시가로 인정되는 매매사례가액 해당 여부

○○세무서장이 2005. 5.10. 청구인에게 결정고지한 2004년 과세연도 증여세 46, 466,370원의 처분은 이를 취소합니다.

청구인은 부친 라○○(이하 “청구인의 부친”이라 한다)으로부터 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 ○○연립 ○○호(대지 55.28㎡, 건물 69.62㎡, 이하 “○○연립 201호”라 한다)를 재건축사업시행인가 이후인 2004. 1. 9. 소유권이전을 받고, 재건축으로 인한 부동산을 취득할 수 있는 권리(이하 “쟁점 분양권”이라 한다)를 증여받은 것으로 보아 2004. 3.29. ○○연립 ○○호의 기준시가 141,947,820원을 증여세 과세가액으로 하여 증여세 11,150,600원을 자진신고납부하였다. 처분청은 쟁점분양권에 대한 증여일 현재 시가를 ○○세무서장이 조사하여 통보한 ○○연립 201호 인근 부동산 중개업소 3곳의 매매호가 평균가액인 350백만원으로 보아 2005. 5.10. 청구인에게 2004년 과세연도 증여세 46,466,370원을 경정·고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2005. 8. 8. 이의신청을 거쳐 2006. 3.17. 심사청구를 하였다.

쟁점분양권에 대한 증여일 현재 시가로 볼 수 있는 매매실례가액이 없다고 하여, ○○연립 ○○호 인근 부동산 중개업소 3곳에 임하여 쟁점분양권의 매매호가를 확인한 후 이를 평균한 350백만원을 쟁점분양권의 시가로 보아 청구인에게 증여세를 과세하는 것은 부당하다.

통상적으로 주택의 재건축사업시행 인가가 나면 부동산 가격이 상승하는 것으로서 쟁점분양권의 경우에도 프리미엄이 형성되었을 것임에도, 쟁점분양권에 대한 증여일 현재 시가로 볼 수 있는 매매실례가액이 없다고 하여 ○○연립 ○○호의 기준시가를 증여세 과세가액으로 할 수는 없는 바, 재건축사업시행인가 이전인 2003. 6.24. 같은 재건축 연립주택인 ○○연립 ○○동 ○○호의 매매사례가액 240백만원도 확인되는 등 조사당시 ○○연립 ○○호 인근 부동산중개업소에서 확인한 매매호가 평균액 350백만원을 불특정다수인간에 통상 거래될 수 있는 가액으로 보아 이를 쟁점분양권의 시가로 봄은 정당하다.

• 가. 쟁점 매매실례가액이 없는 쟁점분양권의 증여당시 시가를 증여일로부터 1년이 지난 시점에서 인근 부동산중개업소의 매매호가 평균액으로 보아 증여세를 과세한 처분이정당한 것인지 여부를 가리는 데 있다.

○ 상속세및증여세법 제60조 【평가의 원칙 등】

① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가에 의한다. (이하 생략)

② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정 다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용·공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류·규모·거래상황 등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다.

○ 상속세및증여세법 제61조 【부동산 등의 평가】

⑤ 지상권 및 부동산을 취득할 수 있는 권리와 특정시설물을 이용할 수 있는 권리에 대하여는 당해 권리 등의 잔존기간․성질․내용․거래상황 등을 감안하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 가액으로 한다.

○ 상속세및증여세법시행령 제49조 【평가의 원칙 등】

① 법 제60조 제2항에서 “수용·공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것”이라 함은 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우는 3월로 한다) 이내의 기간 중 매매․감정․수용․경매 또는 공매가 있는 경우에 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다.

○ 상속세및증여세법시행령 제51조 【지상권 등의 평가】

② 법 제61조 제5항의 규정에 의한 부동산을 취득할 수 있는 권리(건물이 완성되는 때에 그 건물과 이에 부수되는 토지를 취득할 수 있는 권리를 포함한다) 및 특정시설물을 이용할 수 있는 권리의 가액은 평가기준일까지 불입한 금액과 평가기준일 현재의 프리미엄에 상당하는 금액을 합한 금액에 의한다.

• 다. 사실관계 및 판단

○ 사실관계

• 가) 청구인은 청구인의 부친이 1989. 4.24. 취득하여 보유하던 ○○연립 ○○호를 2003.12.24. ○○구청으로부터 재건축사업시행인가를 받은 이후인 2004. 1. 9. 증여를 원인으로 소유권 이전을 받고, 2004. 3.29. ○○연립 ○○호의 기준시가인 141,947,820원을 증여세 과세가액으로 자진신고하고 증여세 11,150,600원을 자진납부한 사실이 증여세신고서 등에 의하여 확인된다.
• 나) ○○세무서장이 2005. 3월에 작성한 증여세 조사종결보고서에 의하면, 쟁점분양권에 대한 매매실례가액은 확인되지 않지만 ○○연립 ○○호 인근에 소재한 ○○공인중개사(대표 김○○), ○○공인중개사(대표 이○○), ○○공인중개사(대표 최○○)로부터 확인한 매매호가 평균액 350백만원을 쟁점분양권의 증여일 현재 시가로 평가한 것으로 나타나고 있다.
• 다) 처분청은 청구인이 증여세 과세가액(○○연립 ○○호 기준시가)으로 신고한 141,947,820원을 쟁점분양권의 시가로 인정하지 아니하고, ○○세무서장이 통보한 350백만원을 쟁점분양권의 시가로 보아 2005. 5.10. 청구인에게 2004년 과세연도 증여세 46,466,370원을 경정·고지한 사실이 결의서 등에 의하여 확인된다.
• 라) ○○연립과 ○○연립의 재건축사업시행인가 내역을 보면, 당초 2003.12.24. ○○구청으로부터 사업시행인가를 받았으나 재건축 토지면적 확대를 위하여 동 재건축조합에서 2004. 9. 8. 동 사업시행인가를 자진취소(○○구청 ○○과-12199호 취소처리)한 후 2005. 4. 8. 사업시행을 재인가 받은 후 2005.10.21. 관리처분인가를 받은 것으로 나타나고 있다. <표1> 재건축사업시행 내역 (단위: ㎡) 구 분 사업명 시행자 소재지 사업규모 대지면적 건축면적 연면적 당초인가 03.12.24.

