아파트와 같은 단지내 아파트이고 면적, 용도가 같으며, 위치가 유사하고, 아파트의 증여일 전후 3월 이내에 거래된 인근아파트 매매사례가액을 시가로 보아 과세한 당초처분은 특별한 사정이 없는 한, 정당한 것으로 인정되는 것임
아파트와 같은 단지내 아파트이고 면적, 용도가 같으며, 위치가 유사하고, 아파트의 증여일 전후 3월 이내에 거래된 인근아파트 매매사례가액을 시가로 보아 과세한 당초처분은 특별한 사정이 없는 한, 정당한 것으로 인정되는 것임
이건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없어 기각합니다.
청구인은 2004.2.11. 어머니인 청구외 연○○로부터 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 ○○아파트 ○동 ○호(48평형, 이하 "쟁점아파트"라 한다) 중 1/3 지분을 증여받고 증여재산가액을 기준시가 850,000,000의 1/3인 283,333,000원으로 적용하여 증여세를 신고한 것에 대하여, 처분청은 2004.12.29. 같은 단지내 ○동 ○호(48평형, "비교평가 대상 아파트"라 한다)의 매매사례가액인 1,030,000,000원을 시가로 하여 산정한 증여재산가액 343,333,333원 및 청구외 연○○의 현금 증여분(등록세 등 증여이전등기비용) 2,590,060원에 대하여 청구인에게 2004년도분 증여세 13,329,550원을 결정ㆍ고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2005.3.8. 이의신청을 거쳐 2005. 7. 14. 이 건 심사청구하였다.
청구인은 현금 증여분 2,590.060원은 다툼이 없으나, 쟁점아파트 증여분과 관련하여 쟁점아파트와 유사한 재산의 매매사례가액을 확인할 수없으므로 기준시가를 적용하여 신고한 것은 정당하고 처분청이 매매사례가액을 확인하여 증액결정하는 것은 국세기본법의 신의성실의 원칙, 세법적용의 원칙에 위배되고, 세무공무원의 재량의 한계를 벗어나고 상속세 및 증여세법 제35조 (저가ㆍ고가 양도시의 증여의 제)규정에 대한 입법취지에도 어긋나므로, 당초처분은 취소하고 2004.4.300 고시된 기준시가 872,500,000원을 시가로 하여 경정되어야 한다.
상속세 및 증여세법시행령 제49조 제1항 및 제5항의 규정에 의하여 쟁점아파트와 같은 단지내 아파트이고 면적(48평형), 용도(주거용 아파트)가 같으며, 위치(같은동 7층: 703호)가 유사하고, 쟁점아파트의 증여일 전후 3월 이내에 거래된 인근아파트 매매사례가액을 시가로 보아 과세한 당초처분은 정당하고 쟁점아파트의 시세와 관련하여 부동산 정보지(뱅크부동산)의 거래시세(10억3천만원∼12억5천만원) 등을 검토한바 매매사례가액이 거래시세 범위내의 금액이므로 매매사례가액의 적용이 타당하다.
① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일" 이라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액(제63조 제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다.
② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다.
③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류ㆍ규모ㆍ거래상황 등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다.
④ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제13조의 규정에 의하여 상속재산의 가액에 가산하는 증여재산의 가액은 증여일 현재의 시가에 의한다. 2) 상속세 및 증여세법 제61조 【부동산 등의 평가】
③ 제1항의 규정에 불구하고 건물에 부수되는 토지를 공유하고 건물을 구분소유하는 것으로서 건물의 용도ㆍ면적 및 구분소유하는 건물의 수(수) 등을 감안하여 대통령령이 정하는 공동주택ㆍ오피스텔 및 상업용건물(이들에 부수되는 토지를 포함한다)에 대하여는 재산의 종류ㆍ규모ㆍ거래상황ㆍ위치 등을 참작하여 매년 1회 이상 국세청장이 토지와 건물의 가액을 일괄하여 산정ㆍ고시한 가액으로 평가한다.(2003.12.30. 개정) 3) 상속세 및 증여세법시행령 제49조 【평가의 원칙 등】
① 법 제60조 제2항에서 "수용ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것" 이라 함은 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다. 이하 이 항에서 "평가기간" 이라 한다) 이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(민사집행법에 의한 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 항에서 "매매 등" 이라 한다)가 있는 경우에 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간중에 매매 등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각호의 1에 해당하는 날까지의 기간중에 주식 발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 감안하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 제56조의 2 제2항의 규정에 의한 평가심의위원회의 자문을 거쳐 당해 매매 등의 가액을 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.
