증여받은 부동산을 기준시가로 평가하여 증여세를 과세한 처분의 당부

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없어 기각합니다.

청구인이 2001.06.21 부 김○○(이하 “부친”이라 한다) 소유인 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 외 3필지의 대지857.99㎡ 및 건물 2,394.18㎡(○○백화점 상가 37개호, 이하 “쟁점부동산”이라 한다)을 증여받고, 2001.06.14 ○○감정평가법인이 평가한 가액(1,232백만 원)을 쟁점부동산의 가액으로 하여 2001.06.28 증여세를 신고 납부한 후,2001.12.04 ○○감정평가법인이 평가한 가액(1,390백만 원)과의 평균액(1,311백만 원)을 쟁점부동산의 증여재산가액으로 하여 2001.12.05 이에 대한 증여세 수정신고를 하고 세액을 추가 납부하였다. 처분청은 청구인에 대한 증여세 조사에서 청구인이 신고한 감정가액은 쟁점부동산의 시가로 인정할 수 없고 달리 증여당시의 시가를 확인할 수도 없다고 판단하여 쟁점부동산의 증여재산가액을 기준시가(3,776,004,880원)로 평가하여 2002.02.01청구인에게 2001.06.21 증여분 증여세 1,106,877,670원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2002.04.25 이 건 심사청구를 하였다.

쟁점부동산은 1983년에 분양된 것으로 대형상권에 밀려 당초의 분양가액도 유지하지 못하고 있어 기준시가보다 저가평가 되었고, 청구인은 쟁점부동산에 대한 증여재산가액을 2개의 감정평가법인이 평가한 감정가액의 평균액으로 하여 증여세를 신고하였으므로 이를 시가로 인정하여야 하며, 설령 이를 인정할 수 없다고 하더라도 쟁점부동산과 동일한 상가에 대한 경매가액 및 매매가액 등의 실례가 있으므로 이를 근거로 쟁점부동산의 가액을 평가하여야 함에도 처분청이 보충적 평가방법에 의하여 평가한 가액을 쟁점부동산의 증여재산가액으로 청구인에게 증여세를 과세한 처분은 부당하다.

청구인은 당초 증여일 전후 3월 이내에 대출목적으로 1개 감정평가법인에서 평가하였으나 실제로 대출은 이루어지지 아니하여 증여세신고의 목적으로 평가하였다고 볼 수밖에 없으며, 세무조사기간 중 다른 1개 감정평가법인에서 추가로 평가하고 두 감정가액의 평균액으로 신고한 것은 기준시가의 80%미만이고 증여일로부터 3개월 이후의 것이므로 시가로 인정할 수 없으며, 청구인이 주장하는 매매가액 및 경매가액은 증여부동산이 아닌 타인소유의 건물이고 대부분 증여일 전후 3개월 이후의 것이어서 시가로 볼 수 없고 부동산중개소에 확인한 시세도 기준시가와 차이가 없는 것으로 보아 쟁점부동산을 기준시가로 평가하여 청구인에게 증여세를 과세한 당초처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점부동산의 가액을 기준시가로 평가하여 증여세를 과세한 처분이 타당한지 여부를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 이 건 심사청구와 관련한 법령을 살펴본다. 상속세 및 증여세법 제60조 (2000.12.29, 법률 제6301호 개정((평가의 원칙 등)

① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액(제63조 제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다.

② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립한다고 인정되는 가액으로 수용·공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류·규모·거래상황 등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다. 상속세 및 증여세법시행령 제49조 (평가의 원칙 등)

① 법 제60조 제2항에서 “수용·공매가격 및 감정가액 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것"이라” 함은 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다) 이내의 기간 중 매매·감정·수용·경매(민사소송법에 의한 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매가 있는 경우에 다음 각 호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다.

1. 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 그 거래가액이 제26조 제4항에 규정된 특수관계에 있는 자와의 거래 등 그 가액이 객관적을 부당하다고 인정되는 경우를 제외한다.

