특수관계인에게 점포를 저가임대한 것에 대하여 부당행위계산부인 적용여부

이건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 기각합니다.

○○ 세무서장은 청구인이 청구인소유

○○ 도

○○ 시

○○ 동

○○번지 소재 지하1층 지상6층 건물 945.51평(이하“쟁점건물”이라 한다)중 일부를 임대하고 부가가치세 및 종합소득세를 신고한데 대해 쟁점건물중 2층

○○ 레스토랑 및 5층 6층

○○ 타운(이하“쟁점점포①”한다)을 특수관계인에게 부당히 낮은 가액으로 임대한 것으로 보아 부당행위계산 부인하여 산출한 수입금액과의 차이 150,051,786원과 쟁점건물중 지하 목욕탕ㆍ3~4층여관(이하“쟁점점포②”한다)에 대하여 과소신고한 임대수입금액 199,174,543원은 ’93~’97 과세년도 총수입금액에 산입하고, ’93~’97 과세년도 임대보증금에대한 간주익금 부가가치세 18,870,491원은 필요경비에 산입하여 ’93~’97 과세년도 종합소득세 84,012,990원, ’93년 2기~’98년 1기분 부가가치세 38,964,640원을 ’99. 1. 5. 각각 결정고지하였다. 청구법인은 이에 불복하여 ’99. 3. 3.심사청구하였다.

(1) 특수관계인에게 임대한 쟁점점포①은 시설비 일체를 임차인이 부담하고 입주하는 초과투자 부담 및 이에대한 위험을 안고있는 임대조건 이었으며, 층별 체감뿐만 아니라 연면적 체감도(10:1규모)를 고려해야하는 임대조건인 바 이를 감안하면 부당행위 부인대상이 될 수 없으며,

(2) 쟁점점포②의 임대와 관련하여 처분청의 금융거래 추적조사에 의해 나타난 청구인의 처 청구외 배

○○ 통장에 입금된 내용은 임차인의 자금사정으로 임차보증금을 수차례에 분산하여 임금된 것으로서 월세가 아니므로 이를 월임대료로 보아 과세한 처분은 부당하다는 주장이다.

(1) 쟁점점포중 2층

○○ 레스토랑은 특수관계 없는자에게 임대한 1층 3개 점포(

○○ 은행 제외)에 대한 평당 임대료를 기준으로 층별 체감율 50%를 적용하여 환산한 가액과 비교하였고, 5, 6층

○○ 타운에 대하여는 동일장소를 임차하여 사용하고 있는 특수관계인이 아닌 “청구외 은종 김

○○ ”에게 임대한 당해건물 연도별 월평균 임대료를 적용 환산하여 계산한 평당 임대료를 기준하여 부당행위 계산 부인하였으므로 당초처분은 정당하며,

(2) 청구인은 쟁점점포②의 임대에 대해 월세없이 보증금 200,000,000원만 받은 것으로하여 청구외 박

○○, 청구외 이

○○ 에게 임대한 것으로 신고하였으나, 보증금 300,000,000원 월세 12,000,000~7,000,000원으로 임대한 사실이 실제 임대차계약서, 보증금ㆍ월세에 대한 영수증등 제 증빙과 중부지방국세청장의 금융거래 추적조사결과 과소신고한 사실이 확인되므로 부가가치세 및 종합소득세를 과세한 당초처분은 정당하다는 의견이다.

