임대보증금이 전액 공제가능한지 여부

○○세무서장이 2003.2.6. 청구인에게 결정ㆍ고지한 2002.2.27. 증여분 증여세 16,500,000 부과처분은 이를 취소합니다.

청구인은 2002.2.27. ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 및 같은 동 ○○번지 소재 대지 251㎡와 위 지상 철근콘크리트조 스라브 3층 근린생활시설 381.06㎡의 1/2지분(이하 “쟁점부동산”이라 한다)을 청구인의 (부)인 청구외 송○○(000000-0000000)로부터 수증하고 쟁점부동산의 증여재산가액 315,942,830원에서 채무부담액(임대보증금) 150,000,000원을 공제한 금액을 증여세과세가액으로 하여 2002.5.21. 증여세신고를 하였다. 처분청은 청구인이 채무로 신고한 채무부담액(임대보증금) 150,000,000원에서 75,000,000원(이하 “쟁점금액”이라 한다)을 차감한 75,000,000원을 쟁점부동산에 대한 채무부담액으로 보고 증여세과세가액을 계산한 후 2002.2.27. 증여분 증여세 16,500,000원을 2003.2.6. 청구인에게 결정ㆍ고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2003.3.11. 이 건 심사청구하였다.

청구인은 2002.2.27. 증여계약내용과 같이 채무부담액(임대보증금) 150,000,000원을 인수함과 동시에 청구인 명의로 소유권이전 등기를 완료하고 2002.2.28 임대인을 청구인으로 하여 임차인 청구외 (주)○○과 부동산임대차계약을 경개하였는 바 증여재산가액에서 공제할 채무액은 청구인이 부담하기로 약정한 채무액이다. 따라서 처분청이 채무액을 등기부상의 소유지분으로 안분계산한 금액을 인수한 채무액으로 보아 쟁점금액을 채무부담액에서 제외하고 이 건 증여세를 과세한 처분은 부당하다.

상속세및증여세법 제47조 1항 규정을 보면 공제되는 채무는 당해 증여재산에 관련된 채무이어야 하고, 등기부상 본 증여재산은 쟁점부동산의 1/2지분이며, 나머지 1/2지분은 아직도 청구인의 (부)인 청구외 송○○의 재산으로서 채무부담액(임대보증금) 역시 지분별로 안분하여 공제하는 것이 타당하므로 쟁점금액을 채무부담액에 포함하지 아니하고 과세한 것은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점부동산 관련 채무부담액(임대보증금) 중 쟁점금액이 공제가능한지 여부를 가리는 데 있다.
• 나. 관련법령 상속세및증여세법 제47조 【증여세과세가액】 제1항에서『증여세과세가액은 증여일 현재 제31조 내지 제45조의 규정에 의한 증여재산가액의 합계액에서 당해 증여재산에 담보된 채무로서 수증자가 인수한 금액을 차감한 금액으로 한다』라고 규정하고 있고, 같은 조 3항에서 『제1항의 규정을 적용함에 있어서 배우자간 또는 직계존비속간의 부담부증여(제44조의 규정에 의하여 증여로 추정되는 경우를 포함한다)에 대하여는 수증자가 증여자의 채무를 인수한 경우에도 당해 채무액은 수증자에게 인수되지 아니한 것으로 추정한다. 다만, 당해 채무액이 국가 및 지방자치단체에 대한 채무 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 객관적으로 인정되는 경우에는 그러하지 아니하다』라고 규정되어 있고 같은 법 제31조 【증여재산의 범위】 제1항에서『제2조의 규정에 의한 증여재산에는 수증자에게 귀속되는 재산으로서 금전으로 환가할 수 있는 경제적 가치가 있는 모든 물건과 재산적 가치가 있는 법률상 또는 사실상의 권리를 포함한다』라고 규정되어 있으며 같은 법 기본통칙 47-36…5 【부담부증여의 경우 증여가액】 에서『증여자의 채무가 담보된 부동산을 증여받은 경우 그 채무를 수증자가 부담하기로 약정하여 인수한 경우에는 그 증여재산의 가액에서 그 채무액을 공제한 가액을 증여세과세가액으로 한다』고 규정하고 있다. 부동산등기법 제55조 【신청의 각하】13호에서『1동의 건물을 구분한 건물의 등기신청에 있어서는 그 구분소유권의 목적인 건물의 표시에 관한 사항이 등기관의 조사결과 집합건물법 제1조 에 부합하지 아니한 때』라고 규정하고 있다. 집합건물의소유및관리에관한법률 제1조 【건물의 집합소유】에서『1동의 건물중 구조상 구분된 수개의 부분이 독립한 건물로서 사용될 수 있을 때에는 그 각 부분은 이 법이 정하는 바에 따라 각각 소유권의 목적으로 할 수 있다』
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 이 건 심사청구의 사실관계에 대하여 살펴본다.

