채무부담 조건의 주택을 증여받은 것인지, 주택취득자금을 증여받은 것인지 여부

청구인은 2004.4.20. ○○시 ○○구 ○○동 ○○1번지 소재 다세대주택 3층 301호(전용면적 130.23㎡로서, 이하 “쟁점주택”이라 하다)를 청구인의 모인 청구외 장○○(이하 “청구인의 모”라 한다)으로부터 증여받는 것으로 하면서 전세보증금 100,000,000원과 은행부채 25,000,000원(합계 125,000,000원을 이하 “쟁점채무”라 한다)을 인수하는 것으로 하여 증여계약을 체결하고, 그 등기는 2004.5.4. 전소유자인 청구외 채○○로부터 매매를 원인으로 하여 소유권이전등기를 한 후, 2004.7.20. 증여재산가액을 136,000,000원으로 하고 쟁점채무를 공제하여 증여세를 신고하였다. 처분청은 등기․등록을 요하는 쟁점주택에 대하여 청구인의 모가 취득등기를 하지 아니한 상태에서 청구인이 전소유자인 청구외 채○○로부터 매매를 원인으로 한 소유권이전등기로 취득한 것은 모로부터 쟁점주택을 증여받은 것이 아니라 그 취득자금(쟁점주택의 기준시가 135,969,750원)을 증여받은 것으로 보아, 쟁점채무액을 부인하고 청구인이 쟁점주택에 대한 소유권이전등기 후인 2004.10.7.자 전세계약서상의 임차보증금 50,000,000원을 쟁점주택의 취득자금으로 인정하여, 증여세과세가액을 85,969,750원으로 하여 2007.2.1. 청구인에게 증여세 7,093,040원을 결정․고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2007.3.15. 이 건 심사청구를 하였다.

청구인 모가 쟁점주택을 당시 소유자 채○○로부터 부동산 교환계약서에 의거 취득하였으나, 청구인의 모는 채○○와 합의하에 청구인에게 증여하기로 하고, 2004.4.20.자 증여계약서에 의거 당시 입주하고 있던 청구외 박○○의 전세보증금 100,000,000원과 은행부채 25,000,000원인 쟁점채무를 청구인이 상환하는 조건으로 청구인에게 증여하였

• 다. 그 후 청구인은 2004.10.7. 전세입자 박○○과 이○○이 전세보증금을 대체하면서 이○○에 대한 전세보증금을 50,000,000원으로 하향조정하고, ○○은행 ○○동 지점에서 84,000,000원을 대출받아 전세보증금을 상환하였는데도, 처분청은 쟁점채무를 부담부채무로 공제하지 아니하고 과세한 이 건 부과처분은 실질과세의 원칙에 위배된 것으로 부당하다.

청구인은 청구인의 모가 부동산교환으로 쟁점주택을 취득하였으나 모 명의로 소유권이전등기를 하지 않고 청구인에게 바로 소유권이전등기를 하였을 뿐 실제 모로부터 증여받은 것이라고 주장하나, 쟁점주택은 등기․등록을 요하는 재산으로 상속세 및 증여세법 시행령 제23조 에 의거 등기․등록일에 증여받은 것으로 보아야 할 것인데, 쟁점주택은 증여자인 청구인의 모 명의로 소유권이전등기된 사실이 없이 청구인이 매매를 원인으로 제3자(전소유자)로부터 취득한 것으로 등기부등본에 의거 확인되므로 쟁점주택을 증여받은 것으로 볼 수 없고, 재산취득자금에 대한 현금증여로 보아야 할 것이다. 또한 쟁점주택에 대한 쟁점채무는 교환부동산 평가 시 감안하였을 것이고, 청구인은 교환당시의 평가액으로 쟁점주택을 제3자로부터 취득한 것이 되므로 쟁점주택을 취득할 당시 작성한 임차인 이○○의 주민등록정보를 조회한 바 쟁점주택에 전입하여 거주한 사실이 확인되므로 이○○에 대한 전세보증금 50,000,000원을 재산취득자금으로 인정하고 차액에 대하여는 모로부터 취득자금을 증여받은 것으로 보아 과세한 이 건 부과처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점주택을 증여받으면서 쟁점채무를 인수한 것으로 보아 채무로 공제할 수 있는지 여부
• 나. 관련법령

1. 상속세 및 중여세법 제31조【증여재산의 범위】

① 제2조의 규정에 의한 증여재산에는 수증자에게 귀속되는 재산으로서 금전으로 환가할 수 있는 경제적 가치가 있는 모든 물건과 재산적 가치가 있는 법률상 또는 사실상의 모든 권리를 포함한다. 2) 상속세 및 증여세법 시행령 제23조 【증여재산의 취득시기】

① 법 제31조 제1항의 규정을 적용함에 있어서 법 제33조 내지 법 제45조의 2의 규정이 적용되는 경우를 제외하고는 증여재산의 취득시기는 다음 각호의 1에 의한다. (2003. 12. 30. 개정)