• 가. 쟁점 특수관계인에게 쟁점점포①을 저가임대한 것에 대하여 부당행위계산 부인하고, 쟁점점포②의 과소신고 임대수입금액을 총수입금액에 산입하여 과세한 처분의 당부
• 나. 관련법령 소득세법 제41조 【부당행위계산】 제1항에서 “납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 부동산임대소득ㆍ사업소득ㆍ일시재산소득ㆍ기타소득 또는 산림소득이 있는 거주자의 행위 또는 계산이 그 거주자와 특수관계 있는 자와의 거래로 인하여 당해 소득에 대한 조세의 부담을 부당히 감소시킨 것으로 인정되는 때에는 그 거주자의 행위 또는 계산에 관계없이 당해 연도의 소득금액을 계산할 수 있다.”라 규정하고 같은조 제2항에는 “제1항의 규정에 의한 특수관계 있는 자의 범위 기타 부당행위계산에관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.”라고 규정하면서 같은법 시행령 제98조 【부당행위계산의 부인】 같은법 시행령 제98조 제1항에서는 『법 제41조 및 법 제101조에서 특수관계 있는 자“라 함은 다음 각호의 1의 관계에 있는 자를 말한다.

2. 당해 거주자의 종업원 또는 그 종업원과 생계를 같이하는 친족

3. 당해 거주자의 종업원 외의 자로서 당해거주자의 금전 기타 자산에 의하여 생계를 유지하는 자와 이들과 생계를 같이 하는 친족

4. 당해 거주자 및 그와 제1호내지 제3호에 규정하는 자가 소유한 주식 또는 출자지분의 합계가 총발행주식수 또는 출자지분의 100분의 50이상이거나 당해 거주자가 대표자인 법인 5~6호(생 략)』라 규정하고 같은조 제2항에는 『법 제41에서 “조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 때”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 때를 말한다.

1. (생 략)

2. 특수관계자에게 금전 기타 자산 또는 용역을 무상 또는 낮은 이율로 대부하거나 제공한 때(이하생략)』라 규정되어 있다.

• 다. 사실관계 및 판단 청구인과 2층

○○ 레스토랑 임차인 청구외 황

○○ 은 4촌 제수사이이고 청구인과 5,6층

○○ 타운 임차인 청구외 배

○○ 과는 처남사이로 청구인과 특수관계있는 자에 해당되고(인정사실), 쟁점점포중 2층 실버레스토랑(사업차등록번호

○○○

• ○○

• ○○○○○)은 ’92. 4. 1.부터 청구외 황

○○ 에게 월세없이 보증금 15,000,000원에, 5,6층

○○ 타운(사업자등록번호

○○○

• ○○

• ○○○○○)은 ’92. 1. 1.부터 ’92. 7.30.까지 청구외 배

○○ 에게 월세없이 보증금 18,000,000원에, 지하

○○ 온천탕(사업자등록번호

○○○

• ○○

• ○○○○○)은 청구외 이

○○ 과

○○ 여관(사업자등록번호

○○○

• ○○

• ○○○○○)은 ’97. 1.1.부터 청구외 박

○○ 등에게 월세없이 보증금 200,000,000원에 임대하였다고 신고한 사실이 있다. 쟁점점포의 임대현황은 다음과 같다. (단위: 평, 천원) 층별 임차인 인적사항 평수 임대기간 임대료 상호 사업자 등록번호 성명 청구인과의 관계 보증금 월세 1층

○○은행 기타 120 ’93.1.1~’93.6.30. 280,000 ’93.7.1~’95.6.30. 400,000 ’95.7.1~’97.6.30. 600,000 ’97.7.1~’98.6.30. 800,000

○○ 지점토

○○○-○○-○○○○○ 이○○ 6 ’93.1.1~현재 5,000

○○ 화장품

○○○-○○-○○○○○ 김○○ 6 ’93.1.1~현재 8,000

○○라사 미등록 6 ’93.1.1~98.6.30 8,000 2층

○○ 레스토랑

○○○-○○-○○○○○ 황○○ 4촌 재수 60 ’94.1~현재 15,000

○○ 경양식

○○○-○○-○○○○○ 박○○ 기타 5 ’93.4.10~’95.10.31. 5,000

○○○-○○-○○○○○ 신○○ 기타 ’96.1.12~현재 5,000 3층 4층 지하

○○여관

○○ 온천탕

○○○-○○-○○○○○ 박○○ 이○○ 기타 389 ’97.1.1~’97.10.31. 300,000 ’’97.4.10~현재 ’97.4.10~현재 5층 6층

