아파트 분양대금 및 등록세 등 납부액을 증여재산으로 볼 수 있는지 여부.

**세무서장이 2004.12.1. 청구인에게 한 2003.10.13. 증여분에 대한 증여세 34,628,810원, 2003.12.29. 증여분에 대한 증여세 152,656,600원, 2004.1.26. 증여분에 대한 증여세 7,416,490원, 합계 194,701,900원의 부과처분 중

1. 2003.12.29. 증여분에 대한 증여세 152,656,600원은 증여재산의 가액을 715,582,296원으로 하여 경정결정하고

2. 나머지 청구는 이를 기각합니다.

청구인은 2003.12.29. ○○도 ○○시 ○○동 ○○번지 소재 대지 192㎡, 같은 곳 ○○ 소재 대지 145㎡, 같은 곳 ○○ 소재 대지 152㎡, 합계 대지 489㎡ 및 위지상 건물 1,859.74㎡(3인 공동소유, 이하 "쟁점부동산" 이라 한다) 중 청구인의 不 이면☆(이하 "이면☆" 라 한다)의 소유지분 1/3(이하 "쟁점증여재산가액" 이라 한다)을 증여받아 기준시가로 평가한 가액 620,360,000원을 증여재산가액으로 하여 2004.3.19. 증여세 79,246,800원을 신고하였으며, 2003.10.13. ○○시 ○○구 동 번지 소재 슈퍼빌 *동 805호(62평, 이하 "쟁점아파트" 라 한다)를 635,223,740원에 청구인의 모 변성○(이하 "변성○" 이라 한다)과 공동으로 취득하였다. 처분청은 청구인에 대한 증여세조사에서 쟁점증여재신을 임대료 등을 기준으로 평가한 가액 748,888,888원을 증여재산 가액으로 하고, 쟁점아파트 취득가액 중 청구인 소유지분에 대한 취득가액 317,611,870원 중 청구인의 금융재산으로 납부한 104,424,100원을 차감한 213,187,770원과 청구인이 부담할 증여세 및 등록세와 취득세 41,284,000원 중 청구인 예금으로 납부한 19,816,200원을 차감한 21,467,880원은 이면☆의 예금에서 인출하여 납부하였으므로 이를 증여받은 재산으로 보아 2004.12.1. 청구인에게 증여세 194,701,900원을 결정. 고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2005.3.3. 이 건 심사청구를 하였다.

• 가. 청구인은 처분청이 쟁점증여재산을 임대료 등을 기준으로 평가시 월임대료에 포함된 월관리비 4,400,000원을 차감하여야 함에도 관리비를 차감하지 아니하고 평가하였으므로 관리비를 차감한 임대료를 기준으로 평가하여야 타당하며,
• 나. 쟁점아파트의 취득자금 및 등록세와 취득세 등 납부자금은 쟁점부동산 중 청구인 소유지분에 해당하는 임대수입을 이면☆가 관리해 오던 중 쟁점아파트 취득 전 이면☆의 은행계좌에서 청구인의 은행계좌로 이체한 다음 이를 인출하여 쟁점아파트 취득자금으로 사용하였음에도 처분청이 임대료 수입 공동 소유지분을 별도로 관리해 오지 아니하였다고 하여 증여받은 재산으로 보는 것은 부당하다.

• 가. 당초 과세전적부심사청구시에는 쟁점부동산의 평가금액 결정에 대하여 이의가 없었으나, 심사청구에서 월임대료에 관리비 4,400,000원이 포함되어 있으므로 관리비를 제외한 임대료에 의하여 평가하여야 한다는 주장이나, 쟁점부동산 평가시 월임대료는 관리비를 별도로 구분한 장부 및 증빙서류가 없었으므로 임대차계약서 및 통장에 임금된 금액을 근거로 산출하였으며,
• 나. 이면☆의 예금에서 인출하여 납부한 쟁점아파트 취득대금 등을 별도예금 등으로 관리해 온 사실이 장부 및 증빙서류에 의하여 확인되지 아니하므로 이면☆ 명의의 예금을 해약하여 청구인 명의로 예입하였다가 재산취득자금으로 사용한 금액과 이면☆의 예금에서 인출하여 납부한 등록세 등을 이면☆로부터 증여받은 재산으로 보아 증여세를 부과한 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점

