증여일 이후에 체결된 임대차계약의 임대보증금 등으로 증여재산가액 평가 여부

[주문]

○○세무서장이 2004.1.7. 청구인에게 경정ㆍ고시한 2003.5.29 증여분 증여세 71,942,270원은 이를 취소합니다. [이유]

청구인은 2003.5.29 母인 청구외 ○○○으로부터 서울시 ○구 ○○2가 3-5 소재 대지 84.0129㎡ 및 건물 99.18㎡(이하 "쟁점부동산"이라 한다)와 서울시 ○○구 ○○동 218-4 소재 토지 189.1㎡를 증여받으면서, 증여재산가액을 기준시가에 의해 907,742,160원으로 평가하여 2003.8.6 증여세 신고하였고, 처분청은 청구인에 대한 증여세 조사시 증여재산 중 쟁점부동산을 임대보증금 등의 환산평가 방법에 의하여 774,303,526원으로 평가하여(기준시가 595,727,160원), 2004.1.7 청구인에게 71,942,270원을 경정ㆍ고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2004.3.23 이 건 심사청구하였다.

증여전 청구인의 母인 ○○○은 ○구 ○○2가 3-5 대지 84.0129㎡ 및 건물 99.18㎡(1∼2층)와 동소 3-6 대지 107.8㎡ 및 건물 485.56㎡(지하1층∼지상5층)를 소유하고 있었는바, 건물은 3-5와 3-6의 구분이 없음, 지상2층∼5층까지는 자가사용하였고, 지하1층은 특수관계인에게 무상임대하였으며, 지상1층은 제3자에게 임대보증금 2억원, 월세 2천만원에 임대하다가 쟁점부동산인 동소 3-5 부동산을 청구인에게 증여하였다. 증여재산의 평가시, 임대보증금 등의 환산평가 대상인 지상1층 임대점포가 동소 3-5와 3-6 위 지상에 있는 하나의 점포로 구분이 불가능하여 동소 3-5와 3-6의 부동산을 하나로 보아 환산평가하였으며, 기준시가 역시 합산하여 평가하였는바, 1층의 임대보증금 등을 환산평가하면 1,533,333,333원이고, 동소 3-5와 3-6을 기준시가로 평가하면 2,749,002,080원이므로, 둘 중 큰 금액인 기준시가로 평가한 금액(쟁점부동산의 기준시가 595,727,160원)으로 적법하게 신고하였는데도, 처분청은 증여일 이후인 2003.5.31 청구인과 청구인의 母사이에 계약한 쟁점부동산의 임대보증금 1억원, 월세 1천만원을 임대보증금 등의 환산방법에 의하여 766,666,666원으로 평가하였는바, 증여일 이후에 계약이 체결된 임대보증금 등을 증여일로 소급하여 적용하였으므로 부당하고, 환산평가액에 건물의 기준시가 7,636,860원을 다시 합산하였으므로 이 역시 부당하다.

증여일 이전부터 지상1층은 제3자에게 임대하였고, 지상2층은 증여인인 청구외 ○○○이 자가사용하고 있었으므로 임대차계약서상 계약일이 2003.5.31 로 되어 있으나, 증여일인 2003.5.29 현재 청구인과 청구외 ○○○ 사이에 사실상 임대관계가 성립된 것으로 볼 수 있으므로, 비록 임대차계약이 2003.5.31 체결되었다 하더라도 이를 임대보증금 등의 환산평가시 적용함은 정당하고, 환산평가 금액에 합산된 건물의 기준시가 7,636,860원은 처분청의 잘못이므로 시정할 사항이다.

• 가. 쟁점 증여일 이후에 체결된 임대차계약의 임대보증금 등으로 증여재산가액을 평가할 수 있는지 여부를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 ■ 상속세및증여세법 제60조 [ 평가의 원칙 등 ]

① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액(제63조 제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다.(1996.12.30 개정)

② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용·공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다.(1996.12.30 개정)

③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류·규모·거래상황 등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다.(1996.12.30 개정) ■ 상속세및증여세법 제61조 [ 부동산 등의 평가 ]

① 부동산에 대한 평가는 다음 각호의 1에서 정하는 방법에 의한다.(1998.12.28 개정)

1. 토지(2005.07.13 법명개정) 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의한 개별공시지가(이하 "개별공시지가"라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지관할세무서장이 인근유사토지의 개별공시지가를 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령이 정하는 지역의 토지에 대하여는 배율방법에 의하여 평가한 가액으로 한다.

