건축허가서상의 건축주 명의변경시 증여 해당 여부

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없어 기각합니다.

청구인은 2003.11.19. ○○도 ○○군 ○○읍 ○○리 ○○번지 소재 다세대주택 1,104.87㎡(이하 “쟁점다세대주택”이라 한다)의 건축허가서상 건축주 명의를 청구인에서 父인 안○○(이하 “안○○”라 한다)로 변경하여 ○○군청에 신고 ․ 등재하였다. 처분청은 쟁점다세대주택이 1998.12월 말에 완공되어 2002.10.18.부터 사실상 사용 ․ 수익되고 있었으나 등기되지 아니한 건물로 건축주 명의변경 등재시점에 청구인이 안○○에게 증여한 것으로 보아 증여가액을 건물기준시가로 산정하여 2004. 12.1. 안○○에게 증여세 64,805,320원을 결정․고지하였으나, 안○○가 증여세를 체납하였고 이를 납부할 능력이 없는 것으로 보아 2005. 4.19. 증여자인 청구인을 연대납세의무자로 지정하여 납부통지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2005. 7. 7. 이의신청을 거쳐 2005.10.17. 이 건 심사청구를 하였다.

쟁점다세대주택은 건축주와 부속토지의 소유자 및 공사시공업체, 무단입주자 등의 이해관계인들이 쟁송 중에 있어 신축 중에 방치된 건축물로 주택으로서의 기능을 갖추지 못하고 있으며, 당해 쟁송 등에 효율적으로 대응하기 위하여 건축허가서상 건축주 명의를 父인 안○○로 변경 ․ 신고하였고, 청구인이나 안○○ 모두 증여하거나 증여받을 의사도 없었고, 증여계약서를 작성한 사실도 없으며, 신축 중인 건물의 취득시기도 도래하지 아니하였고, 안○○의 동의없이 청구인이 임의로 건축주 명의를 변경하였다는 내용의 “원인무효에 인한 건축주 명의변경 절차 취소”판결이 2006. 1.18. 선고된 사실이 있으므로 이 건 증여세의 부과처분은 취소되어야 마땅하다.

청구인이 쟁점다세대주택의 건축관계자 명의변경 신고서를 관할 군청에 접수시 청구인의 동의서를 작성․날인하여 첨부하였고, 2003. 7. 7. ○○군청에 쟁점다세대주택에 대한 취득세 3,623,740원을 신고하고 2004. 6.29. 관련 가산세 724,740원 합계 4,328,000원을 납부한 사실이 있으며, 명의변경과 관련하여 거래대금의 수수는 없었던 것으로 확인되고, 쟁점다세대주택은 1998.12월 말에 완공되어 2002.10. 18.부터 사실상 사용․수익되고 있었으나 등기되지 아니한 건물로 건축주 명의변경 등재시점에 청구인이 안○○에게 증여한 것으로 보아 안○○에게 증여세를 부과한 이 건 처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 쟁점다세대주택의 건축허가서상의 건축주 명의를 대가없이 청구인의 父명의로 변경한 행위를 증여로 보아 증여세를 부과한 처분이 정당한지 여부를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령

○ 상속세 및 증여세법 제31조 【증여재산의 범위】

① 제2조의 규정에 의한 증여재산에는 수증자에게 귀속되는 재산으로서 금전으로 환가할 수 있는 경제적 가치가 있는 모든 물건과 재산적 가치가 있는 법률상 또는 사실상의 모든 권리를 포함한다.

○ 상속세 및 증여세법 시행령 제23조 【증여재산의 취득시기】

① 법 제31조 제1항의 규정을 적용함에 있어서 법 제32조 내지 법 제45조의 규정이 적용되는 경우를 제외하고는 증여재산의 취득시기는 다음 각호의 1에 의한다.(2003.12.30. 개정전의 것)

1. 권리의 이전이나 그 행사에 등기·등록을 요하는 재산에 대하여는 등기·등록일. 다만, 민법 제187조 의 규정에 의한 등기를 요하지 아니하는 부동산의 취득에 대하여는 실제로 부동산의 소유권을 취득한 날로 한다.

