부동산을 감정가액으로 평가한 처분의 당부

○○세무서장이 1999.01.11 청구인에게 결정 고지한 1997년도 증여세 149,158,230원의 부과처분은,

1. (주)○○의 대출금중 300,000,000원을 증여재산가액에서 차감하여 그 과세표준과 세액을 경정합니다.

2. 나머지 청구주장은 받아들일 수 없어 기각합니다.

○○국세청장이 청구인의 남편인 청구외 안○○에 대하여 특별세무조사(1998. 01.07∼01.23)를 실시한 바, 청구인이 ○○도○○군 ○○면 ○○리 ○○번지 대지 1,279m² 및 건물 1,456.77m²(이하“쟁점부동산”이라 한다)를 위 안○○으로부터 증여받은 사실이 확인되어 관련 과세자료를 처분청으로 통보하였다. 이에 따라 1999.01.10 처분청은 1997년도 증여세 149,158,230원을 청구인에게 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1999.01.27 심사청구 하였다.

(1) 상속세법 및 증여세법(1996.12.30 전면 개정된 것) 제66조(저당권이 설정된 재산의 평가의 특례)규정은 상속재산평가에 한하여 적용되어야 하므로 증여재산인 쟁점부동산의 경우에는 토지는 개별공시지가, 건물은 시가표준액에 의한 가액으로 평가하여야 한다.

(2) 청구인은 쟁점부동산 취득시 전소유자인 청구외 김○○이 쟁점부동산을 담보로 하여(주)○○○ 대출받은 융자금 3억 원을 인수하였으며, 동 융자금의 이자율(16.5%)이 높아 남편 안○○이 거래하던 ○○화재해상보험(주)로부터 3억 원(연이자 13.5%)을 대출 받아 변제하였다. 당시 청구인은 사업자등록이 업어 청구인 명의로는 3억 원을 대출받을 수 없었을 뿐만 아니라 ○○화재해상보험(주)와 거래를 유지하고 있던 남편 안○○ 명의로 대출 받을 경우 낮은 이자율을 적용받을 수 있어 부득이 그의 명의로 대출 받았으나, 실제로는 청구인이 계속하여 대출금이자를 지급한 사실이 청구인의 통장에 의하여 확인되고, 1998.04.30 근저당권의 채무자를 안○○에서 청구인으로 변경하였으며, 1999.01.11 다시 ○○은행으로부터 청구인 명의로 대출을 받아 ○○화재해상보험(주) 융자금을 상환하였다. 안○○은 고령(28년생)으로 직업이 없으며 무재산 상태로 ○○화재해상보험(주))의 융자금 3억 원을 변제할 능력이 없으므로 청구인이 쟁점부동산을 증여받으면서 (주)○○상호신용금고 융자금 3억 원을 인수한 것으로 보아 그 금액을 증여재산가액에서 부채로 공제하여야 한다.

(

1. 증여일 현재 쟁점부동산에 근저당권이 설정되어 있었으므로 상속세 및 증여세법 제66조 및 같은 법 시행령 제63조 제3호의규정에 따라 당해 근저당권을 설정하기 위하여 지가고시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의한 감정평가사업자가 감정한 가액인865,457,000원으로 평가한 것은 정당하다.

(2) 청구인이 쟁점부동산을 증여받으면서 전소유자인 청구외 김○○이 쟁점부동산을 담보로 대출받은 융자금을 인수한 사실이 확인되지 아니하고 청구인의 남편인 안○○이 1997.10.30 대출받은 3억 원은 증여당시에 존재하지도 아니하였으므로 청구인의 주장을 받아들일 수 없다.

• 가. 쟁점

(1) 쟁점부동산을 감정가액으로 평가한 처분의 당부를 가리는 데 있다.

(2) 청구인이 쟁점부동산을 증여받으면서 실제로 채무를 인수하였는지 여부를 가리는 데 있다.

• 나. 관련법령 상속세 및 증여세법 제60조 【평가의 원칙 등】에서 『① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일” 이라 한다.)현재의 시간에 의한다. 이 경우 제63조 제1항 제1홍 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액(제63조 제2항의규정에 해당하는 경우를 제외한다.)은 이를 시가로 본다.

② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용·공매 가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류·규모·거래상황 등을 감아하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의해 평가한 가액에 의한다.

