증여받은 재개발 주진중인 토지의 지분가액을 매매사례가액으로 과세한 처분의 당부

○○세무서장이 2005.1.3. 청구인에게 경정․고지한 2003.12.30. 증여분 증여세 6,223,740원은, 건물가액 산정에 잇어 건물면적을 공무상 면적인 18,36㎡로 하여 과세표준과 세액을 경정합니다.

청구인은 2003.12.30. ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 대지 50㎡, 건물 18.36㎡(이하 “쟁점토지”와 “쟁점건물”이라 한다)를 모인 청구외 박○○으로부터 증여받고, 2004.3.15. 증여재산가액을 보충적 평가방법인 기준시가를 적용하여 32,959,640원으로 신고하였으며, 처분청은 토지에 대하여는 증여일 전 3개월 이내인 2003.11.19.자 공유지분의 매매사례가에 의하여 85,438,600원으로 평가하고, 건물은 공부상 18.36㎡이나 실제 면적은 49.5㎡라 하여 기준시가에 의해 5,148,000원으로 평가하여, 증여재산가액을 90,586,600원으로 산정하고 2005.1.3. 청구인에게 2003.12.30. 증여분 증여세 6,233,740원을 경정․고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2005.1.26. 이 건 심사청구하였다.

처분청에서 쟁점토지에 대한 매매사례가 적용시, 공유지분의 매매사례를 당해 토지의 매매사례로 보아 적용하였으나, 쟁점토지는 등기부등본상으로는 공용지분이나, 그 지상건물마다 위치가 다르고 단독주택으로 각각 경계가 구분되어 있으므로 공유지분의 매매사례를 당해 토지의 매매사례로 보아 토지가액을 평가함은 부당하고, 또한, 처분청에서는 쟁점건물의 실제면적을 임대차계약서상 면적인 49.5㎡로 보았으나, 임대차계약서상 면적은 토지면적이 착오로 기재된 것으로, 쟁점건물은 공부상 18.36㎡이고 실제면적도 18.36㎡이며, 나머지는 마당에 천만과 비닐로 임시지붕을 덮어 보일러실 및 공간으로 사용하고 있음에도, 임대차계약서상 면적을 기준으로 건물가액을 산정함은 부당하다.

쟁점토지는 공유지분의 매매사례가 있는 토지로서, 등기부등본상 분필되지 않고 동일지번으로 5명이 공유하고 있으므로 공유지분의 매매사례를 당해재산의 매매사례로 보아 토지가액을 산정함은 정당하고, 쟁점건물의 경우에는 현재 임차임 4인 가족이 거주하고 있는 점 등을 감안하면 공부상 면적이 아닌 임대차계약서상의 면적인 49.5㎡를 실제면적으로 보아 평가한 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 공유지분의 매매사례가로 쟁점토지를 평가하여 과세한 처분의 당부와 건물가액 산정시 임대차계약서상의 면적을 적용하여 과세한 처분의 당부를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 1) 상속세및증여세법 제60조 【평가의 원칙 등】

① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다)현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액(제63조 제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다.

② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 동상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용․공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류․규모․거래상황 등을 감안하여 제61조 내지 제66조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다.

④ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제13조의 규정에 의하여 상속재산의 가액에 가산하는 증여재산의 가액은 증여일 현재의 시가에 의한다. 2) 상속세및증여세법시행령 제49조 【평가의 원칙 등】(2003.12.30 대통령령 제18177호로 개정되기 전의 것)

① 법 제60조 제2항에서 “수용․공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것”이라 함은 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다) 이내의 기간중 매매․감정․수용․경매(민사소송법에 의한 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매가 있는 경우에 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다.(2002.12.30 개정)

1. 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 그 거래가액이 제26조 제4항에 규정된 특수관계에 있는 자와의 거래 등 그 가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우를 제외한다.