1. 쟁점증여재산 평가의 적정 여부와

2. 父의 계좌에서 인출한 자금으로 불입한 아파트 분양대금 및 등록세 등 납부액을 증여재산으로 볼 수 있는지 여부를 가리는 데 있다.

• 나. 관련법령 1) 상속세및증여세법 (2003.12.30. 법률 제7010호로 개정되기 전의 것) 제60조 [평가의 원칙 등]

① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액(제63조 제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다.(1996.12.30 개정)

② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용·공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다.(1996.12.30 개정)

③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류·규모·거래상황 등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다.(1996.12.30 개정) 제61조 [부동산의 평가]

① 부동산에 대한 평가는 다음 각호의 1에서 정하는 방법에 의한다.(1998.12.28 개정)

1. 토지(2005.07.13 법명개정) 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의한 개별공시지가(이하 "개별공시지가"라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지관할세무서장이 인근유사토지의 개별공시지가를 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령이 정하는 지역의 토지에 대하여는 배율방법에 의하여 평가한 가액으로 한다.

2. 건물(2005.07.13 개정) 건물(제3호 및 제4호의 규정에 해당하는 건물을 제외한다)의 신축가격ㆍ구조ㆍ용도ㆍ위치ㆍ신축연도 등을 참작하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정ㆍ고시하는 가액

⑦ 사실상 임대차계약이 체결되거나 임차권이 등기된 재산의 경우에는 임대료 등을 기준으로 하여 대통령령이 정하는 바에 따라 평가한 가액과 제1항 내지 제6항의 규정에 의하여 평가한 가액 중 큰 금액을 그 재산의 가액으로 한다.(1998.12.28 신설) 제2조 [증여세 과세대상]

③ 이 법에서 "증여"라 함은 그 행위 또는 거래의 명칭ㆍ형식ㆍ목적 등에 불구하고 경제적 가치를 계산할 수 있는 유형ㆍ무형의 재산을 타인에게 직접 또는 간접적인 방법에 의하여 무상으로 이전(현저히 저렴한 대가로 이전하는 경우를 포함한다)하는 것 또는 기여에 의하여 타인의 재산가치를 증가시키는 것을 말한다.(2003.12.30 신설)

④ 제3자를 통한 간접적인 방법이나 2 이상의 행위 또는 거래를 거치는 방법에 의하여 상속세 또는 증여세를 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 경우에는 그 경제적인 실질에 따라 당사자가 직접 거래한 것으로 보거나 연속된 하나의 행위 또는 거래로 보아 제3항의 규정을 적용한다.(2003.12.30 신설) 제31조 [증여재산의 범위]

① 제2조의 규정에 의한 증여재산에는 수증자에게 귀속되는 재산으로서 금전으로 환가할 수 있는 경제적 가치가 있는 모든 물건과 재산적 가치가 있는 법률상 또는 사실상의 모든 권리를 포함한다.(1996.12.30 개정)

③ 상속개시 후 상속재산에 대하여 등기·등록·명의개서 등(이하 "등기 등"이라 한다)에 의하여 각 상속인의 상속분이 확정되어 등기 등이 된 후 그 상속재산에 대하여 공동상속인 사이의 협의에 의한 분할에 의하여 특정상속인이 당초 상속분을 초과하여 취득하는 재산가액은 당해 분할에 의하여 상속분이 감소된 상속인으로부터 증여받은 재산에 포함한다. 다만, 제67조의 규정에 의한 상속세과세표준신고기한 이내에 재분할에 의하여 당초 상속분을 초과하여 취득한 경우와 당초 상속재산의 재분할에 대하여 무효 또는 취소 등 대통령령이 정하는 정당한 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다.(2002.12.18 단서개정)

