기준시가로 부인하고 택지비 감정가액으로 토지를 평가한 처분

○○세무서장이 99.4.15. 청구인에게 결정고지한 96년도 증여세 9,010,500원은, 청구인이 96.12.26. 모 홍○○로부터 증여받은 ○○시 ○○○구 ○○동 ○○번지 대지 66㎡ 증여재산평가시 이를 상속세법상 보충적평가방법인 개별공시지가에 의해 평가한 금액으로 경정한다.

청구인은 96.12.26. 모 홍○○로부터 증여받은 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 소재 대지 66㎡(이하 "쟁점토지" 라 한다)를 증여받은 사실에 대하여 기준시가로 평가한 54,120,000원을 증여가액으로 신고하였으나, 처분청은 쟁점토지가 주택개량 사업지구내의 사업대상 토지로 97.3.29. ○○시의 택지비 감정가액(㎡당 1,697,500원)인 112,035,000원을 증여당시 시가로하여 99.4.15. 청구인에게 96년도 증여세 9,010,500원을 결정고지 하였다. 청구인은 이에 불복하여 99.4.30. 이 건 심사청구를 제기 하였다.

○○시장이 통보한 택지비 감정가액은 다음과 같은 이유로 시가로 인정할 수 없으므로 증여당시 개별공시지가로 평가하여야 한다. 첫째, 택지비를 산정하기 위한 토지평가는 필요한 용도에 사용할 수 있는 나대지로 가정하고 평가한 것으로 시가로 볼 수 없다. 둘째, 택지비 산정을 위한 감정가액은 조합원이 초기에 토지를 제공함으로써 금리를 감안한 미래적 가치까지를 반영한 것이다. 셋째, 택지비 산정을 위한 감정가액이 시가라고 인정한다면 분양계약시 토지가액을 같은 감정가액으로 인정하였어야 하는데 낮은 가격으로 인정한 것은 증여당시 시가로 인정할 수 없다. 넷째, 아파트 계약시 인정해 준 종전 토지가액도 조합원은 미리 토지를 제공한 것이 되므로 아파트 건설용지로 제공한 이후의 시장금리로 할인하여야 한다. 다섯째, 택지비 산정을 위한 감정가액이 시가를 반영한 것이라면 같은 시장이 평가한 공시지가도 감정가액과 같거나 비슷하여야 한다. 여섯째, 택지비 결정을 위한 감정가액은 개발지역안의 전체 토지를 평가한 것이므로 쟁점토지에 대한 감정가액은 없는 것이다. 일곱째, 쟁점토지는 증여일 이후 건축을 위한 토지 정지작업 등 아파트 신축공사가 진행중에 있었으므로 증여당시의 시가와 감정평가 당시의 시가가 같을 수가 없으므로 시가로 볼 수 없다.

청구인이 조합원의 자격으로 취득하게될 아파트 청산금산정의 기준이 되는 택지비 감정가액을 증여당시의 시가로 보아 결정한 당초 과세한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점

○○시의 택지비 감정가액을 증여당시 시가로 볼 수 있는지 여부

• 나. 관련법령 구 상속세법 제9조 제1항에서, "상속재산의 가액, 상속재산의 가액에 가산할 증여의 가액 및 상속재산의 가액중에서 공제할 공과 또는 채무는 상속개시 당시의 현황에 의한다. (단서 생략)" 라고 규정하고 있고, 같은법 시행령 제5조 제1항에서 "법 제9조 제1항의 규정에 의한 상속개시당시의 현황에 의한 가액은 그 당시의 시가에 의하되, 시가를 산정하기 어려울 때에는 제2항 내지 제6항의 규정에 의한 방법에 의한다. "라고 규정하고 있으며, 제2항 제1호 가목에서 토지의 평가는 시장.군수.구청장이 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률 제10조의 규정에 의하여 공시지가를 기준으로하여 산정한 개별필지에 대한 지가(이하"개별공시지가"라한다)에 의한다"로 규정하고 있다. 같은법 기본통칙 39...9 제1항에서 "다음 각호의 1에 해당하는 경우는 이를 시가로 볼 수 있다.

1. 상속개시일 전후 또는 상속세부과일전 6월내에 상속재산에 대한 공신력있는 감정기관의 감정가액이 있어 확인되는 경우는 그 가액.

