저가양도에 의한 증여의제

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없어 기각합니다.

청구인은 98. 3.17 ○○도 ○○시 ○○동 ○○번지 대 275.4㎡(이하 “쟁점부동산” 이라 한다)를 홍○○(청구인의 同棲)에게 360,000,000원에 양도하고 이에 대한 양도소득세를 실지조사 신청하였다. 처분청은 시가보다 낮은 가액으로 양도한 쟁점부동산에 대하여 상속세 및 증여세법 제35조 의 저가양도에 의한 증여의제 규정을 적용하여 2000. 8. 5. 청구인에게 증여세 36,024,040원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2000.10.13. 이 건 심사청구를 제기하였다.

청구인은 쟁점부동산의 전 소유자 홍○○은 IMF 중에 은행채무 7억 원의 이자를 감당할 수 없어 양도하기로 하였으나 매수할 사람이 없어 부득이 동서인 청구인에게 양도하게 되었으며 이에 대하여 홍○○은 실지거래금액인 360백만 원을 양도가액으로 하여 양도소득세를 실지조사 신청하였는 바 쟁점부동산의 98년 공시지가는 ㎡당 1,850천원이므로 쟁점부동산의 시가는 512백만 원으로서 매수인인 청구인이 취득한 실지거래금액 360백만 원은 동 시가의 70.3%이어서 상속세 및 증여세법상 저가양도에 해당하지 아니할 뿐 아니라 여러 정황 등에 의하여 청구인이 저가로 양수한 사실이 없는 이 건은 국세기본법의 실질과세원칙을 위배한 부당한 처분이므로 취소함이 타당하다고 주장한다.

처분청은 쟁점부동산은 특수관계자간의 거래로서 시가를 산정하기 어려워 개별공시지가로 시가를 산정하였고 청구인은 저가한도액을 계산하면서 쟁점부동산의 개별공시지가를 96. 6.30. 고시한 ㎡당 1,860천원을 적용하여 계산하고 시가와 대가와의 차액이 100분의 30에 미달한다고 주장하였으나 이는 개별공시지가 적용을 착오한 것으로서 동 부동산의 시가는 97. 6.30. 고시한 개별공시지가(㎡당 2,010천원)를 적용하여 계산한 553백만 원이므로 동 시가와 실지거래금액과의 차액인 193백만 원을 저가양도에 의한 증여의제규정을 적용하여 부과한 이 건 증여세는 정당하다는 의견이다.

• 가. 쟁 점 이 건 심사청구의 쟁점은 청구인에게 저가양도에 의한 증여의제규정을 적용하여 증여세를 부과한 처분이 정당한지 여부를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 이 건 심사청구와 관련한 법령을 살펴보면 다음과 같다.

○ 상속세및증여세법 제35조 【저가ㆍ고가양도시의 증여의제】

① 다음 각 호의 1에 해당하는 자에 대하여는 당해 재산을 양수 또는 양도한 때에 그 대가와 시가와의 차액에 상당하는 금액으로서 대통령령이 정하는 이익에 상당하는 금액을 증여받은 것으로 본다.

1. 특수관계에 있는 자로부터 시가보다 낮은 가액으로 재산을 양수하는 경우에는 그 재산의 양수자

○ 상속세및증여세법 시행령 제26조 【저가ㆍ고가양도 및 특수관계자의 범위】

① 법 제35조 제1항 제1호에서 “낮은 가액” 이라 함은 양수한 재산(제31조의 3 제1항 제1호의 규정에 의한 신종사채를 제외한다)의 시가에서 대가를 차감한 가액이 시가의 100분의 30 이상 차이가 있거나 그 차액이 1억원 이상인 경우의 그 대가를 말한다.

③ 법 제35조 제1항 본문에서 “대통령령이 정하는 이익” 이라 함은 제1항 및 제2항의 규정에 의하여 계산한 대가와 시가와의 차액을 말한다.

④ 법 제35조 제1항 각호의 1에서 “특수관계에 있는 자” 라 함은 양도자 또는 양수자(이하 이 항에서 “양도자 등” 이라 한다)와 다음 각 호의 1의 관계에 있는 자를 말한다.

1. 제19조 제2항 제1호 내지 제5호의 규정에 해당되는 자. 이 경우 “주주등 1인”은 “양도자 등” 으로 본다.

