시가로 인정되는 매매사례가액 해당 여부

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없어 기각합니다.

청구인은 2005.05.20.에 배우자인 청구 외 김○○(000000-0000000)으로부터 수증받은 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 ○○아파트 ○○동 ○○호(토지 면적: 72.64 m2; 건물 전용면적: 169.44m2; 이하 “쟁점아파트”라 한다)의 지분 중 1/2을 20 05.07.20.에 쟁점아파트의 기준시가인 1,176,000,000원의 1/2인 588,000, 000원으로 평가하여 증여세 과세표준 및 세액을 신고·납부하였다. 처분청은 쟁점아파트를 청구 외 이○○(000000-0000000)이 청구 외 목○○(0000 00-0000000)로부터 같은 아파트 ○○동 ○○호(토지 면적: 73.62m2; 건물 전용면적: 171.74m2; 이하 “인근아파트”라 한다)를 2005.05.17.에 매매로 취득하면서 지급한 1,690,000,000원(이하 “쟁점 실지거래가액”이라 한다)으로 평가하여 2006. 01.10.에 청구인에게 증여세 58,113,640원을 경정·고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2006.03.28. 이 건 심사청구를 하였다.

청구인은 쟁점아파트에 대한 증여세를 신고·납부할 때 쟁점 실지거래가액과 같은 “시가를 산정하기 어려웠으므로” 상속세및증여세법(이하 “상증법”이라 한다) 제61조의 규정에 근거하여 쟁점아파트를 기준시가로 평가했는데 이를 인정하지 않은 이 건 과세처분은 부당하다. 또한, 매매사례가액을 파악하기 곤란한 토지나 건물에 비해 상대적으로 파악이 용이한 아파트의 평가금액으로 매매사례가액을 적용하는 것은 조세부담의 형평성에 부합하지 않고, 이 건 과세처분은 “2005년 1월 1일 기준으로 조사·산정된 공동주택기준시가를 다음과 같이 알려드리며, 이 공동주택기준시가는 … 증여세 … 등의 과세기준으로 활용되오니 …”로 기재되어 있는 처분청의 “2005년 공동주택기준시가 결정통지문”과도 부합하지 않는다.

인근아파트는 쟁점아파트의 평가기준일 전후 3월 이내의 기간에 (단 3일 전에) 거래가 이루어졌고 쟁점아파트와 위치나 면적 등이 유사하므로, 쟁점실지거래가액으로 쟁점아파트를 평가한 이 건 과세처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점아파트를 평가할 때 기준시가 또는 쟁점실지거래가액 중 어느 금액이 적용되는지 여부이다.

○ 상속세및증여세법 제60조 【평가의 원칙 등】

① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 …(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가에 의한다. (이하 생략)

② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정 다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용·공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류·규모·거래상황 등을 감안하여 제61조 … 에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다.

○ 상속세및증여세법 제61조 【부동산 등의 평가】(구법, 2005.07.13. 개정 전)

① 부동산에 대한 평가는 다음 각호의 1에서 정하는 방법에 의한다. (이하 생략)

③ 제1항의 규정에 불구하고 건물에 부수되는 토지를 공유하고 건물을 구분소유하는 것으로서 건물의 용도·면적 및 구분소유하는 건물의 수 등을 감안하여 대통령령이 정하는 공동주택…(이들에 부수되는 토지를 포함한다)에 대하여는 재산의 종류·규모·거래상황·위치 등을 참작하여 매년 1회 이상 국세청장이 토지와 건물의 가액을 일괄하여 산정·고시한 가액으로 평가한다.

○ 상속세및증여세법시행령 제49조 【평가의 원칙 등】(구시행령, 2005.08.05. 개정 전)

① 법 제60조 제2항에서 “수용·공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것”이라 함은 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간”이라 한다) 이내의 기간 중 매매·감정·수용·경매(괄호 생략) 또는 공매(이하 이 항에서 "매매 등"이라 한다)가 있는 경우에 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다. (이하 생략)

1. 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. (이하 생략)

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 … 제1항의 규정에 의한 시가로 보는 가액이 2 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액에 의한다.

○ 주택법 제80조의2 【주택거래의 신고】(구법, 2005.12.31. 개정 전)

① 소득세법 제104조의2 제1항 의 규정에 의한 지역 중 주택에 대한 투기가 성행하거나 성행할 우려가 있다고 판단되는 지역으로서 … 주택정책심의위원회의 심의를 거쳐 건설교통부장관이 지정하는 지역(이하 “주택거래신고지역”이라 한다)안에 있는 주택(괄호 생략)에 관한 소유권을 이전하는 계약(… 이하 “주택거래계약”이라 한다)을 체결한 당사자는 공동으로 주택거래가액 등 대통령령이 정하는 사항을 주택거래계약의 체결일부터 15일 이내에 당해 주택소재지의 관할 시장·군수·구청장에게 신고하여야 한다. 신고한 사항을 변경하는 때에도 또한 같다.

③ 제1항 … 에 의하여 신고를 받은 시장·군수·구청장은 그 신고내용을 확인한 후 신고필증을 신고인에게 즉시 교부하여야 한다.

○ 주택법 제80조의3 【신고내역의 조사 등】

② 시장·군수·구청장은 신고필증 교부일부터 15일 이내에 당해 주택 소재지 관할 세무관서의 장에게 제1항의 규정에 의한 신고사항을 통보하여야 하며, 통보받은 세무관서의 장은 당해 신고사항을 국세 또는 지방세 부과를 위한 과세자료로 활용할 수 있다.

○ 주택법시행령 제107조의3 【주택거래신고지역에서의 신고사항】 법 제80조의2 제1항의 규정에 의하여 주택거래계약에 관하여 신고하여야 하는 사항은 다음 각호와 같다.