④ 증여를 받은 후 그 증여받은 재산(금전을 제외한다)을 당사자 사이의 합의에 따라 제68조의 규정에 의한 신고기한 이내에 반환하는 경우에는 처음부터 증여가 없었던 것으로 본다. 다만, 반환하기 전에 제76조의 규정에 의하여 과세표준과 세액의 결정을 받은 경우에는 그러하지 아니하다.(1996.12.30 개정)

⑤ 수증자가 증여받은 재산(금전을 제외한다)을 제68조의 규정에 의한 신고기한 경과 후 3월 이내에 증여자에게 반환하거나 증여자에게 다시 증여하는 경우에는 그 반환하거나 다시 증여하는 것에 대하여 증여세를 부과하지 아니한다.(1996.12.30 개정) 2) 상속세및증여세법 시행령(2003.12.30. 대통령령 제18177호로 개정되기 전의 것) 제50조 [부동산의 평가]

⑦ 법 제61조 제7항에서 "대통령령이 정하는 바에 따라 평가한 가액"이라 함은 1년간 임대료를 재정경제부령이 정하는 율로 나눈 금액과 임대보증금의 합계액을 말한다. 3) 상속세및증여세법 시행규칙(2003.12.30. 재정경제부령 제342호로 개정되기 전의 것) 제15조의2 [임대가액의 계산] 영 제50조 제7항에서 "재정경제부령이 정하는 율" 이라 함은 100분의 18을 말한다.

• 다. 사실관계 및 판단

1. 사실관계 가)쟁점증여재산에 대한 평가적정 여부에 대하여 살펴보면

(1) 쟁점부동산을 임대가액으로 평가하기 위하여 처분청이 임대차계약서 및 임대료 입금계좌에 의하여 조사한 임대보증금 및 월임대료 수입과 청구인이 월임대료를 관리비와 임대료로 구분하여 제시한 임대현황은 아래 <표1>과 같다. <표1> 생 략 (가) 처분청이 조사 확인한 임대보증금에 대하여는 청구인과 처분청간에 달리 다툼이 없으나, 월임대료 중 임차인 안봉◎과 김복◇에 대한 임대차계약서에 의하면 안봉◎은 2002.11.30. 부터 2004.11.30. 까지 임대기간의 임대보증금은 30,000,000원이고, 월임대료는 4,000,000원으로 되어 있으며, 임차인 김복◇의 2002.9.25. 부터 2004.9.25. 까지 임대기간의 보증금 10,000,000원, 월임대료 1,000,000원, 관리비 평당 6,000원으로 되어 있으나, 이면☆의 예금통장에 김복◇의 2003년 11,12월분 임대료가 월 1,030,000원씩 입금되어 있는 사실로 보아 처분청이 조사한 임대보증금 및 월임대료 조사금액이 객관적이고 합리적인 것으로 판단된다. (나) 청구인이 주장한 관리비는 월임대료를 임의로 분류한 것으로 임차인별, 관리비 종류별로 별도 청구서와 영수한 금액이 확인되지 아니한 것으로 보아 이면☆의 은행통장에 임차인별로 입금된 월임대료에 관리비가 포함되어 있는 것으로 확인된다.

