미분양상가의 소유권을 출자지분별로 등기 이전한 경우, 총수입금액 산입여부

[주문]

○○세무서장이 2002.2.1 홍○○ 및 이○○에게 결정고지한 1998년 귀속 증여세 287,506,960(홍○○ 223,704,780원, 이○○ 63,802,180원)과 2002.2.7 홍○○ 및 이○○에게 결정고지한 1998년 귀속 소득세 373,724,090원(홍○○ 360,600,500원, 이○○ 13,123,590원, 홍○○은 1999년 귀속 소득세 30,826,400원 및 2000년 귀속 소득세 37,202,000원의 환급결정에 따른 직권충당으로 실 고지세액 305,695,690원임)은

1. 홍○○ 및 이○○에게 과세한 증여세의 증여가액을 토지와 건물로 구분하여 그 증여시기 및 증여가액을 산정하고 그 결과에 따라 이 건 증여세의 과세표준을 경정한다.

2. 나머지 청구는 이를 기각한다. [이유]

청구인 이●●, 홍○○(이●●의 처), 이○욱(이●●의 자, 이하 이●●, 홍○○을 합하여 청구인들이라 한다)은 1997.1.0 토지 및 건물을 공동으로 취득·신축하여 분양 및 임대하기로 동업계약을 체결하고 1997.1.21 인천광역시 계양구 ○○동 *번지 소재 상업용지 1,688㎡를 분양(이●● 77.1%, 홍○○ 18.36%, 이○○ 4.5%)받아 1997.5.28 부동산 매매 및 임대업을 사업목적으로 공동사업자로 등록을 하였으며, 1997.7.8 위 토지에 청구외 ○○건설(주)와 7,440,500,000원(부가가치세는 별도)의 건축공사계약을 체결하여 1998.8.31 지하2층, 지상7층의 근린생활시설(연면적 10,695.282㎡, 건물명: ○○프라자)을 신축하여 일부(1,456.173㎡)를 분양하던 중 1998.9.14 미분양된 9,239.109㎡(이하 "쟁점부동산"이라 한다)를 청구인들별로 분할등기하고 동업계약을 해지하였다. 처분청은 청구인들이 공동사업을 해지하고 쟁점부동산을 각자 지분에 따라 청구인들 명의로 등기한데 대하여 부동산매매업의 재고자산을 가사용으로 사용한 것으로 보아 소득세법 제5조 제2항 의 규정에 의하여 시가에 상당하는 금액을 총수입금액에 산입하고 2002.2.7 1998년 귀속 종합소득세 373,724,090원(이●● 및 홍○○ 360,600,500, 이○○ 13,123,590원)을 결정고지하는 한편, 공동사업해지후 이●●이 분양하고 부동산매매업으로 신고한 부분에 대해서는 1999년 귀속 종합소득세 30,86,400원, 2000년 귀속 종합소득세 37,202,000원을 환급결정하였으며, 청구인들 중 홍○○과 이○○에 대하여 토지 및 건물의 취득가액에 대한 자금출처를 조사하여 이●●으로부터 증여받은 것으로 추정되는 금액 1,598,995,000원(홍○○ 1,273,602,000원, 이○○ 325,393,000원)에 대해 2002.2.1 증여세 287,506,960원(홍○○ 223,704,780원, 이○○ 63,802,180원)을 결정 고지하였다. 청구인들은 이에 불복하여 2002.4.30 이의신청(2002.7.26 기각결정)을 거쳐 2002.9.13 이 건 심사청구를 제기하였다.

청구인은 다음과 같은 요지의 주장을 한다.

(1) 청구인들은 공동사업계약(동업계약)을 해지하고 개별사업으로 전환하기 전부터 쟁점부동산을 임대하고 부동산소득으로 종합소득세 신고를 하였으므로 공동사업 해지시점의 쟁점부동산은 매매용부동산으로 볼 수 없다.

(2) 청구인들은 쟁점부동산을 공동임대사업에 공하다가 개별임대사업으로 전환하여 계속 각자 개별적으로 임대사업을 영위하였으므로 처분청이 쟁점부동산을 매매용 부동산으로 보아 종합소득세를 부과함은 부당하다.

