특수관계자로부터 매매 취득한 경우 전세보증금을 증여받은 것으로 볼 수 있는지

[주문] **세무서장이 2004. 09. 07. 청구인에게 결정고지한 2003년 과세연도 증여세 63,700,000원의 부과처분은 이를 취소합니다. [이유]

청구인은 청구인의 동생인 청구외 김창☆(이하 "김창☆" 이라 한다) 소유의 서울특별시 양천구 동 번지 소재 신시가지아파트 506동 601호(143.36㎡ 이하 "쟁점아파트"라 한다)에서 전세로 거주하다가 2003. 05. 04. 쟁점아파트를 700,000천원에 취득하기로 매매계약을 체결한 후 2003. 06. 10. 매매를 등기원인으로 하여 쟁점아파트를 청구인 소유로 이전등기하였다. 처분청은 쟁점아파트의 양도가 고가주택 양도에 해당된다 하여 김창☆에 대한 세무조사 실시결과, 김창☆이 청구인에게 쟁점아파트를 양도하고 양도소득세를 2003. 06. 30. 실지거래가액으로 신고하였으나, 양도가액 700,000천원 중 대금 수수사실이 입증되지 아니한 전세보증금 300,000천원(히하 "쟁점금액"이라 한다)은 청구인이 청구인의 동생 김창☆으로부터 증여받은 것으로 보아 2004. 09. 07. 청구인에게 2003 과세연도분 증여세 63,700,000원을 결정. 고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2004. 11. 25. 이 건 심사청구를 하였다.

쟁점아파트의 총 취득대금은 700,000천원으로 이 중 300,000천원은 기존의 전세보증금으로 상계하고, 100,000천원은 2003. 06. 12. 현금으로 지급하였으며, 잔액 300,000천원은 쟁점아파트에 대한 김창☆ 명의의 대출금을 인수하는 조건으로 취득하게 되었는 바, 1988. 02. 16. 청구인과 김창☆이 전세보증금 45,000천원에 전세계약을 체결하였다가 1997. 5월경 김창☆이 전세보증금을 300,000천원으로 인상하여 달라는 요청에 따라 청구인이 1997. 05. 07. **은행으로부터 200,000천원을 대출받아 1997. 05. 08.자 64,000천원, 1997. 05. 09.자 132,500천원 및 1997., 06. 09.자 52,200천원 등 전세보증금 300,000천원을 지급한 사실이 예금거래명세표 등 금융자료에 의하여 확인됨에도 처분청이 이를 부인하고 증여세를 과세한 이 건 처분은 부당하다.

청구인이 제출한 쟁점아파트 취득대금 중 전세보증금 300,000천원에 대한 자료를 보면, 1988년 계약당시의 전세계약서와 대출관련 증빙 및 김창☆ 통장의 입. 출금 거래내역 만으로는 쟁점금액이 실지로 김창☆에게 지급되었는지와 전세계약이 해지되어 전세보증금이 반환되었는지, 또는 금전거래 내역이 전세 보증금에 대한 금액인지 등의 진위여부가 확인되지 아니한다. 또한, 청구인은 서울특별시 성북구 동 -***호 주택 및 쟁점아파트와 동일단지내 511동 602호를 1995. 04. 26. 취득하여 2주택을 소유하고 있었고, 더구나 주민등록상으로는 청구인과 김창☆ 두 가족이 쟁점아파트에서 함께 거주한 것으로 되어있는 바, 쟁점아파트 취득대금에서 기존의 전세보증금 300,000천원을 상계하였다는 청구주장은 신빙성이 없으므로 청구인에게 증여세를 과세한 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점아파트의 전세보증금을 취득대금으로 인정하지 아니하고 이를 증여 받은 것으로 보아 증여세를 과세한 처분의 당부를 가리는 데 있다.
• 나. 관련법령 ο 상속세 및 증여세법 제2조 [증여세과세대상]

