비상장주식평가 시 토지공시지가에 토지에 대한 자본적지출을 합산함은 부당

[주문]

○○세무서장이 2002. 7. 1 청구인에게 결정고지한 1999년 귀속 증여세 14,725,200원의 부과처분은 (주)○○○컨트리클럽의 주식 1주당가액을 상속세및증여세법 제63조 및 같은법 시행령 제54조, 제55조에 의하여 평가하되, 증여일 현재 (주)○○○컨트리클럽의 대차대조표상 토지가액과 코스 중 토지의 자본적 지출액에 해당하는 금액 35,816,929,619원을 개별공시지가로 평가한 토지가액에서 차감하여 동 법인의 순자산가액을 계산하고 이에 따라 1주당 가액을 계산하여 그 과세표준과 세액을 경정한다. [이유]

청구인은 1999.10.31. 청구인의 母 황을☆으로부터 (주)○○○컨트리클럽(이하 "쟁점법인" 이라 한다)의 주식 40,000주(이하 "쟁점주식" 이라 한다)를 증여받고 1주당가액을 27,435원으로 평가하여 이에 대한 증여세 264,290,400원을 신고납부하였다. 처분청은 위 쟁점주식에 대한 증여세 결정시 증여가액은 청구인이 신고한 가액으로 인정하고 중복 적용한 증여재산공제 30,000,000원을 과세표준에 가산하여 2002.7.1. 청구인에게 증여세 14,725,200원을 결정 고지하였다. 청구인은 쟁점주식의 평가에 불복하여 2001.9.11. 이 건 심사청구를 제기하였다.

청구인은 다음과 같은 요지의 주장을 한다.

(1) 청구인은 세법에 대한 전문지식이 부족하여 세무사 등에 자문을 구하여 쟁점주식의 증여가액을 산정하여 증여세 신고납부하였고 이후 당초 주식평가가 잘못된 것을 확인하고 처분청에 고충청구한바, 처분청은 명백한 이유 없이 당초신고가 정당하다고 인정한 채, 인적공제 부당공제분에 대하여 이 건 고지처분을 하였으므로 부당하다.

(2) 쟁점주식의 발행법인인 (주)○○○컨트리클럽은 1999.10.31. 이전 사업연도도 계속 결손법인으로서 쟁점주식을 상속세법 제63조 제1항 (다)목의 규정에 의하여 평가하면 1주당가치는 "0"이므로 증여재산가액이 없고, 증여세납세의무도 없음이 명백하므로 당초 착오 평가하여 신고납부한 증여세 264,290,400원 및 고지 처분한 증여세 14,275,200원은 취소되어야 한다.

위 청구주장에 대하여 처분청은 이 건 주식평가 착오에 관한 사항은 고충청구대상이 아닌 것으로 판단하여 청구인의 신고내용대로 증여세를 결정하였는바 청구인의 주장에 대하여는 별도의 검토가 필요하다는 의견이다.

• 가. 쟁점 이 건 심사청구의 쟁점은 쟁점주식의 1주당가액을 27,435원으로 평가한 처분이 정당한지 여부를 가리는 데 있다.
• 나. 관련법령 ο 상속세및증여세법 제60조 [평가의 원칙 등]

① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액(제63조 제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다.(1996.12.30 개정)

② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용·공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다.(1996.12.30 개정)

③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류·규모·거래상황 등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다.(1996.12.30 개정) ο 상속세및증여세법 제63조 [유가증권 등의 평가]

① 유가증권 등의 평가는 다음 각호의 1에서 정하는 방법에 의한다.(1996.12.30 개정)

1. 주식 및 출자지분의 평가(1996.12.30 개정)

• 다. 나목 외의 한국증권거래소에 상장되지 아니한 주식 및 출자지분은 당해 법인의 자산 및 수익 등을 감안하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한다.(1996.12.30 개정) ο 상속세및증여세법시행령 제54조 [비상장주식의 평가]

① 법 제63조 제1항 제1호 다목의 규정에 의한 한국증권거래소에 상장되지 아니한 주식 및 출자지분(이하 이 조에서 "비상장주식"이라 한다)은 제2항의 경우를 제외하고는 다음의 산식에 의하여 평가한 가액에 의한다. 1주당가액 = [당해법인의 순자산가액/발생주식총수(이하 이 조에서 "순자산가치" 라 한다) + 1주당 최근 3년간의 순손익액의 가중평균액/ 금융시장에서 형성되는 평균이자율을 참작하여 재정경제부령이 정하는 율(이하 "순손익가치"라 한다)] ÷ 2

② 비상장주식이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 순자산가치에 의하여 평가한다.

2. 평가기준일이 속하는 사업연도전 3년내의 사업연도부터 계속하여 법인세법상 각 사업연도에 속하거나 속하게 될 손금의 총액이 그 사업연도에 속하거나 속하게 될 익금의 총액을 초과하는 결손금이 있는 법인의 주식 또는 출자지분.