○○ ․ ○○연립 재건축사업 (지하2층 지상9층 36세대) 재건축 조합

○○구 ○○동 ○○번지

○○구 ○○동 ○○번지 외 1,564.60 518.44 5,406.95 확대후 인가

05. 4. 8.

○○ ․ ○○연립 재건축사업 (지하2층 지상9층 49세대) 〃 〃 2,142.20 672.30 7,158,88

• 마) ○○세무서장이 쟁점분양권에 대한 시가를 조사함에 있어서 인근 부동산중개업소에서 확인한 증여일 현재 매매호가 내역은 아래와 같다. <표2> 부동산 중개업소에서의 매매호가 확인내역 (단위: 백만원) 부동산 중개업소 매매호가 상호 대표자 소재지 04.1월 04.12월

○○공인중개사 김○○

○○구 ○○동 ○○번지 350 350

○○공인중개사 이○○

○○구 ○○동 ○○번지 400 350

○○공인중개사 최○○

○○구 ○○동 ○○번지 350 350

• 바) 또한, ○○세무서장은 당초 조사시 쟁점분양권에 대한 증여일 현재 매매사례가액은 없는 것으로 조사한 바 있으며, 2003.12.24. 사업시행일 이전인 2003. 6. 24. 같은 재건축 연립주택인 ○○연립의 ○○동 ○○호가 240백만원에 양도된 사실을 탐문하였다고 하지만, 동 매매가액은 재건축사업시행인가 이전에 평형이 다른 연립주택에 대한 매매실례가액으로 확인된다.

○ 판단 가) 상속세및증여세법 제60조 (평가의 원칙 등)에 의하면, 상속 또는 증여재산의 평가액은 상속개시일 또는 증여개시일 현재의 시가에 의하고, 동 시가는 불특정 다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하며, 매매사실이나 수용․공매․감정가격 등이 있는 경우에 시가로 인정하는 것을 포함하도록 규정하고 있어 기본적으로 시가를 원칙으로 평가하되 시가를 알 수 없는 경우에는 보충적인 평가방법에 의하도록 규정되어 있다.

• 나) 또한, 같은법 제61조 제5항과 동 시행령 제51조 제2항에 의하면, 부동산을 취득할 수 있는 권리(건물이 완성되는 때에 그 건물과 이에 부수되는 토지를 취득할 수 있는 권리를 포함한다) 및 특정시설물을 이용할 수 있는 권리의 가액은 평가기준일까지 불입한 금액과 평가기준일 현재의 프리미엄에 상당하는 금액을 합한 금액에 의하여 평가하도록 규정되어 있다.
• 다) 청구인의 부친은 ○○연립 ○○호를 1989. 4.24. 취득하여 보유하다가 2003. 12.24. 재건축사업시행인가 후 15일이 경과된 2004. 1. 9.자 증여를 원인으로 청구인에게 소유권을 이전하였는 바, 이는 청구인의 부친이 청구인에게 부동산을 취득할 수 있는 권리를 증여한 것으로 보아야 할 것이고, 청구인이 쟁점분양권을 증여받은 날까지 청구인의 부친이 별도로 불입한 금액과 평가기준일 현재의 프리미엄에 상당하는 금액이 조사된 바 없을 뿐만 아니라 부동산 전문지 등에서도 동 재건축 연립에 대한 프리미엄 금액을 조사한 사실이 확인되지 아니한다.
• 라) 이건의 경우, 쟁점분양권을 재건축조합에 현물출자한 토지와 건물의 평가액과 증여당시 불특정 다수인간의 거래시 통상 지급되는 프리미엄을 합한 금액으로 평가함이 타당하겠으나, 증여일 전후 3개월 이내에 시가로 볼 만한 매매실례 가액 등이 없어 쟁점분양권에 대한 시가가 불분명한 경우에 해당됨에도, 처분청은 증여일 현재 쟁점분양권의 시가로 볼 수 있는 매매실례가액 등이 없다는 사실을 인정하면서 청구인의 기준시가에 의한 증여세 자진신고한 내용을 부인하고, 증여일로부터 1년이 지난 시점에서 ○○연립 ○○호 인근 부동산중개업소에서 쟁점분양권의 매매호가를 탐문하여 평균한 350백만원을 시가로 보아 과세하는 것은 전시법령에서 규정한 시가의 법리를 오인한 잘못된 처분이라고 판단된다.

이 건 심사청구는 청구주장이 이유 있으므로 국세기본법 제65조 제1항 제3호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.