특수관계자로부터 토지를 대물변제 받은 경우 개별공시지가와 채권가액과의 차액을 증여로 보아 과세한 처분은 정당함
특수관계자로부터 토지를 대물변제 받은 경우 개별공시지가와 채권가액과의 차액을 증여로 보아 과세한 처분은 정당함
[이유]
청구인은 1998.2.5. ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 외 6필지의 토지 42,068㎡ (이하 " 쟁점부동산"이라 한다) 중 10,517㎡ (이하 "쟁점토지"라 한다)를 청구외 김○○(주식회사 ○○주택의 대표이사임, 이하 "김○○"이라 한다)으로부터 지분으로 취득하였다.
○○지방국세청은 증여세조사에서 청구인이 청구외 박○○(청구인의 사위로서 주식회사 ○○주택의 대표이사임, "박00"라 한다)에게 19990년도에 500,000,000원을 빌려주었으나 이를 상환받지 못하고 있고, 위 박○○가 1997년 9월경 동업자 관계인 이○○(주식회사 ○○의 대표이사임, 이하 " 이○○"이라 한다)과 함께 자금경색으로 위기를 겪고 있는 김○○에게 쟁점부동산을 담보로 제공받고 2,000,000,000원(이○○ 13억원, 박○○ 7억원)을 빌려주었으나 이를 상환받지 못하고 있던 중, 김○○이 청구인에게 쟁점토지의 소유권을 이전함으로써 박○○가 김○○으로부터 받아야 할 채권 700,000,000원과 청구인이 박○○로부터 받아야 할 채권 500,000,000원을 연쇄 상계한데 대하여, 청구인이 박○○에 대한 채권 500,000,000원을 회수하는 방법으로 개별공시지가 1,040,805,808원인 쟁점토지를 대물변제로 취득하였으므로 쟁점토지의 개별공시지가와 청구인의채권액과의 차액 540,805,808원을 청구인이 박○○로부터 증여받은 것으로 보아야 한다고 조사결과를 통보하였으며, 이에 따라 처분청은 상속세 및 증여세법 제35조 (저가. 고가양도시의 증여의제)의 규정에 의하여 2002.1.2. 청구인에게 1998.2.5. 증여분 증여세 130,956,260원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2002.4.4. 00지방국세청에 이의신청을 거쳐 (2002.6.20. 기각) 2002.9.11. 이 건 심사청구를 하였다.
(1) 청구인은 김○○ 소유의 쟁점토지를 550,000,000원에 취득하고, 김○○은 쟁점토지 양도대금으로 박00로부터 차용한 700,000,000원 중 500,000,000원을 변제한 것으로 하며, 박○○은 김○○으로부터 받은 쟁점토지의 양도대금으로 청구인으로부터 차용한 원금 500,000,000원과 이자 50,000,000원을 지급한 것으로 하여 청구인과 김○○및 박○○의 3자간 채권재무를 서로 상계하였으며, 쟁점부동산을 공유로 매수한 황○○, 김○○, 김◎◎ 도 청구인과 같은 ㎡당 52,290원으로 매수하였음이 확인되므로 청구인이 김○○으로부터 쟁점토지를 550,000,000원에 직접 취득한 것이 사실임에도 처분청이 박○○이 김○○으로부터 채권 550,000,000원에 직접 취듯한 것이 사실임에도 처분청이 박○○가 김○○으로부터 채권100,000,000원에 대한 대물변제로 쟁점토지를 취득하여 청구인에 대한 채무 500,000,000원에 대한 대물변제로 청구인에게 저가양도한 것으로 보아 증여세를 과세한 처분은 부당하다.