2. 건물을 신축하여 증여할 목적으로 수증자의 명의로 건축허가를 받거나 신고를 하여 건물을 완성한 경우에는 그 건물의 사용승인서 교부일. 다만, 사용승인전에 사실상 사용하거나 임시사용승인을 얻은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 임시사용승인일로 하고 건축허가를 받지 아니하거나 신고하지 아니하고 건축하는 건축물에 있어서는 그 사실상의 사용일로 한다.(2003.12.30. 개정전의 것)

3. 제1호 및 제2호 외의 재산에 대하여는 인도한 날 또는 사실상의 사용일

○ 상속세 및 증여세법 제60조 【평가의 원칙 등】

① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가에 의한다. (이하 생략)

③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류·규모·거래상황 등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다.

○ 상속세 및 증여세법 제61조 【부동산 등의 평가】

① 부동산에 대한 평가는 다음 각호의 1에서 정하는 방법에 의한다.

건물의 신축가격·구조·용도·위치·신축연도 등을 참작하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정·고시하는 가액

⑤ 지상권 및 부동산을 취득할 수 있는 권리와 특정시설물을 이용할 수 있는 권리에 대하여는 당해 권리 등의 잔존기간·성질·내용·거래상황 등을 감안하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 가액으로 한다.

⑥ 기타 시설물 및 구축물에 대하여는 평가기준일에 다시 건축하거나 다시 취득할 때 소요되는 가액을 감안하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 가액으로 한다.

○ 상속세 및 증여세법 시행령 제51조 【지상권 등의 평가】

② 법 제61조 제5항의 규정에 의한 부동산을 취득할 수 있는 권리(건물이 완성되는 때에 그 건물과 이에 부수되는 토지를 취득할 수 있는 권리를 포함한다) 및 특정시설물을 이용할 수 있는 권리의 가액은 평가기준일까지 불입한 금액과 평가기준일 현재의 프레미엄에 상당하는 금액을 합한 금액에 의한다.(단서 생략)

④ 법 제61조 제6항에서 "대통령령이 정하는 방법"이라 함은 기타 시설물 및 구축물(토지 또는 건물과 일괄하여 평가하는 것을 제외한다)에 대하여 그것을 다시 건축하거나 다시 취득할 경우에 소요되는 가액(이하 이 항에서 "재취득가액등"이라 한다)에서 그것의 설치일부터 평가기준일까지의 재정경제부령이 정하는 감가상각비상당액을 차감하는 것을 말한다. 이 경우 재취득가액등을 산정하기 어려운 경우에는 지방세법시행령 제80조 제1항 의 규정에 의한 가액을 당해 시설물 및 구축물의 가액(지방세법시행령 제76조 각호에 규정된 특수부대설비에 대하여 지방세법시행령 제80조 제1항 의 규정에 의하여 당해 시설물 및 구축물과 별도로 평가한 가액이 있는 경우에는 이를 가산한 가액을 말한다)으로 할 수 있다. (2003.12.30. 개정전의 것)

