증여재산가액 평가의 적정여부

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없어 기각합니다.

청구인은 2003.11.14. 부친 이○○(이하 “청구인의 부친”이라 한다)로부터 ○○시 ○○구 ○○1차 아파트 ○○동 ○○호 58.08㎡(이하 “쟁점 아파트”라 한다)를 증여받고 2003.12. 9. 기준시가인 397백만원으로 평가하여 다른 증여재산과 함께 증여세 과세표준 및 세액을 신고․납부하였다. 처분청은 쟁점 아파트를 청구인의 부친이 2003. 7.11. 제3자로부터 취득하면서 지급한 실지거래가액인 665백만원으로 평가하여 2005. 7. 1. 청구인에게 2003년 과세연도 증여세 81,277,410원을 경정·고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2005.12.30. 이 건 심사청구를 하였다.

상속세및증여세법(이하 “상증법”이라 한다) 제60조 등의 규정에 의하면, 증여재산은 증여일 현재의 시가(상증법시행령 제49조에서 규정하고 있는 증여일 전후 3월 이내의 거래가액)로 평가하고, 시가를 산정하기 어려운 경우에는 보충적 평가방법으로 평가하도록 규정하고 있으므로, 처분청에서 증여일로부터 4월 이전의 실지거래가액인 665백만원으로 쟁점 아파트를 평가한 이 건 과세처분은 부당하다.

상증법시행령 제49조에서 규정하고 있는 증여일 전후 3월 이내의 거래가액은 시가로 볼 수 있는 대표적인 경우를 예시한 규정에 불과하므로 거래시점과 관계없이 실지거래가액으로 확인된 금액이 시가 하락 등의 특별한 사정이 없다면 증여일 현재의 시가로 보아야 한다. 따라서 실지거래가액 665백만원은 증여일로부터 4월 이전의 거래가액이지만, 청구인의 부친이 쟁점 아파트를 취득한 날로부터 청구인이 증여받은 날까지의 기간 동안 시가가 하락하였다고 볼 수 없으므로 쟁점 아파트를 실지거래가액 665백만원으로 평가하여 과세한 이 건 과세처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점 아파트 평가 시 증여일 기준 4월 이전의 실지거래가액 665백만원으로 평가하여 과세한 처분이 적정한지 여부를 가리는데 있다.

○ 상속세및증여세법 제60조 【평가의 원칙 등】

① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 …(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가에 의한다. (이하 생략)

② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정 다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용·공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류·규모·거래상황 등을 감안하여 제61조 … 에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다.

○ 상속세및증여세법 제61조 【부동산 등의 평가】

① 부동산에 대한 평가는 다음 각호의 1에서 정하는 방법에 의한다. (이하 생략)

③ 제1항의 규정에 불구하고 건물에 부수되는 토지를 공유하고 건물을 구분 소유하는 공동주택으로서 국세청장이 지정하는 지역 안에 있는 공동주택에 대하여는 재산의 종류·규모·거래상황 등을 참작하여 매년 1회 이상 국세청장이 토지와 건물의 가액을 일괄하여 산정·고시한 가액으로 평가한다.

○ 상속세및증여세법시행령 제49조 【평가의 원칙 등】

① 법 제60조 제2항에서 “수용·공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것”이라 함은 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우는 3월로 한다) 이내의 기간 중 매매․감정․수용․경매 또는 공매가 있는 경우에 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다.

1. 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 그 거래 가액이 제26조 제4항에 규정된 특수관계에 있는 자와의 거래 등 그 가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우를 제외한다.(이하 생략)

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제1항 각호의 1에 규정하는 가액이 평가 기준일 전후 6월(증여 3월) 이내에 해당하는지 여부는 다음 각호에 규정된 날을 기준으로 판단한다. 1호: 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일.(이하 생략)

• 다. 사실관계 및 판단 1) 상속세및증여세법 제60조 (평가의 원칙 등) 제1항 및 제2항에서 상속 또는 증여재산의 평가액은 상속개시일 또는 증여개시일 현재의 시가에 의하되, ‘시가’란 불특정 다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고, 매매사실이나 수용․공매․감정가격 등이 있는 경우에 시가로 인정하는 것을 포함하도록 규정하고 있어 평가액은 기본적으로 시가를 원칙으로 하고 있음을 알 수 있다.

2. 대법원 판례에서도 상증법시행령 제49조 제1항에서 규정하고 있는 상속개시일 전후 6월(증여 3월) 이내의 정상적인 거래가액은 시가로 보되, 평가기간 이외의 거래가액이라고 하더라도 시가 하락 등의 특별한 사정이 없다면 상속개시일 당시의 시가로 보아야 하며, ‘시가’란 원칙적으로 정상적인 거래에 의하여 형성된 객관적 교환가치를 의미하고, 이는 객관적이고 합리적인 방법으로 평가된 가액도 포함되는 개념으로 판시하고 있음을 알 수 있다.(같은 뜻: 대법2000두5098, 2001.08.21.; 대법2001두6906, 2003. 2.11.외)

3. 또한, 매매실례가액이 있다고 하더라도 그 거래가액을 불특정다수인간의 거래로 인하여 형성되는 시가라고 할 수 없다면, 시가를 산정하기 어려운 경우로 보아 보충적인 평가방법에 의하여 과세하여야 할 것인 바, 쟁점 아파트의 실지 거래가액 665백만원은 증여일(2003.11.14.)로부터 4월 이전의 거래가액이기는 하지만 청구인의 부친이 제3자로부터 취득한 정상적인 매매실례가액이고, 쟁점아파트를 취득한 청구인의 부친은 취득한 날로부터 약 4개월 후 청구인에게 증여한 경우로서 그 실지거래가액을 시가로 보지 않을 수 없을 뿐만 아니라 2003. 7.11.부터 2003.11. 14.까지 같은 아파트단지 동일 평형의 부동산 시세가 750백만원～770백만원으로 호가되고 있는 점 등 쟁점아파트의 매매계약일과 증여일 사이에 시가의 하락이나 상황의 변화가 있었다고 볼 만한 특별한 사정이 없으므로 청구인의 부친이 제3자로부터 취득할 당시의 실지거래가액인 665백만원을 쟁점 아파트의 증여일 현재 시가로 봄이 타당하다고 하겠다(대법 2000두 2976, 2002.12.26. 같은 뜻)

4. 따라서, 쟁점 아파트를 청구인의 부친이 취득하여 약 4개월 후 청구인에게 증여할 당시, 쟁점 아파트의 시가로 볼 수 있는 가액이 없다고 하여 보충적평가방법인 기준시가로 쟁점 아파트를 평가하여 과세함이 타당하다는 청구주장은 받아들이기가 어렵다고 판단된다.

이 건 심사청구는 청구 주장이 이유 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.