(2) 쟁점토지 취득당시의 쟁점부동산 전체의 개별공시지가는 4,179,575,400원이나 이 건 조사시 감정평가법인이 소급하여 감정한 가액은 2,461,415,000원이고 매매가액은 2,200,000,000원이며, 쟁점부동산 전체에 대한 ㎡ 당 개별공시지가도 1997년 99,000원에서 2001년 68,000원으로 계속하여 현저히 하락하고 있는 점을 볼때 개별공시지가가 당시의 적정한 평가액이 되지 못한다는 사실이 입증되고 있고, 특수관계가 없는 제3자들인 쟁점부동산의 공유매수자들도 청구인과 동일한 가격에 쟁점부동산을 매수하였기에 쟁점토지는 매매실례가액이 있는 토지에 해당하므로 설령 청구인이 박○○0로부터 쟁점토지를 대물변제로 취득하였다고 하더라도 쟁점토지는 박○○가 김○○으로부터 시가인 550,000,000원에 취득하여 청구인에 대한 확정채무액 550,000,000원대한 변제조로 주었기에 쟁점토지의 정당한 시가는 550,000,000원이 되므로 상속세 및 증여세법시행령 제26조 제1항 에서 규정하고 있는 시가와 대가의 차이가 30% 이상이거나 그 차액이 1억원 이상이되지 아니하여 증여세 부과대상금액이 없으므로, 이 건 증여세 부과처분은 취소 되어야 한다.
(1) 청구인은 박○○에게 5000,000,000원을 대여하고, 박○○은 김○○에게 700,000,000원을 대여한 후 박○○가 쟁점부동산에 대하여 근저당을 설정하고 있다가 청구인의 채무상환 독촉으로 쟁점토지를 박○○가 김○○으로 부터 받을 채권액과 상계하여 채권액 비율대로 현금지급 대신 변제하였고 쟁점토지의 공유 매수자들도 각각 채권액 비율대로 쟁점부동산을 취득한 것으로서 청구인은 양도자인 김○○에게 대금지급이 전혀 없었으며, 청구인은 박○○가 김○○으로부터 받을 채권 700,000,000원에 대한 대물변제로 박○○이 취득한 쟁점토지를 청구인이 박○○로부터 받을 채권 500,000,000원에 대한 대물변제로 취득하였기에 청구인이 쟁점토지를 김○○으로부터 직접 550,000,000원에 취득하였다는 주장은 인정 할 수 없으므로 이에 대하여 증여세를 과세한 처분은 정당하다.
(2) 박○○ 및 이○○은 쟁점토지는 박○○와 이○○이 받을 채권액 비율대로 계산하여 박○○가 김○○으로부터 받을 채권액 700,000,000원과 상계하기로 하고 청구인에게 소유권을 이전하였다고 진술하고 있고, 쟁점부동산에 대한 소유권이전은 주식회사 ○○주택이 부도나기 직전에 채권액의 정산 차원으로 이루어졌으므로 불특정다수이 사이에 자유로이 거래가 이루어진 경우 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 볼 수 없으며, 김○○은 이○○과 박○○ 및 다른 공유취득자 3명으로부터 빌린 돈을 갚지 못하여 그 채무 비율대로 소유권을 이전하였음에도 청구인이 제시한 매매계약서는 검인계약서로서 매매대금도 실제의 양도금액이라 할 수 없고 그 대금지급내용도 사실과 다르게 작성되어 신빙성이 없으므로 검인계약서에 의한 쟁점토지의 취득가액 550,000,000원은 시가로 볼 수 없을 뿐만 아니라, 감정평가액도 추후에 증여세 납부목적으로 소급하여 감정한 것이기에 거래당시의 시가로 볼 수 없다고 할 것이므로 쟁점토지의 가액은 개별공시지가로 평가함이 타당하고 이에 의하여 개별공시지가와 채권액과의 차액에 대하여 증여세를 부과한 처분은 정당하다.
(1) 청구인이 김○○으로부터 쟁점토지를 취득한 것으로 볼 수 있는지 여부
(2) 쟁점토지의 가액을 개별공시지가로 평가한 것이 타당한지 여부
① 다음 각호의 1에 해당하는 자에 대하여는 당해 재산을 양수 또는 양도한 때에 그 대가와 시가와의 차액에 상당하는 금액으로서 대통령령이 정하는 이익에 상당하는 금액을 증여 받은 것으로 본다.