④ (생략)』 라고 규정하고, 같은 법 제66조 【저당권 등이 설정된 재산의 평가의 특례】에서 『다음의 각호의 1에 해당하는 상속재산은 제60조의 규정에불구하고 당해 재산이 담보하는 채권액 등을 기준으로 대통령령이 정하는 바에 의하여 평가한 금액과 제60조의 규정에 의여 평가한 가액 중 큰 금액을 그 재산의 가액으로 한다.

1. 저당권 또는 질권이 설정된 재산

2. ∼4.호 (생략)』라고 규정하고 있으며 같은 법 시행령 제63조【저당권 등이 설정된 재산의 평가】제3호에 의하면, 법 제66조에서 “대통령령이 정하는 바에 의하여 평가한 가액”이라 함은 근저당권이 설정된 재산으로서 당해 근저당권을 설정하기 위하여 공시지가 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의한 감정평가 사업자가 감정한 가액(2이상의 감정가액이 있을 때에는 큰 가액으로 한다.)이 있는 경우에는 그 가액으로 한다고 규정하고 있다. 같은 법 제47조【증여세과세가액】제1항에서『증여과세가액은 증여일 현재 제31조 내지 제45조의 규정에 의한 증여재산가액의 합계액에서 당해 증여재산에 담보된 채무로서 수증자가 인수한 금액을 차감한 금액으로 한다.』라고 규정하고, 제2항에서는 "제1항의규정을 적용함에 있어서 배우자 또는 직계존비속간의 부담부증여(제44조의 규정에 의하여 증여로 추정되는 경우를 포함한다)에 대하여는 수증자가 증여자의 채무를 인수한 경우에도 당해 채무액은 수증자에게 채무가 인수되지 아니한 것으로 추정한다. 다만, 당해 채무액은 국가 및 지방자치단체에 대한 채무 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 객관적으로 인정되는 경우에는 그러하지 아니한다.』라고규정하고 있으며, 같은 법 시행령 제10조【채무의 입증방법등】제1항에서는 『법 제14조 제4항에서는 “대통령령이 정하는 바에 따라 객관적으로 입증된 것”이라 함은 상속개시당시 피상속인의 채무로서 상속인이 실제로 부담하는 사실이 다음 각 호의 1의 방법에 의하여 입증되는 것을 말한다.

1. 국가·지방자치단체 및 금융기간에 대한 채무는 당해 기관에 대한 채무임을 확인할 수 있는 서류

2. 제1호외의 자에 대한 채무는 채무부담계약서, 채권자확인서, 담보설정 및 이자지급에 관한 증빙 등에 의하여 그 사실을 확인할 수 있는 서류』라고 규정하고 있다.