(3) 청구인들은 쟁점부동산을 공동사업해지일 전까지는 공동으로 임대하다가 공동사업해지일 이후에는 각자 자기지분을 승계하여 개별사업으로 전환하였는 바 청구인들에게 수입이 발생하거나 소득이 실현되었다고 볼 수 없으므로 쟁점부동산을 재고자산에서 가사용으로 소비한 것으로 보아 종합소득세를 부과함은 국세기본법상 실질과세원칙에 위배되는 처분이다.

(4) 청구인들이 신축한 건물은 토지지분에 따라 공동사업계약을 체결하고 공사대금을 임대보증금으로 지급하였으므로 공동사업지분에 따라 취득한 홍○○ 및 이 ○○의 건물에 대하여는 취득자금의 출처가 전액 확인되는 것으로 보아야 한다.

(5) 청구인들이 신축한 건물 중 토지는 매매계약서에 나타난 바와 같이 홍○○ 지분의 취득가액은 488백만원으로서 홍○○이 이전에 양도한 부동산 처분금액과 근로소득등을 감안할 때 자금출처가 모두 입증되며, 이○○ 지분의 취득가액(119백만원) 또한 이○○의 근로소득 및 예금거래내역을 볼 때, 자금출처가 모두 입증된다 할 것이어서 처분청이 홍○○가 이○○이 이●●으로부터 취득자금을 증여받은 것으로 보아 증여세를 부과한 이 건 처분은 부당하다.

위 청구주장에 대한 처분청의 의견은 다음과 같다.

(1) 청구인들은 1997.9.25 전문 분양대행회사인 (주)○○기획과 분양대행계약을 체결하여 동업계약 해지후인 1998.11.30 까지 분양대행수수료를 지급한 사실과 동업계약해지후에도 분양사실이 입증되는 등에 비추어 공동사업 해지시점의 쟁점부동산은 매매용 부동산으로 봄이 타당하다 할 것이어서 임대용 부동산이라는 청구인들의 주장은 받아들이기 어렵고

(2) 청구인들이 부동산임대업을 영위한 것은 IMF 이후 경기침체에 따른 분양저조에 의한 일시적인 것이어서 공동사업 해지후 보유하고 있었던 쟁점부동산은 재고자산으로 봄이 타당하며, 따라서 공동사업 해지후 각자 자기지분을 취득한 데 대하여 이를 가사용으로 소비한 것으로 보아 총수입금액에 산입한 당초처분은 적법하다.

(3) 청구인들은 모두 특수관계자로서 상속세및증여세법 제45조 의 규정에 의한 증여세 과세대상에 해당되며, 같은법시행령 제49조의 규정에 의하여 평가기준일 전 3월이내에 건축한 건물의 신축가액이 확인되므로 그 신축가액을 시가로 평가함은 타당하다.

(4) 홍○○이 제시한 자금출처 내용을 보면, 1979년, 1982년, 1983년도에 부동산을 양도한 사실이 있으나 그 가액이 증여세 과세대상가액에 비하여 극히 소액이며, 거래 시기 또한 수증시점과는 현저한 차이가 있고, 양도대금의 예금입금 사실이 불투명하므로 자금출처로 인정할 수 없으며, 이○○은 1998년 당시 근로소득과 예금액으로 취득재산에 직접 사용되었는지 여부가 불분명할 뿐 아니라 증여세 과세대상가액에 비하여 극히 소액으로서 자력으로 취득하였다고 인정하기 어려우므로 당초처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 이 건 심사청구의 쟁점은 다음과 같다.

(1) 공동사업을 탈퇴한 자가 공동사업의 출자지분별로 미분양상가의 소유권(쟁점부동산)을 등기이전한 경우 총수입금액 산입여부

(2) 청구인들이 공동으로 취득한 부동산의 자금출처 조사에 의하여 증여세를 부과한 처분의 당부

• 나. 관련법령

○ 소득세법 제25조 [ 총수입금액계산의 특례 ]

② 거주자가 재고자산 또는 임목을 가사용으로 소비하거나 이를 종업원 또는 타인에게 지급한 경우에도 이를 소비 또는 지급한 때의 가액에 상당하는 금액은 그 날이 속하는 연도의 사업소득금액·기타소득금액 또는 산림소득금액의 계산에 있어서 이를 총수입금액에 산입한다.

