부동산을 부로부터 증여받으면서 전세보증금을 부담한 것으로 볼 수 있는지 여부

○○세무서장이 2004.06.02. 청구인에게 결정ㆍ고지한 2003년 증여세 1,186,480원은 쟁점부동산에 대한 전세보증금 60,000,000원을 증여재산에 담보된 채무로 인정하여, 이를 경정합니다.

청구인은 부 심○○(이하 “부”라 한다)으로부터 2003.12.23. ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 다세대주택 ○○호(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 증여받고 증여세를 신고하지 않는데 대하여 처분청은 쟁점부동산을 보충적방법(기준시가)에 의한 39,712,510원으로 증여재산을 평가하고 직계존비속간 증여재산공제 30,000,000원을 차감한 후 9,712,510원을 과세표준으로 하여 2004.06.02. 청구인에게 2003년 증여세 1,186,480원을 결정ㆍ고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2004.06.26. 이의신청(2004.08.19. 기각)을 거쳐 2004.10.19. 심사청구를 하였다.

처분청은 증여계약서에 채무를 인사하기로 한다는 내용이 없다고 하여 쟁점부동산에 대하여 청구인이 실질적으로 부담할 전세보증금 60,000,000원의 채무(이하 “부담부증여”라 한다)가 있으므로 증여세 과세가액에서 공제하여야 함에도 이를 공제하지 않고 증여세를 과세한 이건 처분은 부당하다.

쟁점부동산에 대하여 청구인이 증여받을 당시 부담부증여에 대한 증여계약이 없는 상태에서 소유권이 이전등기 되었으며, 청구인이 부담부증여에 대한 채무를 변제할 능력이 없으므로 당초처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 청구인이 쟁점부동산을 부로부터 증여받으면서 전세보증금 채무 60,000,000원을 부담한 것으로 볼 수 있는지 여부를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 ㅇ 상속세및증여세법 제47조 【증여세 과세가액】

① 증여세과세가액은 증여일 현재 제31조 내지 제45조의 규정에 의한 증여재산가액의 합계액에서 당해 증여재산에 담보된 채무로서 수증자가 인수한 금액을 차감한 금액으로한다.

③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 배우자간 또는 직계존비속간의 부담부증여(제44조의 규정에 의하여 증여로 추정되는 경우를 포함한다)에 대하여는 수증자가 증여자의 채무를 인수한 경우에도 당해 채무액은 수증자에게 채무가 인수되지 아니한 것으로 추정된다. 다만, 당해 채무액이 국가 및 지방자치단체에 대한 채무 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 객관적으로 인전되는 경우에는 그러하지 아니하다. ㅇ 상속세및증여세법 제47조 【증여세 과세가액에서 공제되는 채무】 법 제47조 제3항 단서에서󰡒대통령령이 정하는 바에 따라 객관적으로 인정되는 경우󰡓라 함은 제10조 제1항 각호의 1의 규정에 의하여 입증되는 경우를 말한다. ㅇ 상속세및증여세법 시행령 제10조 【채무의 입증방법 등】

① 법 제14조 제4항에서󰡒대통령령이 정하는 방법에 의하여 입증된 것󰡓이라 함은 상속개시당시 피상속인의 채무로서 상속인이 실제로 부담하는 사실이 다음 각 호의 1에 의하여 입증되는 것을 말한다.

1. 국가ㆍ지방자치단체 및 금융기관에 대한 채무는 당해 기관에 대한 채무임을 확인할 수 있는 서류

2. 제1호 외의 자에 대한 채무는 채무부담계약서, 채권자확인서, 담보설정 및 이자지급에 관한 증빙 등에 의하여 그 사실을 확인할 수 있는 서류

② 제1항 제1호 및 법 제15조 제2항의 규정에 의한 금융기관은 금융실명거래 및 비밀보장에 관한 법률 제2조 제1호 에 규정된 금융기관으로 한다. ㅇ 소득세법 제88조 【양도의 정의】

① 제4조 제3호 및 이 장에서󰡒양도󰡓라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다. 이 경우 부담부증여(상속세 및 세법 제47조 제3항 본문에 해당하는 경우를 제외한다)에 있어서 증여자의 채무를 수증자가 인수하는 경우에는 증여가액 중 그 채무액에 상당하는 부분은 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것으로 본다. ㅇ 소득세법 시행령 제151조 【양도로 보지 아니하는 경우】

① 제1항에서 󰡒법 제88조 제1항의 규정을 적용함에 있어서 채무자가 채무의 변재를 담보하기 위하여 자산을 양도하는 계약을 체결한 경우에 다음 각호의 요건을 갖춘 계약서의 사본을 과세표준확정신고서에 첨부하여 신고하는 떄에는 이를 양도로 보지 아니한다.

1. 당사자 간에 채무의 변제를 담보하기 위하여 양도한다는 의사표시가 있을 것

2. 당해 자산을 채무자가 원래대로 사용ㆍ수익한다는 의사표시가 있을 것

3. 원금ㆍ이율ㆍ변제기한ㆍ변제방법 등에 관한 약정이 있을 것

• 다. 사실관계 및 판단 【이 건 심사청구의 사실관계에 대하여 살펴본다】

1. 청구인은 2003.12.23. 부로부터 쟁점부동산을 증여받았으나 증여세를 신고ㆍ납부하지 아니하였다. 이에 대하여 처분청은 증여받은 쟁점부동산을 보충적방법(기준시가)에 의하여 39,712,510원으로 평가하고 직계존비속간 증여재산공제30,000,000원을 한 후 9,712,510원을 과세표준으로 하여, 2004.06.02. 청구인에게 2003년 증여세 1,186,480원을 결정ㆍ고지한 사실이 증여세 과세자료전 및 증여세 결정결의서등에 의하여 확인된다.

