특수관계자로부터 저가양수 해당 여부

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일수 없어 기각합니다.

청구인은 ○○도 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 소재 ○○아파트(52평형) ○○동○○호(이하 “쟁점아파트”라 한다)를 2005. 2.24. 청구인의 이모 청구 외 하○○와 470백만원에 계약하고 2005. 3. 9. 잔금을 지급하여 취득하였다. 처분청은 청구인에 대한 취득자금 출처조사를 실시한 결과 같은 날짜에 같은 단지 내의 동일평형 아파트 ○○동 ○○호가 740백만원에 거래된 사실을 확인하고 이를 시가로 하여 상속세법 제35조 규정에 의거 저가양도에 따른 이익을 증여받은 것으로 보아 2005. 9.14. 청구인에게 2005. 3. 9. 증여분 증여세 5,277,390원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2005.12.14. 이 건 심사청구를 제기하였다.

청구인은 쟁점아파트단지가 청구 외 (주)○○주택과 청구 외 (주)○○건설이 동별로 나누어 시공하여 상대적으로 인지도가 낮은 (주)○○주택이 건설한 아파트 가격이 낮게 형성되었으며, 또한 쟁점아파트의 거래시점에는 매일 상당한 금액으로 상승하는 등 부동산가격이 매우 불안정한 시기로 ○○은행의 부동산 시세정보에 의하면 쟁점아파트 양도일인 2005. 2.24.과 가장 인접한 날의 하한가 679백만원, 평균거래가 714백만원, 상한가 749백만원으로 매매가액의 변동이 심하였음은 물론 그 변동폭도 상한가와 하한가의 차이가 1억원이나 되었고, 청구 외 (주)○○주택이 건설한 쟁점아파트 경우 인기도가 낮아 가격이 보다 낮게 형성되었을 뿐만 아니라 급하게 매각하게 되어 시세보다 낮은 가격으로 거래한 것이며, 처분청이 매매사례가액으로 채택한 ○○동 ○○호는 (주)○○건설이 시공한 인기층에 해당하여 매매사례가액으로 부적당하므로 2005. 2.17. ○○동 ○○호의 매매가액 610백만원을 적용하여야 하며, 최소한 ○○은행 부동산 시세정보에 나타난 하한가 679백만원의 매매사례가액을 시가로 보아야 한다.

청구인은 쟁점아파트단지가 청구 외 (주)○○주택과 청구 외 (주)○○건설이 나누어 시공되었다고 하나, 청구 외 (주)○○건설이 일괄 시공하였음이 확인되고 있어 청구 외 (주)○○주택이 시공한 쟁점아파트의 거래가액이 낮다는 주장은 인정할 수 없으며, 부동산 정보업체와 인근 부동산 중개업소를 통하여 시세를 확인한 결과 7억원에서 8억원에 이르고 있고, 계약시점을 전후한 동일 평형의 신고내역을 조회한 결과 2005. 2.17. 계약분(○○동 ○○호)은 610백만원, 쟁점아파트 매매계약일인 2005. 2.24. 계약분(○○동 ○○호)은 740백만원으로 나타나고 있으며, ○○동 ○○호 아파트가 쟁점아파트와 비교해 볼 때 같은 단지 내 남향이고 층수가 비슷하며 같은 날짜에 거래되는 등 거의 모든 조건이 유사하므로 매매사례가액 740백만원을 시가로 하여 결정한 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 청구인이 특수관계자로부터 쟁점아파트를 저가양수한 것으로 보아 매매사례가액(시가)과 양수가액과의 차액에서 시가의 30%를 차감한 가액을 증여가액으로 하여 증여세를 과세한 처분의 당부
• 나. 관련법령

○ 상속세및증여세법 제35조 【저가ㆍ고가양도시의 증여의제】

① 다음 각호의 1에 해당하는 자에 대하여는 당해 재산을 양수 또는 양도한 때에 그 대가와 시가와의 차액에 상당하는 금액으로서 대통령령이 정하는 이익에 상당하는 금액을 증여재산가액으로 한다.

1. 타인으로부터 시가보다 낮은 가액으로 재산을 양수하는 경우에는 그 재산의 양수자

○ 상속세및증여세법시행령 제26조 【저·고가양도에 따른 이익의 계산방법 등】

① 법 제35조 제1항 제1호에서 "낮은 가액"이라 함은 양수한 재산(다음 각호의 것을 제외한다)의 시가(법 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액을 말한다. 이하 이 조 및 제31조에서 "시가"라 한다)에서 그 대가를 차감한 가액이 시가의 100분의 30 이상 차이가 있거나 그 차액이 3억원 이상인 경우의 그 대가를 말한다.

③ 법 제35조 제1항 본문에서 "대통령령이 정하는 이익"이라 함은 제1항 및 제2항의 규정에 의하여 계산한 대가와 시가와의 차액에서 다음 각호의 가액중 적은 금액을 차감한 가액을 말한다.

1. 시가에서 대가를 차감한 가액이 시가의 100분의 30 이상이거나 대가에서 시가를 차감한 가액이 시가의 100분의 30 이상인 경우에는 시가의 100분의 30에 상당하는 가액

2. 3억원

○ 상속세및증여세법 제60조 【평가의 원칙 등】

① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액(제63조 제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다.

② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다.

○ 상속세및증여세법시행령 제49조 【평가의 원칙 등】

① 법 제60조 제2항에서ㆍ수용ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것ㆍ이라 함은 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다) 이내의 기간중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(생략) 또는 공매가 있는 경우에 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다.

1. 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제1항 각호의 1에 규정하는 가액이 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우 3월로 한다) 이내에 해당하는지 여부는 다음 각호에 규정된 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항의 규정에 의한 시가로 보는 가액이 2 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액에 의한다.

1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일

⑤ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 동항 각호의 1에 해당하는 가액이 있는 경우에는 당해 가액을 법 제60조제2항의 규정에 의한 시가로 본다.

• 다. 사실관계 및 판단

○ 사실관계

• 가) 쟁점아파트는 청구 외 (주)○○주택이 시행사이고 (주)○○건설이 시공한 주상복합건물인 사실이 분양계약서 및 등기부등본에 의하여 확인된다.
• 나) 청구인이 이모인 청구 외 하○○로부터 쟁점아파트를 취득하면서 2005. 2.24. 작성한 매매계약서에 의하면, 계약금 20백만원과 잔금 450백만원(2005. 3. 2.), 총매매대금 470백만원으로 되어 있고, 잔금은 은행융자금 230백만원을 지불한 후 나머지는 전세보증금 220백만원으로 대체한다는 특약사항이 있음을 알 수 있다.
• 다) 쟁점아파트가 소재한 ○○지역은 주택거래 신고지역으로 조사관서가 부동산 정보업체와 주변에 있는 부동산중개업소에 가격을 조사한 결과 2005년 2월말 시세는 7억원에서 8억원에 이르고 있고, 층별 동별 가격차이가 없음이 확인서 등 심리자료에 의해 확인된다.
• 라) 쟁점아파트 거래일과 같은 날 및 비슷한 시기의 동일평형에 대한 주택거래신고내용을 보면 거래가격은 아래 〈표-1〉과 같다. 〈표-1〉 (단위: 백만원) 구 분 계약일 동호수 방 향 신고가액 분양가액 기준시가 쟁점아파트

2005. 2.24. 000-000 남 향 470 460 530 매매사례

2005. 2.24. 000-000 740 455 520

2005. 2.17. 000-000 610 457 544

• 마) 또한 ○○은행 부동산 시세정보에 의한 쟁점아파트 단지의 동일평형 시세를 보면, 2005. 2.14.～2005. 2.21. 기간 하한가 679백만원에서 상한가 749백만원에 이르고 있으며, 이후부터 같은해 8월까지 10억 이상으로 상승하다 주춤한 것으로 나타나고 있음을 알 수 있고, 부동산 정보업체인 (주)○○에 게재된 시세는 2005. 2. 4.～2005. 4. 8.까지 하한가 7억원에서 상한가 8억으로 되어있고, 직전 거래분(200 5. 1.28.)은 6.9억원에서 8억원이며, 이후 거래분은 7.3억원에서 10억(2005. 7.15)까지 상승하였음을 알 수 있다.
• 바) 처분청은 동일 단지 내의 동일평형, 남향으로 동일날자에 거래된 같은 아파트 ○○동 ○○호의 가격 740백만원을 매매사례가액으로 채택하였음이 자금출처조사 종결보고서에 의해 확인된다.

○ 판단

• 가) 청구인은 ○○동 ○○호의 거래가액 610백만원을 매매사례가액으로 하거나 ○○은행 부동산 시세정보에 나타난 당시의 하한가 679백만원을 매매사례가액으로 채택하여 줄 것을 주장하고 있으나, 거래가액 610백만원은 쟁점아파트 소재지의 부동산 가격이 상승하기 시작하는 국면에서 형성된 가격으로서 쟁점아파트 거래일 보다 7일 정도 앞서서 거래된 가격이며, “시가로 보는 가액이 2 이상인 경우에는 평가기준일 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액에 의한다.”라는 상속세 및 증여세법시행령 제49조 제5항 의 규정에 비추어 볼 때 쟁점아파트와 같은 날에 거래된 매매사례가액이 있는 이상 청구주장을 받아들이기 어렵고 또한 부동산 시세정보지의 가액을 매매사례가액으로 채택하여 달라는 주장도 받아들이기 어렵다.
• 나) 쟁점아파트의 경우 매매계약체결 당시 당해 재산에 대하여 시가로 볼 수 있는 감정가액 등이 없는 경우이므로 조사관서는 법령에서 정하는 “면적․위치․용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산인”인 ○○동 ○○호의 거래가액을 매매사례가액으로 적용하게 되었고, ○○동 ○○호는 쟁점아파트와 비교할 때 같은 단지 내에 있으며 위치한 층이나 남향 및 양도일자가 동일하는 등 거의 모든 조건이 유사하므로 ○○동 ○○호의 매매가액 740백만원을 시가로 하여 증여이익을 산정하고 결정한 당초처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

이 건 심사청구는 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.