근저당권에 의한 채권액을 증여세 과세가액으로 평가한 처분의 당부

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없어 기각합니다.

청구인은 ○○도 ○○시 ○○동 ○○번지 소재 대지 535.6㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 2005. 2.24. 청구인의 부(父)인 청구 외 조○○으로부터 증여받아 ㎡당 436,000원의 개별공시지가를 적용하여 평가한 233,521,600원을 증여세 과세가액으로 하여 2005. 3.25. 증여세 27,633,880원을 신고하고 2005. 5.24. 납부하였다. 처분청은 2005.12. 7. 상속세 및 증여세법 제66조 의 저당권 등이 설정된 재산의 평가의 특례 규정에 의하여 증여일 현재 쟁점토지에 근저당권이 설정되어 있는 채권액 4억원을 증여세 과세가액으로하여 과소신고금액 166,478,400원에 대하여 증여세 38,372,815원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2006. 3. 8. 심사청구를 제기하였다.

청구인은 쟁점토지를 2005. 2.24. 수증하여 건물을 신축 중 당연히 자금부족으로 인하여 금융기관으로부터 대출을 받을 수밖에 없으므로 2005.2.24. ○○은행으로부터 자체감정을 받아 대출을 받았다. 그런데 이 감정은 일정조건이 충족될 것(건축물 신축)을 전제로 감정을 받은 것으로써 건물이 완공되면 공동담보로 제공하여야 한다. 그런데, 처분청은 법적근거도 없이 임의로 감정을 하여 이 건 증여세를 부과처분하였다. 청구인의 법해석으로는 지가가 없는 토지만을 과세관청이 임의감정하여 시가로 보도록 규정하고 있다고 판단되며, 또한 상속세 및 증여세법시행령에서도 규정하고 있듯이 “일정조건이 충족될 것을 전제로 당해재산을 평가한 감정가액” “평가기준일 현재 당해재산의 원형대로 감정하지 아니한 감정가액은 둘이상의 감정기관이 감정하였어도 시가로 보지 아니한다.”라고 명시하고 있고, 또한 실제 서산 주거지역의 지가가 처분청이 감정한 평당 2,600,000원이 되는 토지는 한 필지도 존재하지 않음에도 처분청이 미달감정이라 하여 임의감정을 한 것은 부당하다.

상속세 및 증여세법 시행령 제63조 (저당권 등이 설정된 재산의 평가) 규정에 의거 저당권이 설정된 재산의 증여세 과세가액은 평가기준일 현재 당해재산이 담보하는 채권액으로 평가하는바, 쟁점토지의 증여세 과세가액은 증여일 현재 쟁점토지에 담보 설정되어 있는 채권액 4억원으로 평가하여 이 건 증여세를 결정ㆍ고지함은 타당하다.

• 가. 쟁점 쟁점토지에 근저당권이 설정되어 있는 채권액을 증여세 과세가액으로 평가하여 과세한 이 건 처분이 정당한지 여부를 가리는 데 있다.
• 나. 관련법령

○ 상속세 및 증여세법 제60조 【평가의 원칙 등 】

① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가에 의한다.

② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정 다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용ㆍ공매가격 및 감정가격등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류ㆍ규모ㆍ거래상황등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다.

○ 상속세 및 증여세법시행령 제49조 【평가의 원칙 등 】

① 법 제60조 제2항에서 “수용ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것”이라 함은 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간”이라 한다)이내의 기간중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(민사집행법에 의한 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 항에서 “매매등”이라 한다)가 있는 경우에 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간 중에 매매 등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각호의 1에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 감안하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 제56조의2 제2항의 규정에 의한 평가심의위원회의 자문을 거쳐 당해 매매 등의 가액을 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.

1. 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 그 거래가액이 제26조제4항에 규정된 특수관계에 있는 자와의 거래 등 그 가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우를 제외한다.

2. 당해 재산(법 제63조 제1항 제1호에 규정된 재산을 제외한다)에 대하여 2 이상의 재정경제부령이 정하는 공신력 있는 감정기관(이하 “감정기관”이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액. 다만, 다음 각목의 1에 해당하는 것을 제외하며, 당해 감정가액이 법 제61조ㆍ법 제62조ㆍ법 제64조 및 법 제65조의 규정에 의하여 평가한 가액의 100분의 80에 미달하는 경우(100분의 80 이상인 경우에도 제56조의2제2항의 규정에 의한 평가심의위원회의 자문을 거쳐 감정평가목적 등을 감안하여 동가액이 부적정하다고 인정되는 경우를 포함한다)에는 세무서장(관할 지방국세청장을 포함하며, 이하 “세무서장 등”이라 한다)이 다른 감정기관에 의뢰하여 감정한 가액에 의하되, 그 가액이 상속세 또는 증여세 납세의무자가 제시한 감정가액보다 낮은 경우에는 그러하지 아니하다.