1. 권리의 이전이나 그 행사에 등기ㆍ등록을 요하는 재산에 대하여는 등기ㆍ등록일. 다만, 민법 제187조 의 규정에 의한 등기를 요하지 아니하는 부동산의 취득에 대하여는 실제로 부동산의 소유권을 취득한 날로 한다. 3) 상속세 및 증여세법 제47조 【증여세과세가액】

① 증여세과세가액은 증여일 현재 이 법의 규정에 의한 증여재산가액의 합계액[제40조 제1항 제2호, 제41조의 3, 제41조의 5, 제42조 제4항의 규정에 의한 증여재산(이하 “합산배제증여재산”이라 한다)의 가액을 제외한다]에서 당해 증여재산에 담보된 채무(당해 증여재산에 관련된 채무 등 대통령령이 정하는 채무를 포함한다)로서 수증자가 인수한 금액을 차감한 금액으로 한다. (2003. 12. 30. 개정)

③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 배우자간 또는 직계존비속간의 부담부증여(제44조의 규정에 의하여 증여로 추정되는 경우를 포함한다)에 대하여 는 수증자가 증여자의 채무를 인수한 경우에도 당해 채무액은 수증자에게 채 무가 인수되지 아니한 것으로 추정한다. 다만, 당해 채무액이 국가 및 지방자치단체에 대한 채무 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 객관적으로 인정되는 경우에는 그러하지 아니하다. 4) 상속세 및 증여세법 시행령 제36조 【증여세 과세가액에서 공제되는 채무】

① 법 제47조 제1항에서 “대통령령이 정하는 채무”라 함은 증여자가 당해 재산을 타인에게 임대한 경우의 당해 임대보증금을 말한다. (2002. 12. 30. 개정)

② 법 제47조 제3항 단서에서 “대통령령이 정하는 바에 의하여 객관적으로 인정되는 경우”라 함은 제10조 제1항 각호의 1의 규정에 의하여 입증되는 경우를 말한다. (2002. 12. 30. 개정) 5) 상속세 및 증여세법 시행령 제10조 【채무의 입증방법등】

① 법 제14조 제4항에서 “대통령령이 정하는 방법에 의하여 입증된 것”이라 함은 상속개시당시 피상속인의 채무로서 상속인이 실제로 부담하는 사실이 다음 각호의 1에 의하여 입증되는 것을 말한다.

1. 국가ㆍ지방자치단체 및 금융기관에 대한 채무는 당해 기관에 대한 채무임을 확인할 수 있는 서류

2. 제1호 외의 자에 대한 채무는 채무부담계약서, 채권자확인서, 담보설정 및 이자지급에 관한 증빙 등에 의하여 그 사실을 확인할 수 있는 서류

• 다. 사실관계 및 판단 1) 사실관계
• 가) 청구인이 제시하는 2003.11.11.자 부동산교환계약서(당일 공증된 것임) 에 의하면, 청구인 모 소유의

○○ 도

○○ 군

○○ 읍

○○ 리

○○ 번지 외 2 필지 토지 1,075㎡, 지상건물 840.25㎡ 및 영업권(숙박업소 포괄양도)과 채

○○ 소유의 쟁점주택과 교환하기로 하면서, 청구인의 모는 쟁점주택에 설정된 대출금 90,000,000원 중 60,000,000원을 승계하기로 하고, 채○○는 청구인의 모 소유의 위 부동산에 설정된 대출금 500,000,000원을 승계하고 동 부동산에 설정된 세입자 보증금 200,000,00원을 2003.12.20.까지 채○○에게 지급하기로 되어 있는데, 청구인의 모는 쟁점주택을 가등기 또는 가처분하여 보유하다가 자신 또는 자신이 지정하는 사람에게 본등기를 할 예정이라는 내용으로 되어 있고, 채○○는 청구인의 모가 요구하는 서류를 아무런 조건 없이 제출하여야 하는 것으로 되어 있다.

