구획정리사업지역 내의 토지를 감정가액으로 평가하여야 하는 것인지 여부

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없어 기각합니다.

청구인은, 부 홍○○로부터 1999.5.18 증여받은 ○○도 ○○시 ○○동 ○○ 전 789㎡(같은 시 ○○동 715-6 전 298㎡로 환지ㆍ이하 “쟁점토지”라 한다)를 개별공시지가로 평가하여 1999.8.16 증여세를 신고ㆍ납부하였다. 처분청은, 구획정리사업지역 내의 토지인 쟁점토지를 개별공시지가가 없는 토지로 보고 2곳의 감정평가법인이 감정한 감정가액의 평균액을 쟁점토지의 가액으로 하여 2001.9.1 이 건 1999년 귀속 증여세 27,078,600원을 청구인에게 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2001.9.14 이의신청을 거쳐(2001.10.29 기각결정통지) 2002.1.29 심사청구하였다.

청구인은, 쟁점토지가 비록 구획정리사업지역 내의 환지계획인가된 토지이기는 하나 그로 인하여 토지의 형질 등이 변경되지는 아니하였으므로, 쟁점토지의 가액은 증여일 현재 고시되어 있는 개별공시지가에 의하여 평가되어야 한다는 요지의 주장을 한다.

위의 청구주장에 대하여 처분청은, 쟁점토지는 구획정리사업지역 내의 환지계획 인가된 토지로서 증여일 현재 토지상황의 변화가 있었으므로 쟁점토지를 개별공시지가가 없는 토지로 보아 2곳의 감정평가법인이 감정한 감정가액의 평균액으로 그 가액을 평가한 것은 정당하다는 의견이다.

• 가. 쟁점 이 건 심사청구의 쟁점은, 구획정리사업지역 내의 토지인 쟁점토지를 개별공시지가가 없는 토지로 보아 그 가액을 감정가액으로 평가하여야 하는 것인지 여부를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 이 건 심사청구와 관련된 법령을 살펴보면 다음과 같다.

○ 상속세 및 증여세법 제60조 【평가의 원칙 등】

① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액을 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가에 의한다(이하 “생략”).

② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류ㆍ규모ㆍ거래상황 등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다.

○ 상속세 및 증여세법 제61조 【부동산 등의 평가】

① 부동산에 대한 평가는 다음 각호의 1에서 정하는 방법에 의한다.

지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의한 개별공시지가(이하 “개별공시지가”라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지관할세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령이 정하는 지역의 토지에 대하여는 배율방법에 의하여 평가한 가액으로 한다.

○ 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 【평가의 원칙 등】

① 법제60조 제2항에서 “수용ㆍ공매가격 및 감정가액 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것”이라 함은 평가기준일전 6월(괄호 “생략”)부터 상속세과세표준신고 또는 증여세과세표준신고의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(괄호생략)또는 공매가 있는 경우에 한하여 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는가액을 포함한다.

1. (생략)

2. 당해 재산에 대하여 2이상의 재정경제부령이 정하는 공신력있는 감정기관이 상속세 및 증여세 납부 외의 목적으로 재산을 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액

3. 당해 재산에 대하여 수용ㆍ경매 또는 공매 사실이 있는 경우에는 그 보상가액ㆍ경매가액 또는 공매가액.

○ 상속세 및 증여세법 시행령 제50조 【부동산의 평가】

① 법 제61조 제1항 제1호 단서에서 “대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액”이라 함은 당해 토지와 지목ㆍ이용상황 등 지가형성요인이 유사한 인근토지를 표준지로 보고 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률 제10조 제2항의 규정에 의한 비교표에 의하여 납세지 관할세무서장(납세지 관할세무서장과 당해 토지의 소재지를 관할하는 세무서장이 서로 다른 경우로서 납세지관할세무서장의 요청이 있는 경우에는 당해 토지의 소재지를 관할하는 세무서장으로 한다)이 평가한 가액을 말한다. 이 경우 납세지 관할세무서장은 2이상의 감정기관에 의뢰하여 당해 감정기관의 감정가액을 참작하여 평가할 수 있다.

○ 상속세 및 증여세법 시행령 제50조 【부동산의 평가】

① 영 제49조 제1항 제2호에서 “재정경제부령이 정하는 공신력 있는 감정기관”이라 함은 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인을 말한다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 환지 등에 의하여 토지의 형질이 변경된 경우로서 평가기준일 현재 고시되어있는 개별공시지가를 적용하는 것이 불합리하다고 인정되는 경우 당해 토지의 평가는 개별공시지가가 없는 토지의 평가방법을 준용하여 평가하는 것(기본통칙61-50…1 참조)이며, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지관할세무서장이 2 이상의 감정기관에 의뢰하여 당해 감정기관의 감정가액을 참작하여 평가할 수 있도록 상속세및증여세법 제61조 제1항 제1호 단서에 규정되어 있고, 토지구획정리사업법의 규정에 의한 환지, 농촌근대화촉진법의 규정에 의한 교환,기타 법률의 규정에 의한 환지처분이 예정된 토지의 가액은 환지 등으로 새로이 취득하는 토지의 지목ㆍ지적에 의하여 평가하고, 이 경우 환지예정지의 가액은 환지권리면적에 의하여 산정한 가액에 의하는것(기본통칙 61-50…및 상속재산 평가준칙 제18조 참조)이다.

(2) 이 건의 경우, 쟁점토지는 ○○시에서 실시한 ○○동 토지구획정리사업지구내에 소재하는 토지로서 1997.1.16 사업계획 결정고시, 1997.8.12 사업시행명령, 1998.5.12 사업시행인가, 1998.11.23 환지계획공람공고, 1998.12.1 공사착공, 1999.1.8 환지계획인가및 예정지지정 되었음이 성남시청의 관련공문에 의하여 확인되고 있는 바, 쟁점토지는 토지구획정리사업으로 인하여 1998.12.1 공사착공한 후 형질이 변경되어 지가가 급등(1998년 개별공시지가가 313,000원, 1999년 개별공시지가 821,000원, 평가기준일 현재 감정가액평균액 785,000원)하였음이 확인되고 있다.

(3) 따라서, 토지구획정리사업법에 의하여 1998.5.12 사업시행인가되고 1998.1.8 환지계획인가및예정지지정된 쟁점토지의 경우는 환지에 의하여 토지의 형질이 변경되어 평가기준일 현재(1999.5.18) 고시되어 있는 1998년의 개별공시지가(1998.1.1을 기준으로 조사된 것)를 적용하는 것이 불합리하다고 인정되는 경우에해당된다 할 것이므로 쟁점토지의 평가는 환지권리면적에 의하여 개별공시지가가 없는 토지의 평가방법을 준용하여 평가하여야 할 것이어서, 처분청이 쟁점토지의 가액을 환지권리면적에 의하여 2곳의 감정평가법인이 감정한 감정가액의 평균액으로 평가한 것은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다(심사 증여2002-5, 2002.2.25 같은 뜻). 앞에서 살펴 본 바와 같이, 이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.