• 가. 일정한 조건이 충족될 것을 전제로 당해 재산을 평가하는 등 상속세 및 증여세의 납부목적에 적합하지 아니한 감정가액
• 나. 평가기준일 현재 당해 재산의 원형대로 감정하지 아니한 경우의 당해 감정가액

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제1항 각호의 1에 규정하는 가액이 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우 3월로 한다) 이내에 해당하는지 여부는 다음 각호에 규정된 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항의 규정에 의한 시가로 보는 가액이 2 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액에 의한다.

1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일

2. 제1항 제2호의 경우에는 감정가액평가서를 작성한 날

○ 상속세 및 증여세법시행규칙 제15조 【평가의 원칙 등 】

① 영 제49조 제1항 제2호에서 “재정경제부령이 정하는 공신력있는 감정기관”이라 함은 지가공시및토지등의평가에관한법률에 의한 감정평가법인을 말한다.

○ 상속세 및 증여세법 제61조 【부동산등의 평가】

① 부동산에 대한 평가는 다음 각호의 1에서 정하는 방법에 의한다.

1. 토지지가공시및토지등의평가에관한법률에 의한 개별공시지가(이하 “개별공시지가”라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지관할세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령이 정하는 지역의 토지에 대하여는 배율방법에 의하여 평가한 가액으로 한다.

○ 상속세 및 증여세법시행령 제50조 【부동산의 평가】

① 법 제61조 제1항 제1호 단서에서 󰡒대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액󰡓이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 개별공시지가가 없는 당해 토지와 지목이용상황 등 지가형성요인이 유사한 인근토지를 표준지로 보고 부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률 제9조 제2항 의 규정에 의한 비교표에 의하여 납세지 관할세무서장(납세지 관할세무서장과 당해 토지의 소재지를 관할하는 세무서장이 서로 다른 경우로서 납세지 관할세무서장의 요청이 있는 경우에는 당해 토지의 소재지를 관할하는 세무서장으로 한다)이 평가한 가액을 말한다. 이 경우 납세지 관할세무서장은 2 이상의 감정기관에 의뢰하여 당해 감정기관의 감정가액을 참작하여 평가할 수 있다. (2005. 8. 5. 개정)

1. 지적법에 의한 신규등록토지 (2005. 8. 5. 개정)

2. 지적법에 의하여 분할 또는 합병된 토지 (2005. 8. 5. 개정)

3. 토지의 형질변경 또는 용도변경으로 인하여 지적법상의 지목이 변경된 토지 (2005. 8. 5. 개정)

4. 개별공시지가의 결정ㆍ고시가 누락된 토지(국·공유지를 포함한다) (2002.12.30. 신설)(중간생략)

⑥ 법 제61조제1항제1호의 규정을 적용함에 있어서 개별공시지가는 평가기준일 현재 고시되어 있는 것을 적용한다.

○ 상속세 및 증여세법 제66조 【저당권등이 설정된 재산의 평가의 특례】 다음 각호의 1에 해당하는 재산은 제60조의 규정에 불구하고 당해 재산이 담보하는 채권액 등을 기준으로 대통령령이 정하는 바에 의하여 평가한 가액과 제60조의 규정에 의하여 평가한 가액 중 큰 금액을 그 재산의 가액으로 한다.

1. 저당권 또는 질권이 설정된 재산

3. 전세권이 등기된 재산(임대보증금을 받고 임대한 재산을 포함한다)

○ 상속세 및 증여세법시행령 제63조 【저당권등이 설정된 재산의 평가】

① 법 제66조에서 “대통령령이 정하는 바에 의하여 평가한 가액”이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 금액을 말한다.

1. 저당권(공동저당권 및 근저당권을 제외한다)이 설정된 재산의 가액은 당해 재산이 담보하는 채권액

2. 공동저당권이 설정된 재산의 가액은 당해 재산이 담보하는 채권액을 공동저당된 재산의 평가기준일 현재의 가액으로 안분하여 계산한 가액

3. 근저당권이 설정된 재산의 가액은 평가기준일 현재 당해 재산이 담보하는 채권액

② 제1항 각호의 규정에 의하여 법 제66조 제1호의 재산을 평가함에 있어서 당해 재산에 설정된 근저당의 채권최고액이 담보하는 채권액보다 적은 경우에는 채권최고액으로 하고, 당해 재산에 설정된 물적담보외에 재정경제부령이 정하는 신용보증기관의 보증이 있는 경우에는 담보하는 채권액에서 당해 신용보증기관이 보증한 금액을 차감한 가액으로 하며, 동일한 재산이 다수의 채권(전세금채권과 임차보증금채권을 포함한다)의 담보로 되어 있는 경우에는 그 재산이 담보하는 채권액의 합계액으로 한다.