2. 당해 재산(법 제63조 제1항 제1호에 규정된 재산을 제외한다)에 대하여 2 이상의 재정경제부령이 정하는 공신력 있는 감정기관(이하 “감정기관”이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액. 다만, 다음 각목의 1에 해당하는 것을 제외하며, 당해 감정가액이 법 제61조·법 제62조·법 제64조 및 법 제65조의 규정에 의하여 평가한 가액의 100분의80에 미달하는 경우에는 세무서장(관할 지방국세청장을 포함하며, 이하 "세무서장 등"이라 한다)이 다른 감정기관에 의뢰하여 감정한 가액에 의하되, 그 가액이 상속세 또는 증여세 납세의무자가 제시한 감정가액보다 낮은 경우에는 그러하지 아니하다.

• 가. 일정한 조건이 충족될 것을 전제로 당해 재산을 평가하는 등 상속세 및증여세의 납부목적에 적합하지 아니한 감정가액
• 나. 평가기준일 현재 당해 재산의 원형대로 감정하지 아니한 경우의 당해 감정가액

3. 당해 재산에 대하여 수용ㆍ경매 또는 공매사실이 있는 경우에는 그 보상가액·경매가액 또는 공매가액

② 제1항의 규정에 의한 시가로 보는 가액이 2 이상인 경우에는 평가기준일 부터 가장 가까운 날에 해당하는 가액에 의한다.

③ 제1항 제2호의 경우에 있어서 납세의무자가 제시한 감정기관의 감정가액이 재정경제부령이 정하는 기준에 미달하는 경우에는 당해감정기관의 감정가액은 재정경제부령이 정하는 바에 따라 이를 제1항의 규정에 의한 감정가액으로 보지 아니한다. 상속세 및 증여세법시행규칙 제15조 (평가의 원칙 등)

① 영 제49조 제1항 제2호에서 “재정경제부령이 정하는 공신력 있는 감정기관”이라 함은 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인을 말한다.

③ 영 제49조 제1항의 규정을 적용함에 있어서 납세의무자가 제시한 감정기관(이하 이 조에서 “원감정기관”이라 한다)의 감정가액이 동항의 규정에 의하여 세무서장 등이 다른 감정기관에 의뢰하여 평가한 감정가액의 100분의 80에 미달하는 경우에는 원감정기관이 평가하는 감정가액은 1년의 범위안에서 부실감정의 고의성·미달정도 등을 감안하여 국세청장이 정하는 기간 동안 이를 시가로 인정되는 감정가액으로 보지 아니한다. 이 경우 그 기간은 세무서장 등의 의뢰를 받은 다른 감정기관이 감정가액평가서를 작성한날부터 기산한다. 상속세 및 증여세법 제61조 (부동산 등의 평가)

① 부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 1에서 정하는 방법에 의한다.

지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의한 개별공시지가(이하 개별공시지가"라 한다). (단서생략)

건물의 신축가격·구조·용도·위치·신축연도 등을 참작하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정·고시하는 가액

③ 제1항의 규정에 불구하고 건물에 부수되는 토지를 공유하고 건물을 구분소유하는 공동주택으로서 국세청장이 지정하는 지역 안에 있는 공동주택에 대하여는 재산의 종류·규모·거래상황 등을 참작하여 매년 1회 이상 국세청장이 토지와 건물이 가액을 일괄하여 산정·고시한 가액으로 평가한다.

⑦ 사실상 임대차계약이 체결되거나 임차권이 등기된 재산의 경우에는 임대료 등을 기준으로 하여 대통령령이 정하는 바에 따라 평가한 가액과 제1항 내지 제6항의 규정에 의하여 평가한 가액 중 큰 금액을 그 재산의 가액으로 한다. 상속세 및 증여세법시행령 제50조 (부동산 등의 평가)

⑥ 법 제61조 제1항 제1호의 규정을 적용함에 있어서 개별공시지가는 평가기준일 현재 고시되어 있는 것을 적용한다.

