감정평가액을 기준으로 토지・건물가액을 안분계산할 수 있는지 여부

○○세무서장이 2004.08.01. 청구인에게 한 2003.06.26. 증여분 증여세 123,172,780원과 2003년 제1기분 부가가치세 52,551,230원의 부과처분은

1. 청구외 정○○으로부터 491,260,770원을 증여받은 것으로 보아 과세한 증여세 123,172,780원의 부과처분은 이를 취소하고,

2. 2003.06.26. 양도한 ○○도 ○○시 ○○동 ○○번지 소재 건물가액을 계산함에 있어서, 양도가액(1,680,000,000원)을 주식회사 ○○감정평가법인의 감정평가액을 기준으로 토지와 건물로 안분하여 그 과세표준과 세액을 경정합니다.

청구인과 청구인의 형 정○○(이하 “청구인등”이라 한다)은 ○○도 ○○시 ○○동 ○○번지 대지 1,719㎡(이하 “쟁점대지”라 한다)를 1991.11.04.부터 청구인의 아버지인 청구외 정○○로부터 증여받아 각각 1/2씩 소유하고, 청구인이 쟁점대지 위에 청구인 단독명의의 건물 1,049.38㎡(이하 “쟁점건물”, 쟁점대지와 쟁점건물을 합하여 “쟁점부동산”이라 한다)를 2000.03.14. 신축하여 ‘○○관광나이트’라는 나이트클럽 운영자인 청구외 김○○ 등에게 임대하여 오다가, 청구인등이 2003.06.26. 쟁점부동산을 청구외 오○○에게 양도하고, 2003.08.27. 쟁점부동산의 양도에 대하여 기준시가로 양도소득세를 신고하였으며, 쟁점건물에 대한 부가가치세는 신고하지 아니하였다. 처분청은 2004년 2월 청구인등의 가족에 대한 재산제세 통합조사를 실시한 결과, 청구인등이 쟁점부동산을 토지·건물을 일괄하여 1,680,000,000원에 양도하고 양도대금 중 정○○ 지분 491,260,770원(이하 “쟁점금액”이라 한다)을 청구인이 사용한 사실과 쟁점건물에 대한 부가가치세 과세표준을 신고하지 아니한 사실을 확인하여 2004.04.01. 쟁점건물의 부가가치세 과세표준을 쟁점부동산의 기준시가비율로 안분계산 하여 청구인에게 부가가치세 52,551,230원을 경정·고지하고 청구인이 2003.06.26. 정○○으로부터 쟁점금액을 현금 증여받은 것으로 보아 2004.04.10. 청구인에게 증여세 123,172,780원을 결정·고지하였다.

• 가. 부가가치세법시행령 제48조의2 제4항 제1호 단서규정에 따라, 감정평가법인이 토지와 건물을 고의로 높거나 낮게 평가한 사실이 없는 한 기준시가보다 실지거래가액을 더 반영하고 있는 감정평가액에 의하여 토지와 건물가액을 안분계산 하여야 할 것인 바, 쟁점부동산의 양도직전 쟁점부동산의 매수자가 의뢰한 감정평가법인의 감정가액이 있음에도 처분청이 단지 실지매매가액이 감정가액보다 낮다는 이유만으로 감정가액을 공정하고 합리적인 평가방법이 아니라며 기준시가로 토지·건물가액을 안분하여 부가가치세를 과세한 처분은 부당하다.
• 나. 쟁점부동산을 양도하고 청구인의 쟁점건물에 대한 근저당채무 12억원을 우선적으로 변제해야만 소유권이 이전되므로 정○○과 협의하여 동 양도대금으로 먼저 근저당채무를 상환한 것이고, 청구인이 정○○의 병원건축시 사용하기 위해 보관하던 쟁점금액을 정○○의 병원건축이 지연되어 2004.06.15.자 480,000,000원을, 2004.08.31.자 88,000,000원을 각각 반환하였는 바, 증여의사와 전혀 관계없이 상호 구두협약사항에 의하여 형제지간에 보편적으로 발생할 수 있는 거래임에도 청구인이 정○○으로부터 현금증여 받은 것으로 보아 과세한 처분은 부당하다.

