구획정리사업지역내의 환지계획인가된 토지로서 증여일 현재 토지상황의 변화가 있었기에 환지전ㆍ후의 토지를 별개의 토지로 보고 이를 개별공시지가가 없는 토지로 보아야 함
구획정리사업지역내의 환지계획인가된 토지로서 증여일 현재 토지상황의 변화가 있었기에 환지전ㆍ후의 토지를 별개의 토지로 보고 이를 개별공시지가가 없는 토지로 보아야 함
이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없어 기각합니다.
청구인은 조모인 청구외 윤○○으로부터 1999.5.7 증여받은 ○○도 ○○시 ○○동 ○○번지 전 880㎡ 중 1/2(환지 후 ○○동 ○○번지 386㎡ 중 112, 이하 “쟁점토지”라 한다)을 공시지가로 평가하여 1999.8.18 증여세를 신고납부하였다. 처분청은 쟁점토지가 구획정리사업지역내 토지이므로 개별공시지가가 없는 토지로 보아 감정평가법인의 감정가액을 평균하여 산출한 감정평가액으로 증여재산을 평가하여 2000.1.4 청구인에게 증여세 10,394,200원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2001.9.14 이의신청을 하여 기각되자 2002.1.29 심사청구를 제기하였다.
쟁점토지는 증여일 현재 개별공시지가가 고시되어 있고, 청구인은 감정가액에 의한 증여세신고를 한 사실이 없는데도 처분청이 증여세결정시점에서 별도로 감정평가법인에 감정을 의뢰하여 이를 평균하여 산출한 감정가액은, 과대평가된 것으로 이를 시가로 보는 것이 객관적으로 부당하므로 공시지가에 의하여 쟁점토지의 가액을 평가하여야 한다.
쟁점토지는 구획정리사업지역내의 환지계획인가된 토지로서 증여일 현재 토지상황의 변화가 있었기에 환지전ㆍ후의 토지를 별개의 토지로 보고 이를 개별공시지가가 없는 토지로 보아야 하는데도 불구하고 환지면적에 토지형질변경전인 1998년 공시지가를 적용한 것은 객관적이고 합리적인 방법으로 평가한 가액이라고 인정할 수 없으므로 쟁점토지를 감정평가기관에 의뢰하여 산정한 평균감정액으로 증여 당시의 가액을 평가하여 처분한 것은 정당하다.
지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의한 개별공시지가(이하 “개벌공시지가”라 한다.) 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지관할세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령이 정하는 지역의 토지에 대하여는 배율방법에 의하여 평가한 가액으로 한다』고 규정하고 있다. 같은법시행령 제49조 【평가의 원칙등】제1항에서 『법제60조 제2항에서 “수용ㆍ공매가격 및 감정가액 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것”이라 함은 평가기준일전 6월(괄호생략)부터 상속세과세표준신고 또는 증여세과세표준신고의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(괄호생략) 또는 공매가 있는 경우에 한하여 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 포함한다.
1. (생략)
2. 당해 재산에 대하여 2이상의 재정경제부령이 정하는 공신력있는 감정기관이 상속세 및 증여세 납부 외의 목적으로 재산을 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액
3. 당해 재산에 대하여 수용ㆍ경매 또는 공매 사실이 있는 경우에는 그 보상가액ㆍ경매가액 또는 공매가액』이라고 규정하고, 같은법시행령 제50조 【부동산의 평가】제1항에서 『법 제61조 제1항 제1호 단서에서 “대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액”이라 함은 당해 토지와 지목ㆍ이용상황 등 지가형성요인이 유사한 인근토지를 표준지로 보고 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률 제10조 제2항의 규정에 외한 비교표에 의하여 납세지 관할세무서장(납세지 관할세무서장과 당해 토지의 소재지를 관할하는 세무서장이 서로 다른 경우로서 납세지 관할세무서장의 요청이 있는 경우에는 당해 토지의 소재지를 관할하는 세무서장으로 한다)이 평가한 가액을 말한다. 이 경우 납세지 관할세무서장은 2 이상의 감정기관에 의뢰하여 당해 감정기관의 감정가액을 참작하여 평가할 수 있다』고 규정하고 있으며, 같은법시행규칙 제15조 【평가의 원칙등】제1항에서 『영 제49조 제1항 제2호에서 “재정경제부령이 정하는 공신력 있는 감정기관”이라 함은 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인을 말한다』고 규정하고 있다. 또한 상속세 및 증여세법 기본통칙 61-50…1 【개별공시지가가 없는 토지의 평가】제1항에서 『법 제61조 제1항 제1호의 규정에 의한 토지의 평가시 환지 및 택지개발 등에 의하여 토지의 형질이 변경된 경우로서 평가기준일 현재 고시되어 있는 개별공시지가를 적용하는 것이 불합리하다고 인정되는 경우에는 법 제61조 제1항 제1호 단서에 규정된 개별공시지가가 없는 토지의 평가방법을 준용하여 평가한다』고 규정하고 있다.
