부동산에 딸린 전세보증금 채무로 인정할 수 있는지 여부

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없어 기각합니다.

청구인은 2003.11.26. 청구인의 남편 청구외 장○○으로부터 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 소재 대지 208㎡와 동 지상건물 134.91㎡(이하 대지와 건물을 합하여 “쟁점부동산”이라 한다) 및 같은 동 ○○번지 소재 대지 116㎡와 동 지상건물 79.27㎡를 증여받고, 이에 대한 증여세를 신고납부하지 아니하였다. 처분청은, 위 증여받은 부동산들의 기준시가 상당액을 증여세 과세가액으로 하여, 2004.7.1. 청구인에게 2003.11.26. 증여분 증여세 4,921,910원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2004.8.13. 이의신청을 거쳐 2005.3.17. 심사청구하였다. 한편, 처분청은 위 이의신청 결정시 쟁점부동산 전세보증금 13,000,000원을 부담부 채무금액으로 인정하여 동 증여세 1,608,360원을 감액 환급하였다.

남편으로부터 쟁점부동산 전세보증금 50,000,000원을 안고 증여받았음이 임차인 청구외 이○○의 확인서와 주민등록등본 등에 의하여 확인됨에도, 처분청이 이의신청 결정시 13,000,000원만을 부담부 채무금액으로 인정하고 나머지 37,000,000원(이하 “쟁점금액”이라 한다)에 대해서는 이를 채무로 인정하지 아니하였는바, 쟁점금액을 증여세 과세가액에서 제외하고 과세하여야 한다.

청구인이 제시한 쟁점금액 관련 전세계약서를 보면, 통상적으로 찍혀있는 확정일자 날인이 없고, 증여일(2003.11.26.)현재 이미 임대차기간이 만료된 계약서인바,동 전세계약서를 쟁점금액의 채무를 인정할 만한 객관적인 증빙이라고 보기 어려우므로, 쟁점금액을 채무로 인정하지 아니하고 과세한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점금액을 쟁점부동산에 딸린 전세보증금 채무로 인정할 수 있는지를 가리는 데 있다.
• 나. 관련법령 상속세및증여세법 제47조 【증여세 과세가액】 제1항은 『증여세과세가액은 증여일 현재 제31조 내지 제45조의 규정에 의한 증여재산가액의 합계액에서 당해 증여재산에 담보된 채무(당해 증여재산에 관련된 채무 등 대통령령이 정하는 채무를 포함한다)로서 수증자가 인수한 금액을 차감한 금액으로 한다.』라고 규정하고 있고, 동 제3항은 『제1항의 규정을 적용함에 있어서 배우자간 또는 직계존비속간의 부담부증여(제44조의 규정에 의하여 증여로 추정되는 경우를 포함한다)에 대하여는 수증자가 증여자의 채무를 인수한 경우에도 당해 채무액은 수증자에게 채무가 인수되지 아니한 것으로 추정한다. 다만, 당해 채무액이 국가 및 지방자치단체에 대한 채무등 대통령령이 정하는 바에 의하여 객관적으로 인정되는 경우에는 그러하지 아니하다.』라고 규정하고 있다. 상속세및 증여세법시행령 제36조 【증여세과세가액에서 공제되는 채무】 제1항은 『법 제47조제1항에서 “대통령령이 정하는 채무”라 함은 증여자가 당해 재산을 타인에게 임대한 경우의 당해 임대보증금을 말한다.』라고 규정하고 있고, 동 제2항은 『법 제47조제3항 단서에서 “대통령령이 정하는 바에 의하여 객관적으로 인정되는 경우”라 함은 제10조제1항 각호의 1의 규정에 의하여 입증되는 경우를 말한다.』라고 규정하고 있다. 상속세및증여세법시행령 제10조 【채무의 입증방법론】 제1항은 『법 제14조제4항에서 “대통령령이 정하는 방법에 의하여 입증된 것”이라 함은 상속개시당시 피상속인의 채무로서 상속인이 실제로 부담하는 사실이 다음 각호의 1에 의하여 입증되는 것을 말한다.

1. 국가･지방자치단체 및 금융기관에 대한 채무는 당해 기관에 대한 채무임을 확인할 수 있는 서류

2. 제1호외의 자에 대한 채무는 채무부담계약서, 채권자확인서, 담보설정 및 이자지급에 관한 증빙 등에 의하여 그 사실을 확인할 수 있는 서류』라고 규정하고 있다.

• 다. 사실관계 및 판단

1. 쟁점부동산 증여와 관련하여 증여자인 청구인 남편 청구외 장○○과 수증자인 청구인간에 2003.11.25. 작성된 증여계약서를 보면, 쟁점부동산은 증여인 장○○의 소유인바 수증인 청구인에게 증여할 것을 확약하고 수증인 청구인은 이를 승낙하였으므로 이 증서를 작성하고 서명날인한다는 취지로 되어 있는데, 같은 날 쟁점부동산과 함께 증여된 부동산(○○동 ○○번지 소재 대지와 건물)의 증여계약서에는 은행융자금 오천만원을 수증인이 승계한다는 내용의 특약사항이 있음에도, 쟁점부동산 관련 증여계약서에는 전세보증금을 승계한다는 등의 특약사항이 없음을 알 수 있다.

