임대보증금의 범위

이건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 기각합니다.

청구인은 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 (이하“신사빌딩”이라 한다)와 ○○동 ○○번지 (이하 “○○빌딩”이라 한다)에서 부동산 임대업을 영위하는 사업자로서 청구의 (주)○○C&C에 위 ○○빌딩 및 ○○빌딩을 임대하고 있으며, 청구외 (주)○○C&C로부터 받은 2,000,000,000원 중 1,200,000,000원(이하“쟁점대금)”이라한다)은 차입금으로 하고, 800,000,000원을 임대보증금으로 하여 간주임대료를 총수입금액에 산입하여 종합소득세를 신고납부하였다.

○○세무서장은 청구인의 예금잔액총괄표상 쟁점대금이 임대보증금으로 표기되어 있어 이를 임대보증금으로 보아 간주임대료 1996년도 25,576,114원, 1997년도 67,500,000원을 총수입금액에 산입하여 1999.01.06 청구인에게 종합소득세 1996년 귀속 19,562,530원, 1997년귀속 50,031,570원을 경정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1999.04.03에 심사청구하였다.

쟁점대금은 청구외 (주)○○C&C에가 임차보증금과는 별도로 청구인이 영화관 건물을 신축할 경우 입주우선권을 제공받기 위하여 무상으로 대여한 것이므로 이를 임대보증금으로 보아 간주임대료를 산정하여 총수입금액에 산입한 것은 부당하다.

청구인의 예금잔액총괄표에 쟁점대금이 임대보증금으로 표기되어 있고, 청구외 (주)○○C&C는 건물 입주우선권에 대하여 알지 못하고 있으며, 미래의 불확실한 사실을 믿고 금전을 대여한다는 것은 사회통념과도 부합되지 아니하므로 임대차계약시 수수한 쟁점대금을 임대보증금으로 보아 간주입임대료를 총수입금액에 산입한 당초처분은 정당하다는 의견이다.

• 가. 쟁점 쟁점대금이 임대보증금에 해당하는지를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 소득세법 제25조 【총수입금액계산의 특례】제1항에서 『거주자가 부동산(대통령령이 정하는 주택을 제외한다) 또는 그 부동산상의 권리 등을 대여하고 보증금ㆍ전세금 또는 이와 유사한 성질의 금액을 받은 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 계산한 금액을 부동산임대소득금액의 계산에 있어서 총수입금액에 산입한다.』고 규정하고 같은법시행령 제53조 【총수입금액계산의 특례】제2항에서 『법 제25조 제1항의 규정에 의하여 총수입금액에 산입할 금액은 다음의 산식에 의하여 계산한 금액으로 한다. 이 경우 총수입금액에 산입할 금액이 “0”보다 적은 때에는 이를 없는 것으로 보며, 적수의 계산은 매월말 현재의 임대보증금 등의 잔액에 경과일수를 곱하여 계산할 수 있다. 총수입금액에 산입할 금액=(당해과세기간의 보증금 등의 적수–임대용부동산의 건설비 상당액의 적수)×1/365×금용기관의 정기예금이자율을 참작하여 총리령이 정하는 이자율–당해 과세기간의 임대사업부분에서 발생한 수입이자와 할인료 및 배당금의 합계액』이라고 규정하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단 청구인의 예금잔액총괄표에 의하면 예금현황 비고(전일대비 증감)란에 극장임대보증금으로 1996.05.03 5억원, 1996.03.11 5억원, 1996.07.04 10억원이 입금된것으로 기재되어 있다. 청구인은 청구외 (주)○○C&C 대표이사 김○○의 확인서와 같이 쟁점대금이 차입금임을 주장하고 있어 이를 살펴보면, 일반적으로 고액의 대금을 차입하거나 차용하는 경우에는 차용증 등을 작성하는 것이 관례이고 이때 담보물건이나 보증, 이자지급사항, 대여기간 등을 상세하게 기록하여 향후 발생할지 모르는 분쟁에 대비하는 일반적이라 하겠는 바, 쟁점대금의 경우 미래에 신축할 건물에 대한 우선입주권을 취득하기 위하여 고액을 현금보관증만 받고 아무런 대가 없이 제공하였다는 것은 사회통념과 부합되지 아니한다 하겠으며 천구인이 작성하여 보관하고 있는 예금잔액총괄표상 1996.05.03 5억원, 1996.06.11 5억원, 1996.07.04 10억원의 입금내역을 극장임대보증금으로 표기하고 있으며, 쟁점대금이 차입금이라면 임대보증금으로 계상한 8억원과 구분하여 입금되는 것이 일반적이라 할 수 있으나 입금내역에서 별도로 구분할 수 없어 쟁점대금을 청구인의 예금잔액총괄표상 표기된 바와 같이 임대보증금으로 보아 간주임대료를 총수입금액에 산입하여 종합소득세를 경정고지한 당초처분은 정당하다고 판단된다. 따라서, 이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의거 주문과 같이 결정한다.