○○

○○○-○○-○○○○○ 김○○ 기타 90 ’97.8.1~현재 2,000

○○타운

○○○-○○-○○○○○ 배○○ 처남 ’92.1.1~’97.7.30. 18,000 계 772 먼저, 청구 (1) 특수관계자에 대한 부당행위계산 부인의 적정여부에 대하여 살펴보면 임대부등산의 지리적여건ㆍ임차자등 임대상황이 동일한 경우에 특수관계없는 제3자보다 특수관계인에게 저가로 임대한 것은 부당행위 계산 부인 대상이 되고, 임대부동산의 임대료는 부동산의 개별요인인 부동산의 위취ㆍ주위환경ㆍ이용상황을 참작하여 부동산등 임대료를 산정함이 함리적인 것인 바, 첫째, 청구인이 주장하는 초과투자부담 및 위험도는 모든 임대점포에 해당되는 바 청구주장은 받아들일 수 없고, 둘째, 처분청은 쟁점점포중 특수관계있는 자와의 거래인 2층 ○○레스토랑에 대하여는 특수관계없는 제3자에게 임대한 쟁점건물 1층 청구외 ○○은행을 제외한 청구외 ○○지점토(사업자등록번호 ○○○-○○-○○○○○, 이○○)ㆍ청구외 ○○화장품(사업자등록번호 ○○○-○○-○○○○○, 김○○)ㆍ청구외 ○○라사(미등록)등 3개점포의 월평균 평당임대료 4,375원(’93년은 4,193원)에 층별체감율 50%를 곱하고, 사업장 평수, 임대월수를 곱하여 산출한 금액과 5층, 6층의 ○○타운(룸싸롱)에 대하여는 동일장소ㆍ동일점포ㆍ동일업종인 청구외 ○○(○○○-○○-○○○○○, 김○○)의 월평균임대료 20,202원에 당해사업년도 월평균임대료를 곱하고 ’97년 월평균임대료로 나눈 금액에 사업장 평수, 임대기간을 곱하여 산출한 금액으로하여 수입금액을 결정한 사실이 조사결과보고서에 의해 확인되는 바 청구인이 쟁점점포와 관련 ’95.12.30.제기한 심판청구에 대해 국세심판소장의 인용결정(국심 96중152, ’96.10.11.)한 내용과도 부합되는 처분청의 결정이므로 청구주장은 받아들일 수 없다. 다음으로, 청구 (2)에 부동산임대수입누락에 대하여 살펴보면 처분의 부당성에 대한 입증방법은 그 부당성을 주장하는 청구인이 구체적이고 객관성이 확보된 증거자료에 의하여 주장하여야 하나, 청구인은 구체적인 거증없이 보증금 200,000,000원만 받기로하여 쟁점점포②를 임대계약한 후 임차인이 자금사정으로 임차보증금을 여러차례 분산 입금한 것이므로 월세가 아니라고 주장하나, 통상적으로 임대보증금과 1회 임대료를 미리받고 임대차계약이 이루어지는 계약관행으로 볼 때 신빙성이 없으며, 쟁점점포②의 임대와 관련하여 임차인 청구의 이○○이 제출한 실제임대차계약서, 임차인 청구외 박○○, 청구외 이○○으로부터 보증금ㆍ월세 등을 쟁점건물 관리인인 청구외 김○○이 수령하고 작성하여준 영수증과 임차인들이 임차료 등을 송금한 청구인명의 ○○은행 보통예금 계좌 ○○○-○○-○○○○○○ㆍ○○은행 ○○지점 ○○○○○○-○○-○○○○○○등 2개 계좌에 대해 임금내역에대한 처분청의 금융추적조사 자료 내용 등을 종합하여 볼 때 처분청이 보증금 300,000,000원, 월세 12,000,000 ~ 7,000,000원을 쟁점점포② 대한 임대보증금 및 월세로 보아 과세한 당초처분은 정당하다고 판단된다. 따라서, 이건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.