1. 특수관계에 있는 자로부터 시가보다 낮은 가액으로 재산을 양수하는 경우에는 그 재산의 양수자 ㅇ 상속세 및 증여세법시행령 제26조 (저가. 고가 양도 및 특수관계자의 범위)
① 법 제35조 제1항 제1호에서 " 낮은 가액"이라 함은 양수한 재산(제31조의 5 제1항 제1호의 규정에 의한 신종사채를 제외한다)의 시가(법 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액을 말한다. 이하 이 조 및 제31조에서 "시가"라 한다)에서 그 대가를 차감한 가액이 시가의 100분의 30이상 차이가 있거나 그 차액이 1억원 이상인 경우의 그 대가를 말한다.
③ 법 제35조 제1항 본문에서 "대통령령이 정하는 이익"이라 함은 제1항 및 제2항의 규정에 의하여 계산한 대가와 시가와의 차액을 말한다.
④ 법 제35조 제1항 각호의 1에서 "특수관계에 있는 자" 라 함은 양도자 또는 양수자 (이하 이 항에서 "양도자 등"이라 한다)와 다음 각호의 1의 관계에 있는 자를 말한다.
1. 제19조 제2항 제1호 내지 제5호의 규정에 해당되는 자. 이 경우 "주주등 1인"은 "양도자 등"으로 본다. ㅇ 상속제및 증여세법 제60조 (평가의 원칙 등)
① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액 (제63조 제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다.
② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어 지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용. 공매가격및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다.
③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류. 규모. 거래상황 등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다. ㅇ 상속세및증여세법시행령 제49조 (평가의 원칙 등)
① 법 제60조 제2항에서 "수용. 공매가격 및 감정가액 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것" 이라 함은 평가기준일 전 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다)부터 상속세과세표준신고 또는 증여세과세표준 신고의 기간 중 매매. 감정. 수용. 경매(민사소송법에 의한 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매가 있는 경우에 한하여 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다. 1.당해 재산에 대한 매매사실이 있는경우에는 그 거래가액. 다만, 그 거래가액이 제26조 제4항에 규정된 특수관계에 있는 자와의 거래 등 그 가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우를 제외한다.
2. 당해 재산(법 제63조 제1항 제1호에 규정된 재산을 제외한다)에 대하여 2이상의 재정경제부령이 정하는 공신력 있는 감정기관(이하 "감정기관" 이라 한다)이 상속세 및 증여세 납부 외의 목적으로 재산을 평가한 감정강액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액. ㅇ 상속세및증여세법 제61조 (부동산 등의 평가)
② 부동산에 대한 평가는 다음 각호의 1에서 정하는 방법에 의한다.
지가공시및 토지등의 평가에 관한법률에 의한 개별공시지가(이하 "개별공시지가"라 한다).다만, 개별공시지가가 없는 토지의가액은 납세지관할세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령이 정하는 지역의 토지에 대하여는 배율방법에 의하여 평가한 가액으로 한다.
(1) 청구인은 1998.2.5. 당초 김○○과 김◇◇가 공동으로소유하고 있던 쟁점부동산 42,068㎡ 중 쟁점토지 10,517㎡를 김○○으로부터 지분으로 취득하였으며, 쟁점부동산의 각 필지에 대하여 청구인과 다른 공유취득자들이 취득한 개인별 지분 취득내역은 아래와 같음이 등기부등본에 의하여 확인된다. [쟁점부동산에 대한 개입별 취득내역] (단위: ㎡, 천원) ┌───┬──┬───┬───────┬───────────────────────┐ │지 번│ │ │ 당초 소유자 │ 매 수 자 │ │ │지목│ 면적 ├───┬───┼───┬───┬───┬───┬───┬───┤ │○○동│ │ │김○○│김★★│신○○│청구인│황○○│김++ │김◎◎│김◇◇│ ├───┼──┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┤ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │○○ │임야│34,734│34,734│ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │.0 │ │ │ │ │ │ │ │ ├───┼──┼───┼───┼───┤14,002│9,937 │7,418 │3,709 │3,709 │ │ │ │도로│ 4,043│4,043 │ │.45│.55 │.5 │.3 │.2 │ │ │○○ │ │ │.0 │ │ │ │ │ │ │ │ ├───┼──┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┤ │○○ │임야│ 2,407│2,172 │234.4 │835.00│556.8 │507.6 │207.8 │ 207.8│ 92.0 │ │ │ │ │.6 │ │ │ │ │ │ │ │ ├───┼──┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┤ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │○○ │ 전 │ 770│ │ │ │ │ │ │ │ │ ├───┼──┼───┤ │ │ │ │ │ │ │ │ │○○ │ 전 │ 43│ │ │ │ │ │ │ │ │ ├───┼──┼───┤88.4 │795.6 │203.05│22.65 │329.2 │8.4 │ 8.5 │312.2 │ │○○ │ 전 │ 29│ │ │ │ │ │ │ │ │ ├───┼──┼───┤ │ │ │ │ │ │ │ │ │○○ │도로│ 42│ │ │ │ │ │ │ │ │ ├───┼──┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┤ │ 계 │ │42,068│41,038│1,030 │15,040│10.517│8,255 │3,925 │ 3.925│404.2 │ │ │ │ │ │ │.5 │ │.3 │.5 │ │ │ └───┴──┴───┴───┴───┴───┴───┴───┴───┴───┴───
(2) ○○지방국세청은 증여세 조사에서 청구인이 1990년도에 500,000,000원을 청구인이 사위인 박00에게 빌려주고, 박○○도 1997년 9월 동업자 관계인 이○○와 함계 김○○에게 쟁점부동산을 담보로 제공 받고 2,000,000,000원(이○○ 13억원, 박○○ 7억원)을 빌려주었으나 이를 상환받지 못하고 있던 중 김○○이 청구인에게 쟁점토지의 소유권을 이전함으로써 박○○가 김○○으로부터 받아야 할 채권 700,000,000원과 청구인이 박○○로부터 받아야할 채권 500,000,000원을 연쇄적으로 상계하였음을 확인하고 청구인이 박○○에 대한 채권500,000,000원에 갈음하여 개별공시지가 1,040,805,808원인 쟁점토지를 대물변제로 취득한 것은 상속세 및 증여세법 제35조 (저가. 고가양도시의 증여의제)의 규정에 의하여 그 차액 540,805,808원을 청구인이 특수관계자인 박○○로부터 증여받은 것으로 보아야 한다고 조사결과를 통보하였으며, 이에 따라 처분청은 청구인에게 이 건 증여세를 과세한 사실이 ○○지방국세청의 조사서 및 증여세 결정결의서에 의하여 확인된다.
(3) 이에 대하여 청구인은 쟁점부동산을 실제 김○○으로부터 550,000,000원에 취득하였다고 주장하면서 아래와 같은 매매계약서 3매를 제시하고 있으나 동 매매계약서상의 거래금액이 청구인과 공유매수자들의 실지거래가액임을 입증할 증빙서류는 제시하지 못하고 있다. [쟁점부동산에 대한 매매계약서 ] (단위: ㎡,천원) ┌──┬────-┬────-┬────┬────┬─────┬───┬───┬──┐ │구분│면 적│매매금액 │계약일자│계 약 금│잔금(일자)│매도인│매수인│ ㎡ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │금액│ ├──┼────-┼────-┼────┼────┼─────┼───┼───┼──┤ │ 1 │김 ++지분│ │ │ │ 200,000 │ │청구인│ │ │ │ 21,034 │1,100,000│97.12.5.│ 900,000│ (98.2.5)│ 김++ │신++ │ 52│ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ ├──┼────-┼────-┼────┼────┼─────┼───┼───┼──┤ │ │김 ++지분│ │ │ │ 908,000 │ │신++ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │황++ │ │ │ 2 │ 20,004 │1,028,000│97.12.5 │ 120,000│ (98.2.5)│ 김++ │김++ │ 51│ │ │ │ │ │ │ │ │김◎◎│ │ ├──┼────-┼────-┼────┼────┼─────┼───┼───┼──┤ │ │김 지분│ │ │ │ 62,000 │ │신++ │ │ │ 3 │ 1,030 │ 72,000│98.2.5. │ 10,000│ (98.2.10)│김 │김++ │ 70│ │ │ │ │ │ │ │ │황++ │ │ ├──┼────-┼────-┼────┼────┼─────┼───┼───┼──┤ │계 │ 42,068 │2,200,000│ │1,030,000 1,170,000│ │ │ 52│ └──┴────-┴────-┴────┴────┴─────┴───┴───┴──┘ [쟁점(1)에 대하여 살펴본다]
(1) 청구인은 박○○에게 500,000,000원을 빌려준 사실이 있고, 박○○는 이○○과 함께 김00에게 2,000,000,000원을 빌려주고 쟁점부동산을 담보로 설정한 사실이 있으며, 그 후 김○○이 부도위기에 몰리자 이○○와 함께 채권채무를 정산하기 위하여 쟁점토지를 대물로 받았고, 이어서 박○○은 대물로 받은 쟁점토지를 다시 청구인에 대한 채무를 변제하기 위하여 연쇄적으로 대물변제하였으며, 쟁점토지의 소유권은 김○○으로부터 청구인에게 곧바로 이전된 사실이 처분청의 조사서 및 등기부등본 등에 의하여 확인된다.
