부동산의 양도가 부동산매매업에 해당하는지 여부

○○세무서장이 1998.12.10 청구인에게 결정고지한 1993년 귀속분 종합소득세 64,918,770원은 부동산매매업으로 하여 실지조사방업에 의하여 재조사하여 과세표준과 세액을 결정한다.

○○세무서장은 청구인이 ○○군 ○○면 ○○리 ○○의 2필지 토지 8,356m 2, ○○리 ○○외 1필지 임야 3,620m 2, 위지상 공장 및 주택 3,416.19m 2, 기계장치 절곡기등 55점(이하 “쟁점부동산 및 기계장치”라 한다)을 1992.4.20 청구외 최○○와 공동으로 ○○지방법원 경매에 의하여 취득하고 1993.08.25 청구인 지분(1/2)을 공장 및 기계장치는 ○○공업(주)에게, 임야는 ○○공업(주)의 대표이사 최○○에게 양도한데 대하여 이를 부동산매매업으로 보아 추계방법에 의하여 1998.12.10 청구인에게 1993년귀속 종합소득세 64,918,770원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1999.01.12 이의신청을 거쳐 1999.04.08 심사청구하였다.

(1) 청구인은 ○○ ○○군 ○○면 ○○리 ○○번지에서 ○○실업(사업자등록번호 000-00-00000)이라는 상호로 특정폐기물 재활용 공장을 운영하던 중 공장이 협소하여 이전할 목적으로 취득하였으나 폐수 정화 시설비 문제로 포기하고 양도한 것이며 동일기간에 다른 부동산을 매매한 사실이 없는데도 부동산 매매업으로 보아 종합소득세를 과세하는 것은 부당하고

(2) 부동산매매업으로 보아 과세한다고 하더라도 양도가액은 공장용 토지 310,000,000원, 임야 15,000,000원, 건물 및 기계장치 295,454,545원 합계 620,454,545원으로 ○○고등법원 판결(95구2564, 1995.11.24)에서 확인되었고 또한 처분청이 이를 근거로하여 부가가치세 및 종차소득세를 과세하였으며, 취득가액은 ○○지방법원 ○○지원의 경매(91타경 3210, 1992.04.20)에 의하여 청구외 최○○와 공동으로 1,365,000,000원(청구인 지분 1/2)에 취득한 사실이 동 법원의 경락허가결정서에 의하여 확인되므로 확인되는 증빙서류에 의하여 실지조사방법에 의하여 종합소득세를 결정하여야 한다.

(1) 부동산매매업 여부는 그 매매의 수익목적, 그 규모, 횟수, 태양 등으로 보아 사업활동으로서의 계속 반복성 등의 사정을 고려하여 사회통념으로 판단하여야 하는 것(대법96누3919, 1996.12.06)인 바, 청구인은 잼정부동산을 취득하여 폐기물 제조공장을 영위할 목적으로 취득하였다고 하나 이를 입증할만한 증빙이 없고, 취득 후 단기간(1년2월) 임대에 공하다 양도한 사실로 보아 매매목적으로 취득하였다고 인정되므로 쟁점부동산의 양도는 부동산매매업에 해당되며

(2) 부동산을 양도하고 종합소득세를 신고하지 아니하고 장부 및 증빙서류 제한 바 없으므로 추계방법에 의하여 결정한 당초처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점부동산의 양도가 부동산매매업에 해당하는지 여부와 부동산매매업에 해당하는 경우 추계방법에 의하여 소득금액을 결정한 처분의 당부를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 구 소득세법(1994.12.22 법률 제4803호로 개정되기 전의 것) 제20조 【사업소득】제1항 제8호에서 사업소득에 『금융ㆍ보험업ㆍ부동산업 및 사업서비스업에서 발생하는 소득』을 규정하고 있으며, 같은법시행령 제36조에서 법제20조 제1항 제8호의 소득으로 『부동산매매업』을 규정하고 있다. 같은법 제118조 【실지조사결정】 제1항에서 『정부는 과세표준확정신고에 의한 결정을 하는 정우 이외에도 장부를 비치ㆍ기장한 거주자에 대하여 그 비치ㆍ기장된 장부와 증빙서류를 근거로하여 소득금액을 계산할 수 있을 때에는 그 비치ㆍ기장된 장부에 의하여 당해 연도의 과세표준과 세액을 조사결정하여야 한다.』고 규정하고, 제2항에서 『정부는 과세표준확정신고를 하지 아니하였거나 제출된 그 신고서류의 내용이 명백히 부당하다고 인정되는 경우에도 제1항의 비치ㆍ기장된 장부와 증빙서류를 근거로하여 소득금액을 계산할 수 있을 때에는 그 비치ㆍ기장된 장부에 의하여 당해 연도의 과세표준과 세액을 조사결정하여야 한다.』고 규정하고 있다. 같은법 제120조 【추계조사결정】제1항에서 『정부는 대통령령이 정하는 명백한 객관적 사유로 인하여 제117조 내지 제119조의 규정에 의하여 결정할 수 없는 때에 한하여 과세표준과 세액을 제124조의 규정에 의한 소득표준율심의회의 심의를 거쳐 정부가 정하는 추계방법에 의하여 조사결정한다』고 규정하고 같은법 시행령 제169조 【추계조사결정】 제1항에서 『법 제120조 제1항에서 “대통령령이 정하는 명백한 객관적 사유”라 함은 다음 각호에 게기하는 것을 말한다.』고 규정하고, 제1항에서 『과세표준을 계산함에 있어서 필요한 장부와 증빙서류가 없거나 중요한 부분이 미비 또는 허위인 때. 다만, 제164조 제4항 및 제166조 제1항 제2호의 경우를 제외한다.』고 규정하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단

