 세액을 신고하였다. 처분청은 서울특별시 ○○구 ○○동 985 ○○아파트 202동 907호(이하 “비교대상 아파트”라 한다)가 쟁점아파트와 면적ㆍ위치ㆍ용도 및 종목이 동일하거나 유사한 것으로 보아 비교대상아파트의 2006.3.16.자 매매가액 680,000천원을 쟁점아파트의 시가로 보아 증여재산가액을 산정하여 2007.1.2. 청구인에게 2006.2.2. 증여분 증여세 70,516,680원을 결정․고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2007.4.3. 이 건 심사청구를 하였다.

청구인은 증여세 신고시 증여일 현재 시세를 잘 몰라 기준시가로 쟁점아파트를 평가하여 신고․납부하였으나, 신고일 이후에 인근 아파트의 시세를 부동산중개업소에 문의한 결과 아파트를 수리한 것과 기본상태인 것의 차이에서 오는 매매가는 2～3천만원 정도의 차이가 있다는 이야기를 들었으며, 쟁점 아파트의 경우 증여인이 취득후 증여일까지 계속 전세를 주어 관리소홀로 인하여 내부시설이 노후하기 때문에 인근 아파트의 시세보다 30,000천원 정도 낮다고 판단되므로 처분청이 적용한 시가에서 30,000천원을 차감하여 증여재산가액을 평가하고 증여세를 경정하는 것이 타당하다.

비교대상아파트는 평가기준일인 2006.2.2. 전후 3개월 이내의 기간인 2006.3.16. 매매가 이루어졌고, 쟁점아파트와 규모(32평형), 용도(주거), 위치(동일 동, 동일층)가 동일한 물건으로 그 거래가액이 680,000천원으로 확인되므로 이를 쟁점 아파트의 시가로 보아 증여세과세가액을 결정하였다. 청구인은 쟁점아파트에 대하여 지속적인 임대로 관리가 소홀하여 내부시설이 노후되었으므로 시세가 주변 아파트에 비하여 낮다고 주장하나, 쟁점아파트의 평가기준 당시 기준시가는 423,500천원으로 비교대상아파트의 기준시가 417,000천원보다 더 높고, 소유자가 직접 사용하지 않았다고 하여 부동산의 자산가치가 떨어진다고 볼 수 없다. 따라서 비교대상아파트를 쟁점아파트와 유사재산으로 판단하여 증여재산 가액을 평가한 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 비교대상아파트의 매매사례가액을 쟁점아파트의 증여당시 시가로 보아 증여세과세가액을 계산하여 과세한 처분이 타당한지 여부를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 1) 상속세 및 증여세법 제60조 【평가의 원칙 등】

① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시 일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액(제63조 제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다.

② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어 지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용ㆍ공매가격 및 감정 가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류ㆍ규모ㆍ거래상황 등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다. 2) 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 【평가의 원칙 등】

① 법 제60조 제2항에서 “수용ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것”이라 함은 평가기준일 전후 6월(증여 재산의 경우에는 3월로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간”이라 한다) 이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(민사집행법에 의한 경매를 말한다. 이하 이 항 에서 같다) 또는 공매(이하 이 항에서 “매매 등”이라 한다)가 있는 경우에 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간 중에 매매 등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각호의 1에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 감안하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 제56조의 2 제1항의 규정에 의한 평가심의위원회의 자문을 거쳐 당해 매매 등의 가액을 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다. (2006. 2. 9. 단서개정)

1. 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 그 거래가액이 제26조 제4항에 규정된 특수관계에 있는 자와의 거래 등 그 가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우를 제외한다.

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제1항 각호의 1에 규정하는 가액이 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우 3월로 한다) 이내에 해당하는지 여부는 다음 각호에 규정된 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항의 규정에 의한 시가로 보는 가액이 2 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당 하는 가액에 의한다. (2002. 12. 30. 개정)

⑤ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 동항 각호의 1에 해당하는 가액이 있는 경우에는 당해 가액을 법 제60조 제2항의 규정에 의한 시가로 본다. (2003. 12. 30. 신설)

• 다. 사실관계 및 판단

1. 국세통합전산망(TIS)에 의하면, 청구인은 2006.2.2. 쟁점아파트를 어머니 이○○로부터 증여 받아 증여재산가액을 기준시가 423,500천원으로 하여 증여세 과세표준 신고․납부를 하였고, 처분청은 청구인이 신고한 쟁점아파트에 대한 증여재산가액 423,500천원을 부인하고 2006.3.16. 매매가 이루어진 비교대상아파트의 매매가액을 쟁점아파트의 시가로 보아 증여재산가액을 산정하여 결정․고지하였음이 확인된다.

2. 증여세조사종결복명서에 의하면, 비교대상아파트는 쟁점아파트와 동일 아파트 단지의 동일평형(32평형), 같은동(202동), 동일층수(9층)임을 알 수 있다.

3. 청구인은 쟁점아파트를 증여자가 취득한 이후 증여일 현재까지 계속해서 전세를 주어 내부 인테리어와 시설들이 많이 노후화 되어 인근 아파트 시세보다 30,000천원 정도 덜 나가므로 처분청이 시가로 본 매매사례가액 680,000천원에서 30,000천원을 차감한 가액을 시가로 보아 증여세과세가액을 경정하여 줄 것을 주장하고 있어 이를 살펴보면, 상속세 및 증여세법 제60조 제1항 과 같은 법 시행령 제49조 제1항 및 제5항에서 증여세가 부과되는 재산의 가액은 증여일(평가기준일) 현재 시가에 의하고 시가는 불특정 다수인 사이에 자유로이 매매가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 평가기준일 전후 3월 이내의 기간 중 당해 재산과 면적·위치·용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 매매사실이 있는 경우 그 거래가액을 시가로 본다고 규정하고 있으며, 내부시설의 노후화가 아파트의 개별 매매가액에 영향을 미칠 수는 있으나 시가에는 부동산의 위치, 효용가치, 노후화정도 등이 모두 반영되어 있다 할 것이므로 비교대상아파 트의 매매사례가액에서 일부금액을 낮추어 평가하여야 한다는 청구주장은 신빙성이 있는 것으로 받아들이기 어려운 것으로 판단된다. 따라서 처분청이 청구인이 기준시가를 적용하여 신고한 쟁점아파트의 증여재산가액인 423,500천원을 부인하고 쟁점아파트와 동일한 아파트에 위치한 면적․위치․용도 및 종목 등이 동일하거나, 유사한 평가기준일(2006.2.2) 전후 3월이내(2006.3.16)의 기간 중 실제 매매한 사실이 있는 비교대상아파트의 거래가액 680,000천원을 쟁점아파트의 시가로 보아 증여재산가액을 산정하여 이 건 증여세를 부과한 처분은 정당한 것으로 판단된다.

이 건 심사청구는 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.