특수관계자간 저가양도에 의한 증여의제 처분의 당부

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없어 기각합니다.

청구인이 1995. 5. 1. ○○시 ○○동 ○○번지 대지 578.2㎡ 및 건물 4,627.34㎡(이하 “쟁점부동산” 이라 한다)를 처남인 청구외 최○○로부터 2,730,000,000원에 취득 한데 대하여 처분청에서는 상속세법 제34조의 2의 규정의 특수관계자간 저가양도에 의한 증여의제 규정을 적용하여 1995.9.25. ○○감정원에서 감정한 가액 4,018,659,600원을 시가로 보고 위 거래대가와의 차액인 1,288,659,600원을 청구외 최○○가 청구인에게 증여한 것으로 보아 1998.12.2. 청구인에게 1995년도분 증여세 913,519,170원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1999.1.21. 이 건 심사청구를 제기하였다.

처분청에서는 1995.9.25. ○○감정원에서 쟁점부동산에 대하여 감정한 평가액인 4,018,659,600원을 시가로 보아 청구인이 매입한 취득가액 2,730,000,000원과 비교하여 현저히 저렴한 대가로 취득하였다고 보아 이 건 증여세를 과세하였으나 쟁점부동산에 대한 실제 매매가액과 상속세법의 규정에 의한 시가와의 차액이 100분의 30이상 되어야 특수관계자간 저가양도에 대한 증여의제 대상이 될 것인 바, 증여재산 가액의 평가는 시가에 의하되 시가가 불분명한 경우에는 상속세법의 규정에 따라 토지는 개별공시지가로, 건물은 지방세법의 규정에 의한 과세시가표준액으로 각각 평가하도록 규정하고 있으며 평가기준일로부터 6개월 내의 감정가액을 시가로 보되 지가하락등으로 가격 변동이 있어 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 이를 시가로 보지 아니하는 것이라고 해석하고 있으나, 처분청에서는 매매계약일과 감정평가일 사이에 가격 변동이 없었다는 점에 대한 입증도 없이 평가기준일로부터 6개월 내의 감정가액이라는 이유만으로 이를 거래당시의 시가로 보고 거래대가와의 차액을 청구인이 증여받은 것으로 본 처분은 부당할뿐더러, 그 기간동안 쟁점부동산이 소재한 지역의 부동산 시세는 상승 추세에 있었던 점을 감안할 때, 거래 당시의 시가가 불분명하다고 경우에 해당되어 개별공시지가 및 지방세법의 규정에 의한 과세시가표준액에 의한 평가액을 시가로 보아야 하는 것이고 이 경우 현저히 저렴한 대가로 거래한 경우에 해당하지 아니하며 거래당시 매매가 전혀 없었던 상황과 경매 처분이 임박한 상황하에서의 타인과의 거래가액과 비교해 볼 때에도 현저히 저렴한 가액으로 취득한 것이 아니므로 증여로 간주하여 과세한 당초처분은 부당하다는 주장이다.

쟁점 부동산의 거래 당사자는 처남과 매제 지간으로서 상속세법상 특수관계자에 있는 자에 해당되며, 거래가액은 2,730,000,000원으로 확인되며 당해거래 시점으로부터 6개월 이내에 ○○감정원에서 감정평가한 가액으로 확인되는 4,018,659,600원은 쟁점부동산에 대한 시가로 볼 수 있는 바, 당해 거래가액은 시가보다 현저히 저렴한 가액에 해당하므로 시가와 거래가액과의 차액을 청구인이 증여받은 것으로 보아 이 건 증여세를 과세한 당초 처분은 정당하다는 의견이다.