• 다. 사실관계 및 판단 먼저 사실관계를 살펴본다. 1997.03 12자○○동 상가 ○○물물교환계약서(이하 “교환계약서” 라고 한다.)에 의하면, 청구인의 남편인 청구외 안○○(이하 “안○○”이라 한다.)과 청구외 김○○(이하 “김○○”이라 한다.)은 안○○ 소유의 ○○시 ○○구 ○○동○○번지대지 433.7m²와 건물 722.32m²(이하 “○○상가”라고 한다.)외 김○○소유인 ○○도 ○○군 ○○면 ○○리 ○○번지 대지 1,279m² 및 건물 1,456.77m²(쟁점부동산)를 교환하기로 하는 계약을 체결하였으며, 안○○은 쟁점부동산을 담보로 김○○이 대출받은 융자금 5억 원을 인수하고, 김○○은 안○○이 ○○상가를 담보로 대출받은 3억 원 및 동 상가의 임대 보증금 212,000,000원, 월세 9,180,000원을 각각 인수하되, 쟁점부동산과 ○○상가와의 가격 차이를 고려하여 추가로 안○○이 김○○으로부터 1997. 03. 12에 5천만 원, 1997. 03. 18에 7천만 원, 1997. 05. 31에 1억8천만 원 합계 3억 원을 지급받으며, 안○○과 김○○쌍방의 융자금에 관련된 적금(일명 “꺽기예금”)은 잔금일 기준으로 정산하기로 특약하였음이 확인된다. 1997.05.30 김○○은 교환계약서에 정한 대금을 청산하였고, 같은 날 ○○상가를 그의 명의로 소유권이전등기한 후 1997.06.02 동 건물에 대하여 부동산 임대업 사업자등록증을 발급받은 반면에, 안○○은 1997 06.20 쟁점부동산을 사업장으로 하여 ○○여관 사업자등록증만을 발급받고 소유권이전등기를 지연하다가 1997. 10.22 처인 청구인 명의로 소유권 이전등기 하였다. 한편, 쟁점부동산의 등기부등본 및 김○○명의의 (주)○○상호신용금고(이 “(주)○○금고”라고 한다) 통장 00-00-000000-0000)사본에 의하면, 쟁점부동산 교환계약체결일 현재 실제로 김○○이 (주)○○금고로 부터 대출받은 융자금 5억 원이 현존하였으며, 1997. 05. 30 안○○이 김○○으로부터 지급받은 18,000,000원으로 동 융자금중 161,700,000원을 변제함으로써 청구인 명의로 쟁점부동산을 소유권 이전등기한 1997.10.22 현재는 대출금 잔액이 338,300,000원인 것으로 확인되고, 1997.10.30 쟁점부동산을 담보로 채무자를 안○○으로 하여 ○○화재해상보험(주)(이하“○○화재(주)라고 한다)로부터 대출된 3억 원이 같은 날 (주)○○금고로 직접 대체되어 (주)○○금고 대출금 300,000,000원이 변제된 사실이 (주)○○화재의 대출원리금계산서 및 (주)○○금고의 거래상황조서에 의하여 확인될 뿐만 아니라, 같은 날 안○○이 교환계약서의 특약내용에 의하여 김○○으로부터 인수하였던 적금 38,300,000원을 해약하여 (주)○○대출금 상환에 사용함에 따라 1997. 10. 30 (주)○○진흥금고의대출금이 전액 변제되었음을 알 수 있다. 또한 1997.10.30 ○○화재(주)가 안○○ 명의로 300,000,000원을 대출하면서 쟁점부동산에 설정하였던 근저당권의채무자가 1998.04.30 확정채무의 면책적 인수를 원인으로 하여 청구인으로 변경되었으며, 1999.01.11 (주)○○은행이 쟁점부동산에 채권최고금 468,000,000원, 채무자는 청구인으로 하여 새로이 근저당권을 설정하였고, 1997.10.30 ○○화재(주)가 설정하였던 근저당권은 1999.01.12 해지를 원인으로 하여 말소되었음이 쟁점부동산의 등기부등본에 의하여 확인되고 있다. 다음으로 청구인의 주장에 대하여 살펴본다. 먼저 쟁점(1)에 대하여 보면, 청구인은 상속세 및 증여세법 제66조 【저당권 등이 설정된 재산의 평가특례】규정은 상속재산 평가에 한하여 적용되어야 하며, 증여재산인 쟁점부동산의 경우에는 토지는 개별공시지가, 건물은 시가표준액에 의한 가액으로 평가하여야 한다고 주장하나, 상속세 및 증여세법 제66조 및 같은 법 시행령 제63조의 규정은 증여재산을 평가함에 있어서도 동일하게 적용되는 것이므로(재삼46014-102, 1993. 01. 18 같은 뜻임) 처분청이 증여일 현재 (주)진흥 금고의 근저당이 설정되어 있던 쟁점부동산에 대하여 동 근저당권을 설정하기 위하여 1995.08 22 ○○법인이 감정한 가액인 865,457,000원으로 평가한 것은 달리 잘못이 없다고 판단된다. 쟁점(2)에 대하여 본다. 처분청이 제출한 심리자료에 의하면, 1998.01.07 ∼1998.01.23 기간 중 ○○국세청장이 안○○에 대하여 특별 세무조사를 실시한 바, 1997.03.12자 교환계약서의 내용에 따라 안○○ 명의로 등기하여야 할 쟁점부동산을 1997.10.22 청구인명의로 등기한 사실이 확인되어 같은 날 안○○이 쟁점부동산을 청구인에게 증여한 것으로 보았으며, 증여일 현재 쟁점부동산에 근저당이 설정되어 있다 하여 김○○이 쟁점부동산을 담보로 (주)○○○로부터 대출을 받으면서 근저당 설정을 위하여 1995.08.22 ○○법인이 평가한 감정가액인 865,457,000원을 증여재산가액으로 결정하고, 쟁점부동산의 전소유자인 김○○의 채무를 청구인이 인수하기로 하는 약정이 없었다 하여 부담부증여를 인정하지 아니하고 동 금액 전체를 증여세 과세가액으로 보았음을 알 수 있다 그러나 1997. 03. 12자 교환계약서에 의하면, 안○○이 김○○이 쟁점부동산을 담보로 대출받은 융자금 500,000,000원을 이수하기로 하였으며, 실제로 교환계약체결일 현재 (주)○○금고의 대출금 잔액이 500,000,000원이었고, 교환완료일인 1997.05. 30 안○○은 교환계약서상의 특약내용에 따라 김○○으로부터 수령한 180,000,000원으로 (주)○○금고 대출금161,700,000원을 변제하였음이 김○○명의의 (주)○○금고 통장(00-00-00000-0000) 사본에 의하여 확인된다. 또한 1997.10.22 쟁점부동산이 청구인 명의로 등기 이전되었으며, 청구인은 1997.10.30 쟁점부동산을 담보로 남편 안○○을 채무자로 하여 ○○화재(주)로부터 300,000,000원을 대출받아 같은 날 동 대출금과 1997.03.12자 교환계약서상의특약내용에 따라 안○○이 김○○으로부터 인수한 적금불입액 38,300,000원으로 증여일 현재의 (주)○○금고 대출금 잔액338,300,000원을 전액 변제한 사실이 쟁점부동산 등기부등본 및 김○○ 명의의 (주)○○화재의 신용부금통장00-00-00000-0000), 해약계산서, 거래상황조서, ○○화재(주)의 대출원리금계산서 등에 의하여 확인될 뿐만 아니라, 특히 ○○화재(주)의 대출원리금계산서와 (주)○○금고의 거래상황조서(차주 김○○)를 대사하여 본바 ○○화재(주)로부터 대출받은300,000,000원이 안○○에게 지급되지 아니하고 (주)○○금고로 직접 대체되었음을 알 수 있으며, ○○화재(주)가 1997.10.30 쟁점부동산에 설정하였던 근저당권의 채무자가 1998.04.30 "확정채무의 면책적인수"를 원인으로 하여 안○○에서청구인으로 변경되었음이 등기부등본에 의하여 확인된다. 이에 대하여 청구인은 (주)○○금고 융자금의 이자율이 16.5%로 이자부담이 많아서 ○○화재(주)와 이미 거래를 유지하고 있던 안○○의 명의로 대출받을 경우 보다 낮은 이자율(13.5%)을 적용받을 수 있고, 청구인의 경우 당시 사업자등록이 없어서 자신의명으로는 300,000,000원을 대출받을 수 없어서 부득이 안○○의 명의로 대출받았을 뿐이라고 주장하고 있다. 한편, 1998.05.06 ○○화재(주)의 대출금중 30,000,000원이 변제된 사실에 대하여, 청구인은 당초 전세보증금이110,000,000원인 아파트에 거주하던 중 임대인이 전세기간이 만료되기 이전에 부득이 아파트를 비워 줄 것을 요청하면서 전세금의 일부를 미리 반환하여 주어서 동 전세금으로 ○○화재(주) 대출금중 30,000,000원을 변제하고 전세보증금80,000,000원인 아파트로 이사하였다고 주장하므로 전세계약서 및 주민등록등본을 살펴본 바, 실지로 청구인이 1996.09.15 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 ○○아파트 ○호를 청구외 박○○로부터 전세보증금110,000,000원에 자신의 명의로 임차하여 거주하다가 1998. 06. 09 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 다가구주택 ○호에 대하여 청구외 노○○와 전세보증금 80,000,000원에 전세계약을 체결하여 1989 07.14 동 아파트로 이사한 것과 ○○구 ○○동 ○○아파트 ○동 ○호의 당초 전세기간이 1996.09.15 ∼ 1998.09.14인 것이 사실로 확인되는 점으로 보아 청구인의 주장은 신빙성이 있어 보인다. 1999.01.12 청구인은 (주)○○은행으로부터 쟁점부동산을 담보로 연이자율 12.75%조건으로 350,000,000원을 상환하고, 1999.01.29 증여세 체납액 45,000,000원을 납부하였음이 (주)○○은행의 일반대출실행계산서 및 부채증명서,○○화재(주)의 이자원장 등에 의하여 확인되며, 이는 IMF사태로 인하여 1998년 중 ○○화재(주)의 대출금 이자율이 18.5% ∼15.5%에 이르렀다가 나라의 경제사정이 안정됨으로 인하여 금융기관의 대출금리가 하락하자 청구인은 이자부담을 줄일 목적으로(주)○○○으로부터 위 350,000,000원을 대출받아 ○○화재(주)의 대출금을 상환한 것으로 추정된다. 1997.10.30 안○○ 명의로 대출받은 ○○화재(주) 대출금 300,000,000원의 이자를 청구인이 지급하였다는 주장에 대하여 살펴보면,

