기준시가로 신고 후 매매사례가액애 의해 평가하여 과세한 처분의 당부

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없어 기각합니다.

청구인은 남편인 청구외 박○○으로부터 2004. 01. 29. ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 ○○아파트 ○동○호 35평형 지분 1/10(이하 “쟁점증여재산①”이라 한다)과 2004. 02. 02. ○○시 ○○구 ○○동 ○○아파트 ○동 ○호 분양권(13평형, 이하 “쟁점증여재산②”라 한다)을 각각 증여 받고, 2004. 04. 21. ‘쟁점증여재산①, ②’의 가액을 기준시가로 평가하여 증여세 신고하였으며, 처분청에서는 ‘쟁점증여재산①,②’에 대해 같은 단지 내에 소재하는 동일 평형의 다른 재산의 매매사례가액을 증여 당시의 시가로 보아 2005. 01. 03. 청구인에게 2004년 증여분 증여세 9,260,960원을 경정ㆍ고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2005. 04. 04. 이 건 심사청구하였다.

처분청의 증여재산 평가시, ‘쟁점증여재산①’의 경우 어느 동ㆍ호수 아파트의 매매사례가액을 적용하였는지 불분명하고, ‘쟁점증여재산②’의 경우 ○○○○아파트는 총 170여동으로 이루어진 수천 가구의 대단지 아파트인데, 동수, 층수가 상이하고 ‘쟁점증여재산②’ 보다 좋은 장소에 위치한 ○동 ○호 분양권의 매매사례가액을 적용하여, 쟁점증여재산에 대하여 통상 성립된다고 인정되는 시가를 적용하였다고 볼 수 없으며, 현실적으로 매매사례가액은 과세관청만이 확인할 수 있고, 납세자는 확인이 곤란하여 기준시가로 신고할 수 밖에 없으므로, 시가를 알 수 없어 기준시가로 신고한 것에 대하여 매매사례가액을 적용하여 과세함은 부당하다.

증여세가 부과되는 재산의 가액은 증여일 현재의 시가에 의하도록 규정되어 있고, 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 제5항 에 의하면 당해 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 매매가액을 시가로 보아 증여재산을 평가할 수 있도록 하고 있어, ‘쟁점증여재산①’의 경우 당해 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도 및 종목이 유사한 같은 단지 내 ○동 ○호의 매매가액(2004. 01. 12. 계약)을, ‘쟁점증여재산②’의 경우 동일 재건축아파트 내 동일 평형인 ○동 ○호 분양권의 매매가액(2004. 01. 09. 양도)을 각각 시가로 보아 증여재산가액을 평가하여 증여세 과세한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 기준시가로 신고한 증여재산에 대하여 인근 다른 재산의 매매사례가액애 의해 평가하여 과세한 처분의 당부를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 1) 상속세 및 증여세법 제60조 【평가의 원칙 등】

① 이 법에 의하여 상속세 또는 중여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일” 이라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액(재63조 제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다.

② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류ㆍ규모ㆍ거래상황 등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다. (이하 생략) 2) 상속세 및 증여세법 제61조 【부동산 등의 평가】

① 부동산에 대한 평가는 다음 각호의 1에서 정하는 방법에 의한다. (중략)

③ 제1항의 규정에 불구하고 건물에 부수되는 토지를 공유하고 건물을 구분소유하는 것으로서 건물의 용도ㆍ면적 및 구분소유하는 건물의 수 등을 감안하여 대통령령이 정하는 공동주택ㆍ오피스텔 및 상업용건물(이들에 부수되는 토지를 포함한다)에 대하여는 재산의 종류ㆍ규모ㆍ거래상황ㆍ위치 등을 참작하여 매년 1회 이상 국세청장이 토지와 건물의 가액을 일괄하여 산정ㆍ고시한 가액으로 평가한다.

④ (생략)

⑤ 지상권 및 부동산을 취득할 수 있는 권리와 특정시설물을 이용할 수 있는 권리에 대하여는 당해 권리 등의 잔존기간ㆍ성질ㆍ내용ㆍ거래상황 등을 감안하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 가액으로 한다. (이하 생략) 3) 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 【평가의 원칙 등】

① 법 제60조 제2항에서 “수용ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것” 이라 함은 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간‘ 이라 한다) 이내외 기간중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(민사집행법에 의한 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 항에서 ”매매 등“ 이라 한다)가 있는 경우에 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다. (단서 생략)

1. 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 그 거래가액이 제26조 제4항에 규정된 특수관계에 있는 자와의 거래 등 그 가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우를 제외한다. (중략)

⑤ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 동항 각호의 1에 해당하는 가액이 있는 경우에는 당해 가액을 법 제60조 제2항의 규정에 의한 시가로 본다. (이하 생략)

4. 상속세 및 중여세법 시행령 제51조 【지상권 등의 평가】

① 법 제61조 제5항의 규정에 의한 지상권의 가액은 지상권이 설정되어 있는 토지의 가액에 재정경제부령이 정하는 율을 곱하여 계산한 금액을 당해 자상권의 잔존연수를 감안하여 재정경제부령이 정하는 방법에 의하여 환산한 가액에 의한다. 이 경우 그 잔존연수에 관하여는 민법 제280조 및 제281조에 규정된 지상권의 존속기간을 준용한다. (1998. 12. 31 직제개정)

