증여받은 부동산의 적정평가 여부

[주문]

○○세무서장이 2000.7.2. 청구인에게 결정고지한 증여세 91,069,570원은

1. 청구인이 2001.10.29. ○○○으로부터 수증한 ○○시 ○○구 ○○동 ○○의 건물 1,346㎡은 토지와 건물을 임대료환산가액으로 평가한 1,362,666,666원을 토지와 건물의 기준시가 대비 건물의 기준시가 비율로 안분계산한 가액으로 평가하여 그 과세표준과 세액을 경정한다.

2. 나머지 청구는 이를 기각한다. [이유]

청구인은 2001. 10. 29 ○○시 ○○구 ○○동 ○○ 소재 건물 1,346㎡(이하 쟁점건물"이라 한다)를 청구인의 夫 ○○○으로부터 증여받고 이에 대한 증여세를 신고하지 아니하였다. 처분청은 쟁점건물을 상속세 및 증여세법 제61조 제7항 및 같은법시행령 제50조 제7항의 규정에 의하여 평가한 1,154,661,111원과 같은법 제37조의 규정에 의한 토지무상사용권리의 증여의제를 적용하여 산정한 증여의제가액 81,606,500원을 합한 1,236,267,611원의 증여가액에서 쟁점건물의 임대보증금 336,000,000원을 채무로 공제한 900,267,611원을 증여세 과세가액으로 하여 2002. 7. 2 청구인에게 증여세 91,069,570원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2002.9.16. 이 건 심사청구를 제기하였다.

청구인은 다음과 같은 요지의 주장을 한다

(1) 처분청은 평가기준일의 시가를 알 수 없는 쟁점건물을 상속세 및 증여세법 제61조 제7항 및 같은법시행령 제50조 제7항의 규정에 따라 1년간 임대료의 환산가액과 임대보증금의 합계액(이하 "임대료환산가액"이라 함) 전체를 쟁점건물의 증여재산가액으로 평가하여 같은법 제61조 제1항 제2호의 규정에 의한 가액(이하 "보충적 평가방법"이라 함)과 비교하여 큰 가액인"임대료환산가액"으로 증여재산가액을 결정하였으나, 실질적으로 임대수입은 토지와 건물에서 동시에 발생하는 것인 바 상속세 및 증여세법 기본통칙 61-50…5【사실상 임대차계약이 체결된 재산의 평가방법】의 규정에 따라 "임대료 환산가액"을 "보충적평가방법에 의한 토지ㆍ건물가액의 비율로 안분한 가액을 각각 토지 및 건물의 가액으로 함이 타당함에도 처분청이 "임대료 환산가액" 전체를 건물의 가액으로 평가한 것은 부당하다.

(2) 처분청은 청구외 ○○○(쟁점건물의 증여자)의 종합소득세 확정신고시 소득세법 제41조 【부당행위계산】의 규정에 의한 소득금액 신고를 누락하였다 하여 상속세 및 증여세법 제37조 의 규정에 따라 토지무상사용권리를 청구인에 대한 증여의제로 보아 증여재산가액을 결정하였으나, 쟁점건물의 증여전 ○○○의 부가가치세 신고내역과 증여후 청구인의 부가가치세 신고내역이 동일하므로 이는 청구인이 쟁점건물을 수증한 후 토지부분의 임대수입을 포함하여 부가가치세를 신고한 것이며, 또한 2002년 5월 종합소득세 확정신고시에 소득세법 제61조 【자산소득합산과세】의 규정에 따라 청구인의 부동산 임대수입과 청구외 ○○○의 자산소득을 합산하여 신고하였는 바 동 증여로 인하여 부가가치세나 소득세를 부당히 감소시킨 것이 전혀 없어 소득세법 제41조 【부당행위계산】 규정의 적용대상이 아니며, 동법 제61조의 규정에 의하여 자산소득으로 합산신고한 것은 상속세 및 증여세법 제37조 제2항 의 규정하는 청구외 ○○○에게 소득세가 부과된 경우에 해당하므로 처분청이 청구인에게 토지무상사용권리에 대한 증여의제를 적용한 것은 부당한 처분이다.

위 청구주장에 대한 처분청의 의견은 다음과 같다.

(1) 청구인은 청구인이 신고한 부가가치세 과세표준에는 쟁점건물의 임대수입과 ○○○의 토지에서 발생하는 임대수입이 포함되어 있다고 주장하나 청구인은 쟁점건물만 청구인 명의로 사업자등록을 한 반면, ○○○은 2001. 10. 31자로 폐업한 사실로 보아 청구인의 주장은 타당성이 없으며 상속세 및 증여세법 기본통칙 61-50…5【사실상 임대차계약이 체결된 재산의 평가방법】 제2호에서 규정하는 토지와 건물의 소유자가 다르고, 건물의 소유자만이 임대차계약의 당사자로 되어있는 경우의 토지ㆍ건물 평가방법은 임대수입 및 임대보증금의 귀속이 불분명한 경우에 적용하는 것으로 판단되며, 이 건의 경우에는 부가가치세 신고 및 대차대조표상 임대보증금 계상내역 (임대보증금 전체를 청구인의 부채로 계상)등으로 보아 그 귀속자가 청구인이 분명하므로 청구인의 위 주장은 타당성이 없으며,