○○화재(주)의 대출원금계산서상의 이자납일약정일은 매월 5일이었으며, 청구인 명의의 ○○은행예금통장(000-000000-00-000)에서 매월 5일을 전후하여 이자상당액과 비슷한 금액이 반복적으로 인출된 사실로 보아청구인이 동 대출금 이자를 변제하였다는 주장은 신빙성이 있어 보이는 반면에, 안○○은 1928년생으로 고령인데다 쟁점부동산을 청구인에게 증여함으로써 무재산 상태이고, 모든 사업을 폐업하여 소득원이 발견되지 아니한 점 등으로 보아 현실적으로 ○○화재(주)의대출금 300,000,000원을 변제할 능력이 희박한 것으로 추정된다. 쟁점부동산에 대한 사업자등록상황을 살펴보면, 안○○이 1997.06.20 ○○여관 사업자등록증(000-00-00000)을 발급받았다가 1997.12.31 폐업하였고, 청구인이 1998.01.01을 개업일로 하여 사업자등록증을 발급받아 현재까지 계속사업 중인 것으로 확인된다. 끝으로 청구인이 이자를 변제할 능력이 있는지에 대하여 살펴보면, 청구인은 청구외 김○○와 공동으로 1996.10.10 ○○구청장으로부터 일반음식점 영업허가증을 발급받아 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지에서 1998.06.30까지 영업한 사실이 있으며, 증여받은 쟁점부동산이 여관건물로서 증여가액이 865,457,000원에 이르는 점 등으로 미루어 여관수입으로 대출금이자를 지급하는 데에는 어려움이 없어 보여진다. 위의 사실관계를 모두어 볼 때, 청구인의 남편인 안○○이 김○○과 부동산을 교환하면서 김○○이 쟁점부동산을 담보로 대출받은 (주)○○금고 대출금500,000,000을 인수하기로 약정한 사실이 교환계약서에 의하여 확인되고, 1997.05.30 안○○이 동 대출금 중161,700,000원을 변제함으로써 쟁점부동산을 청구인 명의로 등기한 1997.10.22 현재 실지로 338,300,000원이채무로남아 있었으며, 1997.10.30 다시 안○○이 김○○로부터 인수한 적금으로 변제한 38,300,000원을 차감하고 남은300,000,000원은, 1997. 10. 30 쟁점부동산을 담보로 안○○을 채무자로 하여 ○○화재(주)부터 대출된300,000,000원이 (주)○○금고로 직접 대체됨으로써 상환된 사실이 확인될 뿐만 아니라,