3. 당해 법인의 자산총액(법 제4장의 규정에 의하여 평가한 자산총액을 말한다) 중 법 제61조 제1항 및 동조 제5항에 규정된 재산의 합계액(법 제60조. 법 제61조 및 법 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액의 합계액을 말한다)이 차지하는 비율이 100분의 50 이상인 법인의 주식 또는 출자지분 ο 상속세및증여세법시행령 제55조 [순자산가액의 계산방법]

① 제54조 제2항의 규정에 의한 순자산가액은 평가기준일 현재 당해 법인의 자산을 법 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액에서 부채를 차감한 가액으로 한다.

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 재정경제부령이 정하는 무형고정자산·준비금·충당금 등 기타 자산 및 부채의 평가와 관련된 금액은 이를 자산과 부채의 가액에서 각각 차감하거나 가산한다.

• 다. 사실관계 및 판단

① 1998.12.31. 및 1999.12.31. 현재 쟁점법인의 대차대조표상에 나타나는 고정자산 중 유형자산의 가액은 다음과 같이 확인된다. 단위: 원 ┌─────────────┬──────────────┬──────────────┐ │ │ │ │ │ 자산종류 │ 1998.12.31. 현재 │ 1999.12.31. 현재 │ │ │ │ │ ├─────────────┼──────────────┼──────────────┤ │ 1) 토지 │ 12,480,215,902 │ 12,496,215,902 │ ├─────────────┼──────────────┼──────────────┤ │ 2) 코스 │ 41,050,391,079 │ 40,807,825,412 │ ├─────────────┼──────────────┼──────────────┤ │ 3) 건물 │ 13,390,392,253 │ 13,003,277,378 │ ├─────────────┼──────────────┼──────────────┤ │ 4) 구축물 │ 14,834,511,109 │ 14,631,026,280 │ ├─────────────┼──────────────┼──────────────┤ │ 5) 기계장치 │ 69,445,384 │ 254,242,055 │ ├─────────────┼──────────────┼──────────────┤ │ 6) 차량운반구 │ 513,717,916 │ 234,081,219 │ ├─────────────┼──────────────┼──────────────┤ │ 7) 공구와비품 │ 1,533,034,178 │ 863,192,996 │ ├─────────────┼──────────────┼──────────────┤ │ 8) 입목 │ 2,222,825,332 │ 2,289,875,332 │ └─────────────┴──────────────┴──────────────┘ ※ 각 유형자산의 가액은 감가상각충당금을 차감한 가액임

② 처분청은 위 유형자산 중 토지에 대하여 개별공시지가를 적용하여 산출한 가액 51,457,954,354원과 증여일 현재 장부상의 가액 12,480,215,902원과의 차액 38,977,738,452원을 평가차익으로 순자산가액에 가산하였으며, 건물은 기준시가에 의하여 산출한 가액 1,173,859,032원과 증여일 현재 장부상의 가액 12,719,683,311원과의 차액 11,545,824,279원을 순자산가액에서 차감하였음이 관련서류에 의하여 확인된다.

③ 이 건 심리기간 중 쟁점법인의 증여일 직전 3개 사업연도의 순손익 내용을 전산조회에 의해 확인한 바, 1996년의 각사업연도 소득은 18,541,738원으로, 1997년의 각사업연도 소득은 △754,029,304원으로, 1998년의 각사업연도 소득은 △4,280,832,699원으로 나타난다.

④ 청구인은 토지공시지가 평가액에 골프장 건설시 자본적지출액인 코스조성비용 38,269,165,320원을 가산하여 토지가액을 평가하므로 인하여 주식의 1주당가액이 과다하게 평가되었다고 주장한다.

⑤ 한편, 처분청은 이 건과 관련하여 제출된 청구인의 고충청구에 대해 현지확인을 한 후 작성한 보고서에서, 평가기준일 현재 쟁점법인의 장부상 코스 조성비용은 38,269,165,320원으로 확인되며, "코스자산"에 대하여 감가상각비 계상에 의한 비용처리를 한 사실이 없으며, 1999 사업연도의 주요 계정명세서(부표)상에 토지장부가액으로 53,304,041,314원이 계상된 것은 "코스" 자산을 토지의 자본적지출로 보고 회계처리한 것으로 판단된다는 검토내용을 기술하였고, 납세자보호사무처리규정 제14(고충처리 제외대상)제3항 규정에 비추어 청구인은 쟁점법인의 대표를 역임한 자이므로 세무대리인의 조력을 받을 능력이 있는 자로 판단되어 고충청구 대상에서 제외함이 타당하다고 기술하였다.