• 가. 2003.06.16. 청구외 주식회사 ○○감정평가법인은 쟁점부동산을 2,205,652,300원에 평가하였으나, 같은 날 청구인과 오○○ 사이에 체결한 매매계약서를 보면 토지와 건물가액을 구분하지 아니하였고, 매도금액을 1,680,000,000원으로 한 점으로 보아 감정평가법인이 공정성과 합리적인 평가방법에 의하여 그 시가를 적정하게 반영하였다고 볼 수 없는 바, 소득세법 제99조 의 규정에 의한 기준시가로 쟁점부동산의 가액을 안분계산하여 부가가치세를 과세한 당초 처분은 정당하다.
• 나. 쟁점부동산 양도대금 중 정○○ 지분 601,663,932원 중에서 2003.07.04. 정○○에게 송금한 1억원과 2003년 1월 종합토지세 10,000,000원을 제외한 쟁점금액을 청구인이 채무상환 등에 사용한 사실이 확인되고, 차용 및 상환에 관한 계약서 등 약정한 사실의 증빙 없이 쟁점부동산의 양도일로부터 1년(이 건 관련 조사후 4개월이 지난 시점)만에 반환한 사실로 미루어 정○○이 쟁점금액을 청구인에게 현금 증여한 것으로 본 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점

① 매매계약서상에 토지와 건물가액의 구분이 없는 쟁점부동산의 양도 직전에 양수인이 감정평가법인에 의뢰하여 감정한 토지·건물가액을 기준으로 안분계산하여 부가가치세를 과세할 수 있는지 여부와

② 청구인이 쟁점금액을 채무상환 등에 먼저 사용하고 1년 내에 반환한데 대하여, 형 정○○으로부터 현금을 증여받은 것으로 보아 증여세를 과세한 처분의 당부를 가리는 데 있다.

• 나. 관련법령

○ 부가가치세법시행령 제48조의2 【과세표준의 안분계산】

④ 사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물 및 그 밖의 구축물 등(이하 이 조에서 "건물등"이라 한다)을 함께 공급하는 경우에 그 건물 등의 공급가액은 실지거래가액에 의한다. 다만, 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 다음 각호에 정하는 바에 의한다.

소득세법 제99조 의 규정에 의한 기준시가(이하 이 조에서 "기준시가"라 한다)가 모두 있는 경우에는 공급계약일 현재의 기준시가에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분계산한다. 다만, 감정평가가액(지가공시및토지등의평가에관한법률에 의한 감정평가법인이 평가한 가액을 말한다. 이하 같다)이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분계산한다.

○ 대법원2001두4405, 2002.03.12. 【 감정평가법인이 한 감정평가액을 실지거래가액으로 보기 위한 요건】 지가공시법에 의한 감정평가법인이 한 감정평가액이라 하더라도 그 감정평가액을 구 부가가치세법시행령 제48조의2제4항제3호 (1997.12.31. 대통령령 제15563호로 개정되기 전의 것, 이하 "시행령"이라 한다)에 의하여 건물 기타 구축물의 실지거래가액으로 보기 위하여는, 그 감정평가가 적정한 감정방법에 따라 행하여진 것으로 공정성과 합리성을 가진 것이어야 할 것이다. 이 사건 감정평가는 건물부분의 경우 고급자재의 사용으로 인한 효용성이 투입비용에 상응하지 않는다고 보아 그 투입비용 전부를 인정하지 않고 단지 최유효이용상태만을 기준으로 보정하는 동시에 복성식평가법을 사용함으로써 감정방법에 있어 그 시가를 적정하게 반영하고 있다고 보기 어려울뿐더러 그 감정결과 역시 분양가격과는 매우 큰 차이를 보이고 있어 이를 시행령 제48조의2 제4항 제3호 소정의 가액으로 보기 어렵다

○ 민법 제554조 【증여의 의의】 증여는 당사자 일방(증여자)이 무상으로 재산을 상대방(수증자)에 수여하는 의사를 표시하고, 상대방이 이를 승낙함으로써 그 효력이 생긴다.

○ 상속세및증여세법 제41조의4 【금전대부에 따른 증여의제】

① 특수관계에 있는 자로부터 1억원 이상의 금전을 무상 또는 적정이자률보다 낮은 이자율로 대부받은 경우에는 그 금전을 대부받은 날에 다음 각호의 1의 금액을 증여받은 것으로 본다. 이 경우 대부기간이 정하여지지 아니한 경우에는 그 대부기간을 1년으로 보고, 대부기간이 1년 이상인 경우에는 1년이 되는 날의 다음날에 매년 새로이 증여받은 것으로 보아 당해 금액을 계산한다. (2003.12.30. 법률3010호로 개정되기 전의 것)

