부동산의 시가를 개별공시가에 의한 평가액의 합계액으로 볼 수 있는지 여부

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없어 기각합니다.

처분청은 청구인이 친정동생인 김○○로부터 1995.09.22 취득한 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 소재 대지496.6㎡중 6분지1지분 및 건물531.6㎡중 4분지1지분(이하 󰡒쟁점 부동산󰡓이라 한다)의 취득가액 70,000,000원과 쟁점부동산의 기준시가 233,572,280원과의 차액 163,572,280원을 청구인이 증여받은 것으로 보아 1999.04.09 증여세 57,750,440원을 청구인에게 결정고지 하였다. 청구인은 이에 불복하여 1999.05.10 이건 심사청구를 제기하였다.

쟁점부동산을 70,000천원에 매수한 것은 쟁점부동산의 이용가치를 고려하여 볼 때 시가에 매수한 것이므로 처분청이 기준시가와의 차액을 증여로 보아 증여세를 과세한 처분은 부당하다.

청구인이 특수관계인으로부터 현저히 저렴한 가액으로 쟁점부동산을 양수하였으므로 그 대가와 시가와의 차액을 청구인이 증여받은 것으로 보아 증여세 과세한 당초 처분내용은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점부동산의 시가를 개별공시지가 및 지방세과세시가표준액에 의하여 평가한 가액의 합계액으로 볼 수 있는지 여부를 가리는데 있다.
• 나. 관계법령 구 상속세법 제9조 제1항에서 󰡒상속재산의 가액 및 상속재산의 가액중에서 공제할 공과 또는 채무는 상속개시당시의 현황에 의한다.󰡓(단서생략)라고 규정하고 제2항에서 󰡒제1항의 규정에 의한 상속개시 당시의 현황에 의한 상속재산의 가액은 그 당시의 시가에 의하되 시가를 산정하기 어려운 때는 당해 상속재산의 종류ㆍ규모ㆍ거래현황 등을 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 의한다.󰡓라고 규정하고 있으며 같은법 시행령 제5조 제2항에서 󰡒유형재산(유가증권을 제외한다)의 평가는 다음 각호에 의한다. 제1호 가, 나목의 경우를 제외하고는 시장ㆍ군수ㆍ구청장이 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한법률 제10조의 규정에 의하여 공시지가를 기준으로하여 산정한 개별필지에 대한 지가(이하 ‘개별공시지가’라 한다)에 의한다.(이하생략)󰡓라고 규정하고 있다. 또한 같은법 기본통칙 39…9【시가의 의의】에서 󰡒영 제5조 제1항에서 ‘시가’라 함은 과세시기(상속,유증 또는 증여로 인하여 취득한 날 또는 법 규정에 의거 증여로 간주되는 재산의 취득일을 말한다)에 있어서 각각 재산의 현황에 따라 불특정다수인간에 자유로이 거래가 되는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액을 말한다󰡓라고 해석하고 있으며【시가로 보는 범위】제1항에서 󰡒다음 각호의1에 해당하는 경우는 이를 영 제5조제1항에 규정하는 시가로 볼수 있다. 다만 시가로 보는 것이 지가하락 또는 감가의 요인 등으로 가액의 변동이 있어 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 예외로 하며 주식평가의 경우에는 이를 적용하지 않는다. 제1호 상속개시일 전후 6개월내에 상속재산에 대한 공신력 있는 감정기관의 감정가액이 작성되어 있어 확인되는 경우에는 그 가액 제2호 상속개시일 전후 6개월내에 상속재산에 대한 매매사실이 있어 그 거래가액이 확인되는 경우는 그 가액 제3호 상속개시일 전후 6개월내에 토지수용등으로 상속재산에 대한 보상가액이 있어 확인되는 경우는 그 가액 제4호 상속개시일전 6월내에 건축한 상속재산인 건물의 신축가액이 확인되는 경우는 그 신축가액󰡓이라고 해석하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단 전시한 관련법령의 규정을 보면 증여재산의 가액은 증여당시의 시가에 의하되 시가를 산정하기 어려운 때에는 토지는 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률 제10조의 규정에 의한 공시지가를 기준으로하여 산정한 개별필지에대한 지가에 의하고 건물은 지방세법 시행령 제80조 의 규정에 의한 과세시가표준액에 의한 가액에 의하여 평가하도록 규정하고 있는바 여기서 말하는 시가라 함은 원칙적으로 정상적인 거래에 의하여 형성된 객관적인 교환가격을 의미하는 것이지만 시가를 산정하기 곤란한 경우에는 부득이하게 위 법령에서 규정한 바와 같이 보충적인 평가방법에 의하도록 되어 있음을 알 수 있다. 살피건대 청구인은 쟁점부동산의 증여당시 시가가 70,000천원이라는 주장의 근거로 1996.12.21 청구외 조○○에게 80,000천원에 쟁점부동산을 양도한 계약서를 제시하고 있으나, 이 가액은 이 사건 증여일로부터 1년3월여가 지난 1996.12.06 매매계약에 의하여 형성된 가액이므로 증여당시의 객관적인 시가를 반영한 것이라고 볼 수 없으며 쟁점부동산의 임대용 건물로 이용되고 있음에도 불구하고 임대보증금의 승계에 관한 특약내용이 없는등 그 내용에도 신빙성이 결여되었다고 보여진다. 쟁점부동산의 양도는 일부지분의 양도로 권리행사에 제약이 있었으며 건물에 하자가 있어 그 이용가치가 낮았다는 주장은, 부동산의 지분권자가 자기지분에 대한 권리를 행사함에 있어 특별한 제약을 받을 이유가 없고 실제로 청구외 김○○가 권리를 행사함에 있어 제약을 받은 사실도 입증하지 못하고 있으며 또한 쟁점부동산은 강남대로와 연접하고 있는 도로의 4거리모퉁이에 위치하고 있어 그 이용가치가 낮다는 청구인의 주장은 설득력이 없다 할 것이다. 특수관계인간 저가ㆍ고가양도시 증여의제 규정을 둔 취지는 재산의 양수ㆍ양도거래가 외관상으로는 정상적인 사인간의 거래인 것처럼 보이더라도 그 본질은 증여이며 이에 따른 증여세의 부담을 면하는 것을 방지하는데 있다고 할 것이므로 이 건의 경우 시가가 불분명한 것으로 보아 보충적평가방법에 의한 평가액과 거래가액과의 차액에 대하여 이 건 증여세를 부과한 처분은 잘못이 없다 하겠다. 따라서, 이건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.