2. 건물(2005.07.13 개정) 건물(제3호 및 제4호의 규정에 해당하는 건물을 제외한다)의 신축가격ㆍ구조ㆍ용도ㆍ위치ㆍ신축연도 등을 참작하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정ㆍ고시하는 가액

⑦ 사실상 임대차계약이 체결되거나 임차권이 등기된 재산의 경우에는 임대료 등을 기준으로 하여 대통령령이 정하는 바에 따라 평가한 가액과 제1항 내지 제6항의 규정에 의하여 평가한 가액 중 큰 금액을 그 재산의 가액으로 한다.(1998.12.28 신설) ■ 상속세및증여세법시행령 제50조 [ 부동산의 평가 ]

⑦ 법 제61조 제7항에서 "대통령령이 정하는 바에 따라 평가한 가액"이라 함은 1년간 임대료를 재정경제부령이 정하는 율로 나눈 금액과 임대보증금의 합계액을 말한다.(1998.12.31 신설) ■ 상속세및증여세법시행규칙 제15조 의 2 [ 임대가액의 계산 ] 영 제50조 제7항에서 "재정경제부령이 정하는 율"이라 함은 100분의 18을 말한다.(1999.05.07 신설)

• 다. 사실관계 및 판단

1. 청구인은 쟁점부동산 평가시 ○○2가 3-5(쟁점부동산)와 동소 3-6이 하나의 건물로 구분이 불가능하다 하여 하나로 보아, 제3자에게 임대한 1층의 임대보증금 등을 기준으로 평가한 가액과, 기준시가에 의하여 평가한 가액 중 큰 금액인 595,727,160원을 쟁점부동산의 가액으로 신고하였고, 처분청은 증여일 이후에 청구인과 청구인의 母 사이에 체결된 임대차계약서를 근거로 임대보증금 등을 환산하여 쟁점부동산을 774,303,526원으로 평가하였으며, 환산평가 금액에 합산된 건물의 기준시가 7,636,860원은 처분청이 잘못을 시인하였음이 청구인의 신고서 및 증여세경정결의서 및 쌍방의 의견서에 의해 확인된다.

2. 청구인의 평가방법을 살펴보면, 임대보증금 등의 환산평가시 두 개의 건물을 하나로 보아 평가하였으나, 임대면적 비율로 안분하여 계산하여도, 쟁점부동산의 임대면적이 49.59㎡이고, 동소 3-6의 임대면적은 96.90㎡로 쟁점부동산의 평가액은 519,066,147원이 되어 기준시가에 의한 평가액 595,727,160원보다 작으므로 청구인이 기준시가에 의해 평가한 것에는 달리 잘못이 없다 할 것이다.

3. 처분청의 평가방법에 대해 살펴보면, 처분청은 쟁점부동산이 증여일 이전부터 지상1층은 제3자에게 임대하였고, 지상2층은 증여인인 청구외 ○○○이 자가사용하고 있었으므로 임대차계약이 2003.5.31 체결되었다 하더라도(임대보증금 1억원, 월세 1천만원, 매월 말일 지급), 증여일인 2003.5.29 현재 청구인과 청구외 ○○○ 사이에 사실상 임대관계가 성립된 것으로 볼 수 있으므로, 임대차계약서상의 임대보증금 등을 환상평가시 적용함은 정당하다고 주장하나, 평가기준일은 증여일이므로 증여일 이후에 체결된 임대차 계약 내용을 소급하여 적용하려면 처분청이 합당한 사유를 객관적으로 입증하여야 하나, 그러한 구체적인 증빙이 전혀 없고, 청구인이 제시한 입금통장에 의하면 2003.7.30에 122,000,000원(임대보증금 1억원, 6∼7월분 임대료 2천만원, 부가가치세 2백만원)이 입금된 것으로 보아 증여일 이후 계약내용을 소급하여 적용할 아무런 근거가 없는 것으로 보여지므로, 처분청의 소급평가는 사실관계를 확대해석한 잘못이 있는 것으로 판단되고, 환산평가액에 합산한 건물 기준시가 7,636,860원은 당연히 시정되어야 할 것이다.

• 라. 결론 이 건 심사청구는 청구주장이 이유 있으므로 국세기본법 제65조 제1항 제3호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다. [관련법령] 상속세및증여세법 제60조 / 상속세및증여세법 제61조 / 상속세및증여세법시행령 제50조 / 상속세및증여세법시행규칙 제15조 의 2/