○ 소득세법시행령 제53조 [ 총수입금액계산의 특례 ]

⑧ 다음 각호의 1에 해당하는 경우에 분수계약에 의한 수입금액은 사업소득에 대한 총수입금액으로 한다.

○ 소득세법시행령 제51조 [ 총수입금액의 계산 ]

⑤ 법 제24조 제2항을 적용함에 있어서 금전 외의 것에 대한 수입금액의 계산은 다음 각호에 의한다.

1. 제조업자·생산업자 또는 판매업자로부터 그 제조·생산 또는 판매하는 물품을 인도받은 때에는 그 제조업자·생산업자 또는 판매업자의 판매가액

○ 서일 46011-10130(2003.2.4) 공동사업자가 판매목적으로 신축한 주택을 공동사업자의 각 출자지분에 따라 분할 등기하는 때에는 그 시가상당액을 당해 공동사업장의 총수입금액에 산입함

○ 소득세법 제43조 [ 공동소유등의 경우의 소득분배 ]

① 제87조에 규정하는 공동사업장에 대한 소득금액계산에 있어서는 당해 공동사업장을 1거주자로 본다.

○ 소득세법 제19조 [ 사업소득 ]

① 사업소득은 당해 연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다.

12. 대통령령이 정하는 부동산매매업에서 발생하는 소득

○ 소득세법시행령 제34조 [ 부동산매매업의 범위 ] 법 제19조 제1항 제12호에서 "대통령령이 정하는 부동산매매업"이라 함은 한국표준산업분류상의 건물건설업(건물을 자영건설하여 판매하는 경우에 한한다) 및 부동산공급업을 말한다. 다만, 제32조의 규정에 의한 주택신축판매업을 제외한다.

○ 소득세법기본통칙 19-7 [ 부동산매매업 등의 업종구분 ]

① 영 제34조의 규정에 의한 부동산매매업 범위는 다음과 같다.

1. 부동산의 매매(건물을 신축하여 판매하는 경우를 포함한다) 또는 그 중개를 사업목적으로 나타내어 부동산을 매매하거나 사업상의 목적으로 부가가치세법상 1과세기간 내에 1회 이상 부동산을 취득하고 2회 이상 판매하는 경우

2. 자기의 토지 위에 상가 등을 신축하여 판매할 목적으로 건축중인 건축법에 의한 건물과 토지를 제3자에게 양도한 경우

3. 토지를 개발하여 주택지·공업단지·상가·묘지 등으로 분할판매하는 경우(공유수면매립법 제14조 의 규정에 의하여 소유권을 취득한 자가 그 취득한 매립지를 분할하여 양도하는 경우 포함)

○ 상속세및증여세법 제45조 [ 재산취득자금 등의 증여추정 ]

① 직업ㆍ연령ㆍ소득 및 재산상태 등으로 보아 재산을 자력으로 취득하였다고 인정하기 어려운 경우로서 대통령령이 정하는 경우에는 당해 재산을 취득한 때에 당해 재산의 취득자금을 그 재산의 취득자가 증여받은 것으로 추정하여 이를 그 재산취득자의 증여재산가액으로 한다.

○ 상속세및증여세법시행령 제34조 【재산을 자력으로 취득하였다고 인정하기 어려운 경우】

① 법 제45조 제1항 및 제2항에서 "대통령령이 정하는 경우"라 함은 다음 각호의 규정에 의하여 입증된 금액의 합계액이 취득재산의 가액 또는 채무의 상환금액에 미달하는 경우를 말한다. 다만, 입증되지 아니하는 금액이 취득재산의 가액 또는 채무의 상환금액의 100분의 20에 상당하는 금액과 2억원 중 적은 금액에 미달하는 경우를 제외한다.