○○화재(주)의 대출금의 원금과 이자변제상황 및 근저당권 변경내용, 안○○의 재산현황과 소득상황, 쟁점부동산에 대한 사업자등록상황 등을 고려해 볼 때, 1997. 10. 30자 ○○화재(주)의 대출금 300,000,000원은 청구인이 저율의 이자로 대출받기위하여 안○○의 명의만 빌린 것으로서 사실상의 채무자가 청구인인 것으로 판단된다. 따라서, 청구인이 쟁점부동산을 안○○으로부터 증여받으면서 쟁점부동산을 담보로 하여 전소유자 김○○ 명의로 대출된 (주)○○금고대출금 300,000,000원을 인수한 것으로 보아 그 채무액을 공제한 가액을 증여세 과세가액으로 결정하며, 공제한 채무액에 상당하는 부분에 대하여 소득세법 제88조 제1항 의 규정에 의하여 증여자에게 양도소득세를 과세하는 것은 별론으로 하고 수중자의 채무변제상황을 재산제세사무처리규정 제170조 제1항 규정에 따라 사후 관리하는 것이 타당하다고 판단된다. 위와 같이 심리한 바, 청구주장은 이유 있다고 인정되므로 국세기본법 제65조 제1항 제3호 규정에 의거 주문과 같이 결정한다.