• 나) 청구인의 모 소유의 위 ○○도 ○○군 ○○읍 ○○리 ○○번지 토지의 등기부에 의하면 2003.11.12. 채○○가 소유권이전등기한 것으로 나타나며, 국세청통합전산망조회자료에 의하면 청구인의 모는 위 ○○도 ○○군 ○○읍 ○○리 소재의 부동산들을 2003.11.11.자로 양도한 것으로 하여 2004.12.24. 양도소득세 예정신고를 한 것으로 나타나고, 위 채○○는 동 부동산 소재지에서 2003.12.4.부터 2005.7.15.까지 “○○○○”이라는 상호로 숙박업을 영위한 것으로 나타난다.
• 다) 쟁점주택의 등기부에 의하면 청구외 채○○가 2003.7.3. 소유권보존등기를 하였고, 청구인의 모가 2003.11.13. 소유권이전청구권가등기(원인: 2003.11.11. 매매예약)를 하였다가 2004.5.4. 청구인이 소유권이전등기(원인: 2004.4.20. 매매)를 한 것으로 나타나며, 한편 2003.8.19. 설정된 채권최고금액 228백만원(채무자: 채○○, 근저당권자: ○○은행 ○○동지점, 다른 부동산들과 공동담보)의 근저당권은 2003.12.23. 채권최고금액 72백만원으로 변경되었다가 2004.7.8. 해지되면서, 당일 청구인을 채무자로 하여 채권최고금액 30백만원(근저당권자: ○○은행 ○○동지점)의 근저당권이 설정되었다가 2004.10.12. 해지되었고, 2004.10.8. 설정된 채권최고금액 100,800천원(근저당권자: ○○은행)의 근저당권은 2006.12.27. 현재까지 존속하고 있는 것으로 나타난다.
• 라) 청구인이 쟁점주택을 소유권이전등기할 때 제출한 2004.4.20.자 부동산매매계약서(검인계약서)에 의하면, 청구인은 채○○로부터 쟁점주택을 105백만원에 매입한 것으로 되어 있다.
• 마) 청구인이 제시하는 2004.4.20.자 증여계약서에 의하면, 청구인의 모가 쟁 점주택을 취득하였으나 청구인에게 증여하기로 하고, 쟁점채무 를 승계하기로 한다는 내용으로 되어 있다.
• 바) 청구인이 제시하는 2004.4.20.자 부동산임대차계약서에 의하면 청구인이 임대인으로서 쟁점주택(43평)을 청구외 박○○에게 월세 없이 보증금 1억원(계약일 계약금 5천만원을 지급하고, 잔금은 2004.5.1. 지급조건임)으로 2004.4.20.부터 2년간 임대하기로 하는 내용이며, ○○은행 ○○동지점에서 2004.7.9.자로 발급한 부채증명원에 의하면 채무자를 청구인으로 하여 쟁점주택을 담보로 2004.7.8. 발생된 대출금 25,000,000원이 있다는 내용이다. 사) 청구인이 제시하는 2004.10.7.자 부동산임대차계약서에 의하면 청구인이 임대인으로서 쟁점주택(방2칸 25평)을 청구외 이○○에게 월세 없이 보증금 5천만원으로 2004.10.7.부터 2년간 임대하기로 하는 내용이며, ○○은행 ○○동지점에서 2007.2.15.자로 발급한 부채잔액증명서에 의하면 청구인이 2004.10.7.자로 대출한 84백만원이 2007.2.14. 현재 잔액으로 있다는 내용이다.

2. 판단

• 가) 이와 같은 사실관계를 종합하면, 청구인의 모는 2003.11.11. 채○○와 교환계약의 의거 소유권이전등기를 유보(쟁점주택을 가등기 또는 가처분하여 보유하다가 자신 또는 자신이 지정하는 사람에게 본등기를 할 예정)한 채 2003.11.13. 쟁점주택에 대하여 가등기를 하였으나, 교환대상인 청구인의 모 소유의 ○○도 ○○군 소재 부동산을 2003.11.12. 채○○에게 소유권이전등기를 경료하여 주고 양도소득세까지 신고한 사실, 채○○는 이를 인도받아 동 장소에서 2003.12.4.부터 숙박업소를 영위한 사실로 볼 때, 청구인의 모는 쟁점주택을 실질적으로 취득한 상태에서 2004.4.20. 청구인과 당시 쟁점주택이 담보하고 있던 쟁점채무를 부담하는 조건의 증여계약을 체결하여 증여하였다 하였다 할 것이고, 청구인은 2004.5.4. 전소유자 채○○로부터 소유권이전등기를 경료받았으나 실질은 위 증여계약에 따라 2004.5.4. 모로부터 쟁점주택을 증여받았다 할 것이므로 증여계약에 따라 인수한 쟁점채무를 부담부채무로 공제함이 타당하다 하겠다.
• 나) 그런데, 처분청이 쟁점주택의 평가액에서 공제한 세입자 이○○에 대한 2004.10.7.자 전세보증금 50,000,000원은 증여당시(2004.5.4) 채무가 아니어서 공제될 수 없으므로, 결국 이 건 부과처분은 75,000,000원(쟁점채무 125,000,000원 - 이우락의 전세보증금 50,000,000원)을 증여재산가액에서 추가 로 공제하여 경정함이 타당하다고 판단된다.
• 다) 그리고 청구인의 모는 쟁점주택의 가액 중 쟁점채무액 만큼은 청구인에게 유상양도한 것이므로 그에 상당하는 양도차익에 대하여 청구인의 모에게 양도소득세를 과세하는 것은 별론으로 한다.

이 건 심사청구는 청구주장이 이유 있으므로 국세기본법 제65조 제1항 제3호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.