1. 신고하였거나 과세(비과세 또는 감면받은 경우를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)받은 소득금액

2. 신고하였거나 과세받은 상속 또는 수증재산의 가액

3. 재산을 처분한 대가로 받은 금전이거나 부채를 부담하고 받은 금전으로 당해 재산의 취득에 직접 사용한 금액

4. 국세청장이 연령ㆍ세대주ㆍ직업ㆍ재산상태ㆍ사회경제적 지위 등을 참작하여 정한 기준에 따라 조사한 결과 자금출처가 입증되는 것으로 인정하는 금액

• 다. 사실관계 및 판단 (쟁점1에 대하여) <사실관계>

① 청구인들이 1998.9.14 공동사업해지 후 소유건물내역은 등기부등본 등에 의하여 다음과 같이 확인된다. ┌───────┬─────┬─────────────────┐ │ 구분 │총면적(㎡)│ 소유자별 면적(㎡) │ ├───────┼─────┼─────────────────┤ │1층∼4층, 7층 │6,157.490 │이●● 단독 소유 │ ├───────┼─────┼─────────────────┤ │ 5층 │1,541.054 │홍○○1,059.973 이○○ 481.081 │ ├───────┼─────┼─────────────────┤ │ 6층 │1,541.054 │홍○○ 902.349 이●● 638.705 │ ├───────┼─────┼─────────────────┤ │ 계 │9,239.598 │이●● 6,796.195 홍○○ 1,962.322 │ │ │ │이○○ 481.081 │ └───────┴─────┴─────────────────┘ ※ 지하1층 1298.66㎡와 지하2층 1023.34㎡는 각 층별 공유면적에 포함

② 한편, 공동사업해지후 이●●은 1998.11.14 단독사업자로 사업자등록을 정정하였으며, 홍○○과 이○○은 별도 사업자등록(홍○○ 부동산임대, 이○○ 서비스 헬스크럽)을 하였음이 전산조회에 의하여 확인된다.

③ 청구인들 중 이●●은 1999년도와 2000년도에 쟁점부동산의 일부를 분양(16건, 2,498㎡)한 데 대하여 부동산매매업으로 종합소득세 확정신고를 하였고 이에 대하여 처분청은 1999년 2000년도 소득세를 경정결정하여 1999년 귀속 종합소득세 30,826,400원, 2000년 귀속 종합소득세 37,202,000원을 환급결정한 사실이 처분청의 심리자료에 의하여 확인된다.

④ 청구인들이 처분청에 제출한 1998년 귀속 종합소득세 신고서를 보면 부동산매매업과 부동산임대업의 소득을 구분하였으며 그 부속서류인 대차대조표에는 쟁점부동산을 부동산임대업의 고정자산으로 계상하였음이 확인된다.

⑤ 처분청이 소득세법 제25조 의 규정을 적용하여 청구인들의 1998년 귀속분 종합소득세를 경정결정한 내용은 다음과 같이 확인된다. (단위: 원) ┌─────┬───────┬───────┬───────┐ │ 구분 │ 당 초 │ 경 정 │ 차 감 │ ├─────┼───────┼───────┼───────┤ │총수입금액│2,983,983,655 │11,576,239,655│8,592,256,000 │ ├─────┼───────┼───────┼───────┤ │ 필요경비 │2,777,499,355 │10,672,286,795│7,894,787,440 │ ├─────┼───────┼───────┼───────┤ │ 소득금액 │ 206,484,300 │ 903,952,860│ 697,468,560 │ └─────┴───────┴───────┴───────┘ <판단>

① 청구인들은 당초 사업자등록시 부동산매매업 및 부동산임대업으로 사업목적을 표방하였으며, 공동사업을 해지하고 개별사업으로 전환하기 전부터 쟁점부동산을 임대하고 부동산임대소득으로 종합소득세 신고를 하였으므로 공동사업 해지시점의 쟁점부동산은 부동산매매업에 속한 부동산으로 볼 수 없다는 주장이나 청구인들이 공동사업기간 중 쟁점부동산의 일부를 임대한 것은 분양저조에 의한 일시적인 것이고, 특히 이●●이 1999년 및 2000년도에 임대분을 분양하고 이를 부동산매매업으로 하여 소득세를 신고한 점에 비추어 청구인들의 주장을 받아들이기는 어렵다 할 것이다.