• 다. 사실관계2 및 판단

1. 청구인은 쟁점토지를 2005. 2.24. 부(父)로부터 증여받아 ㎡당 436,000원의 개별공시지가를 적용하여 평가한 233,521,600원을 증여세 과세가액으로 하여 2005. 3.25. 증여세를 신고하고 2005. 5.24. 납부한 데 대하여, 처분청은 2005.12. 7. 상속세 및 증여세법 제66조 의 저당권 등이 설정된 재산의 평가의 특례규정에 의하여 증여일 현재 쟁점토지에 담보설정되어 있는 채권액 4억원을 증여세 과세가액으로 평가하여 과소신고금액 166,478,400원에 대한 증여세 38,372,815원을 결정ㆍ고지하였음이 처분청이 심리자료로 제출한 증여세 결정결의서 의하여 확인된다.

2. 쟁점토지의 등기부등본을 보면, 청구인은 쟁점토지를 청구인의 부(父)로부터 2005. 2.24. 수증한 것으로 확인되고, 국세청 전산조회결과 쟁점토지의 증여당시(2005. 2.24.)의 개별공시지가는 ㎡당 436,000원(535.6㎡×@436,000 = 233,521, 600원)으로 확인된다.

3. 쟁점토지의 근저당권 설정 및 말소내역은 아래 표와 같으며, 쟁점토지의 증여 당시(2005. 2.24.) 쟁점토지에 근저당권자 ○○은행의 근저당권이 설정되어 있는 채권액은 4억원으로 확인된다. (단위: 천원) 설정일 채권액 채권최고액 근저당권자 채무자 해지일 비고 '02. 1.12. 110,000 132,000

○○은행 조○○ '05. 3. 8. '05. 2.24.상환 '05.2.24. 400,000 520,000

○○은행 조○○ '05. 8.30. '05. 8.30.상환 '05. 8.26. 200,000 1,500,000

○○은행 조○○ '05. 8.30.대출 500,000 '05. 9.16.대출

4. 이 건 심리자료로 제출된 금융기관(○○은행)의 2005. 2월 현재 감정평가서 및 담보물 조사표를 보면, ○○은행은 쟁점토지 증여당시 현 시세를 658,788,000원으로 추정하여 자체 감정평가액을 527,030,400원(658,788,000원×80%)으로 평가한 사실이 확인된다.

5. 청구인은 쟁점토지를 개별공시지가로 평가하여 증여세를 신고ㆍ납부함은 정당함에도 개별공시지가가 있는 쟁점토지를 처분청에서 임의로 2개 감정기관에 감정의뢰한 후 그 평가액을 기준으로 이 건 증여세를 과세처분함은 부당하다고 주장하나 상속세 및 증여세법 제66조 및 같은법시행령 제63조를 보면, 근저당권이 설정된 재산의 가액은 같은 법 제60조의 규정에 불구하고 당해 재산이 담보하는 채권액 등을 기준으로 상속세 및 증여세법시행령 제63조 제1항 제3호 의 규정에 의한 평가기준일 현재 당해 재산이 담보하는 채권액과 같은 법 제60조의 규정에 의하여 평가한 가액(평가기준일 현재 당해 재산의 시가, 시가가 없는 경우에는 보충적평가방법에 의한 가액) 중 큰 금액을 그 재산의 가액으로 한다라고 규정하고 있는 바, 이 건의 경우 증여당시(평가기준일 현재) 근저당권자 ○○은행이 담보물조사표에 근거하여 쟁점토지를 527,030,400원으로 자체 감정평가한 사실이 있으나, 처분청은 ○○은행이 자체평가한 가액을 쟁점토지의 시가로 인정하지 아니하고, 상속세 및 증여세법 제61조 의 규정에 의한 보충적평가방법에 의한 가액(쟁점토지의 개별공시지가)과 쟁점토지가 담보하는 채권액을 비교하여 즉 쟁점토지의 개별공시지가 233, 521,600원 보다 큰 쟁점토지가 담보하는 채권액 4억원을 이 건 증여세 과세가액으로 하여 과세처분한 사실이 확인되는바, 처분청이 쟁점토지를 법적근거도 없이 임의로 2개의 감정기관에 감정평가를 의뢰하여 그 평가액을 기준으로 이 건 과세처분을 하였다는 청구주장은 받아들일 수 없다. 따라서 처분청이 쟁점토지를 상속세 및 증여세법 제66조 및 동법시행령 제63조의 저당권 등이 설정된 재산의 평가의 특례 규정에 의하여 그 재산가액을 평가하여 과세한 이 건 처분은 정당하고 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심사청구는 심리결과 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.