① 타인의 증여(증여자의 사망으로 인하여 효력이 발생하는 증여를 제외한다. 이하 같다)로 인하여 증여일 현재 다음 각호의 1에 해당하는 증여재산이 있는 경우에는 그 증여재산에 대하여 이 법이 정하는 바에 의하여 증여세를 부과한다.(1996.12.30 개정)

1. 재산을 증여받은자(이하 "수증자"라 한다)가 거주자(본점 또는 주된 사무소의 소재지가 국내에 있는 비영리법인을 포함한다. 이하 이 항과 제54조 및 제59조에서 같다)인 경우에는 거주자가 증여받은 모든 증여재산(2003.12.30 개정)

2. 수증자가 비거주자(본점 또는 주된 사무소의 소재지가 국내에 없는 비영리법인을 포함한다. 이하 이 항과 제4조 제2항, 제6조 제2항·제3항 및 제81조 제1항에서 같다)인 경우에는 비거주자가 증여받은 재산 중 국내에 있는 모든 재산(2003.12.30 개정) ο 상속세 및 증여세법 제31조 [증여재산의 범위]

① 제2조의 규정에 의한 증여재산에는 수증자에게 귀속되는 재산으로서 금전으로 환가할 수 있는 경제적 가치가 있는 모든 물건과 재산적 가치가 있는 법률상 또는 사실상의 모든 권리를 포함한다. ο 선결정례 [국심2001중1002, 2001.08.24.] 일반적으로 특별한 사정이 없는 한 형제간의 무상증여가 이루어지지 않는 점 등으로 보아 증여로 보기보다는 청구인이 청○○의 형으로 부터 쟁점토지를 양도받았다고 봄이 상당한 것으로 판단되므로, 처분청에서 청구인이 청구인의 형으로 부터 쟁점토지를 유상으로 취득하였다는 증빙을 제시하지 않는다 하여 쟁점토지를 증여받은 것으로 보아 증여세를 과세한 처분은 잘못임.

• 다. 사실관계 및 판단 [먼저 사실관계에 대하여 살펴본다.]

1. 김창☆이 쟁점아파트를 양도하고 처분청에 양도소득세를 신고한 내역은 다음 <표1>과 같다. <표1> 양도소득세 신고내역 (단위: 천원) ┌─────────┬───┬───┬─────────┬─────────┬─────┐ │ │ │ │ 양 도 │ 취 득 │ │ │ 부동산 소재지 │ 종류 │ 면적 ├────┬────┼────┬────┤ 납부세액 │ │ │ │ (㎡) │ 양도일 │양도가액│ 취득일 │취득가액│ │ ├─────────┼───┼───┼────┼────┼────┼────┼─────┤ │ 구 신시가지 │ │ │ │ │ │ │ │ │ 아파트506동601호 │아파트│143.36│03.06.10│ 700,000│88.10.19│ 101,259│ 9,828 │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ └─────────┴───┴───┴────┴────┴────┴────┴─────┘

2. 처분청이 위 김창☆의 고가주택 양도에 대한 세무조사를 실시하고 작성한 조사복명서에 의하면,

• 가) 쟁점아파트의 거래금액은 700,000천원으로 기준시가인 603,000천원보다 높아 정상거래로 인정하였고, 청구인이 김창☆으로부터 쟁점아파트 취득대금으로 기존 은행대출금 300,000천원을 인수하였으며, 잔금 100,000천원을 김창☆에게 지급한 사실이 금융자료 등에 의해 확인된다.
• 나) 다만, 전세보증금 300,000천원은 예금거래명세표만 제사할 뿐 실제 지급여부를 확인할 수 있는 객관적인 입증서류를 제출하지 못하고 있으며, 청구인이 쟁점아파트 단지내 511동 602호를 포함 2주택을 보유하고 있었음에도 쟁점아파트에 전세로 김창☆의 가족과 두가족이 함께 거주하였다는 것은 신뢰하기 어려워 전세보증금 300,000천원은 쟁점아파트의 취득대금에서 부인하고 이를 김창☆이 청구인에게 증여한 것으로 판단된다고 기재되어 있다.