○○지방법원 ○○지원의 경락허가결정서(91타경3210, 1992.04.20)에 의하면 청구외 최○○와 공동으로 쟁점부동산을 경매가격 1,365,000,000원에 경락을 받은 사실이 확인되고, 양도시 부동산매매계약서에 의하면 1993.08.25 청구외 ○○공업(주)에 공장용토지 310,000,000원, 건물 210,000,000뭔, 기계장치 115,000,000원(건물 및 기계장치는 공급대가) 합계 635,000,000원에 양도하고, 동일자에 임야는 ○○공업(주) 대표이사 최○○에게 15,000,000원에 양도한 것으로 기재되어 있다. 쟁점부동산의 건물 및 기계장치 양도에 대하여 처분청이 1994년2월 수시분으로 과세한 부가가치세의 부과처분 취소를 구하는 소송에 대한 ○○고등법원 제13특별부 판결문95구2564, 1995.11.24)에 의하면 청구인이 제시한 위 부동산매매 계약서상 양도가액을 실지거래한 양도가액으로 하여 부가가치세를 결정하라고 결정하였으며, 처분청은 동 판결문에 의하여 건물 및 기계장치의 공급가액을 295,454,545원(325,000,000÷1.1)으로하여 부가가치세를 경정하였다.

(1) 쟁점부동산의 양도가 부동산매매업에 해당되는지 여부에 대하여 살펴본다. 청구인의 부동산 취득 및 양도현황을 보면 쟁점부동산 이외 ○○ ○○시 ○○동 ○○ 대지 129m 2, 주택 77.37m 2 을 1981.12.24 취득하여 1983.08.06 양도하였고, ○○구 ○○동 ○○아파트 ○동 ○호를 1991.10.16 취득하고 ○○구 ○○동 ○○아파트 ○동 ○호를 1996.10.10 취득하여 현재 보유하고 있다. 부동산매매업 여부는 그 매매의 수익목적, 그 규모, 횟수, 태양 등으로 보아 사업활동으로서의 계속, 반복성 등의 사정을 고려하여 사회통념으로 판단하여야 하는 것(대법96누3913, 96.12.06)인 바, 청구인은 쟁점부동산을 취득하여 폐기물 제조공장을 영위할 목적으로 취득하였다고 주장하나 이를 객관적으로 인정할만한 증빙서류가 없고, 쟁점부동산을 취득하여 바로 임대에 공하다 단기양도(1년2월)한 사실로 보아 쟁점부동산의 거래는 부동산의 매매차익을 얻기 위하여 이루어진 것으로 인정되므로 쟁점부동산의 양도를 부동산매매업으로 본 당초처분은 잘못이 없다고 판단된다.

(2) 부동산매매업에 해당한다고 할 경우 추계방법에 의하여 소득금액을 결정하여 종합소득세를 과세한 처분에 대하여 살펴본다. 소득세법은 소득금액을 결정하는 방법으로 제118조 제2항에서 과세표준확정신고를 하지 아니하였거나 제출된 그 신고서류의 내응이 명백히 부당하다고 인정되는 경우에도 비치ㆍ기장된 장부와 증빙서류를 근거로하여 소득금액을 계산할 수 있을 때에는 그 비치ㆍ기장된 장부에 의하여 당해 연도의 과세표준과 세액을 조사결정하여야 한다고 규정함으로써 실지조사방법에 의하는 것을 원칙으로하고, 다만, 동법 제120조에서 장부 또는 증빙서류에 의하여 소득금액을 계산할 수 없는 경우에 예외적으로 추계조사방법을 인정하고 있다. 쟁점부동산 및 기계장치의 거래내용을 보면 양도가액은 부동산매매계약서 및 법원의 확정판결에 의하여 620,454,545원(공장용 토지 310,000,000원, 임야 15,000,000원, 건물 및 기계장치 295,454,545원)으로 확인되고, 취득가액은 법원의 경락허가결정서에 의하여 1,365,000,000원중 청구인 지분에 해당하는 682,500,000원으로 확인되므로 이건의 경우 증빙서류에 의하여 소득금액을 계산할 수 있는데도 실지조사방법에 의하여 과세표준과 세액을 결정하지 아니하고 추계방법에 의하여 결정한 당초 처분은 잘못이라고 판단된다. 따라서, 이건 심사청구는 청구주장 일부 이유있으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 및 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.