2. 청구인이 이 건 부과처분 관련 이의신청시 제시한 2001.1.31.자 전세계약서에는, 임대차기간이 2001년 1월 31일로부터 12개월로 한다고 되어 있고, 임대목적물이 몇 층 및 호인지를 표시함이 없이 임대면적(66㎡)만 표시되어 있으며, 보증금이 50,000,000원이고, 임차인란에 청구외 이○○의 이름이 기재되어 있으나 도장은 청구외 이○○의 것이 찍혀 있고, 중개업자 없이 쌍방합의하였다고 되 있으며, 통상적으로 찍혀있는 확정일자 날인이 없다.

3. 반면, 이 건 심사청구시에는 위 전세계약서와 다른 부동산임대차계약서를 제시하고 있는데, 동 부동산임대차계약서는 계약일･임대차기간･임대목적물 및 보증금 등이 위 전세계약서와 동일하게 기재되어 있으나, 임차인란에 청구외 이○○의 이름과 도장이 기재 및 날인되어 있고, ○○공인중개사사무소(대표 김○○)가 중개업자로 되어 있으며, 역시 확정일자 날인이 없음을 알 수 있다.

4. 한편,위 ○○공인중개사사무소(대표 김○○)는 위 부동산임대차계약서 작성일(2001.1.31.)에는 사업자등록이 되어 있지 않은 업체로서, 그로부터 10개월이 지난 후인 2001.11.24.자 사업자등록신청을 하였음이 국세통합전산망(TIS)에 의하여 확인된다.

5. 처분청은, 이 건 이의신청 심리 당시 청구인이 2004.11.19.자 13,000,000원을 청구외 이○○의 배우자인 유○○에게 무통장입금한 것을 근거로 동 13,000,000원을 부담부 채무금액으로 인정하였음을 심리자료에 의하여 알 수 있다.

6. 청구인은, 전세보증금 50,000,000원 중 13,000,000원은 위와 같이 반환하였고, 나머지 쟁점금액(37,000,000원)은 2004.11.1.자 및 2004.11.5.자 각 20,000,000원 및 17,000,000원을 현금으로 반환하였다고 주장하고 있다.

7. 전시 관련법령 및 사실관계를 종합하여 판단하면, 청구인은 남편으로부터 전세보증금 50,000,000원을 안고 쟁점부동산을 증여받았음에도 처분청이 13,000,000원만을 부담부 채무금액으로 인정하고 나머지 37,000,000원(쟁점금액)에 대해서는 이를 채무로 인정하지 아니함은 부당하다고 주장하나, 쟁점부동산 증여일에 함께 증여된 부동산(○○동 ○○번지 소재 대지와 건물)의 증여계약서에는 은행융자금 오천만원을 수증인이 승계한다는 내용의 특약사항이 있음에도 위 쟁점부동산 관련 증여계약서에는 전세보증금을 승계한다는 등의 특약사항이 없고, 청구인이 이 건 부과처분 관련 이의신청시에는 청구주장을 입증하기 위해 위 전세계약서를 제시하였다가 심사청구시에는 동 전세계약서가 아닌 부동산임대차계약서를 제시하고 있는데, 위 두 계약서에는 통상적으로 찍혀있는 확정일자 날인이 없는 점, 증여일 현재 이미 임대차기간이 만료된 계약서인 점, 임대목적물이 몇 층 몇 호인지를 표시함이 없이 임대면적만 표시되어 있는 점, 임차인란에 청구외 이○○의 도장이 찍혀 있었다가 바꿔서 제시한 계약서에는 청구외 이○○의 도장이 찍혀 있는 점 및 바뀐 계약서 중개업자인 ○○공인중개사사무소(대표 김○○)는 위 부동산임대차계약서 작성일(2001.1.31.)에는 사업자등록이 되어 있지 않은 업체였던 점 등으로 보아 두 계약서 모두 진실한 계약서로 인정하기 어렵고, 처분청이 쟁점부동산 인근 부동산중개업소에 탐문한 결과 옥탑 15평정도에 방 1컨을 추가하더라도 쟁점부동산이 1976년에 건축된 점 등을 감안하면 청구주장의 보증금 50,000,000원은 과다한 금액이라고 하며, 달리 전세보증금 50,000,000원을 수령한 근거 또는 이를 반환한 근거를 제시하지ㅣ 못하고 있으므로, 처분청이 쟁점금액을 쟁점부동산에 딸린 전세보증금 채무로 인정하지 아니하고 과세한 처분에는 잘못이 없다고 판단된다.

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.