근저당권자가 증여일 직전에 자체 감정한 가액을 시가로 보아야 함

[주문] 이 사건 심사청구를 기각합니다. [이유]

청구인은 부친 류○○가 2003. 1. 27. 취득한 ○○광역시 ○○구 ○○동 ○○번지 전 296㎡(이하 "쟁점부동산"이라 한다)를 2003. 2. 6. 부친으로부터 증여를 받았으나 증여세는 신고하지 아니 하였다. 처분청은 쟁점부동산의 증여에 대하여 쟁점부동산이 담보하는 채권액 300,000천원을 증여가액으로 평가하여 2004. 6. 1. 증여세 57,200,000원을 결정. 고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2004. 6. 11. 이의 신청을 거쳐 2004. 9. 16. 이건 심사청구를 하였다.

청구인의 부친 류○○가 쟁점부동산을 2003. 1. 27. 매매취득하여 2003. 2. 6. 청구인에게 증여하였으므로 증여재산의 평가는 증여일 전후 3개월이내에 매매취득한 사실에 해당하는 것으로 매매당시의 거래가액(검인계약서)인 78,000천원을 시가로 보아 증여세를 과세함이 타당함에도 쟁점부동산이 담보하는 채권액 300,000천원을 증여가액으로 평가하여 증여세를 과세한 이 건 처분은 부당하다는 주장이다.

청구인의 명의로 2003. 2. 6. 증여받은 쟁점부동산은 근저당이 설정된 재산으로 상속세및증여세법 제66조, 동법 시행령 제63조의 규정에 의하여 평가기준일 현재 당해 재산이 담보하는 채권액과 동법 제60조의 규정에 의하여 평가한 가액중 큰가액을 증여재산의 가액으로 하도록 하고 있으므로 과세한 이 건 처분은 정당하다는 의견이다.

• 가. 쟁점 쟁점부동산의 증여가액을 증여일 전후 3개월 이내의 매매가액(검인계약서 가액)인 78,000천원으로 하는 것이 타당한지, 근저당권이 설정된 재산의 담보 채권액인 300,000천원으로 하는 것이 타당한지를 가리는데 있다.
• 나. 관계법령 ο 상속세및증여세법 제60조 [평가의 원칙등]

① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액(제63조 제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다.(1996.12.30 개정)

② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용·공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다.(1996.12.30 개정)

③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류·규모·거래상황 등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다.(1996.12.30 개정)

④ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제13조의 규정에 의하여 상속재산의 가액에 가산하는 증여재산의 가액은 증여일 현재의 시가에 의한다.(1996.12.30 개정) ο 상속세및증여세법시행령 제49조 [평가의 원칙등]

① 법 제60조 제2항에서 "수용·공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것"이라 함은 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다. 이하 이 항에서 "평가기간"이라 한다) 이내의 기간 중 매매·감정·수용·경매(민사집행법에 의한 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 항에서 "매매등"이라 한다)가 있는 경우에 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각호의 1에 해당하는 날까지의 기간중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 감안하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 제56조의2 제2항의 규정에 의한 평가심의위원회의 자문을 거쳐 당해 매매등의 가액을 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.(2003.12.30 개정)

1. 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 그 거래가액이 제26조 제4항에 규정된 특수관계에 있는 자와의 거래 등 그 가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우를 제외한다.(1996.12.31 개정)

2. 당해 재산(법 제63조 제1항 제1호에 규정된 재산을 제외한다)에 대하여 2 이상의 재정경제부령이 정하는 공신력 있는 감정기관(이하 "감정기관"이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액. 다만, 다음 각목의 1에 해당하는 것을 제외하며, 당해 감정가액이 법 제61조·법 제62조·법 제64조 및 법 제65조의 규정에 의하여 평가한 가액의 100분의 80에 미달하는 경우(100분의 80 이상인 경우에도 제56조의2 제2항의 규정에 의한 평가심의위원회의 자문을 거쳐 감정평가목적 등을 감안하여 동가액이 부적정하다고 인정되는 경우를 포함한다)에는 세무서장(관할 지방국세청장을 포함하며, 이하 "세무서장 등"이라 한다)이 다른 감정기관에 의뢰하여 감정한 가액에 의하되, 그 가액이 상속세 또는 증여세 납세의무자가 제시한 감정가액보다 낮은 경우에는 그러하지 아니하다.(2003.12.30 개정)

