증여일 이후 3개월이내의 감정가액을 토지의 시가로 인정할 수 있는지 여부

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없어 기각합니다.

청구인들의 부 임○○은 98.12.10 ○○도 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 답 2,657㎡(이하 "쟁점토지①"이라 한다)를 임○○에게, 같은 곳 ○○번지 답 1,657㎡(이하 "쟁점토지②"이라 한다)는 임○○에게 각각 증여하였고 청구인들은 쟁점토지를 증여받은 사실에 대하여 99.3.26 법정기한내에 증여세신고를 하였다. 처분청은 증여일 이후 ○○감정평가법인에서 쟁점토지를 감정평가한 가액은 담보목적으로 평가하였으나 대출을 받지 아니하였고, ○○감정평가법인이 쟁점토지에 대하여 감정평가한 가액은 일반거래(시가 참고용)목적으로 평가하여 증여세신고 목적외의 적법한 감정평가로 볼 수 없으므로 쟁점토지를 개별공시지가(쟁점토지①): 313,526,000원, 쟁점토지②: 105,385,200원)로 평가하여 99.11.12 증여세(임○○ 24,178,700원, 임○○ 3,579,120원)를 결정고지하였다. 청구인들은 이에 불복하여 99.12.24 각각 심사청구를 하였다.

청구인은 증여일로부터 3개월 이내에 공신력있는 감정평가기관이 쟁점토지에 대하여 평가한 가액이 있어 그 가액의 평균액으로 신고하였음에도 불구하고 처분청이 이를 시가로 인정하지 아니하고 개별공시지가에 의하여 쟁점토지를 평가한 것은 부당하다고 주장한다.

위의 청구주장에 대해 처분청은 ○○감정평가법인이 평가한 감정가액의 감정목적이 일반거래(시가 참고용) 목적으로 되어 있고, ○○감정평가법인이 평가한 감정가액은 그 평가목적이 담보목적이었으나 대출을 받은 사실이 없어 "증여세신고목적외"인 적법한 감정평가로 볼 수 없으므로 당초 개별공시지가에 의하여 쟁점토지를 평가한 것은 정당하다는 의견이다.

• 가. 쟁점 이 건 심사청구의 쟁점은 증여일 이후 3개월이내의 감정가액을 쟁점토지의 시가로 인정할 수 있는지 여부를 가리는 데 있다.
• 나. 관련법령 이 건 심사청구와 관련한 법령을 살펴보면 다음과 같다.

○ 상속세 및 증여세법 제60조 (평가의 원칙)

① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일 (이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액(제63조 제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다.

② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용ㆍ공매가격 및 감정가액 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류ㆍ규모ㆍ거래상황 등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의한다.

○ 상속세 및 증여세법 제61조 (부동산 등의 평가)

① 부동산 및 부동산에 관한 권리에 대한 평가는 다음 각호의 1에서 정하는 방법에 의한다.

지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의한 개별공시지가 (이하 "개별공시지가"라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지관할세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령이 정하는 지역의 토지에 대하여는 배율방법에 의하여 평가한 가액으로 한다.

○ 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 (평가의 원칙등)

① 법 제60조 제2항에서 "수용ㆍ공매가격 및 감정가액 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것"이라 함은 평가기준일전 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다)부터 상속세과세표준신고 또는 증여세과세표준신고의 기간중 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 포함한다.

1. 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 그 거래가액이 제26조 제4항에 규정된 특수관계에 있는 자와의 거래 등 그 가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우를 제외한다.

2. 당해 재산에 대하여 2 이상의 총리령이 정하는 공신력 있는 감정기관이 상속세 및 증여세 납부외의 목적으로 재산을 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액

3. 당해 재산에 대하여 수용 또는 공매사실이 있는 경우에는 그 보상가액 또는 공매가액

• 다. 사실관계 및 판단

① 99.3.19 ○○은행 ○○지점에서 ○○감정평가법인에 의뢰한 감정평가서에 의하면 쟁점토지는 평가목적을 담보로 하고 가격시점을 99.3.19자로하여 감정가액 252,270,000원(쟁점토지①: 185,990,000원, 쟁점토지②: 66,280,000원)으로 평가(대화 992-0207호)하였고, 99.3.23 청구인이 ○○감정평가법인에 의뢰한 감정평가서에는 평가목적을 일반거래(시가참조용)로 하고 가격시점을 99.3.23자로하여 감정가액 272,183,000원(쟁점토지①: 199,275,000원, 쟁점토지②: 72,908,000원)으로 평가(동아2171-03-99호)되었음이 청구인이 제시한 감정평가서에 의해 알 수 있다.

