특수관계자로부터 임대부동산을 증여받은 경우 임차보증금을 부담으로 한 증여라는 주장의 당부

○○세무서장이 99.01.03일자 청구인에게 결정고지한 98년 귀속 증여세 22,974,900원은

1. 증여재산인 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 소재 대지 99.7㎡, 주택 149.8㎡의 평가액을 134,668,416원(대지 119,640,000원, 건물 15,028,416원)으로 하고,

2. 위 부동산의 임대에 따른 임대보증금 72,000,000원을 증여가액으로 차감하며,

3. 증여재산공제 30,000,000원을 공제하여 그 과세표준과 세약을 경정한다.

처분청은 청구인이 98.05.16일자 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 소재 대지 99.07㎡, 주택 149.8㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 부인 김○○로부터 증여받은 사실에 대하여, 쟁점부동산 평가액을 증여가액으로 하여 ‘99.01.03일자 98년 귀속 증여세 22,974,900원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 ‘99.01.25일자 이의신청(’99.03.10 기각결정)을 거쳐 99.05.27일자 이건 심사청구를 제기하였다.

① 쟁점부동산을 부로부터 증여를 받으면서 동 부동산 임대에 따른 임대보증금 72,000,000원(이하 “쟁점임대보증금”이라 한다)을 부로부터 인수하였음에도 이를 부채로 인정하지 아니함은 부당하고,

② 쟁점부동산 중 건물가액을 3,696,584원 과대평가하였으며,

③ 부로부터 증여를 받았으므로, 증여세 과세표준계산시 친족공제 30,000,000원을 공제함이 타당하다는 주장이다.

① 청구인은 쟁점임대보증금을 부채로 공제하여야 한다고 주장하나. 증여계약당시 채무를 인수한다는 구체적인 명시도 없고, 청구인이 변제하였다는 임차자 진○○의 임대보증금 20,000,000원에 대한 구체적인 입증이 없으므로. 쟁점임대보증금을 채무로 공제할 수 없고,

② 건물평가액 및 직계존비속간 친족공제에 대하여는 청구주장에 이유있다는 의견이다.

• 가. 쟁점

① 직계존비속간 부동산 증여시 임대보증금을 수증자가 인수한 것으로 보아 채무(부담부증여)로 인정할 것인지 여부

② 건물의 적정평가 여부

③ 직계존비속간 친족공제 여부

• 나. 관련법령 먼저, 쟁점 ①(임대보중금의 채무인정 여부)과 관련한 법 규정을 살펴보면, 상속세및증여세법 제47조 【증여세과세가액】제1항에서 “증여세과세가액은 증여일 현재 제31조 내지 제45조의 규정에 의한 증여재산가액의 합계액에서 당해 증여재산에 담보된 채무로서 수증자가 인수한 금액을 차감한 금액으로 한다.”고 규정하고 있고, 제3항에서 “제1항의 규정을 적용함에 있어서 배우자 또는 직계존ㆍ비속간의 부담부증여에 대하여는 수증자가 증여자의 채무를 인수한 경우에도 당헤 채무액은 수증자에게 채무가 인수되지 아니한 것으로 추정한다. 다만, 당해 채무액이 국가 및 지방자치단체에 대한 채무 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 객관적으로 인정되는 경우에는 그러하지 아니하다.”라고 규정하고 있으며, 같은법 시행령 제36조 【중여세과세가액에서 공제되는 채무】에서는 “법 제47조 제3항 단서에서『대통령령이 정하는 바에 따라 객관적으로 인정되는 경우』라 함은 제10조 제1항 각호의 1의 규정에 의하여 입증되는 경우를 말한다.”라고 규정하고 있다. 또한, 같은 법 시행령 제10조【채무의 입증방법등】제1항에서 “법 제14조 제4항에서『대통령령이 정하는 방법에 의하여 입증된 것』이라 함은 상속개시당시 피상속인의 채무로서 상속인이 실제로 부담하는 사실이 다음 각호의 1에 의하여 입증되는 것을 말한다.

1. 국가ㆍ지방자치단체 및 금융기관에 대한 채무는 당해 기관에 대한 채무임을 확인할 수 있는 서류

2. 제1호 외의 자에 대한 채무는 채무부담계약서, 채권자확인서, 담보설정 및 이자지급에 관한 증빙 등에 의하여 그 사실을 확인할 수 있는 서류“라고 규정하고 있다. 다음, 쟁점 ②(건물의적정평가 여부)와 관련한 법 규정을 살펴보면, 상속세및증여세법 제60조 【평가의 원칙 등】제1항에서 “이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일 현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액은 이를 시가로 본다.”라고 규정하고 있고, 그 제2항에는 “제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용ㆍ공매가격 및 감정가액 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다”라고 규정하고 있으며, 그 제3항에는 “제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류ㆍ규모ㆍ거래상황 등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다”라고 규정하고 있다. 또한, 같은 법 제61조【부동산 등의 평가】제1항 제2호 및 같은 법 시행령 제50조 제3항에 의하면, 상속재산이 전물인 경우에는 지방세법시행령 제80조 제1항 의 규정에 의한 시가표준액에 의한 가액으로 평가하도록 규정하고 있다. 마지막으로, 쟁점 ③(직계존비속간 증여의 경우 친족공제 여부)과 관련한 법 규정을 살펴보면, 상속세및증여세법 제53조 【증여재산공제】제1항에서 “거주자가 다음 각호의 1에 해당하는 자로부터 증여를 받은 경우에는 다음 각호의 구분에 따른 금액을 증여세과세가액에서 공제한다. 이 경우 당해 증여전 5년 이내에 공제받은 금액과 당해 증여가액에서 공제받을 금액의 합계액이 다음 각호에 규정하는 금액을 초과하는 경우에는 그 초과하는 부분은 이를 공제하지 아니한다.