• 가. 일정한 조건이 충족될 것을 전제로 당해 재산을 평가하는 등 상속세 및 증여세의 납부목적에 적합하지 아니한 감정가액(2000.12.29 개정)
• 나. 평가기준일 현재 당해 재산의 원형대로 감정하지 아니한 경우의 당해 감정가액(1999.12.31 신설)

3. 당해 재산에 대하여 수용·경매 또는 공매사실이 있는 경우에는 그 보상가액·경매가액 또는 공매가액. 다만, 법 제73조의 규정에 의하여 물납한 재산을 상속인ㆍ증여자ㆍ수증자 또는 그와 특수관계에 있는 자(제19조 제2항 각호의 1의 관계에 있는 자를 말한다. 이 경우 제19조 제2항중 "주주등 1인"은 "상속인등"으로 본다)가 공매받은 경우에는 당해 공매가액은 이를 제외한다.(2003.12.30 단서신설)

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제1항 각호의 1에 규정하는 가액이 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우 3월로 한다) 이내에 해당하는지 여부는 다음 각호에 규정된 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항의 규정에 의한 시가로 보는 가액이 2 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액에 의한다.(2002.12.30 개정)

1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일(2002.12.30 개정)

2. 제1항 제2호의 경우에는 감정가액평가서를 작성한 날(2002.12.30 개정)

3. 제1항 제3호의 경우에는 보상가액 등이 결정된 날(2002.12.30 개정)

③ 제1항 제2호의 경우에 있어서 납세의무자가 제시한 감정기관의 감정가액이 재정경제부령이 정하는 기준에 미달하는 경우에는 당해 감정기관의 감정가액은 재정경제부령이 정하는 바에 따라 이를 제1항의 규정에 의한 감정가액으로 보지 아니한다.(1999.12.31 신설)

④ 제1항 각호의 가액에 2 이상의 재산가액이 포함됨으로써 각각의 재산가액이 구분되지 아니하는 경우에는 각각의 재산을 법 제61조 내지 제65조의 규정에 의하여 평가한 가액에 비례하여 안분계산하되 각각의 재산에 대하여 감정가액(동일감정기관이 동일한 시기에 감정한 각각의 감정가액을 말한다)이 있는 경우에는 감정가액에 비례하여 안분계산한다. 다만, 토지와 그 토지에 정착된 건물 기타 구축물의 가액이 구분되지 아니하는 경우에는 부가가치세법시행령 제48조 의 2 제4항 단서의 규정에 따라 안분계산한다.(2000.12.29 신설)

⑤ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 동항 각호의 1에 해당하는 가액이 있는 경우에는 당해 가액을 법 제60조 제2항의 규정에 의한 시가로 본다.(2003.12.30 신설)

⑥ 국세청장은 상속·증여재산을 평가함에 있어서 평가의 공정성을 확보하기 위하여 재산별 평가기준·방법·절차 등에 관한 세부사항을 정할 수 있다.(2003.12.30 항번개정) ο 상속세및증여세법 제66조 [저당권 등이 설정된 재산의 평가의 특례] 다음 각호의 1에 해당하는 재산은 제60조의 규정에 불구하고 당해 재산이 담보하는 채권액 등을 기준으로 대통령령이 정하는 바에 의하여 평가한 가액과 제60조의 규정에 의하여 평가한 가액 중 큰 금액을 그 재산의 가액으로 한다.(1998.12.28 개정)

1. 저당권 또는 질권이 설정된 재산(1996.12.30 개정)

2. 양도담보재산(1996.12.30 개정)

3. 전세권이 등기된 재산(임대보증금을 받고 임대한 재산을 포함한다)(1998.12.28 개정) ο 상속세및증여세법시행령 제63조 [저당권 등이 설정된 재산의 평가]

① 법 제66조에서 "대통령령이 정하는 바에 의하여 평가한 가액"이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 금액을 말한다.(1998.12.31 개정)

1. 저당권(공동저당권 및 근저당권을 제외한다)이 설정된 재산의 가액은 당해 재산이 담보하는 채권액(1996.12.31 개정)