(2) 청구인이 제시한 2003년도 쟁점부동산 관리비 지출내역은 아래 <표2> <표2> 생 략 (가) 관리비 지출내역을 확인한 결과 소방안전협회비 중 2002년도분 48,000원이 포함되어 있고, 경비수위인건비로 청구외 최중□에게 15,600,000원을 지급한 것으로 되어 있으나, 최중□은 쟁점부동산에서 2002.7.21. 부터 2005.8.1. 까지 의류소매업을 운영하였고, 청구외 진순△에게 청소부 인건비 10,800,000원을 지급한 것으로 되어 있으나, 진순△는 최중□의 부인으로 쟁점부동산에서 청소부로 일한 사실이 확인되지 아니하며, 청구외 문진▽에게 청소부 인건비 10,800,000원과 청소용품비 2,400,000원을 지급한 것으로 되어 있으나, 문진▽은 쟁점부동산에서 1996.9.5.부터 2004.9.30. 까지 의류 소매업을 운영한 것으로 확인되고, (나) 인건비 지출에 대한 원천제세를 신고한 사실이 없는 사실로 미루어 볼 때 청구인이 제시한 확인서는 당사자 간에 임의로 작성한 것으로 객관적인 증빙서류로 인정하기 어려우며 청구인이 제시한 관리비 중 객관적인 지출증빙서류에 의하여 확인된 임차인이 부담할 관리비는 수도료 7,320,220원, 전기료 4,292,370원, 전기안전검사비 960,000원, 환경개선부담금 454,770원, 교통유발부담금 767,300원, 소방안전협회비 48,000원, 정화조수리비 820,000원, 물탱크청소수리비 2,670,000원, 쓰레기 처리비 2,650,000원, 합계 19,982,660원으로 확인된다.

(3) 처분청은 쟁점증여재산을 임대료로 평가하면서 공점포로 있는 지하 카페를 평가하지 아니하였으며 지하 카페 면적 35㎡를 기준시가에 의하여 평가하면 ㎡당 금액은 건물신축 가격기준액 460,000원 × 구조지수(1.2) × 용도지수(0.9) × 위치지수 (1.1) × 경과연수별잔가율(0.808) × 개별건물조정율(0.72) = 317,000원으로 평가액은 11,095,000원이 된다.

(4) 쟁점증여재산을 임대계약이 체결된 부분은 임대보증금 및 월임대료에서 관리비를 차감하여 평가한 가액과 미임대 점포에 대하여 기준시가에 의하여 평가하면 {보증금 + (임대료 × 12 - 연간관리비) ÷ 0.18 + 지하평가액} × 1/3, {450,000,000 + (26,950,000 × 12 - 19,982,660) ÷ 0.18 + 11,095,000} × 1/3 = 715,582,296원으로 처분청 평가액 748,888,888원보다 평가액이 33,306,592원 낮게 평가된다.

• 나) 쟁점아파트의 취득가액 및 증여세와 취득세 납부액에 대한 자금 원천에 대한 사실관계를 살펴보면

(1) 쟁점아파트는 청구인과 변성○이 공동으로 취득하였으며 취득자금 출처는 청구인 및 이면☆와 별성○의 예금계좌에서 인출한 자금으로 납부한 사실이 증여세조사 소명자료 및 처분청의 조사서에 의하여 아래 <표3>과 같이 확인된다. <표3> 생 략

(2) 청구인이 2003.10.13. 변성○과 공동으로 635,223,740원에 취득한 쟁점아파트의 청구인 지분 317,611,870원에 대한 자금출처는 104,424,100원은 청구인의 금융자산으로 불입하고 213,187,770원은 이면☆의 금융자산으로 납부한 것으로 확인되며,

(3) 증여세 등 납부세액 42,284,080원 중 청구인의 자금으로 납부한 19,816,200원을 차감한 21,467,880원은 이면☆의 예금에서 인출한 자금으로 납부한 것으로 확인된다.