② 법 제61조 제5항의 규정에 의한 부동산을 취득할 수 있는 권리(건물이 완성되는 때에 그 건물과 이에 부수되는 토지를 취득할 수 있는 권리를 포함한다) 및 특정시설물을 이용할 수 있는 권리의 가액은 평가기준일까지 불입한 금액과 평가기준일 현재의 프레미엄에 상당하는 금액을 합한 금액에 의한다. 다만, 당해 권리에 대하여 소득세법시행령 제165조 제8항 제3호 의 규정에 의한 가액이 있는 경우에는 당해 가액에 의한다. (이하 생략)

5. 국심2005서502, 2005.05.24. 공동주택의 증여재산가액을 산정함에 있어 비교평가아파트의 매매실례가액을 시가로 적용하여 과세한 처분은 정당함. (국심2005서1400, 2005.07.04. 같은 뜻)

6. 서면4팀-163, 2005.01.21. 증여일 전후 3월 이내의 기간 중 당해 재산과 면적, 위치, 용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 매매사실이 있는 경우 그 거래가액은 시가로 인정될 수 있음. (서면4팀-1028, 2005.06.23. 같은 뜻)

• 다. 사실관계 및 판단

1. 청구인은 ‘쟁점증여재산①,②’에 대하여 기준시가에 의해 각각 50,150,000원 및 247,500,000원으로 신고하였고, 처분청에서는 인근 유사 매매사례가액을 적용하여 각각 68,500,000원 및 373,000,000원으로 평가하여 이 건 증여세 과세하였음이 청구인의 신고서 및 처분청의 조사서, 경정결의서 등에 의해 확인된다.

2. 청구인은 아파트의 가격이 동ㆍ층수 및 장소에 따라 차이가 있고, 납세자는 매매사례가액의 확인이 곤란하여 기준시가에 의해 신고한 것인데도, 이에 대하여 매매사례가액을 적용하여 과세함은 부당하다고 주장하고 있으나,

3. 2003. 12. 30. 개정된 상속세 및 증여세법령은 당해 재산에 대한 매매사례가격이나 감정가격 이외에도 당해 재산과 면적ㆍ종류ㆍ용도ㆍ종목이 동일 또는 유사한 다른 재산의 매매사례가격 등도 시가로 볼 수 있도륵 하였는바, 이는 당해 재산과 동일 또는 유사한 다른 재산의 매매사례가액이 있음에도 이를 시가로 인정하지 아니하는 불합리한 점을 해소하려는데 그 목적이 있다 할 것이므로 과세관청이 동 규정을 적용하여 재산을 평가함에는 잘못이 없다 할 것이다. 다만, 과세관청이 적용한 다른 재산의 매매사례가액이 당해 재산과 면적ㆍ종류 ㆍ용도ㆍ종목이 동일 또는 유사한 매매사례가액에 해당하는지 여부에 대하여는 살펴보아야 할 것으로 판단된다.

4. 처분청이 유사 매매사례가액으로 적용한 다른 재산은 아래와 같다. 구분 소재지 기준일 증여 당시 기준시가 최근 기준시가 쟁점증여재산①

○○구 ○○동 ○○번지 ○○@ ○동○호

2004. 1. 29. 증여 501,500천원 500,000천원 매매사례가액 적용 아파트 같은@ ○동○호

2004. 1. 12. 계약 상동 493,500천원 쟁점증여재산②

○○구 ○○동 ○○번지 ○○@ ○동○호

2004. 2. 2. 증여 247,500천원

2003. 6. 23. 재건축인가 매매사례가액 적용 아파트 같은@ ○동○호

2004. 1. 9. 양도 상동 상동

• 가) 처분청에서 ‘쟁점증여재산①’에 대하여 매매사례가액으로 적용한 아파트는 증여일로부터 3개월 이내의 매매사례이고, 인근 동ㆍ같은 층수의 아파트로, 증여 당시 기준시가도 동일하고, 최근의 기준시가를 보면 ‘잼점증여재산①’의 기준시가 보다 낮게 나타나고 있어, 처분청에서 유사한 매매사례가액으로 적용함에 달리 문제가 있다고 보이지 않으며,
• 나) ‘쟁점증여재산②’는 2003. 06. 23. 재건축인가를 받았고, 이 건 분양권 증여는 2004. 02. 02. 이루어졌으므로, 처분청이 동일 재건축 아파트 단지내 동일 평형의 매매사례가액을 시가로 적용한 처분에는 역시 잘못이 없다 할 것이다.

5. 위의 사실을 종합하여 볼 때, 처분청이 청구인의 기준시가에 의한 신고를 인정하지 아니하고 인근아파트의 매매사례가액을 증여재산가액으로 하여 과세한 이 건 처분에는 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다. (국심2005서502, 2005.05.24. / 국심2005서1400, 2005.07.04. / 서면4팀-163, 2005.01.21. / 서면4팀-1028, 2005.06.23. 같은 뜻)

이 건 심사청구는 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.