증여자 토지와 수증자 건물을 일괄양도 후 그 대금을 증여하는 경우 토지증여가액을 기준시가로 안분계싼하여 과세한 처분의 당부

이 건 심사청구는 청구주장을 받아 들일 수 없어 기각합니다.

청구인의 부 조○○ 소유토지인 ○○도 ○○시 ○○동 ○○번지 대지 236㎡ 와 동 지상 청구인 소유 주택 270.38㎡(이하 "쟁점부동산" 이라 한다)를 97.3.21. 청구외 (주)○○토건에 매매대금 775,000,000원에 양도하였다. 처분청에서는 매매대금 전액이 청구인에게 귀속되었으나, 토지와 건물의 구분이 없이 양도한 것이므로 매매대금을 토지와 건물로 안분하여 토지에 해당하는 638,901,666원을 청구인의 부친이 청구인에게 증여한 것으로 보아 98.12.20. 청구인에게 97년 귀속 증여세 159,471,640원을 결정고지 하였다. 청구인들은 이에 불복하여 99. 2.4. 이의신청(98.3.18.기각결정)을 거쳐 99. 4.15. 이 건 심사청구를 제기 하였다.

처분청은 쟁점부동산의 매매대금을 안분하면서 토지는 개별공시지가로, 건물은 과세시가표준액으로 계산하였으나, 당해 토지의 가액은 평당 약 4,000,000원 정도 이므로 토지가액은 약 280,000,000원 정도일 것이고, 나머지 금액은 건물가액으로 청구인에게 지급한 것으로 보아야 할 것인 바, 토지매매가액 280,000,000원을 청구인에게 증여한 것으로 보아야 함에도 위와같이 안분계산함은 부당하다고 주장한다.

청구인은 총매매대금 중에서 토지가액을 인근 매매실례가액인 평당 4,000,000원으로 계산한 280,000,000원만 증여가액으로 보아야 한다고 주장하고 있으나, 토지 및 건물의 매매계약서상 토지와 건물가액을 구분하여 약정한 사실이 없고, 매수자나 청구인이 쟁점부동산을 감정한 바도 없으므로 시가가 불분명하여 보충적평가방법으로 토지와 건물의 안분계산방법에 의하여 평가하여 토지가액에 상당하는 가액을 현금증여로 보아 과세한 당초 처분은 정당하다는 의견이다.

• 가. 쟁점 부 명의 토지와 자 명의 건물을 일괄 양도한 후 하여 한 경우 토지와 건물의 안분계산방법으로 평가하여 토지가액에 상당하는 가액을 현금증여로 보아 과세한 처분의 당부를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 상속세 및 증여세법 제2조 【증여세 과세대상】

① 타인의 증여로 인하여 증여일 현재 다음 각호의 1에 해당하는 증여재산이 있는 경우에는 그 증여재산에 대하여 이 법이 정하는 바에 의하여 증여세를 부과한다.

1. 타인의 증여에 의하여 재산을 취득하는 자(이하"수증자"라 한다)가 거주자인 경우에는 거주자가 증여받은 모든 증여재산 같은법 제60조 【평가의 원칙등】

① 이법에 의하여 상속세 또는 증여세가 과세되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액은 이를 시가로 본다.

② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립한다고 인정되는 가액으로 하고 수용ㆍ공매가격 및 감정가액등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류ㆍ규모ㆍ거래상황 등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 방법에 의한다. 같은법 제61조 【부동산 등의 평가】

① 부동산 및 부동산에 관한 권리에 대한 평가는 다음 각호의 1에서 정하는 방법에 의한다.

지가공시및토지등의평가에관한법률에 의한 개별공시지가

2. 건물대통령령이 정하는 시가표준액에 의한 가액 같은법시행령 제49조 【평가의 원칙등】

① 법 제60조 제2항에서 "수용ㆍ공매가격 및 감정가액등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것"이라 함은 평가기준일전 6월 (증여재산의 경우에는 3월로한다)부터 상속세과세표준신고 또는 증여세과세표준신고의 기간 중 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 포함한다.

1. 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액

2. 당해재산에 대하여 2이상의 총리령이 정하는 공신력있는 감정기관이 상속세 및 증여세 납부외의 목적으로 재산을 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액

3. 당해 재산에 대하여 수용 또는 공매사실이 있는 경우에는 그 보상가액 또는 공매가액 소득세법 제100조 【양도차익의 산정】

② 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하여 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되, 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 취득 또는 양도당시의 기준시가에 의하여 계산한 가액에 비례하여 안분계산한다. 이 경우에 공통되는 취득가액과 양도가액은 당해 자산의 가액의 비례하여 안분계산 한다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 사실관계 쟁점부동산은 토지는 부친 조○○의 소유이고 건뭍은 청구인 소유인 바, 부친과 청구인은 97. 6. 5. (주)○○토건에 쟁점부동산을 양도하고 매매대금 775,000,000원을 청구인이 전액 수령하여 사용하였다. 처분청에서는 양도당시 토지와 건물가액의 구분이 없으므로 매매대금을 기준시가로 안분계산하여 토지가액에 상당하는 638,901,666원을 자인 청구인에게 증여한 것으로 보아 과세하였다. 이에 대하여 청구인은 인접한 토지의 매매가액이 평당 약 4,000,000원에 양도한 매매실례가액이 있으므로 위 쟁점부동산의 토지가액은 280,000,000원로 보아 이를 증여가액으로 보아야 한다고 주장한다.

(2) 판단

① 청구인이 제시하고 있는 부동산매매계약서상에는 토지와 건물가액을 구분함이 없이 계약되었음을 알 수 있고,

② 처분청이 (주)○○토건에 조회한 바에 의하면 아파트 부지조성을 위한 토지매입이 시급하여 쟁점부동산을 인근 시세에 비하여 고가에 매입한 것은 사실이나, 토지ㆍ건물의 소유자가 직계존비속간이라 일괄 매수계약하였으며, 건물에 대한 감정평가를 한 사실이나 각각의 가액을 구분하여 내부적으로 결정한 사실은 없다고 회신하였다.

③ 따라서, 부가 자에게 지급한 쟁점부동산 양도대금을 소득세법 제100조 제2항 의 규정에 의한 양도소득금액 결정방법(토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에 취득 또는 양도당시의 기준시가에 의하여 계산한 가액에 비례하여 안분계산)에 의하여 토지가액과 건물가액을 산정하고, 토지 양도가액을 자인 청구인에게 실질적 증여(현금증여)하였으므로 이를 증여로 보아 과세한 것은 정당하다고 판단된다.

④ 이에 대하여 청구인은 인근토지의 매매실례가액을 들어 이를 시가로 인정하여 줄 것을 요구하고 있으나, (가) 특히 토지의 거래가액은 그 거래 자체가 개별적특성을 띠고 있고 또 거래 당사자간의 주관적인 사정에 따라 거래가액이 달라지므로 인근 매매실례가액은 시가로 볼 수 없다. (나) 전시 관련법령에서 살펴본 바와 같이 증여세 신고기한내 당해 토지에 대한 매매가액. 감정가액. 공매가액. 보상가액이 있는 경우에는 이를 시가로 보도록 규정하고 있는바, 이 건 당해 토지에는 시가로 볼 수 있는 가액이 없다. 위와 같이 관계법령 및 사실관계를 모두어 심리한 바, 청구주장을 받아 들일 수 없다고 이유없다고 인정되므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의거 주문과 같이 결정한다.