(4) 청구인은 쟁점아파트 취득자금 및 등록세 등 납부자금은 쟁점증여재산을 증여받기 전 쟁점부동산의 청구인 지분 1/3에서 발생한 임대료 수입이라고 주장하고 있으나, 쟁점부동산의 소유지분은 청구인 1/3, 이면구 1/3, 청구인의 형 이정♤ 1/3로 되어 있으며 임대료수입은 이면☆가 관리하고 있으나, 청구인 지분에 상당하는 임대료수입을 확인할 수 있는 장부 등 구체적인 증빙서류를 제시하지 못하고 있으며 청구인이 임대수입이 쟁점아파트 등 취득자금으로 사용한 사실이 확인되지 아니할 뿐만 아니라, 청구인의 연도별 소득현황을 종합소득세신고서에 의하여 확인한 결과 아래 <표4>과 같이 1994년부터 2003년까지 10년동안 임대소득금액은 58,799천원에 지나지 않으며 임대소득 외에 다른 소득원이 없는 것으로 확인된다. <표4> 생 략

(4) 청구인은 ○○도 ○○시○○구 동 -2.3.4, 소재 **오피스텔 ○○호(52평형, 분양가액 209,453,000원, 이하 "쟁점오피스텔" 이라 한다)를 1997.11.28. 최초로 분양받은 청구외 이상♡으로부터 1998.9.22. 계약금 및 1회 중도금 48,930,000원이 불입된 상태에서 취득하여 나머지 및 잔금 160,523,000원을 2001.1.11.까지 완납한 것으로 분양계약서 및 권리의무 승계 청약서에 의하여 확인된다.

2. 판단 위의 사실관계에 의하여 살펴 본 바, 첫째, 처분청이 임대차계약이 체결된 쟁점증여재산을 임대료 등을 기준으로 평가하면서 임대료 중 수익자부담의 원칙에 의하여 임차인이 부담한 관리비를 차감하지 아니하고 평가하였으며, 공점포로 있는 지하 카페는 기준시가 평가를 하여야 함에도 이를 평가하지 아니한 것으로 확인되므로 쟁점증여재산을 쟁점부동산의 임대보증금 450,000,000원, 관리비를 차감한 연간 임대료 303,417,340원으로 평가한 가액 2,135,651,888원과 지하 카페 평가액 11,095,000원을 합산한 가액의 3분지 1인 715,582,296원으로 평가하는 것이 타당하며, (국심2004서4131, 2005.03.24. 서면4팀-1619, 2004.10.13. 같은 뜻) 둘째, 쟁점아파트 취득가액 및 등록세와 취득세 중 234,655,650원은 이면☆의 예금통장에서 인출한 자금으로 납부한 사실이 확인되고 쟁점부동산은 3인 공동소유임에도 청구인 소유지분 부동산 임대수입을 별도로 관리한 사실이 확인되지 아니하고, 최근 10년간 청구인이 신고한 임대소득이 58,799천원이며 청구인은 임대수입외에 별다른 소득원이 없음에도 쟁점아파트 등 취득자금으로 청구인의 은행통장에서 인출한 104,424,100원을 청구인의 금융재산으로 인정하였을 뿐만 아니라, 청구외 이상♡이 1997.11.28. 209,453,000원에 분양받아 계약금 및 1회 중도금 48,930,000원을 불입한 쟁점오피스텔을 청구인이 1998.9.22. 209,453,000원에 취득하고 2001.1.11.까지 나머지 중도금 및 잔금 160,523,000원을 지급한 사실 등으로 볼 때, 이면☆의 예금통장에서 인출하여 쟁점아파트 취득자금 및 등록세와 취득세 납부자금으로 사용한 234,655,650원은 이면☆가 청구인의 임대수입을 관리하면서 저축한 자금으로 볼 수 없으므로 처분청이 이면☆의 예금에서 인출하여 쟁점아파트 등을 납부한 234,655,650원을 이면☆로부터 증여받은 재산으로 보아 증여세를 부과한 당초 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심사청구 청구주장이 일부 이유 있다고 인정되므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 및 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다. [관련법령] 상속세및증여세법 제60조 / 상속세및증여세법 제61조 / 상속세및증여세법 제2조 / 상속세및증여세법 제31조 / 상속세및증여세법시행령 제50조 / 상속세및증여세법시행규칙 제15조의2 /