2. 상속개시일 전후 또는 상속세부과일전 6월내 상속재산에 대한 매매사실이 있어 그 거래사실이 확인될 경우는 그 가액.

3. 상속개시일전후 6개월내에 토지수용등으로 상속재산에 대한 보상가액이 있어 확인되는 경우는 그 가액.

4. 상속개시일전 6월내에 건축한 상속재산인 건물의 신축가액이 확인되는 경우는 그 신축가액." 라고 규정하고 있다. 같은법 제34조의 7에서 "제3조, 제8조의 2, 제8조의 3 제1항 제2호 및 제2항, 제9조, 제10조, 제17조, 제20조, 제20조의 2, 제21조, 제23조, 제24조, 제25조 제1항내지 제3항, 제26조, 제28조, 제28조의 2 및 제29조의 규정은 증여세에 준용한다." 라고 규정하고 있다.

• 다. 사실관계 및 판단 청구인은 ○○시장이 통보한 택지비 감정가액은 증여당시의 시가를 반영하지 못하고 있어 상속세법상 시가로 인정할 수 없으므로 증여당시 개별공시지가로 평가하여야 한다는 주장인바, 먼저, 사실관계를 살펴본다. 첫째. 쟁점토지를 96.12.26. 모 청구외 홍

○○ 로부터 증여받아 증여가액을 상속세법상 보충적평가방법인 개별공시지가로 평가한 54,120,000원으로 97.6.23. 증여세 신고하였음이 확인된다. 둘째. 쟁점토지를 ○○감정평가법인, ○○감정평가법인이 감정하여 평균한 감정가액이 112,035,000원(㎡당 1,697,500원)임이 97.3.29. ○○시장이 통보한 택지비 감정평가서에 의해 확인된다. 셋째. 처분청이 ○○시장이 통보한 택지비 감정평가가액인 112,035,000원을 쟁점토지의 시가로 보아 과세하였음이 결정결의서에 의해 확인된다 다음, 택지비 감정평가가액을 시가로 볼 수 있는지 살펴본다. 청구인은 쟁점토지에 대한 개별필지별로 평가한 것이 아니고 개발지역안의 전체토지를 평가한 것이고, 또한 미래를 예측한 가액으로 증여당시 시가를 반영하였다고 볼 수 없다는 주장인바, 택지비 감정평가와 관련하여 당심에서 ○○특별시장에 조회한바, ○○시(주재 46820-1671호, 99.6.24)에서 회신된 내용을 살펴보면, 가격시점은 주택사업자가 택지가격의 감정평가를 신청한 날인 97.1.28.이고, 평가조건은 주택분양원가연동제 시행지침 등에 의거 택지조성이 완료된 상태를 전제로 한 조건부 평가이며, 평가목적은 관리처분계획수립시 분양예정의 대지 또는 건축시설의 추산액을 산정하기 위한 것으로 확인된다. 청구사건의 경우, ○○1구역 주택재발지역은 2000.2월을 완공목표로 아파트 신축중에 있고, 시가로 본 택지비 감정가액은 쟁점토지를 평가한 것이 아닌 ○○동 주택재개발지역 전체필지를 감정평가한 것이며, ○○시 회신내용에서도 평가조건은 가격시점인 97.1.28일을 기준한 토지가격에 추가로 지출될 비용(토지정리비용)을 합하여 택지조성의 완료된 상태를 전제로 한 조건부로 평가한 것으로, 처분청이 시가로 본 택지비 감정가액은 토지감정가액이 아닌 택지조성이 완료될때까지 추가로 지출될 토지정리비용(기존건물철거비, 암반제거 등)이 합산된 감정가액으로 보아야 하고, 또한 증여일로부터 6개월이 이후에 택지조성이 완료된 상태를 전제로한 가액인 점 등을 고려할 때 당초 청구인이 신고한 상속세법상 보충적 평가방법인 기준시가로 과세함이 타당하다 하겠다. 그러므로, 청구인이 신고한 상속세법상 보충적 평가방법인 개별공시지가를 부인하고 ○○시장이 통보한 택지비 감정가액을 시가로 보아 과세한 당초 처분은 잘못치 있다 하겠다. 따라서, 이 건 심사청구는 청구주장이 이유있으므로 국세기본법 제65조 제1항 제3호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.