1. 무상으로 대부받은 경우에는 대부금액에 적정이자율을 곱하여 계산한 금액

• 다. 사실관계 및 판단

1. 처분청이 2004년 2월 작성한 청구인에 대한 ‘자금출처 등 통합조사종결복명서’ 에 따르면

• 가) 조사범위가 청구인, 정○○(형), 정○○(부), 허○○(모), 이○○(처)의 1998년 이후 부동산 취득자금출처 및 양도소득신고 등에 대한 재산제세 통합조사로 나타나고 있다.
• 나) 쟁점부동산을 2003.06.26. 오○○에게 1,680,000,000원에 양도하였으며, 양도대금의 사용처는 아래 <표1>과 같이 나타나고 있다. <표1> 양도대금의 사용처 (단위:백만원) 날 짜 내 용 금 액 비 고 계 1,680 2003.06.26 채무상환 1,207

○○ 은행 청구인 채무상환 2003.06.25 임대보증금반환 100 2003.07.04 정○○ 송금 100 정○○대지지분 601 2003.07.31 지방세 납부 35 정○○지분 10 2003.10.31 기 타 238 청구인사업자금으로 사용 ※쟁점금액 491백만원 (정○○지분601-송금100-지방세10)

• 다) 양도대금 사용내역 관련한 조사에서, 정○○은 쟁점부동산의 양도대금에 대하여 부친과 동생인 청구인에게 일임하여 본인의 대지지분이 얼마인지 모르고, 쟁점금액을 청구인이 ‘보관’하고 있다고 진술하였으나 본인의 지분조차 모르는 것으로 보아 정○○의 진술은 신빙성 없는 것으로 판단하였고, 청구인은 ○○도 ○○시 ○○동 ○○번지외 필지에 찜질방을, 정○○은 ○○동 ○○번지외 필지에 병원건물을 각각 신축한다고 주장하며 ‘신축공사설계개요’를 제시하고 있으나, 정○○이 동 장소(○○동 ○○번지 필지외)의 병원건물 소유주가 정○○이라는 근거가 없고, 쟁점금액을 청구인이 사용한 것이 확인되므로 청구인이 정○○으로부터 쟁점금액을 현금 증여받은 것으로 보아야 한다는 내용이 나타나고 있다.
• 라) 쟁점건물에 대한 부가가치세 미신고와 관련하여, 부동산임대업자가 유흥주점업자에게 양도하여 사업의 포괄적 양도양수에 해당하지 아니하고, 건물부분에 대하여 부가가치세법시행령 제48조의2 제4항 에 의하여 기준시가로 안분한 건물분 공급대가 476,672,130원에 대한 부가가치세를 신고누락 하였다고 나타나고 있다.

2. 청구인이 이 건 심사청구시 제출한 서류를 살펴본다.