(2) 청구인이 임차인들과 새로이 계약한 임대차계약 내용을 보면, 토지부분에 대한 언급이 전혀 없고, 증여전일까지의 임대수입에 대하여는 ○○○의 사업자등록번호로 신고되었고 증여일 이후부터는 청구인의 사업자등록번호로 쟁점건물의 임대수입에 대하여만 신고한 점 등으로 보아 청구인은 ○○○의 토지를 무상으로 임차하여 쟁점건물을 임대사업에 공하고 있음을 알 수 있는 바 토지부분의 임대수입까지 포함하여 신고하였다는 청구인의 주장을 뒷받침할 만한 근거 및 타당성은 없으며, 따라서 토지소유자인 ○○○에게 소득세가 부과된 경우에 해당하지는 않는 것이어서 상속세 및 증여세법 제37조 의 규정에 의한 토지무상사용권리에 대하여 관련법령에 따라 이 건 증여가액을 결정한 당초처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 이 건 심사청구의 쟁점은 다음과 같다

(1) 처분청이 산정한 쟁점건물의 평가가 적정한지 여부

(2) 쟁점건물에 대하여 토지무상사용권리의 증여의제를 적용한 처분의 적정여부

• 나. 관련법령

○ 상속세 및 증여세법 제61조 【부동산 등의 평가】

⑦ 사실상 임대차계약이 체결되거나 임차권이 등기된 재산의 경우에는 임대료 등을 기준으로 하여 대통령령이 정하는 바에 따라 평가한 가액과 제1항 내지 제6항의 규정에 의하여 평가한 가액 중 큰 금액을 그 재산의 평가액으로 한다.

○ 상속세 및 증여세법시행령 제50조 【부동산 등의 평가】

⑦ 법 제61조 제7항에서 "대통령령이 정하는 바에 따라 평가한 가액"이라 함은 1년간 임대료를 재정경제부령이 정하는 율로 나눈 금액과 임대보증금의 합계액을 말한다.

○ 상속세 및 증여세법시행규칙 제15조 의 2【임대가액의 계산】 영 제50조 제7항에서 "재정경제부령이 정하는 율"이라 함은 100분의 18을 말한다.

○ 상속세 및 증여세법 제37조 【토지무상사용권리의 증여의제】

① 건물(당해 토지소유자와 함께 거주할 목적으로 소유하는 주택을 제외한다)을 소유하기 위하여 특수관계에 있는 자의 토지를 무상으로 사용하는 경우로서 대통령령이 정하는 경우에는 당해 토지무상사용수익을 토지소유자로부터 증여받은 것으로 본다.

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 사업자인 토지소유자에게 당해 토지를 무상으로 사용하게 하는 데에 대하여 소득세가 부과되는 경우에는 증여세를 부과하지 아니한다.

○ 상속세 및 증여세법시행령 제27조 【토지무상사용권리의 증여의제 적용범위】

① 법 제37조 제1항에서 "대통령령이 정하는 경우"라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 것을 말한다.

2. 건물과 부수토지를 함께 사용하고 있는 특수관계에 있는 자로부터 건물만을 증여받거나 매입하여 사용하는 경우

• 나. 사실관계 및 판단

① 증여일 현재 쟁점건물의 임대차 내용은 임대보증금 336,000,000원에 월세 15,400,000원임이 부가가치세 신고서 등에 의하여 확인된다.

② 처분청이 상속세 및 증여세법 제61조 제7항 의 규정에 의하여 쟁점건물을 평가한 내용은 다음과 같다. ㉮ 147,359,000원(증여일 전 1년간 임대료)÷18％ ＝ 818,661,111원 ㉯ 증여개시일 현재 임대보증금 잔액 ＝ 336,000,000원 ㉰ 쟁점건물의 평가액(①+②) ＝ 1,154,661,111원

③ 이 건 심리기간 중 전산조회한 바에 의하면, 청구인의 夫 ○○○은 쟁점건물에 대한 임대업에 대하여 2001. 10. 31로 폐업신고하였으며, 청구인은 2001. 11. 1을 사업개시일로 하여 단독으로 사업자등록을 신청하였음이 확인된다.

④ 또한 ○○○이 제출한 2001년 귀속 종합소득세 신고서를 보면, 증여일 전후 과세기간별로 청구인과 ○○○이 각각의 소득금액을 산출한 사실과 쟁점건물의 임대보증금 336,000,000원이 청구인의 대차대조표에 계상된 사실이 확인된다.

⑤ 청구인과 임차인이 체결한 임대차계약서를 보면, 임대목적물에는 건물의 평수만 표시되어 있음이 확인된다.

⑥ 한편, 청구인과 ○○○은 쟁점토지에 대한 어떠한 임대차계약도 하지 아니하였고, ○○○은 쟁점건물의 토지사용에 대한 소득세를 신고하지 아니하였음이 확인된다.