⑦ 법 제61조 제7항에서 “대통령령이 정하는 바에 따라 평가한 가액”이라 함은 1년간 임대료를 재정경제부령이 정하는 율로 나눈 금액과 임대보증금의 합계액을 말한다. 상속세 및 증여세법시행규칙 제15조의2 (임대가액의 계산) 영 제50조 제7항에서“재정경제부령이 정하는 율”이라 함은 100분의 18을 말한다. 상속세 및 증여세법 제66조 (저당권 등이 설정된 재산의 평가의 특례) 다음 각 호의 1에 해당하는 재산을 제60조의 규정에 불구하고 당해 재산이 담보하는 채권액 등을 기준으로 대통령령이 정하는 바에 의하여 평가한 가액과 제60조의 규정에 의하여 평가한 가액 중 큰 금액을 그 재산의 가액으로 한다.

1. 저당권 또는 질권이 설정된 재산

3. 전세권이 등기된 재산(임대보증금을 받고 임대한 재산을 포함한다) 상속세 및 증여세법시행령 제63조 (저당권 등이 설정된 재산의 평가)

① 법 제66조에서 "대통령령이 정하는 바에 따라 평가한 가액"이라 함은 다음 각 호의 1에 해당하는 금액을 말한다.

1. 저당권(공동저당권 및 근저당권을 제외한다)이 설정된 재산의 가액은 당해 재산이 담보하는 채권액

2. 공동저당권이 설정된 재산의 가액은 당해 재산이 담보하는 채권액을 공동저당된 재산의 평가기준일 현재의 가액으로 안분하여 계산한 가액

3. 근저당권이 설정된 재산의 가액은 평가기준일 현재 당해 재산이 담보하는 채권액

5. 전세권이 등기된 재산의 가액은 등기된 전세금(임대보증금을 받고 임대한 경우에는 임대보증금)

② 제1항 각호의 규정에 의하여 법 제66조 제1호의 재산을 평가함에 있어서 동일한 재산이 다수의 채권(전세금채권과 임차보증금채권을 포함하다)의 담보로 되어 있는 경우에는 그 재산이 담보하는 채권액의 합계액으로 한다.

• 다. 사실관계 및 판단 〔사실관계를 살펴본〕」

(1) 청구인은 2001.06.21. 부친 소유의 쟁점부동산이 ○○백화점상가 37개호를 증여받고, 2001.06.14. ○○감정평가법인이 평가한 1,232백만 원을 쟁점부동산의 증여재산가액으로 하고 여기에서 채무인수액 1,200백만 원을 공제하여 2001.06.28. 증여세 자진신고를 하고 세액 180,000원을 납부하였음이 증여세 신고서 및 ○○감정평가법인의 감정평가서에 의하여 확인된다.

(2) 또한 청구인은 처분청의 세무조사기간 중 쟁점부동산에 대하여 ○○감정평가법인에 평가를 의뢰하여 2001.12.04 동 법인이평가한 1,390백만원과 당초 B감정평가법인이 평가한 1,232백만 원과의 평균액 1,311백만 원을 쟁점부동산의 증여재산가액으로 하여 2001.12.05. 증여세 수정신고를 하고 세액 7,900,000원을 추가로 납부하였음이 수정신고서 및 두 감정평가법인의 감정평가서에 의하여 확인된다.

(3) 처분청은 당초 청구인이 1개 감정평가법인에서 쟁점부동산을 평가한 가액으로 증여세 신고를 하였다가 처분청의 조사기간 중 법정신고기한 경과 후에 다시 1개의 감정평가법인에 평가를 의뢰하고 그 평균액으로 신고한 감정가액은 시가로 인정할 수 없다고 하여 쟁점부동산의 가액을 기준시가로 평가하여 이 건 증여세를 과세하였음이 처분청의 조사복명서 및 결정결의서 등에 의하여 확인된다.

