특수관계자에게 토지를 저가 임대한 것으로 보아 부당행위계산 부인규정을 적용하여 과세한 처분의 당부

○○세무서장이 99.6.7 붙임1의 명세와 같이 청구인에게 결정고지한 94년~97년 귀속 종합소득세 982,293,070원과 94년 1기~98년 2기분 부가가치세 261,729,000원은 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 대지 390.5㎡, 같은동 ○○번지 대지 389.4㎡, 같은동 ○○번지 대지 113.3㎡에 대한 94~98년도의 적정임대료를 재조사하여 이를 경정합니다.

청구인은 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 소재 ○○빌딩을 임대하고 있는 사업자로서 동 토지 905.5㎡ 중 390.5㎡의 연접토지인 같은동 ○○번지 대지 389.4㎡, 같은동 ○○번지 대지 113.3㎡(이하 “쟁점토지”라 한다.)를 94.1.1부터 자 송○○에게 임대하여 ○○주차장을 운영하도록 하고 94년도는 보증금 30,000,000원, 월세 3,000,000원, 95년도부터 98년도까지는 보증금 40,000,000원, 월세 4,000,000원에 대한 부가가치세 및 종합소득세를 신고한 사실이 있다. 처분청은 청구인에 대한 97년 귀속 종합소득세 실지조사 결과 청구인이 특수관계자인 자 송○○에게 쟁점토지를 저가 임대한 것으로 보아 부당행위계산 부인규정의 적용으로 적정임대료를 쟁점토지 개별공시지가의 5%로 산정하여 99.6.7. 붙임 1의 명세와 같이 94년~97년 귀속 종합소득세 982,293,070원과 94년 1기~98년 2기분 부가가치세 261,729,000원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 99.6.28. 심사청구하였다.

청구인은 자 송○○에게 인접지역의 정상적인 거래에 의하여 이루어지는 임대료로 쟁점토지를 임대하여 인근 유사 사설 주차장의 임대료와 비교하여 볼 때 부당하게 낮지 않은데도 인접 유사토지에 대한 정상 임대차 사례등을 전혀 조사하지 않고 단지 특수관계자라는 사유만으로 저가 임대한 것으로 보아 부당행위계산 부인규정을 적용하고 적정임대료를 주차장 연간 총수입금액의 2.5배~3.5배 이상으로 산정하여 과세한 처분은 부당하다.

