적정임대료 산정이 맞는지 및 부당행위계산분을 상대방의 사업소득계산시 필요경비로 볼 수 있는지의 여부

○○세무서장이 99.5.14 청구인등에게 정고지한 종합소득세 93년 귀속 27,207,350원, 94년 귀속 29,127,320원, 95년 귀속 34,874,370원, 96년 귀속 45,274,720원, 97년 귀속 46,155,670원은 1.청구인 명의 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 대지 516.1㎡에 대한 적정임대료 산정시 적용한 아래 산식중 김○○의 임대수입금액에서 건물관리비 상당액 167,721,000(93년 12,141,000원, 94년 26,376,000원 95년 40,404,000원, 96년 42,870,000원, 97년 42,660,000원)을 연도별로 각각 제외하여 과세표준 및 세액을 경정하고, 적정임대료 산식: 김수철의 건물임대수입 × 토지의 기준시가 / (토지의 기준시가 + 건물의 장부가액)

2. 나머지 청구는 이를 기각합니다.

처분청은 청구인 명의의 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 대지 516.1㎡(이하 “쟁점토지”라 한다) 지상에 청구인의 자인 김수철(이하 “김수철”이라 한다)명의로 상가건물 1,546,49㎡을 신축하여 임대업을 영위함으로써 김○○에게 쟁점토지를 무상으로 임대한 것이라하여 부당행위부인규정을 적용, 김○○의 건물임대수입 × 토지의 기준시가 / (토지의 기준시가 + 건물의 장부가액)로 하여 산출된 금액을 적정임대료로 하여 99.5.14 93년 귀속 27,207,350원, 94년 귀속 29,127,320원, 95년 귀속 34,874,370원, 96년 귀속 45,274,720원, 97년 귀속 46,155,670원은 남편(김○○)을 주된소득자로 하여 김○○에게 고지하는 등 합계 182,639,430원의 종합소득세를 결정고지 하였다. <표1> 부당행위계산 수입금액 및 소득금액 (단위: 천원) 항목 93 94 95 96 97 계 건물임대수입 (청구인의 자) 105,034 127,937 151,884 159,201 151,929 695,985 쟁점토지임대수입 (부당행위적용) 85,088 100,388 85,957 123,894 118,436 516,206 청구인 및 김○○(이하 “청구인등”이라 한다)은 이에 불복하여 99.7.19 심사청구를 하였다.

1. 93~95년의 경우 자와는 같은 세대원으로 자산합산대상가족이므로 부당행위적용대상에서 제외되어야 하고,

2. 부당행위계산대상이라 하여도 토지의 임대실례가 아닌 자의 관리비가 포함된 건물임대수입을 기준시가로 안분하여 토지의 적정임대료를 산정함은 부당하고, 동 토지의 임대료 상당액은 자의 필요경비로 인정되어야 한다.

김○○은 주민등록상 청구인 등의 주소지와 동일한 것으로 되어 있으나, 실제는 다른 장소에서 김○○의 처와 자녀가 거주하고 있음이 확인되는 바, 청구인등과 동일세대원이라고 볼 수 없고, 청구인은 ○○구 ○○동 ○○번지 대지를 쟁점토지 인근의 임대실례라고 제시하고 있으나, 동 인근토지는 쟁점토지와는 사용용도가 다르고 임대가액이 토지의 지가에 비하여 현저히 낮으므로 임대실례로 적용할 수 없으므로 김○○의 임대수입중 쟁점토지의 가액이 차지하는 비율에 상당하는 금액을 쟁점토지의 적정임대료로 하여 과세한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 93~95년 김○○을 생계를 같이하는 세대원으로 볼 수 있는지와 적정임대료 산정이 맞는지 및 부당행위계산분을 상대방의 사업소득계산시 필요경비로 볼 수 있는지의 여부를 가리는 데 있다.
• 나. 관련법령 소득세법 제42조 (부당행위계산의 부인) 제1항에 “납세지관할세무서장 또는 지방국세청장은 부동산임대소득ㆍ사업소득ㆍ일시재산소득ㆍ기타소득 또는 산림소득이 있는 거주자의 행위 또는 계산이 그 거주자와 특수관계 있는 자와의 거래로 인하여 당해 소득에 대한 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 때에는 그 거주자의 행위 또는 계산에 관계없이 당해 연도의 소득금액을 계산할 수 있다.”라고 규정하고, 같은 시행령 제98조 제2항에서 “법 제41조에서 ‘조세의 부담을 부당히 감소시킨 것으로 인정되는 때’라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 때를 말한다.”라고 하면서 그 2호에 “특수관계 있는 자에게 금전 기타 자산 또는 용역을 무상 또는 낮은 이율등으로 임대하거나 제공한 때(이하 생략)”를 규정하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단 청구 1)에 대하여 주민등록상 김○○이 93년이전부터 청구인등과 동일한 주소지에 단독세대를 구어한 것으로 되어 있으나, 김○○의 처 및 자녀2명은 88.1.27부터 현재까지 청구인등의 주소지와 다른 ○○구 ○○동 소재 ○○아파트 ○동 ○호에 거주하였음이 확인되는 바, 김○○이 그의 배우자와 자녀와는 달리 혼자만이 부모인 청구인등과 생계를 같이하였다고 보기는 어렵다 할 것이다. 청구 2)적정임대료에 대하여 부당행위계산에 있어 적정임대료는 특수관계에 있지 아니한 자에게 유사한 조건의 토지를 대여한 경우에 형셩되는 토지 임대실례를 기준으로 산정하여야 할 것이고, 그 실례가 없는 경우에는 당해 토지의 지목, 위치, 주위경, 이용상황, 사용범위등 제반요건을 고려하여 부동산가격을 형성하는 지역 및 개별요인 및 유사물건에 대한 적정거래가능가격을 조사 검토하는 등의 합리적인 방법으로 산정한 가격을 기준으로 함이 타당하다 할 것인 바(국심 88서1318, 88.12.30, 국심 97서 2260, 97.12.13), 김○○의 건물임대수입 × 토지의 기준시가 / (토지의 기준시가 + 건물의 장부가액)로하여 산정한 처분청의 적정임대료 산정방법등 합리적인 방법중의 하나라고 볼 수 있으나(심사 소득99-252, 99.6.25 같은 뜻), 이 건 심사청구서에 의하면 김○○의 임대수입금액에는 건물관리비 164,721,000(93년 12,411,000원, 94년 26,376,000원, 95년 40,404,000원, 96년 42,870,000원, 97년 42,660,000원)도 포함되었음을 알 수 있는 바, 동 건물관리수입은 쟁점토지의 임대와는 무관한 건물관리에 필요한 비용 등을 징수한 것이므로 자의 임대수입금액에서 제외하고 위 산식에 의하 쟁점토지의 적정임대료를 산정하여 경정함이 타당하다고 판단된다. 청구 2) 필요경비로 인정되어야 한다는 주장에 대하여 특수관계자에게 토지를 무상으로 제공하는 대에 당해 토지 제공자에 대하여 부당행위계산을 하는 것이므로 동 금액이 그 상대방의 필요경비에 해당한다고 볼 수는 없다 할 것이다(소득 46011-309, 99.1.25 같은 뜻). 따라서, 이 건 심사청구는 청구주장의 일부 이유 있으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 및 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.