임대용부동산의 건설비 상당액 계산이 맞는지의 여부

○○세무서장이 99.01.05 청구인에게 결정고지한 종합소득세 93과세년도 30,964,260원, 94과세년도 19,558,360원, 95과세년도 38,010,240원 합계 88,532,860원은

1. ○○시 ○○구 ○○가 ○○ 『○○빌딩』대한 95과세년도 임대보증금적수에서 건설비상당액으로 800,000,000원을 차감하여 과세표준 및 세액을 경정하고,

2. 나머지 청구는 이를 기각합니다.

○○세무서장은 청구인 명의 임대용부동산인 ○○시 ○○구 ○○가 ○○ 『○○빌딩』(이하 “쟁점부동산”이라 한다)에 대하여 93~95년도 보증금 등의 적수에 정기예금이자율을 적용하여 계산한 수입금액경정자료(부가가치세 과세표준)를 처분청에 통보하였고, 처분청은 위 수입금액경정자료를 근거로 93~94년도는 표준소득을 적용한 추계소득으로, 95년도는 수입금액경정분은 총수입금액에 산입하여 99.01.05 종합소득세 93과세년도 30,964,260원, 94과세년도 19,558,360원, 95과세년도 38,010,240원 합계 88,532,860원을 청구인에게 결정고지 하였다(표1참조). <표1> 부동산임대소득금액 신고 및 결정내용 (단위: 천원) 구분 93년도 94년도 95년도 유형 신고 결정 신고 결정 신고 결정 VAT과표 32,020 84,999 23,618 92,452 31,126 90,580 소득금액 23,823 75,320 17,572 68,784 22,640 76,692 청구인은 이에 불복하여 99.04.03 심사청구를 하였다.

쟁점부동산은 90.12.31 현재 청구외 ○○모직(주)에 임대보증금 8억원에 임대하고 있었는 바, 동 보증금을 건설비 상당액으로 차감하여 간주임대료를 계산하여야 한다.

추계소득으로 결정을 받은 경우에는 보증금 등의 적수에 정기예금이자율을 곱한 금액을 총수입금액으로 하는것이므로 93~94귀속분에 대하여 건설비설비상당액을 공제 규정을 적용하지 아니한 당초 과세는 정당하다.

• 가. 쟁점 임대용부동산의 건설비 상당액 계산이 맞는가를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 구 소득세법시행령 제58조 제2항 제2호 에서 소득세과세표준과 세액을 실지조사 또는 서면조사에 의하여 결정하는 경우의 부동산소득금액계산시 총수입금액에 산입할 금액은 당해 과세기간의 보증금 등의 적수 - 임대용부동산의 건설비 상당액의 적수]x 1 / 365 x 금융기관의 정기예금이자율을 참작하여 재무부령이 정하는 율 - 당해과세기간의 임대사업부분에서 발생한 수입이자와 할인료 및 배당금의 합계액 으로 규정하고 있고, 위 산식중 "임대용 부동산의 건설비 상당액"에 대하여 같은법 시행령 제58조 제3항 제2호의 위임을 받은 같은 법 시행규칙 제22조 제3항(94.04.19 개정)에서는 령 제58조 제3항 제2호에서 "재무부령이 정하는 당해 임대용 부동산의 건설비상당액"이라 함은 다음 산식에 의하여 계산한 금액을 말한다. 임대용 부동산의 취득(매입.제작.건설을 포함한다)에 소요된 금액 (자본적 지출액을 포함하고, 재평가차액을 제외한다) × 임대보증금을 받고 임대한 면적 임대용건축물의 연면적“ 라고 규정하고 있으며, 제4항에서 대통령령 제14083호 소득세법시행령 중 개정령의 부칙 제6조에서 “재무부령이 정하는 금액”이라 함은 다음 각호의 산식에 의하여 계산한 금액 중 큰 금액을 말한다.

1. 1990년 12월 31일 현재의 임대보증금 × 임대보증금을 받고 임대한 면적 1990년 12월 31일 현재 보증금을 받고 임대한 면적

2. 1990년 12월 31일 현재 임대용 부동산의 령 제115조의 규정에 의한 기준시가 × 임대보증금을 받고 임대한 면적“ 임대용 건축물의 연면적 라고 규정하고 있으며, 소득세법시행령 부칙(대통령령 제14038호, 93.12.31) 제6조에서는 “제58조의 개정규정을 적용함에 있어서 1990년 12월 31일 이전에 취득.건설한 임대용부동산으로서 그 건설비 상당액이 확인되지 아니하는 경우에는 재무부령이 정하는 금액을 건설비 상당액으로 본다”라고 규정하고 있다. 한편, 위 소득세법 시행규칙 제22조 제4항 의 규정은 95.05.03 동 시행규칙 제23 3항에 조문을 달리하며 개정하면서 취득가액과 다음 각호의 산식에 의한 계산한 금액중 큰 금액을 말한다. 로 개정되었다.

• 다. 사실관계 및 판단

1. 위 표1에서와 같이 93~94년도의 경우에는 추계결정을 받은 사실에 다툼이 없는 이 건, 실지조사 및 서면조사의 결정이 아니어서 보증금적수에 정기예금이자율을 적용한 간주임대료 상당액을 총수입금액으로하여 과세한 처분청의 과세방법에 잘못이 없다고 판단되나,

2. 95년도의 경우에는 서면조사를 받은 사실이 확인되고, 쟁점부동산의 등기부상 전세권자인 제일모직(주)가 90.06.01 전세금 800,000,000원에 대하여 전세권설정등기를 한 사실이 확인되는 이 건, 위 소득세법 시행규칙 제23조 제3항 에 90.12.31 이전에 취득ㆍ건설한 임대용부동산으로서 그 건설비상당액이 확인되지 아니하는 경우에는 90.12.31현재의 임대보증금과 기준시가중 큰 금액(95.05.03 개정후는 장부상 취득가액과 임대보증금, 기준시가중 큰금액으로 개정)을 건설비상당액으로 하는 것으로 규정하고 있는 바(소득 460011-3466, 96.12.13 같은 뜻), 임대보증금의 적수에서 건설비 상당액으로 위 임대보증금 800,000,000원을 차감하여 총수입금액 및 소득금액을 경정함이 타당하다고 판단된다. 따라서, 이 건 심사청구는 청구주장 일부 이유있으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 및 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.