2. 쟁점부동산은 증여일 이전인 2003.07.25. 청구인의 부와 전세입주자인 청구외 이○○ 간에 전세보증금 60,000,000원으로 임대차계약이 체결되어 있었음이 계약서에 의하여 확인되며, 청구외 이○○이 쟁점부동산 소재지에 잔금청산일인 2003.08.14.자로 주민등록을 이전한 사실이 국세청 전산자료에 의하여 확인된다. 【이 건 심사청구의 쟁점에 대하여 살펴본다】 청구인은 쟁점부동산의 전세보증금 60,000,000원은 부담부증여로 증여세 과세가액에서 제외하여야 한다는 주장에 대하여 보면,

1. 직계존비속간의 부담부증여시 채무인수를 내용으로 하는 증여계약서 없이 인수한 채무액도 상속세법시행령 제2조의 규정에 의하여 증여자의 채무를 수증자가 인수한 사실이 확인되는 때에는 증여재산가액에서 당해 채무액을 공제하여야 할 것이며(재삼 46014-1872, 1995.07.22., 국심95서 2655, 1995.등 같은 뜻), 그 채무인수가 진정한 것이라면 수증자에게 채무변제능력이 있는지의 여부나 증여자와 수증자 사이에 채무인수에 관하여 채권자의 승낙이 있었는지의 여부와는 관계없이 증여재산가액에서 그 채무액을 공제하여 증여세 과세가액을 결정하여야 할 것이다. (대법 93누 6966, 1993.09.10. 같은 뜻)

2. 또한, 주택임대차보호법 제3조 에 제1항에 의하면 임대차는 그 등기가 업슨 경우에도 임차인이 주택의 임대와 주민등록을 마친 때에는 그 익일부터 제3자에 대하여 효력이 생기고 이 경우 전입신고(확정일자 2003.08.14.)를 한 때에 주민등록이 된 것으로 보며, 제2항에서는 임차주택의 양수인(기타 임대할 권리를 승계한자를 포함한다)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 보도록 되어 있다.

3. 청구인은 전세입주자인 청구외 이○○이 전세보증금 60,000,000원에 청구인의 父와 2003.07.25.자로 체결한 부동산임대차계약서 및 2003.12.24.자로 청구인과 체결한 부동산임대차계약서에 의하여 진정채무로 확인되며, 청구외 이○○은 쟁점부동산 소재지에 2003.08.14.자로 입주된 사실이 확인되는 바, 청구인의 주장은 신빙성이 있는 것으로 보여진다.

4. 설사 이러한 구체적인 계약이 없다하더라도 쟁점부동산에 대하여 주택임대차보호법 제3조 제2항 의 규정에 따라 임대인의 지위를 승계함으로써 실질적인 임대인의 지위(○○시 6천만원임)에 있어 임대인이 바뀌더라도 전세보증금에 대하여 양수인에게 청구하도록 되어 있으므로 증여계약서에 명시되어 있지 않더라도 청구인이 위 증여와 함께 이를 인수하여 부담하게 되었다면, 그들 내부관계에 있어서도 달리 특별한 사정이 없는 한 청구인 자신이 부담할 채무라고 봄이 상당하다 할 것이다.(대법97누2122, 1998.06.09. 국심 200부1613, 2000.12.11. 같은 뜻)

5. 처분청은 청구인이 현재 부담부증여에 대한 채무를 자력으로 변제할 능력이 없다고 하여 당초처분은 정당하다고 하나, 청구인은 미성년자가 아닌 결혼한 주부로서 지금 현재 경제적 능력이 없더라도 배우자의 경제적 능력과 청구인의 앞으로 경제적 능력 여부에 대하여는 알 수 없으므로 향후 채무변제과정에서 증여여부를 판단할 수 있도록 하기 위하여 부채를 사후관리 하는 것이 타당하다고 보여진다. 【위 사실관계 및 관계법령을 종합하여 보면】 쟁점부동산의 소유권이전은 비록 등기부상 소유권이전의 원인이 증여로 되어 있기는 하나 그 실질에 있어서는 임대보증금이 60,000,000원 이므로 임대차계약이 체결된 재산의 평가는 기준시가와 임대보증금 환산가액 중 큰 금액으로 평가하도록 되어 있으므로(상속세및증여세법 제61조 제7항 및 같은법시행령 제50조 제7항) 증여세 과세가액을 60,000,000원으로 하되, 전세보증금 60,000,000원에 대하여 부담부증여로 하여 양도소득세를 과세하는 것과 부채사후관리하는 것은 별론으로 하더라도 증여재산가액에서 그 채무액을 공제하여 과세가액을 결정하는 것이 합리적이라고 판단된다.

이 건 심사청구는 청구주장이 이유 있으므로 국세기본법 제65조 제1항 제3호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.