• 다. 사실관계 및 판단

○ 사실관계

• 가) 쟁점다세대주택은 1995. 6. 5. 청구 외 신○○이 처음 건축허가하여 그 건축주 명의를 1995.11.17. 윤○○, 1997. 1.14. 유○○, 1999. 5.28. (주)○○, 2000.12. 6. 안○○(청구인), 2003.11.19. 안○○(수증인)로 변경하여 현재에 이르고 있음이 관계공문 사본에 의하여 확인된다.
• 나) 쟁점건물의 부속토지는 1995.11.23. 청구 외 윤○○이 매매로 취득하여 1996. 8. 2. 유○○에게 양도하였다가 2000. 3.20. 김○○에게 경락되었고, 2003.10.21. 유○○가 매수하여 현재에 이르고 있음이 토지등기부등본에 의하여 확인된다.
• 다) 청구인은 1999. 5월 유○○에게 2억 원을 투자한 후 본인이 최대주주이며 대표이사인 (주)○○라는 법인의 명의로 건축주 지위를 승계받았으며, 2001. 6. 5. ○○군청의 공사중단된 연립주택의 조기완료 촉구 공문을 받고 같은 해 9월에 추가공사한 사실이 확인된다.
• 라) ○○읍에서 확인한 “주소별 세대열람 내역서” 사본을 보면, 쟁점다세대주택에 2002.10.18.부터 청구 외 박○○ 등 10세대가 전입하여 주소지로 등재되었음이 나타나고, 청구인 또한 2002.11.29. 전입하여 2005.11.15.까지 주소지로 두고 있었음이 청구인의 주민등록초본에 의하여 확인된다.
• 마) 청구인은 2003. 7. 7. 쟁점다세대주택에 대한 취득세 3,623,740원을 ○○군청에 신고(접수번호 2)한 후 2004. 6.29. 가산세 724,740원을 포함한 4,348,480원을 납부한 것으로 ○○군청의 재산세납부대장에 등재되어 있음이 확인된다.
• 바) 청구인은 2005. 7.28. 처분청의 이의신청 기각결정에 불복하여 2005.10.17. 심사청구를 하였고, 심사청구이유서에서 청구인은 쟁점다세대주택에 대한 “원인무효에 인한 건축주 명의변경 절차 취소청구” 소송(○○○○)을 제기하여 심사청구일 현재 ○○지방법원에서 재판이 진행되고 있으므로 약 2개월 전후하여 법원의 판결이 나오는 대로 추후 제출하겠다고 기재하였다.
• 사) ○○지방법원 제12민사부 판결문(○○○○, 원인무효에 인한 건축주 명의변경 절차 취소, 2006. 1.18. 판결선고, 이하 “판결문”이라 한다)에 의하면, 원고는 안○○(수증인)로 피고는 안○○(청구인)으로 기재되어 있고, 주문을 보면, “청구인은 안○○에게 쟁점다세대주택에 대한 건축허가(허가번호 000-건설도시과-신축허가-00)에 관하여 2003.11.19.자 건축관계자 변경신고에 의하여 안○○ 앞으로 변경된 건축주 명의를 청구인 앞으로 회복하는 건축주 명의변경 절차를 이행하라”고 기재되어 있으며, 인정사실 및 판단을 보면, “청구인은 2003.11.19. 안○○의 동의없이 청구인이 소지하고 있던 안○○의 신분증과 인감도장을 이용하여 안○○ 명의의 건축관계자 변경신고서를 작성한 다음에 쟁점다세대주택에 대한 건축허가에 관하여 청구인 앞으로 되어 있던 건축주 명의를 안○○ 앞으로 변경하였다.(다툼 없음) 위 인정사실에 의하면, 위 건축허가의 건축주 명의가 2003.11.19.자 건축관계자 변경신고서에 의하여 청구인에게서 안○○로 변경된 것은 안○○의 동의없이 이루어진 것이므로, 청구인은 수증인에게 위 건축허가에 관하여 안○○ 앞으로 변경된 건축주 명의를 청구인 앞으로 회복하는 건축주 명의변경 절차를 이행할 의무가 있다.”라고 기재되어 있다.
• 아) 심리과정에서 2006. 4. 3. 당청에 보내온 ○○군수의 공문(○○군 민원봉사과-0000, 2006. 3.30)에 의하면, 판결문과 관련하여 건축관계자 변경신고서가 ○○군청에 접수된 사실이 없다고 회신하였다.
• 자) 심리과정에서 2006. 4. 3. ○○군수로부터 보내온 건축관계자 변경신고서 사본에 의하면, 2003.11.19. 안○○의 도장을 찍어 신고하였고, 건축주 명의변경동의서 사본에 의하면, 청구인의 인감증명서가 첨부되어 있고 청구인의 인감도장이 찍혀 있음이 확인되고, 같은 날 ○○군수가 안○○(수증인)에게 보낸 “건축관계자 변경신고필증”에 의하면, 쟁점다세대주택의 건축주가 청구인에서 안○○로 변경되었으므로 이 필증을 교부한다라고 기재되어 있다.
• 차) 심리과정에서 2003. 3.20. 청구인에게 판결문 관련 청구인이 제출한 소장 및 수증인의 답변서 사본을 당청에 제출하여 줄 것과 2006. 1.18. 판결선고 되었고 처분청에 2006. 2.28. 판결문 사본을 제출하였으나 2006. 3.17. 현재 ○○군청에 청구인 앞으로 “건축주 명의변경 절차”를 이행하지 아니한 사유를 2006. 3.29.까지 제출할 것을 보정요구하였고, 2006. 4. 5.(11시경) 청구인과의 통화에서, 청구인은 바쁜 관계로 소장 등을 제출할 수 없으니 심리자가 직접 법원에 요구하여 송부받아 참고해 주길 바라며, 현재 건축주 명의변경을 하지 않은 사유는 쟁점다세대주택과 관련하여 소송이 진행 중에 있으며, 여자로서 거친 상대방과 상대하기 싫어서 父인 안○○ 명의로 그대로 두었다고 진술하였다.
• 카) 청구인이 제출하지 않은 소장 및 답변서의 내용을 참고하기 위하여 ○○지방법원에 “소장 및 답변서 사본 송부 협조의뢰”공문을 발송(2006. 4.14.)하였으나 2006. 5. 8. 현재 송부받지 못하고 있다.

