부동산의 당초 실소유자 판정 여부

○○세무서장이 1999.01.05. 청구인에게 결정고지한 증여세 165,750,000원은,

1. ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 대지 329㎡ 및 건물 180.11㎡에 대한 융자금과 임대보증금의 실귀속자가 누구인지 및 임대계약을 청구인의 부 조○○ 아닌 청구인의 삼촌 조○○이 체결한 사유 등을 재조사하여 당해 부동산의 실소유자가 누구인지를 밝히고, 당해 부동산에 대한 임대보증금이 2억 원 인지 1억7천만 원인 지를 재조사 하여, 그 결과에 따라 증여세를 과세할 것이며,2. 나머지 청구는 기각한다.

청구인은, 청구인의 삼촌 청구외 조○○이 1988.02.27. 취득등기한 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지; 대지 329㎡ 및 건물 180.11㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 1995.10.07. 취득 등기하였다. 이에 대하여 처분청은, 쟁점부동산의 실소유자인 청구인의 부 청구외 조○○(이하 “청구인의 부”라 한다)이 쟁점부동산을 청구인에게 증여한 것으로 보고 1999.01.05. 이 건 95년 귀속 증여세 165,750,000원을 청구인에게 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1999.02.09. 이 건 심사청구를 제기하였다.

• 가. 처분청이 쟁점부동산의 실소유자를 청구인의 부로 본 것은 근거가 없으므로 그에 근거한 이 건 증여세 부과처분은 부당하며,
• 나. 임대료환산방법으로 평가한 쟁점부동산의 가액 680,000,000원은 기준시가액 292,653,970원 및 1998.11.10.소급감정가액 323,670,760원 등과 비교할 때 2,23배가 높은 가액인 바, 이는 상속세법 기본원칙인 시가주의에 반하는 것이므로 당시의 시가가 적정하게 반영된 소급감정가액으로 쟁점부동산의 가액을 평가하여달라는 주장이다. 또한, 쟁점부동산에 대한 임대보증금은 1억7천만 원임에도 처분청은 2억 원으로 보고 쟁점부동산의 가액을 평가하였으므로 이 또한 부당하다는 주장이다.

• 가. 1988.11.28. 및 1995.04.28. ○○농협으로부터의 융자에 따른 쟁점부동산에 대한 근저당설정등기를 청구인의 부가하였고, 1995.0606. 쟁점부동산을 음식점으로 임대하여 준 자도 동인임이 확인되는 등, 쟁점부동산에 대한 모든 권리행사를 청구인의 부가 하였으므로 그 실소유자는 청구인의 부라 할 것이어서 쟁점부동산을 청구인의 부가 청구인에게 증여한 것으로 보고 이건 증여세를 결정고지한 것은 정당하며,
• 나. 임대차계약이 체결된 쟁점부동산에 대하여 구상속세법 제9조 제4항에 의거, 임대료환산방법으로 그 가액을 평가한 것 또한 정당하다는 의견이다.

• 가. 쟁점

(1) 쟁점부동산의 당초 실소유자가 누구인지 및

(2) 처분청의 쟁점부동산 가액 평가가 적법한지 여부를 가리는데 있다.

• 나. 관계법령 구 상속세법 제29조의 2【증여세 납세의무자】제1항 제1호에서 “타인의 증여에 의하여 재산을 취득한 자로서 증여받을 당시 국내에 주소를 둔 자”는 증여세를 납부할 의무가 있다고 규정하고 있으며, 같은 법 제9조【증여재산의 가액평가】제1항에서 “증여재산의 가액은 증여 당시의 현황에 의한다.(단서 생략)”고 규정하고 있고, 제2항에서 “제1항의 규정에 의한 증여 당시의 현황에 의한 증여재산의 가액은 그 당시의 시가에 의하되, 시가를 산정하기 어려울 때는 당해 상속재산의 종류ㆍ규모ㆍ거래현황 등을 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 의한다”.고 규정하고 있으며, 제4항에서는 "다음 각 호의 1에 해당하는 증여재산은 제2항의 규정에 불구하고 당해 재산이 담보하는 채권액 등을 기준으로대통령령이 정하는 바에 의하여 평가한 가액과 제2항의 규정에 의하여 평가한 가액 중 큰 금액을 그 재산의 가액으로 한다.

1. 저당권 또는 질권이 설정된 재산

4. 사실상 임대차계약이 체결되거나 임차권이 등기된 재산"으로 정하고 있고, 같은 법 시행령 제5조【상속재산의 평가방법】제1항에서 “법 제9조 제2항에서는 대통령령이 정하는 방법이라 함은 제2항 내지제7항의 규정에 의하여 증여재산을 평가하는 것을 말한다.”라고 규정하여, 시가가 확인되지 아니하는 경우에는 보충적인 방법으로 평가하도록 규정하고 있으며, 같은 법 시행령 제5조의2【담보제공된 재산가액의 평가】에서는 법 제9조 제4항에서 “대통령령이 정하는 바에 따라 평가한 가액”이라 함은 다음의 금액을 말한다. 1~5호 생략

6. 사실상 임대차계약이 체결되거나 임차권이 등기된 재산의 가액은 1년간의 임대료를 상속개시당시의 1년 만기 정기예금의 이자율을 감안하여 재무부령이 정하는 율로 나눈 금액과 임대보증금의 합계액으로 평가하도록 규정하고 있다.