⑦ 위 사실에 의하여 먼저 처분청의 쟁점건물 평가가 타당한지 살펴보면, ㉮ 상속세 및 증여세법 제61조 제7항 의 규정에 의하여 임대차계약이 체결된 재산을 임대료환산가액 등으로 평가하는 경우 그 평가는 증여일 현재 임대차계약에 의하여 산정하는 것이어서 처분청이 증여일 이후 청구인이 새로이 체결한 임대내용에 따라 평가한 당초결정은 관련법령을 잘못 해석한 것으로 판단되고, ㉯ 비록 증여일 전ㆍ후의 임대내용이 같더라도 청구인이 단독으로 사업자등록을 신청하고 임대보증금을 청구인의 부채로 계상한 점에 비추어 증여일 이후는 청구인만이 임차인에 대한 임대권을 소유하고 있었다고 보여지며 ㉰ 청구인이 쟁점건물의 임대권자로서 임차인들과 새로이 체결한 임대료 등에는 사실상 토지를 무상으로 사용한 데 따른 이익도 포함되었다고 봄이 타당하다 하겠다(1일의 시차를 두고 토지와 건물을 소유할 때와 건물만을 소유할 때의 임대차내용이 같다는 것은 사회통념상 이치에 맞지 아니함) ㉱ 위 내용을 종합하여 볼 때, 쟁점건물은 증여일 현재의 임대내용(토지와 건물을 함께 임대한 ○○○의 임대차계약에 의한 것)에 따라 평가함이 타당한 것으로 판단된다. 다만, 처분청은 쟁점건물을 평가함에 있어 증여일 전 1년동안의 임대료 등에 의하여 산정한 1,154,661,111원으로 평가하였으나, 관련법문상 1년간의 임대료란 증여일 전 1개월의 임대료를 1년으로 환산 산출한 것이라 할 것이어서 아래와 같이 평가액을 정정함이 타당하다 하겠다. 184,800,000원(증여시점의 1년간 임대료)÷18％ ＝ 1,026,666,666원 증여개시일 현재 임대보증금 잔액 ＝ 336,000,000원 * 쟁점건물의 평가액(①+②) ＝ 1,362,666,666원 ㉲ 따라서 쟁점건물의 평가액은 상속세 및 증여세법 기본통칙 61-50…5 제1호의 규정에 따라 토지와 건물을 합한 기준시가 대비 건물의 기준시가 비율로 안분하여 산정함이 적법한 것으로 판단된다. ㉳ 또한 2000. 10. 12 신설된 상속세 및 증여세법 기본통칙 61-50…5【사실상 임대차계약이 체결된 재산의 평가방법】 제2호에서는 토지와 건물의 소유자가 다른 경우 건물의 소유자만이 임대차계약의 당사자로 되어 있는 경우에는 임대료환산가액을 토지와 건물의 평가액으로 하며, 그 가액은 제1호의 규정에 의하고 동 건물평가액이 임대보증금보다 적은 경우에는 임대보증금을 건물의 평가액으로 하도록 규정하고 있어 처분청이 임대료환산가액을 건물의 평가액으로 한 것은 동 규정을 위배한 잘못된 처분으로 보여진다.

⑧ 다음으로 쟁점건물에 대하여 토지무상사용권리의 증여의제규정을 적용한 처분이 적법한 것인지를 살펴보면, ㉮ 상속세 및 증여세법시행령 제27조 제1항 제2호 에 의하면 건물과 부수토지를 함께 소유하고 있는 특수관계에 있는 자로부터 건물만을 증여받거나 매입하여 사용하는 경우는 같은법 제37조의 토지무상사용권리의 증여의제를 적용하도록 규정되어 있어 처분청이 쟁점건물에 대하여 동 규정을 적용함은 적법한 것으로 판단되며, ㉯ 청구인은 증여일 전ㆍ후의 임대내용에 변동이 없으므로 청구인이 증여일 이후 신고한 부가가치세 과세표준에는 토지부분의 임대가 포함되어 있는 것이며 청구인과 ○○○의 부동산임대소득을 합산하여 종합소득세를 신고하였으므로 부당행위계산의 대상에 해당하지 아니하고 실질적인 내용면에서 토지부분에 대한 소득세를 부과한 경우에 해당되므로 같은법 제37조 제2항의 규정에 의하여 토지무상사용권리의 증여의제 규정을 적용할 수 없다고 주장하나 청구인이 사업자등록을 단독으로 신청하였고, 청구인과 임차인간에 작성된 임대차계약서에는 토지부분에 대한 언급이 없는 점, 종합소득세 신고시 청구인의 결산서상 임대보증금 전액이 대차대조표에 계상된 점 등에 비추어 위 주장은 받아들일 수 없다 하겠다. 앞에서 살펴 본 바와 같이 이 건 심사청구는 청구인의 주장이 일부 이유있다고 인정되므로 국세기본법 제65조 제1항 제3호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다. [관련법령] 상속세 및 증여세법 제61조 / 상속세 및 증여세법시행령 제50조 / 상속세 및 증여세법시행규칙 제15조 의 2/ 상속세 및 증여세법 제37조 / 상속세 및 증여세법시행령 제27조 /