재건축아파트 및 상가를 일반분양하는 경우 현물출자 하는 토지의 취득시기 및 가액의 산정 방법

○○세무서장이 1998.12. 6. 청구인에게 결정고지한 1998과세년도 종합소득세 2,276,530원은

1. ○○연립 재건축조합이 현물출자 받은 토지는 출자받을 당시의 가액을 필요경비로 계산하여 그 과세표준과 세액을 경정하고,

2. 나머지 청구는 청구주장을 받아들일 수 없어 기각합니다.

○○세무서장은 청구인을 포함한 36인(이하 “조합원”이라 한다)이 신고한 상가 및 일반 분양수입금액에 토지매입가액 과대계상분을 필요경비에 불산입하여 산출한 소득금액을 각 조합원들의 출자지분비율에 따라 배분한 청구인의 몫에 대해 1998.12. 6. 1997년 과세연도 종합소득세 2,276,530원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1999. 1.26. 심사청구하였다.

(1) 재건축조합의 수익사업에 대한 납세의무자는 조합원이 아닌 재건축조합이며,

(2) 아파트를 신축분양할 것을 목적으로 하는 공동사업인 재건축조합에 조합원이 토지를 출자하는 행위는 사업승인당시에 이루어진 것이므로 출자할 당시의 가액으로 평가하여야 하야 한다는 주장이다.

(1) ○○연립 재건축조합은 대표자가 선임되어 있으며, 일반분양대금 중 일부가 조합원분양아파트의 건축공사대금으로 지급되었고, 공사비 부족분에 대한 추가부담금도 조합원들(36세대)의 출자지분에 따라 균등배분하였으므로 조합원에게 사실상 이익분배가 된것이므로 조합원을 납세의무자로 보아 청구인의 몫에 대해 종합소득세를 과세한 처분은 정당하며,

(2) 총수입금액에 대응하는 필요경비중 토지가액은 조합원들의 당초 취득가액이 불분명하므로 소득세법 제39조 제2항, 같은법시행령 제89조 제1항에 의거 조합원들의 당초 취득당시의 토지가액을 계산한 당초처분은 정당하다는 의견이다.

• 가. 쟁점

(1) 재건축사업의 수익사업에 대한 납세의무자

(2) 수입금액에 대응되는 필요경비에 산입하는 토지가액의 산정 당부

• 나. 관련법령 소득세법 제1조 【납세의무】제1항에서 『다음 각호의 1에 해당하는 개인은 이 법에 의하여 각자의 소득에 대한 소득세를 납부할 의무를 진다』라고 규정하면서, 제1호에 『국내에 주소를 두거나 1년 이상 거소를 둔 개인』을 열거하고 있으며, 제3항에서 『법인격없는 사단ㆍ재단 기타 단체 중 국세기본법 제13조 제4항 의 규정에 의하여 법인으로 보는 단체(이하 “법인으로 보는 단체”라 한다)외의 사단ㆍ재단 기타 단체는 이를 거주자로 보아 이 법을 적용한다』라고 규정하고 있고, 같은 법 시행규칙 제2조 【법인격없는 단체의 구분】본문에서 『 국세기본법 제13조 제1항 및 제2항의 규정에 의하여 법인으로 보는 단체외의 단체 중 대표자 또는 관리인이 선임되어 있으나 이익의 분배방법이나 분배비율이 정하여져 있지 아니한 것은 1거주자로 보아 법을 적용한다』라고 규정하고 있으며, 같은법 제27조 【필요경비의 계산】『① 부동산임대소득금액ㆍ사업소득금액ㆍ기타소득금액ㆍ일시재산소득금액 또는 산림소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입할 금액은 당해 연도의 총수입금액에 대응하는 비용의 합계액으로 한다.