(1) 이 건 사실관계에 대하여 본다. 첫째, 청구인은 조부인 윤○○으로부터 1999. 5. 7 증여받은 쟁점토지를 증여일 현재 공시지가로 평가하여 1999. 8. 17 증여세를 신고ㆍ납부한 사실이 증여세신고서에 의하여 확인된다. 둘째, 쟁점토지는 ○○시에서 실시한 ○○동 토지구획정리사업지구내에 소재하는 토지로서 1997.1.6 사업계획 결정고시, 1997.8.12 사업시행명령, 1998.5.12 사업시행인가, 1998.11.23 환지계획공람공고, 1998.12.1 공사착공, 1999.1.8 환지계획인가 및 예정지 지정이 되었음이 ○○시청의 관련공문에 의하여 확인된다.
(2) 청구인은 쟁점토지의 평가액을 2001.6.27자 고려감정평가법인 및 2001.4.13자 한국감정원의 감정가액을 평균하여 산출한 감정가액은 과대평가되어 시가로 보는 것이 객관적으로 부당하므로 공시지가에 의하여 쟁점토지가액을 평가하여야 한다고 주장하므로 이를 살펴본다. 첫째, 쟁점토지의 1998년 공시지가는 320,000원, 1999년 공시지가는 693,000원, 두개의 감정평가법인의 감정평균액은 660,000원으로 확인되고 있는점으로 보아 쟁점토지는 토지구획정리사업으로 인하여 1998.12.1 공사착공한 후 형질이 변경되어 지가가 급등하였음이 확인되고 있으며, 평가기준일 현재 고시되어 있는 1998년 개별공시지가는 1998.1.1을 기준으로 조사된 토지가격이므로, 1998.12.1 공사차곡으로 인한 형질변경 상황이 반영되지 아니한 공시지가로서 1999.5.7 증여시 쟁점토지의 공시지가는 불분명한 토지라고 판단되고, 1998년 공시지가를 쟁점토지에 적용하는 것을 불합리하다고 할 것이다. 둘째, 상속세및증여세법 기본통칙 61-50…1 【개별공시지가가 없는 토지의 평가】 제1항에서 『 법 제61조 제1항 제1호의 규정에 의한 토지의 평가시환지 및 택지개발 등에 의하여 토지의 형질이 변경된 경우로서 평가기준일 현재 고시되어 있는 개별공시지가를 적용하는 것이 불합리하다고 인정되는 경우에는 같은법 제61조 제1항 제1호 단서에 규정된 개별공시지가가 없는 토지의 평가방법을 준용하여 평가한다. 』 고 규정하고 있으며, 같은법시행령 제50조 【부동산의 평가】 제1항에서 공시지가가 없는 토지는 세무서장이 평가하던 것을 재산평가의 객관정과 공정성을 확보하기위하여 납세지 관할세무서장은 2이상의 감정기관에 의뢰하여 당해 감정기관의 감정가액을 참작하여 평가할 수 있도록 규정되어 있으므로 처분청이 동 규정에 의거 평가한 것은 정당하다고 보여진다. 위 내용을 종합하여 보면, 처분청이 쟁점토지를 환지 및 택지개발 등에 의하여 토지의 형질이 변경된 경우로서 평가기준일 현재 고시되어 있는 개별공시지가를 적용하는 것이 불합리하다고 인정되는 경우에 해당한다고 판단한 것은 적법하고 이를 같은법 제61조 제1항 제1호 단서 및 같은법 시행령 제50조 【부동산의 평가】제1항에 의하여 쟁점토지를 평가하여 결정한 당초처분은 정당한 과세처분으로 판단된다. 이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.