② 청구인들은 상속세 및 증여세법 제60조 및 동 법 시행령 제49조의 규정에 의해 쟁점부동산의 평가를 위 두 감정평가법인의 감정가액의 평균액 (쟁점토지①: 192,632,500원, 쟁점토지②: 69,594,000원)으로 산정하여 99.3.26 각각 증여세신고를 하였음이 확인된다.

③ 이에 처분청은 청구인이 증여재산의 평가목적을

○○ 감정평가법인에 감정한 평가는 금융기관담보목적으로 평가하였다고 주장하나 담보로 제공되지 아니하였으며 청구인이

○○ 감정평가법인에 의뢰하여 작성된 감정평가서는 감정목적이 시가참조용인 점과 그 외 어떤 특정용도로 사용된 사실이 확인되지 않는 점 등에 비추어 증여세 신고목적으로 평가하였다고 보여지므로 동 감정가액을 부인하고 상속세법 제61조에 의해 쟁점토지를 개별공시지가에 의하여 평가하여 쟁점토지①을 313,326,000원으로, 쟁점토지②를 105,385,200원으로 각각 산정하였음이 처분청의 결정결의서에 의해 확인된다.

④ 상속세 및 증여세법상 상속재산의 평가는 상속개시일 현재의 시가에 의함을 원칙으로 하고, 시가란 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액을 의미하며, 상속재산에 대하여 2이상의 공신력있는 감정기관이 상속세 및 증여세 납부외의 목적으로 재산을 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액을 시가로 인정할 수 있는 것이다.

⑤ 쟁점토지에 대한

○○ 감정평가법인의 감정평가가 상속세 납부외의 목적이 있었음을 청구인이 제시하지 못하고 있고, ○○감정평가법인의 감정평가가 담보목적이었으나 대출을 받지 아니한 점, 평가시점이 증여세신고시점(99.3.26)과 비슷한 점 등을 종합하여 볼 때 감정평가목적이 증여세납부외의 목적이라고 보기 어려워 보인다.

⑥ 또한, 위 감정가액은 쟁점토지와 용도지역이 같고 이용상황이 동일 또는 유사하며, 근거리에 소재한 표준지의 공시지가에 지가변동율과 개별요인비교치(접근조건, 가로조건, 환경조건, 획지조건, 행정적 조건, 기타조건 등)를 곱하여 산정하였음이 확인된다.

⑦ 지가고시 및 토지 등의 평가에 관한 법률 제9조에서 감정평가사가 타인의 의뢰에 의하여 토지를 개별적으로 감정평가하는 경우에는 당해 토지와 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 표준지의 공시지가를 기준으로 하여야 한다라고 규정한 입법취지는 당초 공시지가를 시가에 근접한 수준으로 고시ㆍ운영할 것을 전제로 한 것이라 할 것이다. 그러나 현실적으로 개별공시지가는 시가에 비하여 현저히 낮게 고시되는 실정이고, 이 건 감정평가서와 같이 표준지의 공시지가를 기준으로 하여 토지를 감정평가하는 것은 시가를 감정한다기 보다는 개별공시지가 수준을 비교 평가하는 것에 불과하다 할 것이다.

⑧ 따라서, 표준지의 공시지가에 직접 가감산율을 적용하여 계산한 위 감정평가액은 합리적인 방법으로 쟁점토지의 시가를 평가하였다고 보기 어려워 이점에서도 상속개시당시의 시가를 적절히 반영한 것으로 인정하기 힘들다 할 것이다. 그러므로 처분청이 쟁점토지의 시가가 불분명하다고 보아 개별공시지가에 의하여 쟁점토지를 평가한 당초처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다. 앞에서 살펴 본 바와 같이 이 건 심사청구는 청구인의 주장이 이유없다고 인정되므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.