① 청구외 송○○는 2002.2.27. 청구인에게 쟁점부동산을 증여하기 위한 증여계약을 하고 2002.2.27. 증여등기를 하였음이 증여계약서 및 부동산등기부등본에 의해 확인되며, 청구인은 쟁점부동산관련 증여세신고를 하면서 쟁점부동산의 재산가액에서 채무부담액(임대보증금) 150,000,000원을 차감한 금액을 증여세과세가액으로 한 사실이 증여세과세표준신고서에 의하여 확인된다.

② 처분청은 청구인이 체무부담액으로 신고한 150,000,000원 중 쟁점금액을 제외한 75,000,000원을 쟁점부동산에 대한 채무부담액으로 보고 증여세과세가액을 계산한 후 2002.2.27.증여분 증여세 16,500,000원을 2003.2.6. 청구인에게 결정ㆍ고지한 사실이 증여세결정결의서 등에 의해 확인된다.

(2) 다음으로 이 건 심사청구의 쟁점에 대하여 살펴본다. 청구인은 쟁점부동산은 건물이 근린생활시설로 층별 분할등기가 불가하여 등기부상 대지 및 건물 각각 1/2지분을 등기하되, 증여계약서상의 단서조항에 의하여 건물의 1층 및 지층은 청구인이 소유권을 갖고 채무부담액을 인수하기로 약정되어 있으므로 등기부상의 지분과 관계없이 쟁점부동산에 대한 증여세과세가액을 계산함에 있어 쟁점금액도 채무부담액에 포함하여야 한다고 주장하고 있으므로 이에 대하여 살펴보면, 첫째, 증여계약서의 단서조항에 지층, 1층, 옥상은 수증인인 청구인이 소유권을 가지고 사용하고, 쟁점부동산의 지층, 1층, 옥상 부분에 대한 청구외 (주)○○(청구인인 대표자임)의 임대보증금 금 일억 오천만원정은 청구인이 부담하기로 약정되어 있음이 확인된다. 둘째, 전시한 법령 부동산등기법 제55조 제13호 에서 “1동의 건물을 구분한 건물의 등기신청에 있어서는 그 구분소유권의 목적인 건물의 표시에 관한 사항이 등기관의 조사결과 집합건물법 제1조에 부합하지 아니한 때” 라고 규정되어 있고, 집합건물의소유및관리에관한법률 제1조 에서 “1동의 건물중 구조상 구분된 수개의 부분이 독립한 건물로서 사용될 수 있을 때에는 그 각 부분은 이 법이 정하는 바에 따라 각각 소유권이 목적으로 할 수 있다”라고 규정되어 있어 쟁점건물이 증여계약서의 단서조항에 따른 등기가 불가능하였기에 쟁점부동산의 소유권이 청구인의 (부)인 청구외 송○○와 청구인 각각 1/2로 되어 있음이 확인된다. 셋째, 쟁점부동산의 1층 116.10㎡ 및 지층 32.76㎡에 대하여 2002.2.28. 임대인을 청구인으로하여 임차인 청구외 (주)○○과 부동산임대차계약을 경계계약한 사실이 확인된다. 넷째, 쟁점부동산에 잔여 1/2지분은 2002.10.23. 청구외 송○○에게 증여된 사실이 증여계약서 등에 의해 확인되며, 국세통합전산망에 청구외 송○○의 증여세 신고사항을 조회한 바, 쟁점금액을 채무를 공제한 사실이 없는 것이 확인된다.

(3) 위 사실관계 및 관련법령을 종합하여 볼 때, 쟁점부동산은 층별로 소유권 분할등기를 할 수 없었음이 확인되고 증여계약서상에 층별로 소유권이 구분되었고 채무를 전액부담하기로 약정되어 있으므로 등기부상의 지분과 관게없이 쟁점부동산에 대한 증여세과세가액을 계산함에 있어 쟁점금액도 채무부담액에 포함하는 것이 타당하다 할 것이다.(같은 뜻: 대법원 96누 17493, 1997.7.22 ; 국세청 재삼 46014-1915, 1995.7.25 ; 재재산 46014-37, 2002.2.15) 처분청이 채무액을 등기부상의 소유지분으로 안분계산한 금액을 인수한 채무액으로 보아 쟁점금액을 채무부담액에서 제외하고 이 건 증여세를 과세한 것은 잘못이라고 판단된다. 다만, 쟁점부동산에 대한 부담부증여가액으로 확인된 쟁점금액에 대해 청구인의 부 청구외 송○○에게 양도소득세를 과세함은 변론으로 한다.

위 심리결과 이건 심사청구는 청구주장이 이유 있으므로 국세기본법 제65조 제1항 제3호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.