• 다. 사실관계 및 판단 청구인은, 청구인의 삼촌 청구외 조○○이 1988.02.27. 취득 등기한 쟁점부동산을 1995.10.77. 취득 등기하였다. 이에 대하여 처분청은, 청구외 조○○이 쟁점부동산을 취득 등기한 이후 청구인 명의로 소유권이전등기 될 때까지 쟁점부동산에 대한 모든 권리행사를 청구인의 부가 하였음이 확인되었다하여 쟁점부동산의 실소유자를 청구인의 부로 보았다. 그에 따라 처분청은, 쟁점부동산이 청구인 명의로 소유권이전된 것은 청구인의 부가 쟁점부동산을 청구인에게 증여한 것으로 보고 이 건 증여세를 청구인에게 부과처분 하였다. 이에 청구인은, 쟁점부동산의 실소유자를 근거 없이 청구인의 부로 보고 이 건 증여세를 부과처분한 것은 부당하며, 당시의 시가에 근접하게 감정한 소급감정가액이 있음에도 이를 시가로 보지 아니하고 임대료환산방법으로 쟁점부동산의 가액을 평가한 것은 부당하다고주장하고 있는 바, 이에 대하여 살펴본다. 먼저, 쟁점부동산의 실소유자가 청구인의 부인지 여부에 대하여 살펴본다. 처분청에서는, 1999.11.28. 및 1995.04.28. ○○농협으로부터의 융자에 따른 근저당설정등기 행위를 청구인의 부가하였고(채무자로 등기된 자는 쟁점부동산 등기 명의자인 그의 제 청구외 조○○임), 1995.06.06. 쟁점부동산을 음식점으로 임대하여준 자도 청구인의 부(계약서상 임대인은 조○○)임이 확인되는 등, 쟁점부동산에 대한 모든 권리행사를 청구인의 부로 보았다. 그러나, 당초 이 건 증여 관련 처분청의 조사내용 및 결정내용을 살펴보면, 위 융자금 및 임대보증금의 수령자가 청구인의 부라는 사실과, 임대차 계약서상 임대인이 그의 제 청구외 조○○으로 표시된 사유, 쟁점부동산에 대한 임대보증금이 2억 원인지1억7천만 원인지 여부 등이 조사 되지 아니하였음을 알 수 있다. 그러하므로 처분청은, 쟁점부동산의 실소유자가 청구인의 부라는 사실을 객관적으로 입증하지 못하고 임대보증금이 얼마인지를 확정하지 못한 상태에서 이 건 증여세를 결정하고 고지한 잘못이 있다 하겠다. 따라서, 위 융자금 및 임대보증금의 실귀속자가 누구인지 및 임대계약을 조○○ 아닌 조○○이 체결한 사유 등을 재조사하여 당해부동산의 실소유자가 누구인지를 밝히고, 쟁점부동산에 대한 임대보증금이 2억 원인지 1억7천만 원인지를 재조사하여, 그 결과에 따라 증여세를 과세함이 타당하다고 판단된다. 다음은, 처분청의 쟁점부동산에 대한 평가가 적법한지 여부에 대하여 살펴본다. 증여재산의 평가는 증여당시의 시가에 의하여 평가하는 것이 원칙이고, 시가가 확인되지 아니할 때는 기준시가 적용 등의 보충적 평가방법으로 평가하는 것이나, 이 건의 경우와 같이 사실상 임대차계약이 체결되거나 임차권이 등기된 재산의 가액은 1년간의 임대료를 상속개시당시의 1년 만기 정기예금의 이자율을 감안하여 재무부령이 정하는 율로 나눈 금액과 임대보증금의 합계액, 시가, 보충적 평가방법으로 평가한 가액 중 큰 금액을 그 재산의 가액으로 하는 것이므로, 증여일로부터 3년이 지난 시점에서 소급감정한 가액을 시가로 인정하여달라고 청구인은 요구하고 있으므로 이 같은 청구주장은 받아들일 수 없는 주장이라 하겠다. 따라서, 임대차계약이 체결되고 시가가 확인되지 아니하는 쟁점부동산에 대한 평가를 전시한 법령에 의하여, 1년간의 임대료를 상속개시 당시의 1년 만기 정기예금 이자율인 10%로 나눈 금액을 임대보증금과 합계한 금액 680,000,000원과 기준시가로 평가한 292,653,970원 중 큰 금액인 680,000,000원을 증여가액으로 평가한 처분청의 평가는 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다. 이상과 같이 살펴본 바, 이 건 심사청구는 청구주장 일부가 이유 있으므로 국세기본법 제65조 제1항 제3호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.