(4) 이에 대하여 청구인은 감정가액을 쟁점부동산의 시가로 인정하여야 하며, 이를 인정할 수 없다고 하더라도 쟁점부동산이 소재한 동일상가에 대한 경매가액, 매매가액 실례가 있으므로 이에 위하여 쟁점부동산을 평가할 수 있음에도 처분청이 기준시가로 쟁점부동산을 평가하여 청구인에게 증여세를 과세한 처분은 부당하다고 주장한다. 〔쟁점에 대하여 살펴본다〕

(1) 청구인이 부친으로부터 쟁점부동산을 증여받음과 동시에 부채를 인수하고 이에 대한 증여세를 신고납부한 사실 등에 대하여는청구인과 처분청간에 다툼이 없으나, 쟁점부동산에 대한 증여재산가액의 평가에 대하여는 청구인과 처분청간에 서로 다툼이 있으므로 이에 대하여 살펴본다.

(2) 먼저 감정가액을 쟁점부동산의 시가로 인정할 수 있는지 여부에 대하여 살펴보면,

① 상속세 및 증여세법 제60 및 동법시행령 제49조의 규정에 의하면 증여재산의 가액은 시가에 의하여 평가함이 원칙이며, 이 때 증여일 전후 3월 이내에 2이상의 감정평가법인이 당해 증여재산에 대하여 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정평가서에 의하여 확인되는 감정가액의 평균액을 당해 증여재산의 시가로 할 수 있다고 규정하고 있다.

② 또한 위 규정에 의하여 시가를 산정할 수 없는 경우의 증여부동산에 대하여는 상속세 및 증여세법 제61조 의 규정에 의하여 평가하며, 이 때 이 건 쟁점부동산의 경우와 같이 건물에 부수되는 토지를 공유하고 건물을 구분 소유하는 집합건물에 대하여는국세청장이 매년 산정·고시한 가액으로 평가하도록 규정되어 있다.

③ 그런데 이 건의 경우 청구인은 2001.04.25. 쟁점부동산을 증여받기로 계약하여 2001.06.21 증여등기를 하였으며, 당초 2001.06.14. ○○감정평가법인이 감정한 1개의 감정가액으로 증여세 신고를 한 후, 처분청이 쟁점부동산의 증여에 대한조사(2001.11.19~2001.11.30)를 실시하자 증여일로부터 5개월 반이 지난 2001.12.04. ○○감정평가법인에서쟁점부동산을 평가하고 당초 감정가액과의 평균액을 쟁점부동산의 가액으로 하여 증여세를 수정신고한 사실이 확인되므로 쟁점부동산에 대하여 증여일 전후 3개월 이내에 평가한 감정가액은 1개의 감정가액에 불과함을 알 수 있다.

④ 또한 두 감정평가서는 모두 평가의뢰자 부친으로 되어 있으며, ○○감정평가법인의 감정평가서는 가격시점을 2001.06.13로하고 평가목적이 담보(○○은행 송파지점 제출용)로 되어 있으나 이를 담보로 제공한 사실도 없고, ○○감정평가법인의 감정평가서는 가격시점을 2001.07.20.로 하고 평가목적이 기타(○○세무서 제출용)로 되어 있음이 확인된다.

⑤ 한편 청구인이 신고한 감정가액의 평균액(1,311백만 원)은 기준시가(3,776,004,880원)의 34.7%에 불과하여 지극히 낮게 평가된 금액일 뿐만 아니라 당초 2001.04.25. 청구인과 부친이 작성한 증여계약서를 보면 증여가액을 감정가액인1,232백만 원으로 하고 부채 1,200백만 원을 부담하는 것으로 계약되어, ○○감정평가법인이 2001.06.14. 쟁점부동산을1,232백만 원으로 평가하였음에도 증여계약 당시인 2001.04.25. 이미 감정가액을 1,232백만 원으로 하여 증여계약서를 작성하였다는 것은 증여세 신고를 위하여 의도된 감정가액이라고 보여져 당해 감정가액은 증여세 납부목적에 적합하지 아니한 감정가액이라고 판단된다.