② 공동사업계약의 해지는 소득세법 제43조 의 규정에 의한 1거주자로서의 지위가 소멸하는 것이어서 공동사업을 해지한 청구인들은 소득세법 제25조 의 규정에 의하여 부동산매매업의 재고자산을 가사용 등에 사용한 것으로 봄이 타당하다 할 것이고 공동사업자가 출자지분을 현물로 반환하는 것은 재화의 공급에 해당한다는 규정(부가가치세법기본통칙 6-14-2)에 비추어 처분청이 쟁점부동산의 가액을 총수입금액에 산입한 이 건 처분은 적법한 것으로 판단된다. (쟁점2에 대하여) <사실관계>

① 청구인별 쟁점부동산의 총 취득가액은 용지매매계약서 및 건설공사 표준계약서등에 의하여 다음과 같이 확인된다. (단위: 원) ┌──┬─────┬───────┬───────┬───────┐ │구분│ 면적(㎡) │ 이●● │ 홍○○ │ 이○○ │ ├──┼─────┼───────┼───────┼───────┤ │토지│ 1,688.200│2,051,868,459 │ 488,362,781 │ 119,696,760 │ ├──┼─────┼───────┼───────┼───────┤ │건물│10,695.282│5,739,601,700 │1,366,075,800 │ 334,822,500 │ ├──┼─────┼───────┼───────┼───────┤ │기타│ │ 306,086,000 │ 72,851,000 │ 17,856,000 │ ├──┼─────┼───────┼───────┼───────┤ │합계│ │8,097,556,159 │1,927,289,581 │ 472,375,260 │ └──┴─────┴───────┴───────┴───────┘

② 청구인 중 홍○○, 이○○이 이 건 심사청구시 쟁점부동산의 취득과 관련하여 제시한 취득자금 출처에 대한 증거서류는 다음과 같다.

• 홍○○이 제시한 자료금액(처분청 인정분 제외) 1,369,632,410원

• 예금(계좌번호: --**** 외2 1,071,964,410원

• 임대보증금 45,000,000원

• 부동산처분금액 195,886,000원

• 근로소득 56,782,000원

• 이○○이 제시한 자료금액(처분청 인정분 제외) 163,702,853원

• 예금(계좌번호: --**** 외11 58,836,936원

• 근로소득 104,865,917원

③ 한편, 처분청이 이 건 조사시 홍○○과 이○○에 대하여 자금출처로 인정한 내용은 아래와 같이 확인된다.

• 홍○○ 인정분 653,687,000원

• 분양수입금액 및 선수금 599,687,410원

• 임대보증금 54,000,000원

• 이○○ 인정분 146,982,000원

• 분양수입금액 및 선수금 146,982,000원 <판단>

① 홍○○은 1979년, 1982년, 1983년도에 양도한 부동산 처분가액 195백만원(기준시가 가액)과 자신의 예금계좌에서 인출한 1,070백만원을 증거자료로 제시하고 있으나 부동산 거래시기가 증여시점과는 현격한 차이가 있어 직접적인 자금원천으로 보기는 어렵다 할 것이고, 예금인출액 1,070백만원은 자금의 조성경위가 불분명할 뿐 아니라 당해 금액이 건축비로 사용되었다는 명백한 증거자료(금융자료 등)제시를 하지 못하고 있으므로 자금출처로 인정할 수 없을 것으로 판단되며,

② 이○○은 1992년부터 발생한 근로소득 35백만원과 1998년 당시 예금액 53백만원을 증거자료로 제시하고 있으나 근로소득과 예금은 그 출처가 명백히 구분되지 아니하는 한 각각의 자금출처로 볼 수 없으며, 또한 이 건 근로소득이 자금출처 대상금액에 비하면 극히 소액이고 도시근로자의 생활비 등을 감안하여 볼 때 당해 부동산의 자금출처로 인정하기는 어렵다 할 것이다.

③ 따라서, 처분청이 홍○○, 이○○의 자금출처 부족분에 대하여 이를 이●●이 증여한 것으로 보아 이 건 증여세를 결정한 데에는 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다. 다만, 이건 증여세 결정시 자금출처 부족분에 대한 증여시기를 건물의 준공일(1998.8.31)로 본 것은 잘못된 것으로서 증여시기를 토지와 건물의 취득시기에 따라 그 구분된 가액에 따라 증여세를 경정함이 타당하다고 판단된다. 앞에서 살펴본 바와 같이 이 건 심사청구는 청구인의 주장이 일부 이유있다고 인정되므로 국세기본법 제65조 제1항 제3호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다. [관련법령] 소득세법 제43조 / 소득세법 제19조 / 소득세법 제25조 / 소득세법시행령 제34조 / 소득세법시행령 제53조 / 소득세법시행령 제51조 / 상속세및증여세법 제45조 / 상속세및증여세법시행령 제34조 /