1. 배우자로부터 증여를 받은 경우에는 5억원

2. 직계존비속으로부터 증여를 받은 경우에는 3천만원. 다만, 미성년자가 직계존비속으로부터 증여를 받은 경우에는 1천5백만원으로 한다.

3. 배우자 및 직계존비속이 아닌 친족으로부터 증여를 받은 경우에는 5백만원“이라고 규정하고 있다.

• 다. 사실관계 및 판단 먼저, 청구 ①(임대보증금의 채무인정 여부)에 대하여 살펴보건대, 앞에 적은 상속세및증여세법 제47조 제1항, 제3항 및 같은 법 시행령 제36조, 제10조 제1항에 의하면, 증여세는 증여일 현재 증여재산가액의 합계액에서 당해 증여재산에 담보된 채무로서 수증자가 인수한 금액을 차감한 금액을 그 과세가액으로 하고, 배우자 또는 직계존비속간의 부담부증여는 수증자가 증여자의 채무를 인수한 경우에도 당해 채무액은 이를 공제하지 아니하며, 다만, 당해채무액이 객관적으로 인정되는 경우에는 그러하지 아니한다. 직계존비속간의 증여의 경우에도 증여자의 채무를 수증자가 부담하기로 하는 때에는 증여재산의 가액에서 그 채무액을 공제한 가액을 증여세 과세가액으로 하며, 채무액에 상당하는 부분에 대하여는 양도소득세가 과세되는 것인 바, (대법원판례 96누17493, ’97.07.22, 국심 95서2655, ‘95.12.14, 심사 중부 97-439, ’97.07.11, 국세청 예규 재삼 46014-1574, ‘96.07.02외 다수 같은 뜻임) 본건의 경우, 98.05.16 청구인이 부로부터 쟁점부동산을 증여를 원인으로 소유권이전 취득하면서, 증여계약서상 임차자인 한○○외 3인의 쟁점임대보증금 72,000,000원을 부로부터 승계ㆍ인수한 사실이 있고, 임차자인 한○○외 3인의 전세계약서, 주민등록등본, 사실확인서 등에 의하여 증여일현재 쟁점부동산을 임차하여 거주한 사실이 확인되며, 98.06.14일자 임차인 중 진○○(현재는 김○○, 김○○으로 임차자 변경)의 임대차기간의 만료로 임대보증금 20,000,000원을 청구인이 쟁점부동산을 근저당설정한 대출금으로 변제한 사실이 확인되고, 청구인의 연령(29세), 직업(택시운전사) 등으로 보아 인수자의 변제능력이 인정되므로, 쟁점임대보증금을 부담부증여로 인정하여 증여가액에서 차감함이 정당한 것으로 판단된다. 다만, 부담부증여 부분에 대하여 증여자인 부에게 양도소득세를 과세함은 별론으로 한다. 다음, 청구 ②(건물의 적정평가 여부)에 대하여 살펴보면, 앞에 적은 상속세및증여세법 제60조, 제61조, 같은 법 시행령 제50조 제3항의 규정에 의하면, 부동산의 평가에 있어서, 그 시가를 산정하기 어려운 경우에는 보충적 평가방법(토지: 개별공시지가, 건물 지방세법시행령 제80조제1항 의 규정에 의한 시가표준액)에 의하여 평가하는 것인 바, 본건의 경우, 쟁점부동산의 시가가 달리 확인되지 아니하므로, 위 규정에 의한 보충적평가방법에 의하여 쟁점부동산을 평가하면, 개별공시지가에 의한 토지평가액이 119,640,000원(99.7㎡X1,200천원)이고, 건물의 평가액은 15,028,416원(96.56㎡X108천원+53.24㎡X108천원X80%(지하실 감산율))으로 확인되므로, 처분청의 당초 토지평가액인 119,640,000원은 정당하나, 건물평가액 18,725,000원은 실제보다 3,696,584원만큼 과대평가된 것으로 판단된다. 마지막으로, 청구 ③(직계존비속간 증여의 경우 친족공제 여부)에 대하여 살펴보면, 앞에 적은 상속세및증여세법 제53조 의 규정에 의하여, 직계존비속으로부터 증여를 받은 정우에는 3천만원(증여재산공제)을 증여가액에서 공제하는 것인 바, 본건의 경우, 청구인이 제시한 제적등본에 의하여 증여자와 수증자간에 부자간임이 확인되므로, 증여재산공제 3천만원을 증여가액에서 공제함이 정당한 것으로 판단된다. 따라서, 이건 심사청구는 청구주장에 이유 있으므로, 국세기본법 제65조 제1항 제3호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.