부당행위계산 부인규정 적용시 적정임대료는 임대물건의 시가에 일반적으로 인정되는 기대이익률을 적용하여 산정하는 것인바, 처분청은 국가세입을 관장하는 관서이므로 국유재산법에서 규정하고 있는 토지의 임대요율을 적용하여 적정임대료를 산정한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 특수관계자에게 토지를 저가 임대한 것으로 보아 부당행위계산 부인규정을 적용하여 과세한 처분의 당부를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 소득세법 제41조 【부당행위계산】제1항에서는 『납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 부동산 임대소득ㆍ사업소득ㆍ일시재산소득ㆍ기타소득 또는 산림소득이 있는 거주자의 행위 또는 계산이 그 거주자와 특수관계에 있는 자와의 거래로 인하여 당해 소득에 대한 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 때에는 그 거주자의 행위 또는 계산에 관계없이 당해 연도의 소득금액을 계산할 수 있다.』고 규정하고, 같은법 시행령 제98조 제1항 제1호에서는『당해 거주자의 친족을 특수관계 있는자로 한다.』고 규정하고 있으며, 제2항 제2호에서는 『특수관계에 있는 자에게 금전 기타 자산 또는 용역을 무상 또는 낮은 이율등으로 대부하거나 제공한 때를 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 때로 한다.』고 규정하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단 법령에 의하면 특수관계자에게 토지를 낮은 요율로 제공한 경우에는 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 경우에 해당되므로 부당행위계산부인규정을 적용하여 적정임대료와의 차액을 소득금액에 합산과세하는 것인 바, 청구인이 쟁점토지를 청구인의 친족으로서 특수관계자에 해당하는 자 송○○가 사업용 주차장(○○구청장이 94.1.27 발행한 ○○주차장 설치 신고서 및 신고필증 제94-2호에 의하면 쟁점토지 면적 892㎡에 32대 규모의 ○○주차장 설치 신고)으로 사용하도록 임대한 것은 부당행위계산 부인규정의 적용대상에 해당된다 할 것이므로 쟁점토지의 적정임대료 산정에 대하여 살펴본다. 특수관계자에게 토지를 임대하는 경우 적정임대료는 원칙적으로 특수관계없는 자간에 유사조건의 토지 임대차시 건전한 사회통념 내지 상관행에 의하여 형셩되는 임대료를 기준으로 산정하는 것으로서 임대실례가 없는 경우에는 토지의 지목ㆍ위치ㆍ주위환경ㆍ이용상황ㆍ사용범위등 당해 토지의 제반요건을 감안한 적정거래가능가격을 조사하여 합리적으로 산정하는 것(소득 46011-4043 98.12.23. 심사종소98-146 98.6.12. 국심 97서2260 97.12.13.)이며, 인근의 유사한 부동산의 임대실례가액등 비교가능한 방법이 없는 경우 제한적으로 국유재산법에 의한 국유재산 사용료율 및 시중은행의 금리수준을 고려하여 부동산 가액에 연간 기대수익률 5%를 적용하여 계산하는 것(심사종소 98-164 98.6.12. 국심97서1918 98.2.13 대법원 91누7637 92.1.21.)인바, 처분청은 당초 조사시 임대료의 적정여뷰를 검토하기 위하여 인근 유사토지의 임대실례를 확인하고자 하였으나 발견하지 못하고 비교가능한 주변시세등이 없으므로 국유재산법에서 규정하고 있는 토지의 임대요율을 적용하여 적정임대료를 산정하였다고 하나, 청구인이 제시한 지번도 등에 의하면 쟁점토지와 같은 지역에 임대물건의 종류ㆍ이용상황등이 유사한 다수의 주차장이 있는 것으로 확인되고 청구인이 다음과 같은 유사 임대사례를 제시하고 있음에도 단순히 위치적인 요건이 약간 상이하다는 이유만으로 비교가능한 인근지역 소재 주차장의 임대료에 대하여 전혀 사실조사를 하지 않고 유사 임대사례가 없는 것으로 보아 과세한 처분은 잘못된 것이라 할 것이고, ◇청구인 제시 임대차 명세 (단위: 원) 상호 소재지 면적 보증금 임대료 평당 임대료

○○ 주차장

○○동 ○○번지 270평 40,000,000 4,000,000 900,000

○○ 주차장

○○동 ○○번지 210평 45,000,000 3,700,000 1,100,000

○○ 주차장

○○동 ○○번지 250평 7,000,000 1,400,000 비교가능한 방법이 없는 경우 제한적으로 적용하는 국유재산법에 의한 국유재산 사용료를 적용하여 청구인이 주차장을 직접 운영하면서 얻을 수 잇는 수입금액이나 다음과 같은 주차장의 신고 수입금액보다 현저히 많은 금액을 적정임대료로 산정한 처분은 합리적이니 못하다 할 것이다. ◇임대료등 비교 내역 (단위: 천원) 구분 94년 95년 96년 97년 98년 신고임대료 36,000 48,000 48,000 48,000 48,000 결정 적정임대료 475,845 503,780 508,246 461,615 437,043 신고ㆍ결정차액 439,845 455,780 460,246 436,161 389,043 주차장 신고 수입금액 191,342 191,372 206,798 180,520 126,870 그러므로, 이건 청구인이 제시한 주차장의 임대사례를 포함한 쟁점토지 인근 소재 주차장의 임대료 상당액 및 부가가치세 신고수입금액 등을 재조사하여 이를 기준으로 쟁점토지의 연도별 적정임대료를 산정함이 타당한 것으로 판단된다. 따라서, 이건 심사청구는 청구주장 이유 있으므로 국세기본법 제65조 제1항 제3호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.