7. 부동산중개업자의 중개에 의한 계약인 경우에는 그 부동산중개업자

8. 계약의 조건 또는 기한이 있는 때에는 그 조건 또는 기한

○ 소득세법 제96조 【양도가액】(구법, 2005.12.31. 개정 전)

① … 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 의한다. 6의2. 당해지역의 부동산가격상승률이 전국소비자물가상승률보다 높은 지역으로서 전국부동산가격상승률등을 감안하여 당해 지역의 부동산가격이 급등하였거나 급등할 우려가 있어 재정경제부장관이 대통령령이 정하는 기준 및 방법에 따라 지정하는 지역에 소재하는 부동산중 대통령령이 정하는 부동산에 해당하는 경우

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 국세통합전산망에 의하면 (i) 2003.06.20.에 ○○건설(주)(사업자등록번호: 000 -00-00000)가 소유권보존등기한 쟁점아파트와 인근아파트의 기준시가의 동향 (ii) 전용면적이 168.53m2～170.06m2(쟁점아파트는 169.44m2)인 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 ○○아파트 ○○동, ○○동, ○○동, ○○동 및 ○○동(쟁점아파트는 101동)의 쟁점아파트의 평가기준일(2005.05.20.) 전후 3월 이내의 매매사례가액의 동향은 다음 쪽의 (표1)과 같다.

(2) ○○건설(주) 및 쟁점아파트의 관리사무소에 확인한 바에 의하면, 쟁점아파트와 인근아파트는 (i) 분양금액이 769,510,000원으로 같고 (ii) 남동향(向)이고 단지 내의 다른 동(棟)의 아파트 때문에 한강을 조망할 수 없다는 점도 같지만 (iii) 도로와 인접하여 소음의 영향을 받는 쟁점아파트보다는 인근아파트의 생활여건이 상대적으로 좋지만 큰 차이는 없다고 한다. (단지 내의 배치도는 다음 쪽의 그림과 같은데, 수직선의 화살표로 표시한 것이 쟁점아파트이고, 수평선의 화살표로 표시한 것이 인근아파트임) (표1) 기준시가와 매매사례가액의 동향 (단위: 백만원) 기준시가 매매사례가액 쟁점아파트 인근아파트 매매하한가 매매상한가 2004.04.30. 1,323 1,305 2005.02.20. 1,200 1,600 2005.03.05. 1,200 1,600 2005.03.20. 1,250 1,600 2005.04.05. 1,450 1,630 2005.04.20. 1,500 1,750 2005.05.02. 1,176 1,160 2005.05.05. 1,525 1,825 2005.05.20. 1,525 1,825 2005.06.05. 1,555 1,850 2005.06.20. 1,550 1,900 2005.07.05. 1,550 1,900 2005.07.20. 1,600 2,130 2005.08.05. 1,600 2,130 2005.08.20. 1,600 2,130

(3) 이상의 사실관계를 종합하면, 비록 토지(0.98m2)와 건물(2.30m2) 면적이 약간 크지만 분양금액이 같고, 방향과 조망도 같으며, 생활여건은 큰 차이가 없는 인근아파트의 2005.05.17.자 매매사례가액으로 쟁점아파트의 2005.05.20.자 평가금액을 계산한 이 건 과세처분은 상속세및증여세법 제60조, 동법 제61조 및 동법시행령 제49조의 규정에 근거할 때 정당하며, 단순히 “시가를 산정하기 어려웠으므로” 쟁점아파트를 기준시가로 평가해야 한다는 청구인의 주장은 정당하지 않은 것으로판단된다.

(4) 즉, (표1)의 내용과 같이 쟁점아파트와 인근아파트의 기준시가가 2004년부터 거의 차이가 없었고, 면적이 거의 같은 단지 내의 인접한 동(棟)들의 주택거래신고내역에 의한 매매사례가액을 보더라도 쟁점아파트의 2005.05.20.자 평가금액이 그 범위에 포함되며, 쟁점아파트와 같은 주택거래신고지역(○○도 ○○시 ○○구) 내의 아파트의 평가와 관련한 국세심사청구(양도2005-0250(2006.02.21.), 이하 “관련심사례”라 하고 아래의 (표2)를 참고함)에서 과세대상 아파트와 비슷한 조건의 매매사례 중에서 상속세및증여세법시행령 제49조 제2항 에 근거하여 청구인이 주장하는 매매사례②보다 평가기준일과 거래일이 더욱 가까운 매매사례①로 평가하도록 결정한 것에 근거할 때 평가기준일보다 단 3일 전에 거래된 인근아파트의 20 05.05.17.자 매매사례가액으로 쟁점아파트의 평가금액을 계산한 이 건 과세처분은 정당한 것으로 판단된다. (표2) 관련심사례의 자료 매매금액 계약일 동호수 분양금액 기준시가 방향 과세대상 2005.02.24.

○○동 ○○호 460백만원 530백만원 남향 매매사례① 740백만원 2005.02.24.

○○동 ○○호 455백만원 520백만원 남향 매매사례② 610백만원 2005.02.17.

○○동 ○○호 457백만원 544백만원 남향

(5) 마지막으로, 토지나 건물과 비교한 아파트의 조세부담의 형평성에 관한 청구주장은 이 건과 관련한 개별적인 청구가 아니므로 판단할 수 없고, 처분청의 “2005년 공동주택기준시가 결정통지문”에 관한 청구주장도 공동주택기준시가가 증여세 등의 과세기준으로 활용된다는 표현이 공동주택을 반드시 기준시가로 평가한다는 의미로 해석되지는 않는 것으로 보이므로 역시 정당하지 않은 것으로 판단된다.

• 라. 결론 이 건 심사청구는 청구 주장이 이유 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.