(2) 또한 박○○는 김○○에게 빌려준 채권 700,000,000원에 대한 대물변제로 쟁점토지를 취득하여 청구인에게 채무 500,000,000원을 변제하는 방법으로 쟁점토지의 소유권을 이전하였다고 진술한 사실이 조사당시의 문답서에 의하여 확인된다.
(3) 한편 청구인은 쟁점토지를 김○○으로부터 직접 매매로 취득하였다고 주장하면서 매매계약서를 근거로 제시하고 있으나, 당해 계약서는 검인계약서로서 계약금과 잔금을 구분하여 지급한 것으로 되어 있어 대금수수가 없었다는 청구주장과 다르므로 신빙성이 없을뿐만 아니라 쟁점부동산의다른 고유매수자들도 매매계약서상의 금액으로 쟁점부동산의 지분을 취득하였음을 입증할 증빙서류 등을 제시하지 못하고 있으며, 또한 처분청의 조사당시 박○○와 이○○은 다른 공유매수자들도 채권액의 비율대로 쟁점 부동산의 소유권을 이전한 것이라고 진술한 점 등으로 보아 청구인이 김○○으로부터 쟁점토지를 550,000,000원에 직접 취득하였다는 주장은 신빙성이 없다고 판단된다. [쟁점(2)에 대하여 살펴본다]
(1) 청구인은 개별공시지가가 당시 쟁점부동산의 시가를 제대로 반영하지 못하고 있고, 청구인이 취득한 가액이 감정가액과 비교하여 볼 때 시가로 인정되므로 처분청이 쟁점토지를 기준시가로 평가한 것은 부당하다고 주장하고 있으나, 청구인이 시가라고 주장하는 매매가액은 ㎡ 당 52,296원으로서 ㎡ 당 개별공시지가 99,497원의 53%에 불과한 가액이고, 통상의 개별공시지가는 시세보다 20 ~ 30%정도 낮게 책정되는 점과 쟁점부동산에는 1996.8.2. 채권최고액 39억원, 1997.9.2.채권최고액 70억원의 근저당이 설정된 점으로 보아 청구인이 주장하는 금액을 시가로 보기는 어렵다고 보여진다.
(2) 또한 청구인이 제시한 쟁점부동산의 감정가액은 청구인이 ○○감정평가법인에 감정평가를 의뢰하여 2001.11.21.을 가격시점으로 하여 2001.11.22. 감정한 가액과 2001.12.5. 가격시점을 1997.12.5.로 하여 소급감정한 가액으로서, 증여일로부터 3개월 이내의 감정가액이 아니며, 그 평가목적도 자산평가를 목적으로 한 것으로 증여세 납부 외의 목적으로 평가된 것이라고 할 수 없어 동 감정가액을 시가로 인정하기도 어렵다고 할 것이다.
(3) 따라서 청구인과 박○○는 특수관계자에 해당하고, 청구인이 박○○에 대한 채권500,000,000원을 회수하는 방법으로 개별공시지가 1,404,805,808원에 해당하는 쟁점토지를 대물변제로 취득한 것이므로 이는 저가매입에 해당하는 바 그 차액을 증여로 보아 청구인에게 이 건 증여세를 과세한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.
이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다. [관련법령] 상속세및증여세법 제35조 / 상속세및증여세법시행령 제26조 / 상속세및증여세법 제60조 / 상속세및증여세법시행령 제49조 / 상속세및증여세법 제61조 /
결정내용은 붙임과 같습니다.