• 가) 2003.06.17. 작성된 쟁점부동산 감정평가서에 따르면, 주식회사 ○○감정평가법인이 가격시점 및 조사기간을 2003.06.16.자로, 평가액을 쟁점대지 1,804,950,000원, 쟁점건물 400,702,300원(합계 2,205,652,300원)으로 평가하였고, 감정평가 의뢰인이 쟁점부동산의 오○○인 것으로, 쟁점건물 이용상태는 1층이 무도장 등, 2층은 사무실 등, 지층 저수조 등인 것으로 각각 나타나고 있다.
• 나) 2003.06.16. 작성한 쟁점부동산 매매계약서에 따르면, 청구인등이 오○○에게 쟁점부동산을 토지와 건물 구분표시 없이 총액 1,680,000,000원에 양도하고 2003.06.26. 잔금을 청산하기로 한 내용이 나타나고 있다.
• 다) 청구인과 정○○ 사이에 합의한 내용으로서 작성날짜가 표기되어 있지 아니한 ‘부동산 양도대금 지급확약서’에 따르면, ‘쟁점부동산에 대한 토지·건물가액 안분계산이 잘못된 것을 알게 되어 형 정○○이 수령할 가액은 601,663,932원에서 690,119,537원으로 정정하기로 상호 합의하고 차액 88,455,605원은 8월말까지 지급하기로 한다’는 내용이 나타나고 있다.
• 라) 2004년 3월 청구외 ○○주식회사 함○○가 작성한 ‘사업장 이전 경위서’에 따르면, ○○도 ○○시 ○○동 ○○번지 1,000여평의 토지를 정○○로부터 임차하여 사용하였으며 2003년 초 정○○로부터 정○○의 병원건물을 신축할 수 있도록 6월말까지 토지를 비워달라는 요구를 받았으나 고물상이 혐오시설이라는 이유로 대체 토지 물색이 어려웠고, 2004년 3월말까지는 사업장을 이전하려고 노력중이라는 내용이 나타나고 있다.
• 마) 2004.05.15. 제01000906호 ○○서부취급소장이 내용증명한 독촉장 내용에 따르면, 정○○가 ○○(주)함○○에게 ○○동 ○○번지 토지위에 무단방치된 고철을 처리하여 병원신축(허가번호 ○○시 2004-건축과-신축허가-205)에 지장이 없도록 요구하는 내용이 나타나고 있다.
• 바) ‘건축공사 표준계약서’에 따르면, 공사명이 ‘구○○동 병원신축 (○○빌딩)으로, 위치는 ○○도 ○○시 ○○동 ○○번지, ○○번지로, 공사기간은 2003.07.05 ~ 2003.11.30.으로, 도급금액은 605,000,000원으로, 건축주는 정○○으로, 건축주 보증인은 청구인으로, 시공자는 청구외 주식회사 ○○종합건설로 각각 나타나고 있다.
• 사) 정○○의 ○○은행 저축예금계좌(556-**001) 사본에는 2004.06.25.자 481,000,000원이 현금입금된 것으로, ○○은행 1년만기 정기예금계좌(556-**002) 사본에는 2004.07.06. 위 ○○은행저축예금계좌에서 250,000,000원이 대체입금된 것으로 각각 나타나고 있다.
• 아) 쟁점부동산 등기부등본에 따르면, 청구인등이 2003.06.26. 오○○에게 쟁점부동산의 소유권이전한 사실, 같은 날 채권자 ○○은행이 채권최고액 1,950,000,000원의 근저당권을 설정한 사실이 각각 확인되고 있다.

3. 당심에서 확인한 내용을 살펴본다.

• 가) 쟁점부동산의 평가내용을 보면 아래 <표2>와 같다 <표2>쟁점부동산 평가 (단위:천원) 구 분 실거래가액 안분가액 감정평가액 기준시가 청구인 처분청 계 (쟁점부동산) 1,680,000 1,680,000 2,205,652 1,919,955 쟁점 대지 1,374,794 1,203,328 1,804,950 1,375,200 쟁점 건물 277,460 433,339 400,702 544,755 부가가치세 27,746 43,333
• 나) 2003.06.16. 주식회사 ○○감정평가법인의 윤○○차장이 당심과의 통화에서, 쟁점부동산의 평가당시 건물의 관리상태나 다시 건축할 경우 건축비를 충분히 반영하여 건물가액을 산정하였다고 진술하였고, 동 법인이 쟁점부동산의 감정평가시 당심에 통보한 ‘감정평가액산출근거 및 결정에 관한 의견’을 보면, 표준지를 쟁점토지의 인근인 ○○동 ○○번지 (공시지가 750천원/㎡)로, 쟁점토지는 중로각지로 표준지(중로한면)보다 도로조건에서 우세한 것으로, 기타 개별요인은 대체로 표준지와 유사한 것으로, 현실거래시세는 1,200천원/㎡로 각각 나타나고 있으며, 가격을 1,050천원/㎡로 결정하였음이 나타나고 있다.

4. 청구인이 당심에 추가로 제출한 서류를 살펴본다.