② 거주자가 매입ㆍ제작 등에 의하여 취득한 자산의 취득가액은 당해 자산의 매입가액이나 제작원가에 부대비용을 가산한 금액으로 한다.』라고 규정하고 있고, 같은법시행령 제55조 【부동산임대소득 등의 필요경비의 계산】제1항에서 『부동산임대소득과 사업소득의 각 연도의 총수입금액에 대응하는 필요경비는 다음 각호의 것으로 한다』라고 규정하면서, 제1호에 『판매한 상품 또는 제품에 대한 원료의 매입가격과 그 부대비용, 이 경우 사업용 외의 목적으로 매입한 것을 사업용으로 사용한 것에 대하여는 당해 사업자가 당초에 매입한 때의 매입가액과 그 부대비용으로 한다』라고 열거하고 있으며, 같은법 제80조 【결정과 경정】제2항 제1호에서 『납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제70조 내지 제72조 또는 제74조의 규정에 의한 과세표준확정신고를 한 자가 신고내용에 탈루 또는 오류가 있는 때에 해당하는 경우에는 당해연도의 과세표준과 세액을 경정한다』라고 규정하고 있다.

• 다. 사실관계 및 판단 조합원들은 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지, 같은곳 ○○번지, 같은곳 ○○번지, 같은곳 ○○번지소재 구 ○○연립주택 소유자들로 재건축을 하기 위해 1995. 5. 9. 서초구청으로부터 조합설립인가(이하 “쟁점 ○○연립 재건축조합”이라 한다)를 얻었고, 1996. 1.22.사업승인을 얻어 청구외 ○○건설주식회사 및 청구외 ○○건설주식회사와 공사도급계약을 체결하여 86세대의 아파트(32평형 54세대, 23평형 32세대)와 상가 1동을 신축분양하였다.

(1) 재건축조합은 법인격없는 단체로 국세기본법상 법인으로 보는 단체에 해당하지 아니하여 재건축조합을 1거주자 또는 공동사업자로 보아 소득세법을 적용하여야 하는 것이므로, 쟁점 ○○연립 재건축조합규약(이하“조합규약”이라고 한다) 제10조 제1항에 『조합장 1인, 총무 1인, 감사 1인, 추진위원 3인』을 두도록 정하고, 조합규약 제11조 제1항에는 “조합장은 조합을 대표하며 그 사무를 총괄하고 총회 및 각종회의의 의장이된다”라고 정하여 놓고 대표자를 청구외 임○○으로 선임하여 사업자등록(○○세무서장, 000-00-00000)을 하였으며, 조합규약 제26조에서 조합원에게 분양하는 분양면적은 31평형을 기준으로 정하고 일반분양수입금과 조합원세대별 27,000,000원을 합한금액을 조합원분양아파트의 건축공사대금으로 지급하도록 규정하고 공사비 부족분에 대한 추가부담금도 조합원들(36세대)에게 균등배분(세대당 27,000,000원)한 사실과 조합규약 제29조에 “청산종결후 잔여재산이 있을 때에는 해산당시의 조합원에게 균등배분”하도록 규정한 사실은 쟁점 ○○연립 재건축조합에는 대표자가 선임되어 있고, 이익의 분배방법이 정하여져 이익분배가 이루어 졌다고 인정되는 바, 이건 조합원들이 공동사업을 영위한 것으로 보아야 하는 것이므로, 아파트 및 상가를 일반에게 분양하고 받는 수입에 대한 종합소득세외 납세의무는 조합원들에게 있다고 봄이 타당하며,

(2) 수입금액에 대응하는 필요경비 중 조합원들이 출자한 토지가액은 조합원들이 당초 취득당시(연립주택 취득)의 기준시가로 계산하였으나, 과세사업의 총수입금액에 대한 필요경비는 총수입금액에 적정하게 대응되어야 하는 바, 재건축조합이 재건축아파트 및 상가를 일반분양하는 것은 공동사업에 해당하며(같은뜻. 소득 46011-1361, 1997. 5.17.), 공동사업을 영위하기 위하여 현물출자한 토지는 현물출자할 당시의 가액을 필요경비로 계산함이 타당할 것(같은뜻. 심사 소득 98-730, 1999. 3.26.외)이며, 청구인들이 재건축조합을 결성하고 1995. 5. 9. ○○구청장으로부터 조합 설립 인가를 받은 날에 토지의 현물출자가 이루어졌다고 보아야 할 것이고, 현물출자할 당시의 토지가액이 불분명하므로 출자당시의 기준시가로 평가한 가액을 필요경비로 계산함이 타당하다. 따라서, 이건 심사청구는 청구주장 일부 이유있으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 및 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.