⑥ 아울러 처분청 조사보고서에 의하면 조사당시 부동산 중개업소에서 확인한 쟁점부동산의 시세는 실질적으로 매매는 거의 이루어지지 아니하나 1층 도로접촉지역이 평당 1천만원선이고 2~4층이 평당 5백만 원~3백만 원이며, 청구인이 매매사례가액이라고 제시한 금액 중 증여일 전후 3월 이내인 2001.06.30. 의 매매가액이 평당 4,135천원인 점으로 보아 청구인이 신고한 감정가액을 증여 당시의 쟁점부동산의 시세로 보기는 어렵다고 보여진다.

⑦ 따라서 감정가액을 시가로 인정하기 위해서는 증여일 전후 3월 이내에 2 이상의 감정평가법인이 평가한 가액이 있어야 함에도 이건의 경우에는 증여일 전후 3월 이내에 감정평가법인이 평가한 가액이 1개에 불과하고 그 감정가액도 기준시가의 80%에 미달할 뿐만 아니라 증여세의 납부목적에도 적합하지 아니한 감정가액이라고 할 것이므로 청구인이 신고한 두 감정가액의 평균액을 쟁점부동산의시가로 인정하기는 어렵다고 판단된다.

(3) 다음으로 쟁점부동산이 소재한 동일상가에 대한 경매가액 및 매매가액을 쟁점부동산의 시가로 인정할 수 있는지 여부에 대하여 살펴보면,

① 상속세 및 증여세법 제60조 및 동법시행령 제49조의 규정에 의하여 경매가액 또는 매매가액을 증여재산의 시가로 인정하기 위해서는 그 증여일 전후 3월 이내에 당해 증여재산에 대하여 경매 또는 매매사실이 있어야 하는 것이나 이 건의 경우에는 증여재산인 쟁점부동산에 대하여 증여일 전후 3월 이내에 매매사실 또는 경매사실이 전혀 없음이 처분청의 조사보고서 등에 의하여 확인된다.

② 청구인은 쟁점부동산이 소재한 상가의 타인 소유의 건물에 대한 경매가액 및 매매가액을 쟁점부동산의 시가로 인정하여 달라고 주장하나 이는 증여재산인 쟁점부동산에 대한 것이 아니고 대부분(7건 중 6건) 증여일 전후 3월 이후의 것일 뿐만 아니라 그 매매가액 및 경매가액도 상가별로 차이(㎡당 가액이 매매가액은 640천원에서 1,253천원, 경매가액은 279천원에서1,182천원)가 극심하여 이를 기준으로 쟁점부동산의 시가를 산정하기는 어렵다고 할 것이다.

③ 따라서 청구인이 주장하는 매매가액 및 경매가액은 증여재산인 쟁점부동산에 대한 매매가액이나 경매가액이 아니라 타인 소유의 건물에 대한 것이므로 이를 증여당시의 쟁점부동산에 대한 시가로 인정하기는 어렵다고 판단된다.

(4) 위의 사실관계 및 관련법령 등을 종합하여 볼 때, 쟁점부동산에 대하여는 증여일 전후 3월 이내에 2 이상의 감정평가법인이 평가한 감정가액이나 쟁점부동산에 대한 매매가액 또는 경매가액 등이 없어 시가를 확인할 수 없다고 할 것이므로 처분청이 쟁점부동산의 가액을 상속세 및 증여세법 제61조 의 규정에 의하여 기준시가로 평가하여 청구인에게 이 건 증여세를 과세한 처분은 달리잘못이 없는 것으로 판단된다.

앞에서 살펴 본 바와 같이 이 건 심사청구는 청구인의 주장이 이유 없다고 인정되므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.