1. 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 그 거래가액이 제26조 제4항에 규정된 특수관계에 있는 자와의 거래 등 그 가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우를 제외한다.
2. 당해 재산(법 제63조 제1항 제1호에 규정된 재산을 제외한다)에 대하여 2 이상의 재정경제부령이 정하는 공신력 있는 감정기관(이하 "감정기관"이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액. 다만, 다음 각목의 1에 해당하는 것을 제외하며, 당해 감정가액이 법 제61조ㆍ법 제62조ㆍ법 제64조 및 법 제65조의 규정에 의하여 평가한 가액의 100분의 80에 미달하는 경우(100분의 80 이상인 경우에도 제56조의 2 제2항의 규정에 의한 평가심의위원회의 자문을 거쳐 감정평가목적 등을 감안하여 동 가액이 부적정하다고 인정되는 경우를 포한단다)에는 세무서장(관할지방국세청장을 포함하며, 이하 "세무서장 등" 이라 한다)이 다른 감정기관에 의뢰하여 감정한 가액에 의하되, 그 가액이 상속세 또는 증여세 납세의무자가 제시한 감정가액보다 낮은 경우에는 그러하지 아니하다.
3. 당해 재산에 대하여 수용ㆍ경매 또는 공매사실이 있는 경우에는 그 보상가액ㆍ정매가액 또는 공매가액. 다만, 법 제73조의 규정에 의하여 물납한 재산을 상속인ㆍ증여자ㆍ수증자 또는 그와 특수관계에 있는 자(제19조 제2항 각호의 1의 관계에 있는 자를 말한다. 이 경우 제19조 제2항 중 "주주 등 1인" 은 "상속인 등" 으로 본다)가 공매받은 경우에는 당해 공매가액은 이를 제외한다.(중간생략)
⑤ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 동항 각호의 1에 해당하는 가액이 있는 경우에는 당해 가액을 법 제60조 제2항의 규정에 의한 시가로 본다.
1. 사실관계
○○아파트 2003.12.1 2004.4.30 쟁점아파트
○동 ○호 48 2004.2.11. 증여 850,000 872,500 비교평가대상 아파트
○동 ○호 48 2004.1.14. 계약 935,000 960,500 1,030,000 처분청이 조사한 부동산 정보지의 거래시세 매매하한가 1,030,000. 시세 매매상한가 1,150,000 48 2004.1월∼2월 평균가 1,104,000
2. 판단
- 가) 쟁점아파트 증여분과 관련하여 쟁점아파트와 유사한 재산의 매매사례가액을 확인할 수 없으므로 기준시가를 적용하여 신고한 것은 정당하다고 주장하고 있으나, 2003. 12월 말에 개정된 상속세 및 증여세법령은 증여세에 대하여 완전포괄주의를 규정하고, 상속세및증여세법 제60조 및 같은법시행령 제49조에 의하여 당해 재산에 대한 매매사례가격이나 감정가격 이외에도 당해 재산과 면적ㆍ종류ㆍ용도ㆍ종목이 동일 또는 유사한 다른 재산의 매매사례가격 등도 시가로 볼 수 있도록 하였는 바, 이는 당해 재산과 면적ㆍ종류ㆍ용도ㆍ종목이 동일 또는 유사한 다른 재산의 매매사례가격이 있음에도 이를 시가로 인정하지 아니하는 불합리한 점을 해소하려는데 있다 할 것이다.