○ 판단

• 가) 증여재산에는 수증자에게 귀속되는 재산으로서 금전으로 환가할 수 있는 경제적 가치가 있는 모든 물건과 재산적 가치가 있는 법률상 또는 사실상의 모든 권리를 포함하는 것으로, 준공검사 전 건축물에 대한 건축주의 명의변경신고 행위는 당해 건축물소유권의 변경신고로 보아야 할 것인 바, 명의변경신고시점까지 쟁점다세대주택 건설에 투여된 자금에 대한 대가를 지불받지 아니하고 그 소유권이 변동되었다면 부가 무상으로 이전되었으므로 이를 재산의 증여로 봄이 타당하다 할 것이다. 청구인은 2003. 7. 7. ○○군청에 쟁점다세대주택에 대한 취득세신고서를 접수하였고, 2002.10.18.부터 일부세대가 주민등록전입을 한 사실이 확인되는 점 등으로 보아 청구인에서 안○○로 건축주 명의를 변경하여 신고한 2003.11.19. 현재 쟁점다세대주택은 사실상 주거에 공하고 있는 완성된 건물로 봄이 타당한 것으로 판단된다.
• 나) 또한, 타인으로부터 무상으로 취득한 부동산이 취득원인무효의 판결에 의하여 그 재산상의 권리가 말소되는 때에는 증여세를 과세하지 아니하며 과세된 증여세는 취소하는 것이나, 형식적인 재판절차만 경유한 사실이 확인될 때에는 그러하지 아니하며, 증여세 취소여부는 처분청이 사실상 소유권이전등기원인, 취득원인무효 소송제기 내용 및 판결내용 등 구체적인 사실관계를 조사하여 판단할 사항(국세청 재삼46014-1187.)인 바, 청구인은 쟁점다세대주택에 대한 명의변경행위를 수증인(안○○)의 동의없이 이루어진 것이므로 원인무효라는 내용의 법원판결문(2006. 1. 18. 선고)을 제출하였으나 소장 및 답변서 등을 제출하지 아니하여 구체적인 사실관계를 알 수 없고, 또한 3개월이 지난 현재까지 건축주 명의를 청구인 앞으로 회복하는 절차를 이행하지 않은 것으로 보아 이 건 법원판결은 형식적인 재판절차만 경유한 것으로 보여진다.
• 다) 따라서, 사실상 주거에 사용되고 있는 쟁점다세대주택의 소유권이 아무런 대가없이 청구인에서 안○○로 변경신고한 행위는 건물의 증여행위로 보여지고, 쟁점다세대주택의 시가를 알 수 없으므로 상속세 및 증여세법 제61조 제1항 제2호 의 규정에 의한 건물의 보충적평가방법을 적용하여 증여가액을 산정하고 이 건 증여세를 부과한 처분은 정당하고 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심사청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.