적정임대료와의 차이에 대하여 부당행위부인규정을 적용하여 과세한 처분의 당부

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없어 기각합니다

○○세무서장은 청구인이 ○○구 ○○동 ○○외 대지 12,872.2㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 그 지상에서 ○○산골프연습장(이하 “쟁점골프연습장”이라 한다)은 운영하는 청구인의 자인 청구의 문○○에게 94.7.1이후 임대를 한 데 대하여 94년 2기에서 96년 2기까지는 무신고하고, 97년 1기 이후에는 쟁점골프연습장 인근의 임대료(이하 “적정임대료”라 한다) 평균액보다 부당하게 임대하였다하여 98.10.15 94년 2기 해당 ~ 98년 1기 해당 부가가치세 155,545,770원을 청구인에게 결정고지 한 후, 청구인이 제기한 심사청구에 대한 결정에 따라 쟁점토지중 754.92㎡를 제외한 12,117.28㎡을 임대면적으로하여 99.2 위 고지세액중 9,771,410원을 감액하는 결정을 하였고, 처분청은 잼정토지중 임대면적에서 제외된 754.92㎡를 감안한 수입금액을 기준으로 표준소득율에의한 추계소득을 부동산임새소득금액으로 하여 98.3.2 94년 귀속 88,108,730원, 95년 귀속 200,018,790원 합계 288,127,500원을 종합소득세를 청구인에게 결정고지 하였다. 청구법인은 이에 불복하여 98.9.19 이전 심사청구를 제기 하였다.

1. 쟁점토지중 청구인이 모델하우스로 직접사용한 면적을 제외하면 8,946.6㎡이므로 동 임대면적을 12,117.28㎡로하여 과세함은 부당하고,

2. 적정임대료 산정시 인근골프장의 임대료를 평균하여 산정함은 부당하고, ○○감정원의 임대료 감정가액이 있으므로 동 감정가약을 적정임대료로 하여야 한다.

이건 청구이전 부가가치세 과세처분 관련 심사청구에 대한 결정에 따라 쟁점토지중 모델하우스 면적으로 754.92㎡를 제외하여 수입금액을 결정하였으며, 쟁점골프연습장 인근의 골프연습장의 임대실례의 평균액으로 적정임대료를 산정하였는 바, 동 적정임대료와의 차이에 대하여 부당행위부인규정을 적용하여 과세한 당처 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 적정임대료 계산이 맞는지를 가리는 데 있다.
• 나. 관련법령 소득세별 제41조(부당행위계산의 부인) 제1항에 “납세지관할세무서장 또는 지방국세청장은 부동산임대소득ㆍ사업소득ㆍ일시재산소득ㆍ기타소득 또는 산림소득이 있는 거주자의 행위 또는 계산이 그 거주자와 특수관계 있는 자와의 거래로 인하여 당해 소득에 대한 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 때에는 그 거주자의 행위 또는 계산에 관계없이 당해 연도의 소득금액을 계산할 수 있다.” 라고 규정하고, 같은 시행령 제98조 제2항에서 “법 제41조에서 ‘조세의 부담을 부당히 감소시킨 것으로 인정되는 때’라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 때를 말한다.” 하고 하면서 그 2호에 “특수관계 있는 자에게 금전 기타 자산 또는 용역을 무상 또는 낮은 이율등으로 임대하거나 제공한 때(이하 생략)”를 규정하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단 청구주장 1)에 대하여 이 건 청구이전 ○○세무서장의 부가가치세 과세처분에 불복하여 제기한 심사청구에 대한 결정서 및 과세 관계기록을 보면,
• 가) “쟁점토지 일부에 93.4월이후 청구인이 영위하는 주택건설업에 이용되는 분양용 모델하우스(792.92㎡)가 있음이 ○○구청의 가건축물 연기신고 수리공문 및 99.1.13자 현지출장으로 확인됨을 이유로 동 모델하우스 부분은 임대면적에서 제외하여 과세표준과 세액을 경정한다” 라는 심사결정에 따라 부가가치세를 감액결정 및 동 임대면적이 감소된 부분을 감안하여 종합소득세 수입금액을 결정하였음을 알 수 있고,
• 나) “쟁점토지 인근의 ○○골프연습장, ○○골프연습장에 대한 입지조건, 이용도, 규모, 임대인, 임차인과의 특수관계여부 및 공시지가 등을 비교하여 평균한 임대료를 쟁점토지에 대한 임대용역의 대가로하여 과세한 반면, ○○감정원의 임대료 감정평가서는 임대면적을 쟁점토지의 54%로하고, 가격시점을 94, 96년으로 하여 과세목적으로 98.12.3 소급감정하는등 동 감정가액을 신회할 수 없다”는 사유로 기각하는 결정을 하였는 바(심사 부가98.885, 99.2.5), 위 심사결정의 취지와 다르지 아니하므로 이하 심리를 생략한다. 청구주장 2)에 대하여 부당행위계산시 적정임대료는 특수관계에 잇지 아니한 자에게 유사한 조건의 토지를 대여한 경우에 형성되는 토지 임대실례를 기준으로 산정하여야 할 것 이고, 그 실례가 없는 경우에는 당해 토지의 지목, 위치, 주위환경, 이용생활, 사용범위등 제반요건을 고려하여 부동산가격을 형성하는 지역 및 개별요인 및 유사물건에 대한 적정거래가능가격을 조사 검토하는 등의 합리적인 방법으로 산정한 가격을 기준으로 함이 타당하다 할 것인 바(국심 88서1318, 88.12.30, 국심으로 97서 2260, 97.12.13), 처분청의 적정임대료 산정방법에 잘못이 없다고 판단된다. 따라서, 이 건 심사청구는 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.