3. 주민등록초본에 의하면, 쟁점아파트에서 청구인은 김창☆이 쟁점아파트를 분양받은 시점인 1988. 05. 09.부터 2005. 9월 심리일 현재까지, 김창☆은 1989.02.21.부터 2003.06.04.까지 14년 04개월 거주한 것으로 되어 있으며, 주소지 변동내역은 다음 <표2>와 같다. (표 생략)

4. 청구인은 청구주장을 입증하기 위하여 다음의 자료를 제시하고 있으므로 이에 대하여 살펴본다.

• 가) 쟁점아파트 부동산매매계약서에 의하면, 총 매매대금 700,000천원 중 기존 융자금 300,000천원을 매수자가 승계하고, 전세보증금 300,000천원을 매매대금에서 상계하며, 잔금 100,000천원은 2003. 06. 05. 지급하는 것으로 되어 있다.
• 나) 쟁점아파트 등기부등본에 의하면, 1988. 10. 19. 김창☆ 명의로 쟁점아파트를 취득하였다가 2003. 06. 10. 매매를 원인으로 청구인에게 소유권 이전등기가 되었으며, 김창☆을 채무자로 하여 1997. 07. 28.자 및 1998. 07. 23.자에 채권최고액 260,000천원과 104,000천원의 근저당권이 각각 설정되어 있다가 말소되고, 2003. 06. 25. 청구인을 채무자로 하여 채권최고액 360,000천원의 근저당권이 설정되어 있음이 확인된다.
• 다) 은행 대출관련 증빙과 은행 입금중 등 금융자료에 의하면, 청구인은 쟁점아파트를 취득하면서 취득금액 700,000천원 중 2003. 06. 12.자 100,000천원을 김창☆의 **은행 계좌로 입금하였고, 2003. 06. 25. 쟁점아파트를 담보로 300,000천원을 대출받아 김창☆의 대출금(융자금)에 대한 채무를 인수한 사실이 확인된다.
• 라) 청구인의 배우자인 청구외 김선□과 김창☆ 간에 1988.02.16. 작성된 쟁점아파트 전세계약서에 당초 전세보증금이 45,000천원 이었다가 1997. 5월경 김창☆의 요구로 전세보증금을 255,000천원 인상하여 총 300,000천원으로 하기로 구두합의(청구인은 전세보증금을 300,000천원으로 한다는 2001. 06. 20.자 쟁점아파트 전세계약서 사본을 별도 제출함)한 후 전세보증금 인상분을 김창☆에게 지급하였다고 주장하고 있어 이에 대하여 살펴본다.

(1) 쟁점아파트 최초 전세계약서에 의하면, 전세보증금 45,000천원을 1988. 02. 16. 계약당일에 지불하며, 소유자는 김창☆, 세입자는 청구인의 처인 김선□, 중개인은 △△△부동산(박종▽)으로 기재되어 있다.

(2) 청구인의 예금거래 명세표에 의하면, 1997. 05. 07. 은행으로부터 198,000천원을 대출받아 청구인의 은행 통장(계좌번호 405-20-)에서 1997. 05. 08.자 64,000천원, 1997. 05. 09.자 134,000천원 인출된 사실이 확인된다.

(3) 김창☆의 예금거래 명세표에 의하면, 김창☆의 은행 통장(계좌번호 405-20-****)에 1997. 04. 08.자 14,180천원(입금자 청구인의 처 김선□), 1997. 05. 09.자 132,500천원, 1997. 06. 09.자 3,440천원(입금자 김선□), 1997. 06. 09.자 48,760천원(입금자 김시○), 1999. 08. 10.자 17,250천원(입금자 김선□), 2000. 01. 22.자 45,000천원(입금자 김선□) 합계 261,130천원 입금되 사실이 확인된다.