• 가) ○○도 ○○시 ○○동 ○○,○○번지 필지에 대한 지역개발공채매입확인증(2004-04-000-43814 매입금액10,000원)사본과 2003.03.26. ○○시장 건축허가서(2004-건축과-신축허가-205)사본을 제출하고 있으며, 2004.03.30. ○○시장이 정○○에게 부과한 계속도로점용료(○○동 ○○호, 62,100원)영수증사본을 제출한 데 대하여 2005.06.22. ○○시청 건설과 직원이 당심과의 통화에서 ‘계속도로점용료는 정○○이 전면도로에 면한 필지에 건축허가를 받아 부과된 것이며 2005년도에도 부과되었다’라는 내용을 밝히고 있다.
• 나) ○○도 ○○시 ○○동 ○○,○○,○○번지 필지 및 ○○,○○번지 필지 지적도 및 관련서류를 종합 판단해 보면, 정○○ 소유 토지로 ○○동 4차선도로 전면이며, ○○동 ○○,○○번지 필지는 ○○(주)사업장이던 곳으로 현재 청구인이 ‘○○○○’이라는 상호의 목욕장을 운영하고 있고, ○○동 ○○,○○번지 필지는 정○○이 병원등 근린생활시설 건축허가를 내었으나, 2005.06.22. 조사일 현재까지 착공하지 아니한 것으로 확인된다. 【쟁점①에 대하여 살펴본다】 청구인이 쟁점건물에 대한 부가가치세 과세표준 산정기준에 대하여 제시하고 있는 쟁점부동산의 감정평가액은, 매수자 오○○가 2003.06.16. 감정평가법인에 의뢰한 것으로서 소급 감정이 아닌 점, ‘감정평가액산출근거 및 결정에 관한 의견’서에 당시 쟁점토지의 인근 표준지를 기준으로 평가하였으며 시세보다 낮게 감정하였다고 기록된 점, 당시 쟁점부동산을 감정한 감정평가사가 건축물이 낡은 편이고 신축할 경우 소요될 건축비를 충분히 감안하여 평가하였다고 진술한 점, 쟁점부동산이 2000년 3월부터 무도장으로 사용된 건물로서 동종의 나이트클럽을 운영할 오○○가 인수한 점, 정○○이 병원신축 자금이 필요했던 점 등을 종합하여 볼 때, 공정하지 못한 것이라고 볼 만한 다른 정황은 나타나지 아니하는 바 단지 감정평가액이 매매계약서상의 양도가액보다 높다는 이유로 그 감정평가액이 공정성과 합리성을 결여한 것이라고 보기는 어렵다 할 것이다. 사실이 이러하다면, 부가가치세법시행령 제48조의2 제4항 제1호 단서규정에 따라 2003.06.16. 주식회사 ○○감정평가법인이 실시한 쟁점부동산에 대한 감정평가액을 기준으로 쟁점부동산의 토지·건물가액을 안분하여 쟁점건물 가액을 산정하는 것이 타당하다고 판단된다. 【쟁점②에 대하여 살펴본다】 처분청은 청구인이 정○○과 ‘차용 및 상환에 관한 계약서’ 없이 쟁점금액을 사용한 후 1년 만에 반환한 것은 형 정○○으로부터 쟁점금액을 현금 증여받은 것이라 하여 이 건 증여세를 부과하였고, 청구인은 정○○이 ○○시에서 병원을 개업하기로 하고 병원건축자금을 마련하기 위하여 쟁점부동산을 매각한 것이며, 근저당채무를 변제해야만 쟁점부동산의 소유권이 이전되므로 정○○과 협의하여 우선적으로 쟁점금액을 채무변제에 사용한 것일 뿐이고, 정○○의 병원건축이 계속 지연되어 쟁점금액을 반환한 것이라며, 정○○의 증여의사와 관계없이 현금증여를 받은 것으로 본 처분은 부당하다는 주장인 바, 처분청의 이 건 조사시 ○○시에 거주하고 있던 정○○은 쟁점부동산양도와 관련된 모든 사항을 천안에서 사업을 하는 청구인에게 일임함과 동시에 양도대금을 청구인이 보관․관리토록 협의하였다고 진술하였고, 정○○이 쟁점금액을 청구인에게 증여하겠다는 의사표시나 약정내용이 확인되지 않으며, 2004.03.12. 정○○이 ○○시에서 운영하던 병원을 폐업하고 2004.03.26. ○○시장으로부터 의원 및 소매점 근린생활시설 건축허가를 받았으나 병원부지 문제 등으로 이 건 심리일 현재까지 병원건축이 지연되는 것이 확인되고 있으며, 쟁점부동산 양도후 1년 내에 청구인이 보관 중이던 쟁점금액을 정○○에게 반환한 점 등을 종합해 볼 때, 정○○이 쟁점금액을 청구인에게 현금 증여한 것이라고 하기 보다는 쟁점금액을 청구인에게 대여한 것으로 보아야 할 것이다. 그렇다면, 청구인이 특수관계자로부터 쟁점금액을 무상으로 대여 받은데 대하여 상속세및증여세법 제41조의4 규정(금전대부에 따른 증여의제)에 따라 과세하는 것은 별론으로 하고, 처분청이 정○○으로부터 쟁점금액을 현금증여 받은 것으로 보아 과세한 이 건 처분은 취소함이 타당하다고 판단된다.

이 건 심사청구는 청구주장이 이유 있으므로 국세기본법 제65조 제1항 제3호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.