• 가. 쟁점 특수관계자간 저가양도에 의한 증여의제 처분의 당부
• 나. 관련법령 상속세법 제34조의 2 【저가ㆍ고가 양도시의 증여의제】제1항에서 “제34조의 규정에 해당하는 경우를 제외하고 현저히 저렴한 가액의 대가로서 재산을 대통령령이 정하는 특수관계에 있는 자에게 양도하였을 경우에는 그 대가와 시가와의 차액에 상당한 금액을 양수자인 대통령령이 정하는 특수관계에 있는 자에게 증여한 것으로 간주한다. 다만, 그 양수자가 자력을 상실하여 납세할 능력이 없을 때에는 전부 또는 일부를 면제한다.”고 정하면서 같은법 시행령 제41조 【현저히 저렴 또는 높은 가액 및 특수관계에 있는 자의 정의】제1항에서 “법 제34조의 2 제1항에 규정한 현저히 저렴한 가액 및 제14조의 2 제1항 제2호에서 규정한 현저히 낮은 가액이라 함은 상속개시일 또는 증여일의 현황을 기준으로 하여 제5조 내지 제7조의 규정에 의하여 평가한 가액의 100분의 70 이하의 가액을 말한다.”고 하고, 같은조 제2항에서 “법 제34조 제2항ㆍ법 제34조의 2 제1항ㆍ제2항에서 특수관계에 있는 자라 함은 양도자 또는 양수자와 다음 각호의 1의 관계에 있는 자를 말한다. 1.양도자의 친족.” 이라고 규정하고 있다. 또한, 같은법 제9조 【상속재산의 가액평가】에서 “① 상속재산의 가액 및 상속재산의 가액중에서 공제할 공과 또는 채무는 상속개시 당시의 현황에 의한다. (단서 생략)② 제1항의 규정에 의한 상속개시당시의 현황에 의한 상속재산의 가액은 그 당시의 시가에 의하되, 시가를 산정하기 어려울 때는 당해 상속재산의 종류ㆍ규모ㆍ거래상황등을 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 의한다” 면서 같은법 시행령 제5조 【상속재산의 평가방법】제2항에서 “토지의 평가의 경우에는 시장ㆍ군수ㆍ구청장이 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률 제10조의 규정에 의하여 공시지가를 기준으로 하여 산정한 개별필지에 대한 지가(이하 ”개별공시지가“라 한다)에 의한다” 고 규정하고 있다. 구 상속세법 기본통칙 39…9【시가로 보는 범위】제1항 제1호에서 “상속개시일 전후 6개월이내에 상속재산에 대한 공신력있는 감정기관의 감정가액이 작성되어 있어 확인되는 경우는 그 감정가액을 시가로 볼 수 있다. 다만, 시가로 보는 것이 지가하락 또는 감가의 요인 등으로 가액의 변동이 있어 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 예외로 한다.”고 규정하고 있다.
• 다. 심리 및 판단 전시한 법령에서와 같이 증여일 현재 시가보다 70/100 이하의 가액으로 특수관계에 있는 자에게 양도한 경우에는 그 재산의 양도자가 그 대가와 시가와의 차액 상당액을 양수자에게 증여한 것으로 간주하는 것이며 증여시점을 전후하여 6개월 이내에 공신력있는 감정기관에서 작성한 감정가액이 확인되는 경우에는 그 가액을 시가로 볼 수 있도록 해석하고 있다. 이 건 청구와 관련된 과세처분 및 청구주장을 살펴보면, 처분청에서는 쟁점부동산의 거래를 특수관계자간 저가양도에 의한 증여행위로 보아 청구인에게 이 건 증여세를 과세한데 대하여 청구인은 거래 시점으로부터 4개월 후에 ○○감정원에서 감정한 가액은 시가로 볼 수 없으므로 기준시가에 의하여 평가한 가액을 시가로 보는 경우 당해 거래가액은 현저히 저렴한 가액으로 거래한 것이 아니어서 저가양도에 의한 증여로 볼 수 없다는 주장이므로 그 사실관계를 살펴본다. 청구인은 1995.5.1. 처남인 청구외 최○○로부터 쟁점부동산에 대한 금융기관 채무액 1,970,000,000원과 임대보증금 채무 503,000,000원, 합계 2,473,000,000원을 잔금에서 공제하는 조건으로 총 2,730,000,000원에 취득한 사실이 부동산 매매계약서 및 등기부 등본에 의하여 확인되며

○○감정원의 감정평가서에 의하면, 청구외 ○○신용금고 ○○지점장이 쟁점부동산의 담보평가를 목적으로 ○○감정원에 감정평가를 의뢰한 결과, ○○감정원에서 1995.9.25.을 가격시점으로 감정한 평가액이 4,018,659,600원으로 확인되는 바, 당해 부동산거래 당사자는 친족으로서 상속세법상 특수관계자임에는 양자간 다툼이 없으며, 당해부동산의 거래시점으로부터 6개월 이내에 지가하락 등으로 가액의 변동이 없는 것으로 인정되는 쟁점부동산에 대한 ○○감정원의 감정가액은 시가로 볼 수 있다 할 것이므로 쟁점점부동산 거래가액은 시가인 위 감정가액에 비하여 100분의 70 이하의 거래가액에 해당하므로 전시한 법령에서 규정하는 현저히 저렴한 가액으로 거래한 것으로 볼 수 있다. 위의 사실관계 및 관련법령을 모두어 판단하건대, 청구외 최○○는 쟁점부동산을특수관계자인 청구인에게 시가보다 현저히 저렴한 가액으로 양도한 경우에 해당되며 처분청에서 이와 같은 부동산거래에 대하여 특수관계자간의 저가양도에 의한 증여의제 규정을 적용하여 당해 거래가액과 시가와의 차액에 상당하는 가액을 양수자인 청구인이 양도자로부터 증여받은 것으로 보아 이 건 증여세를 과세한 당초처분에는 달리 잘못이 없는 반면, 청구인은 위와 같이 시가로 볼 수 있는 감정가액이 확인되는데도 불구하고 시가가 불분명한 재산이므로 기준시가 및 과세시가표준액으로 평가한 가액을 정상가액으로 볼 때에 현저히 저렴한 가액으로 거래한 것으로 볼 수 없다는 청구주장은 받아들일 수 없다고 판단된다. 따라서, 이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.