⑥ 이 건 심리기간 중 쟁점법인의 1998.12.31. 현재 장부상 코스계정의 내용을 검토한 바, 1997년 건설가계정으로부터 이월되어 대체된 30,916,682,498원에 서 1998년도 중 발생한 10,133,708,581원을 합한 41,050,391,079원으로 확인되고 있으며 그 세부내용을 살펴보면, 골프장 건설시의 토지조성공사비(22,603,750,000원)가 대부분이며, 그 외 G.T.B 와 수목공사비(2,139,927,274원), 잔디와 자연석쌓기공사비(1,977,709,090원), 티, 페어웨이 토양개량용 세사구입비(185,571,750원), TEE개보수공사비(1,048,000,000원), 관리동 후면 토지공사대(300,000,000원), 배(소)토사구입비(92,953,000원), 매입세액불공제분 부가가치세 및 공통비 배분비용 등(12,702,479,965원)으로 구성되어 있음이 제장부에 의하여 확인된다.

⑦ 위 내용에 의하여 처분청의 쟁점주식 평가가 정당한 지를 판단하여 보면 ㉮ 상속세및증여세법 관련규정에 의하면, 주식발행법인의 자산총액 중 부동산등의 평가액이 차지하는 비율이 100분의 50 이상인 경우에는 순자산가치 만으로 주식을 평가하도록 규정되어 있는 바, 쟁점주식의 평가기준일 현재 쟁점법인의 자산총액 중 부동산 등기 가액이 차지하는 비율이 100분의 50 이상인 것에 대하여는 처분청과 청구인간에 다툼은 없다. ㉯ 쟁점법인이 보유하고 있는 토지는 상속세및증여세법 제60조 제2항 에서 규정하고 있는 시가가 확인되지 아니하고 있으며, 골프장 용지의 경우 토지의 개별공시지가는 표준적 조성공사지 및 그 부대비용, 개발부담금 등 제세공과금, 적정이윤이 반영된 가액으로 산정된 평가가액이라고 "지가공시및토지등의평가에관한법률에관한 훈령" 제163호 제21조, 제41조에 규정되어 있으므로 쟁점법인의 보유토지에 대한 시가를 산정하기 어려운 이건의 경우 상속세및증에서법 제60조 제3항의 규정에 따라 개별공시지가로 평가하는 것은 합리적인 것으로 보여진다. ㉰ 비상장주식의 평가시 순자산가액은 평가기준일 현재 당해 법인의 자산을 상속세및증여세법 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액에서 부채를 차감한 가액으로 규정되어 있는바, 앞에서 살펴본 바와 같이 골프장용지의 개별공시지가는 표준적 토지조성비용이 포함된 가액으로 결정된 것이므로 쟁점주식의 순자산가액 계산시 토지의 장부가액 대신 토지의 기준시가(개별공시지가)로 평가하는 경우 쟁점법인의 장부상 토지계정과목과는 별도로 구분기장된 것으로 보이는 토지조성비용 상당액을 차감하지 아니하면 개별공시지가에 포함된 표준적 토지조성비용 상당액이 토지와 구분하여 계상한 사실상의 토지조성비용과 이중으로 계산하는 결과가 된다 할 것이므로 골프장업을 영위하는 법인의 골프장 시설을 조성하는데 지출한 비용 중 토지와 일체가 되어 코스를 구성하는 시설의 조성비용은 토지에 대한 자본적지출로 보아 이를 토지의 장부가액에 포함하여 기준시가와 대체하는 것이 쟁점주식의 순자산가액 평가시 이중으로 계상될 소지가 있는 토지조성비용(토지에 대한 자본적 지출)을 감안하는 결과가 되어 타당한 것으로 보여진다(국심2001중1268, 2002.1.12. 같은 뜻임) ㉱ 따라서, 코스계정에 계상되어 있는 토지조성공사비, G.T.B와 수목공사비, 잔디와 자연석쌓기공사비, 티, 훼어웨이 토양개량용 세사구입비, TEE개보수 공사비 배(소)토사 구입비 및 부가가치세 매입세액 불공제액(867,684,774원)과 공통비 중 취득세 납부액(11,944,156,683원)에서 코스계정에 배분된금액(6,901,333,731원)등을 합한 35,816,929,619원은 토지와 별도로 구분하여 계상할 것이 아니라 토지에 대한 자본적지출로 회계처리함이 타당하다 하겠다.

⑧ 위 내용을 종합하여 볼 때, 쟁점주식의 순자산가액 계산시 보유토지의 가격을 개별공시지가로 산정한 가액을 산입하면서 토지의 장부가액에 해당하는 토지계정 금액과 코스계정 중 토지의 자본적지출에 해당하는 금액(35,816,929,619원)을 차감하여 쟁점주식의 1주당가액을 재계산하고 그에 따라 증여세 과세표준 및 세액을 경정하는 것이 타당한 것으로 판단된다. 앞에서 살펴본 바와 같이 이 건 심사청구는 청구인의 주장이 이유 있다고 인정되므로 국세기본법 제65조 제1항 제3호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다. [관련법령] 상속세및증여세법 제60조 / 상속세및증여세법 제63조 / 상속세및증여세법시행령 제54조 / 상속세및증여세법시행령 제55조 /