- 나) 처분청이 이 건 과세의 매매사례가액으로 적용한 비교평가대상 아파트는 위치상 층수는 다르나 (쟁점아파트는 6층, 비교평가대상 아파트는 7층) 쟁점아파트와 같은 단지 같은 동에 위치하고, 신축시기와 면적도 동일하며, 그 매매계약일도 2004.1.14.로서 쟁점아파트의 증여일로부터 전후 3월 이내에 해당되어 위 관련법령의 요건을 충족하고 있으며, 쟁점아파트단지 시세에 관련하여 부동산 정보지(부동산뱅크)의 시세정보를 보면, 청구인이 증여받은 시점인 2004. 2월 시세 중 매매하한가는 1,030,000,000원, 매매상한가는 1,150,000,000원으로 가격이 형성되었으나, 처분청이 청구인에게 적용한 비교평가대상 아파트의 매매가액은 1,030,000,000원으로 위 매매하한가와 동일하므로 비교평가대상 아파트의 매매가액을 이 건 과세의 매매사례가액을 쟁점아파트의 증여일 현재 시가로 보아도 무리가 없다 하겠다.
- 다) 다음으로 쟁점아파트와 비교평가대상 아파트의 국세청 기준시가를 비교해보면, 쟁점아파트의 기준시가는 850,000,000원(2003.12.1.고시)임에 비해 비교평가대상 아파트의 기준시가는 935,000,000원(2003.12.1.고시)으로 비교평가대상 아파트의 기준시가가 쟁점아파트의 기준시가보다 85,000,000원이 높게 고시 된 것은 사실이나 국세청장이 고시한 기준시가는 시가를 산정할 수 없는 경우에 적용되는 보충적 평가방법이므로 이 건의 경우 비교평가대상 아파트의 매매사례가액을 쟁점아파트의 시가로 보는데 무리가 없는 이상 같은동 6층과 7층의 기준시가가 다르다는 이유로 비교평가대상 아파트의 매매사례가액을 적용하지 않고 기준시가를 적용해야 한다는 청구인의 주장은 이유가 없다고 판단된다.
- 라) 청구인은 처분청이 매매사례가액을 확인하여 증액 결정하는 것은 국세기본법의 국세기본법상의 제15조(신의성실의 원칙), 제18조(세법적용의 원칙)에 위배되고, 제19조(세무공무원의 재량의 한계)를 벗어나고 상속세법 및 증여세법 제35조 (저가ㆍ고가 양도시의 증여의제)규정에 대한 입법취지에도 어긋나므로 당초처분은 부당하다고 주장하고 있으나, 위 가)에서 살펴본 바와 같이 관련법령(상속세및증여세법 제60조 및 같은법시행령 제49조)에 의하여 당해 재산에 대한 매매사례가격이나 감정가격 이외에도 당해 재산과 면적ㆍ종류ㆍ용도ㆍ종목이 동일 또는 유사한 다른 재산의 매매사례가격 등도 시가로 볼 수 있도록 하였는 바, 청구인의 주장은 위 관련법령의 법리를 잘못 이해한 것으로 보이므로 이 또한 청구인의 주장은 이유없다고 판단된다. 따라서 쟁점아파트의 증여일로부터 27일 이전에 매매계약이 체결된 비교평가대상 아파트의 매매사례가액은 쟁점아파트와 같은 단지 같은 동에 위치하고 신축시기와 면적이 동일한 사실과 위 판단을 종합하여 볼 때, 처분청이 청구인의 기준시가에 의한 신고를 인정하지 아니하고 비교평가대상 아파트의 매매 사례가액을 쟁점아파트의 시가로 보아 증여재산가액을 산정하여 과세한 이 건 처분은 잘못이 없고 정당하다고 판단된다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.