○ 상속세및증여세법 시행령 제19조 【금융재산 상속공제】

② 법 제22조 제2항에서 “대통령령이 정하는 최대주주 또는 최대출자자” 라 함은 주주 또는 출자자(이하 “주주등” 이라 한다) 1인과 다음 각 호의 1에 해당하는 관계가 있는 자의 보유주식 등을 합하여 당해 법인의 발행주식총수 등의 100분의 10 이상을 보유한 경우로서 그 보유주식 등의 합계가 가장 많은 경우의 당해 주주등을 말한다. 1.친족

○ 상속세및증여세법 기본통칙 35―26…1 【법인이 자산을 특수관계인으로부터 고가 또는 저가로 양수ㆍ도한 경우】

② 법 제35조 제1항 각호의 1에 규정하는 시가는 법 제60조 제2항의 규정에 의한 시가를 말하며 시가를 산정하기 어려운 경우에는 법 제60조 제3항의 규정에 의하여 평가한 가액을 말한다.

○ 상속세및증여세법 제60조 【평가의 원칙 등】

① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일” 이라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액(제63조 제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다.

② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류ㆍ규모ㆍ거래상황 등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다.

• 다. 사실관계 및 판단

① 쟁점부동산은 96. 2. 5. 양도자 홍○○이 청구 외 유○○(홍○○의 외삼촌)으로부터 취득한 토지임이 관련 등기부등본에 의하여 확인되고 양도자인 홍○○과 청구인 하○○는 同棲간으로 상속세 및 증여세법상의 특수관계자임이 호적등본에 의하여 확인되고 이에 대하여는 처분청과 청구인과 다툼은 없다.

② 전 소유자(양도자) 홍○○이 쟁점부동산에 대해 양도소득세를 실지조사 신청한 데 대하여 조사관서인 ○○세무서는 취득가액을 360백만 원으로 양도가액은 특수관계인간의 부당행위 규정을 적용하여 553백만 원으로 결정하였음이 양도소득세 결의서 등에 의하여 확인된다.

③ 쟁점부동산의 등기부등본을 보면 97. 5. 6. 근저당권(근저당권자: ○○금고, 채무자: 홍○○)이 설정되었다가(채권최고액: 4억, 홍○○의 母 유○○ 소유 지상건물 포함) 98. 3.20. 해지된 사실이 나타난다.

④ 홍○○은 이 건 심리기간 중 쟁점부동산의 양도대금 360백만 원 중 실제 수령한 금액 265백만 원을 ○○금고의 부채 550백만 원의 일부 변제에 사용하였다고 진술하면서 대출금 상환내역 및 신용부금원장을 증거서류로 제출하였다.

⑤ 쟁점부동산의 97년 공시지가는 ㎡당 2,010천원으로, 98년 공시지가는 ㎡당 1,860천원으로 확인된다.

⑥ 처분청은 쟁점부동산의 시가를 97년 공시지가를 적용한 553백만 원으로 평가하여 시가대비 대가의 비율이 65.1%인 것으로 보아 저가양도에 의한 증여의제규정을 적용하여 이 건 증여세를 결정하였음이 결정결의서 등에 의하여 확인된다.

⑦ 청구인은 이 건 심리기간 중 시가의 근거자료로 근저당권자인 ○○금고(현 ○○금고로 상호변경)의 자체감정평가서(감정가액 466백만 원)를 제출하였다.

⑧ 청구인은 쟁점부동산의 이 건 증여당시 공시지가는 98. 1. 1.을 기준으로 결정고시된 98년 공시지가인 ㎡당 1,860천원으로서 동 공시지가를 적용하여 계산한 시가는 512백만 원이고 시가에서 대가를 차감한 가액이 시가의 100분의 30에 미달(29.68%)되므로 저가양도가 아니라고 주장하나 이 건 증여당시에 적용할 공시지가는 97. 6.30.에 결정고시된 97년 공시지가인 ㎡당 2,010천원이어서 청구주장을 받아들이기 어렵다 하겠다.

⑨ 고ㆍ저가 양도에 관한 증여의제규정은 양도자와 양수자간에 법률행위가 적법하다고 전제되는 경우에도 세액을 계산함에 있어서는 그 행위나 계산을 부인하고 세법이 규정하는 적정한 가액에 의하여 세액을 산출할 수 있도록 하는 것이므로 동 규정은 실질적인 거래내용에 불구하고 적용된다 할 것이어서 청구인의 실질과세원칙 주장은 그 법적취지를 잘못 이해하였다고 보여진다.

⑩ 한편, 청구인이 이 건 시가의 근거자료로 제시한 근저당권자의 자체감정평가서는 공신력있는 감정기관의 감정가액이 아니어서 적정한 시가로 볼 수는 없다 하겠다.

⑪ 위와 같은 사실을 통하여 볼 때 쟁점부동산에 대해 저가양도에 의한 증여의제규정을 적용한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

• 라. 결론 이 건 심사청구는 청구인의 주장이 이유 없다고 인정되므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.