2. 공동저당권이 설정된 재산의 가액은 당해 재산이 담보하는 채권액을 공동저당된 재산의 평가기준일 현재의 가액으로 안분하여 계산한 가액(1996.12.31 개정)

3. 근저당권이 설정된 재산의 가액은 평가기준일 현재 당해 재산이 담보하는 채권액(1998.12.31 개정)

4. 질권이 설정된 재산 및 양도담보재산의 가액은 당해 재산이 담보하는 채권액(1996.12.31 개정)

5. 전세권이 등기된 재산의 가액은 등기된 전세금(임대보증금을 받고 임대한 경우에는 임대보증금)(1998.12.31 개정)

6. 삭제(1998.12.31)

② 제1항 각호의 규정에 의하여 법 제66조 제1호의 재산을 평가함에 있어서 당해 재산에 설정된 근저당의 채권최고액이 담보하는 채권액보다 적은 경우에는 채권최고액으로 하고, 당해 재산에 설정된 물적담보 외에 재정경제부령이 정하는 신용보증기관의 보증이 있는 경우에는 담보하는 채권액에서 당해 신용보증기관이 보증한 금액을 차감한 가액으로 하며, 동일한 재산이 다수의 채권(전세금채권과 임차보증금채권을 포함한다)의 담보로 되어 있는 경우에는 그 재산이 담보하는 채권액의 합계액으로 한다.(2002.12.30 개정)

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 이 건 심사청구의 사실관계에 대해 살펴본다. (가) 청구인은 쟁점부동산을 2003. 2. 6. 부친으로부터 증여를 받았으나 증여세는 신고하지 아니 하였고, 처분청은 쟁점부동산이 담보하는 채권액 300,000천원을 증여가액으로 평가하여 2004. 6. 1. 증여세를 결정·고지한 사실이 증여세결정결의서에 의하여 확인된다. (나) 청구인의 부친 류○○가 쟁점부동산을 2003. 1. 27. 매매를 원인으로 취득하여 2003. 2. 6. 청구인에게 증여를 한 사실, 2003. 1. 27. (주)○○○상호 저축은행에 근저당 설정된 쟁점부동산이 담보하는 금액은 300,000천원인 사실등이 등기부등본·부동산증여계약서 및 여신거래약정서등에 의하여 확인된다.

(2) 이 건 심사청구의 쟁점에 대하여 살펴본다. (가) 청구인이 쟁점부동산의 경우 증여일 전후 3개월이내에 매매사실이 있었고, 2003. 1. 27. 매매취득시 거래가액이 78,000천원이었으므로 쟁점부동산의 시가는 78,000천원이라고 주장하는 바,

2003. 1. 27. 쟁점부동산의 매매시 작성된 부동산 매매계약서(검인계약서)상의 매매가액 78,000천원은 증여일 당시의 공시지가에 의한 평가액 78,736천원과는 유사한 가격이나, 근저당권 설정자인 (주)○○○상호저축은행의 2003. 1. 19. 자체 감정가액은 313,390천원으로 하고 있음을 볼 때 부동산매매계약서의 매매가액은 사회통념상 통상 성립된다고 인정되는 가격으로 볼 수 없다 할 것이므로 시가로 인정하기 어렵다. (나) 또한, 쟁점부동산은 증여일(2003. 2. 6) 당시 근저당권이 설정(2003. 1. 27)된 재산으로서 상속세및증여세법 제66조, 같은법시행령 제63의 규정에 의하여 평가기준일 현재 쟁점부동산이 담보하는 채권액과 같은법 제60조의 규정에 의하여 평가한 가액중 큰 금액을 쟁점부동산의 가액으로 하도록 하고 있어 청구인이 매매가격이라고 주장하는 78,000천원보다 쟁점부동산이 담보하는 채권액 300,000천원이 더 크므로 쟁점부동산의 가액을 300,000천원으로 하여 청구인에게 증여세를 과세한 이 건 처분은 달리 잘못이 없다고 판단

이 건 심사청구는 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다. [관련법령] 상속세및증여세법 제60조 / 상속세및증여세법시행령 제49조 / 상속세및증여세법 제66조 / 상속세및증여세법시행령 제63조 /