2. 3. (생략)

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제1항 각호의 1에 규정하는 가액이 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우3월로 한다) 이내에 해당하는지 여부는 다음 각호에 규정된 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항의 규정에 의한 시가로 보는 가액이 2이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액에 의한다.(2002.12.30 개정)

1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일(2002.12.30 개정) (이하 생략) 3) 상속세및증여세법시행령 제49조 【평가의 원칙 등】(현행법) (중략)

⑤ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 재산과 면적․위치․용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 동향 각호의 1에 해당하는 가액이 있는 경우에는 당해 가액을 법 제60조 제2항의 규정에 의한 시가로 본다.(2003.12.30. 신설)

• 다. 사실관계 및 판단

1. 청구인이 쟁점토지와 건물을 보충적 평가방법인 기준시가를 적용하여 신고하였음이 증여세 신고서에 의해 확인되고, 처분청이 쟁점토지에 대하여는 증여일 전 3개월 이내인 2003.11.19.자 공유지분의 매매사례가에 의하여 평가하고, 쟁점건물은 공부상 18.36㎡이나 실제면적은 임대차계약서상 면적인 49.5㎡로 보아 기준시가에 의해 평가하여 과세하였음이 처분청의 결정결의서 및 조사서에 의해 확인된다.

2. 먼저, 처분청이 쟁점토지를 공유지분의 매매사례가에 의하여 평가한 처분이 정당한지에 대하여 보면,

• 가) 쟁점토지는 청구인의 주장과 같이 등기부등본상으로는 공유지분이나, 그 지상건물마다 위치가 다르고 단독주택으로 각각 등기부등본상으로는 공유지분이나, 그 지아선물마다 위치가 다르고 단독주택으로 각각 경계가 구분되어 있어, 쟁점건물을 감안하면 공유지분의 매매사례를 상속세및증여세법시행령 제49조 제1항 제1호 에 규정한 당해 토지의 매매사례로 보기는 어렵다 할 것이나,
• 나) 쟁점토지는 물량노후건물 밀집지역으로 1999.11.23. 주거환경개선지구입안지로 결정되었고, 그 전부터 ○○지구(○○마을) 개발추진위원회가 결성되어 현재까지 ○○시와 개발계획 협의 등 개발을 추진하고 있으며, 인근 부동산중개소에 확인한바, 개발이익을 목적으로 1999년부터 건물 및 지번에 관계없이 토지의 평당가액으로 거래되고 있으며, 건물의 대부분이 거주하기에는 적합지 않아 주민의 대부분이 영세세입자이고 밀집도 다수인 것으로 확인되어, 청구인의 모인 청구외 박○○이 2002.6.4.(등기접수일) 쟁점부동산을 매입한 사유도 거주목적이 아니라 투자목적임을 미루어 짐작할 수 있다 할 것으로, 위의 같이 쟁점토지의 가액은 건물의 위치나 지번과는 무관하다고 인정되므로, 처분청이 공유지분의 매매사례가를 당해 토지의 매매사례가로 적용하여 평가한 처분에는 잘못이 없는 것으로 판단된다.

3. 다음으로, 처분청에서 임대차계약서를 근거로 쟁점건물의 실제면적을 49.5㎡로 평가한 처분이 정당한지를 살펴보면,

• 가) 청구인은 공부상 면적이 18.36㎡이고 실제면적도 18.36㎡이나 임대차계약서상에 착오로 토지면적을 기재하였다고 주장하나, 쟁점건물의 사진과 인근 주민의 진술에 의하면, 주택이 전체 토지를 차지하고 있고 임차인이 모두 사용하고 있어 처분청에서 쟁점건물 면적을 임대차계약서상의 면적으로 본 것은 잘못이 없다 할 것이나,
• 나) 쟁점건물의 사진을 보면, 일부 지붕이 천막과 비닐 등으로 덮여 있는 것이 확인되어, 동 면적까지 정사적인 건물로 보아 평가하기는 어렵다 할 것이므로, 공부상 면적인 18.36㎡를 쟁점건물의 면적으로 보아 평가함이 타당할 것으로 판단된다.

이 건 심사청구는 청구주장에 일부 이유가 있으므로 국세기본법 제65조 제1항 제3호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.