5. 당심에서 청구인이 쟁점아파트에 실제 거주하였는지 여부와 청구인과 김창☆의 사업내역 및 부동산 보유현황 등에 대하여 조사한 내용을 보면,

• 가) 청구인과 김창☆ 두 가족이 쟁점아파트에 함께 거주하였는지 여부를 쟁점아파트 관리사무소에 확인한 바, 청구인 가족은 1988. 03. 02.부터 쟁점아파트에 입주하여 이 건 심리일 현재까지 계속 거주하고 있으나, 김창☆ 가족은 쟁점아파트 단지내 511동 602호에 1997. 05. 17. 입주하여 2001. 12.월까지 거주하였음이 아파트 입주자카드 증에 의하여 확인된다.
• 나) 국세통합전산망 조회자료에 의하면, 2001~2002년도 중 청구인의 수입금액이 동생인 김창☆의 수입금액보다 더 많은 것으로 나타나고 있으며, 청구인과 김창☆의 사업내역은 다음 <표3>과 같다.<표 생략>
• 다) 국세전산자료에 의하면, 심리일 현재 청구인과 김창☆의 부동산 보유현황은 다음 <표4>과 같다.<표 생략>
• 라) 당심에서 쟁점아파트 주변 중개업소(♤♤부동산)에 전화(2645-****) 로 문의한 바, 쟁점아파트 단지내의 55평형 아파트 전세가격은 심리일 현재 3억원에서 3억5천만원으로 이 건 거래시기의 적세가격과 비슷한 것으로 확인된다. [다음 쟁점에 대하여 살펴본다.] 처분청은 청구인과 김창☆의 두 가족이 쟁점아파트에 함께 거주한 것으로 주민 등록상 되어있고, 쟁점아파트 총 취득대금 700,000천원 중 전세보증금 300,000천원에 대하여 기존에 청구인이 김창☆에게 지급한 사실이 입증되지 아니하므로 청구인이 쟁점금액을 청구인의 동생 김창☆으로부터 증영받은 것으로 보아 과세한 처분은 정당하다고 주장하나,

1. 당심에서 쟁점아파트 관리사무소 및 동일단지 내 511동 602호에 거주하고 있는 청구외 최낙♡ 등에게 확인한 바, 청구인은 쟁점아파트에 1988. 03. 02. 입주하여 심리일 현재까지 계속 거주하고 있으나, 김창☆은 쟁점아파트에 주민등록만 되어 있을 뿐 전세보증금 인상시점인 1997.05월 ~ 2001.12월까지 쟁점아파트 단지내 511동 602호에 거주하는 등 쟁점아파트에 거주하지 아니한 것으로 확인되므로 처분청의 주장은 사실관계에 부합되지 아니한 것으로 판단된다.

2. 쟁점아파트 취득대금에서 상계한 전세보증금 300,000천원 중 당초 전세보증금 45,000천원과 금융증빙에 의해 확인되는 금액 261,130천원 합계 306,130천원을 청구인 등에 김창☆에게 지급한 사실이 확인된다.

3. 위 내용을 종합하여 보면, 청구인과 김창☆의 사업내역이나 부동산 보유 현황 등에 비추어 청구인의 동생인 김창☆이 청구인보다 경제적인 여력이 월등히 앞선다거나 또는 청구인이 동생으로부터 300,000천원의 증여를 받을만한 특별한 사정이나 증여의사가 있었다는 객관적인 사유를 발견하기도 어려울 뿐만 아니라, 청구인과 동생 두 가족이 쟁점아파트에서 함께 거주하지 아니한 것으로 확인되고, 쟁점아파트 취득대금에서 상계한 쟁점금액에 대하여 청구인이 김창☆에게 전세보증금으로 기 지급한 사실이 금융자료 등에 의하여 입증되므로 쟁점아파트 취급대금 중 전세보증금 300,000천원을 청구인이 증여받은 것으로 보아 증여세를 과세한 이 건 처분은 잘못이 있는 것으로 판단된다.

이 건 심사청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로 국세기본법 제65조 제1항 제3호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다. [관련법령] 상속세및증여세법 제31조 / 상속세및증여세법 제2조 /