조합원 초과부담금을 총수입금액에 산입한 처분의 당부

○○세무서장이 ’98.12.1. 청구인들에게 결정고지한 ’97과세년도 종합소득세 368,559,760원은

1. 문래연립재건축조합이 현물출자 받은 토지는 출자받을 당시의 가액을 필요경비로 계산하여 그 과세표준과 세액을 경정하고,

2. 나머지 청구는 청구주장을 받아들일 수 없어 기각합니다.

별지 청구인 강○○외 42인(이하 "청구인들"이라 한다)을 포함한 93인(이하 "조합원"이라 한다)은 조합원 소유의 ○○시 ○○구 ○○동 ○○가 ○○번지, ○○번지 대지 8,292.70m 2 (이하 "쟁점토지"라 한다)를 출자하여 ’93.8.7. ○○시 ○○구청장으로부터 ○○재건축조합(이하 "쟁점조합"이라 한다)의 인가를 득하고, ’93.11.15. 청구외 ○○건설주식회사(이하 "시공회사"라 한다)와 공사도급계약을 체결하여 270세대의 아파트와 상가(지하 1층, 지상3층) 1동을 신축하고 270세대 중 93세대는 조합원들에게 분양하고 나머지 177세대와 상가 일부를 일반에게 분양한 후, ’98.5월 종합소득세 신고시 일반에게 분양한 아파트와 상가의 분양수입금액을 17,618,802,409원, 필요경비를 17,636,370,852원으로 신고하였다. 처분청은 조합원들이 신고한 분양수입금액에 조합원 지분(33평형)을 초과한 면적의 아파트를 분양받은 조합원이 납부한 부담금(이하 "조합원초과부담금"이라 한다)을 합산한 19,707,367,087원을 총수입금액으로, 필요경비중 용지매입비 2,427,450,296원은 필요경비에 불산입하고, 건축비 1,027,345,196원을 추가로 필요경비에 산입하여 결정한 소득금액을 각 조합원들의 출자지분비율에 따라 배분하여 ’98.12. 1. 청구인 강○○등 31인에게 ’97과세년도 종합소득세 255,437,730원, 청구인 김 ○○등 12인에게 ’97과세년도 종합소득세 113,122,030원을 별지와 같이 각각 결정고지하였다. 청구인들은 이에 불복하여 '99. 1.14. 심사청구하였다.

(1) 조합원 초과부담금은 조합원들이 부담한 추가출자금에 해당되므로 소득세과세대상 수입금액에 해당되지 아니하며,

(2) 아파트를 신축분양할 것을 목적으로 하는 공동사업인 재건축조합에 조합원이 토지를 출자하는 행위는 사업승인당시에 이루어진 것이므로 출자할 당시의 가액으로 평가하여야 하고,

(3) 토지와 건물을 출자에 의하여 일괄취득후, 건물신축을 위하여 철거된 기존건물가액은 토지취득가액에 포함하여 재건축조합의 소득금액 계산시 필요 경비로 인정되어야 하고,

(4) 재건축사업 시행 직전에 토지를 높은 가격으로 취득한 조함원의 정우에도 기존 취득자와 동일하게 기준면적에 따라 소득을 배분하여 상대적으로 볼공평하다는 주장이다.

(1) 조합원초과부담금은 일반분양 수입의 일부에 해당되므로 총수입금액에 산입하는 것이 정당하고,

(2) 총수입금액에 대응하는 필요경비중 토지가액은 조합원들의 당초 취득시의 토지가액 상당액으로 하는 것이므로 당초처분은 정당하며,

(3) 필요경비에 산입할 금액은 토지가액, 새로운 건물의 신축비용, 기존거물의 철거비용 등의 합계액으로 하는 것이며, 이때 철거된 기존 건물가액은 필요경비에 산입할 수 없는 바 당초처분은 정당하며,

(4) 정관에 분양수입금을 초과하는 금액은 전체조합원에게 규등하게 분배하도록 정하여져 있고, 청산 종결후 재산이 남을 경우와 부족액이 생길 경우에는 조합원에게 종전토지 및 면적의 비율에 따라 분배하도록 정하고 있는 바, 당해 조합의 전체 소득금액을 각 조합원들의 토지 출자비율대로 안분하여 각 조합원의 소득금액을 산출한 당초 처분은 정당하다는 의견이다.

• 가. 쟁점

(1) 초과부담금을 총수입금액에 산입한 처분의 당부

(2) 수입금액에 대응되는 필요경비에 산입하는 토지가액의 산정 당부

(3) 철거된 연립주택가액은 필요경비에 산입할 수 있는지 여부

(4) 토지출자가액에 관계없이 기준면적에 따라 소득을 배분한 처분의 당부

• 나. 관련법령 소득세법 제27조 【필요경비의 계산】 제1항에서 『부동산임대소득금액 ․ 사업 소득금액 ․ 기타소득금액 ․ 일시재산소득금액 또는 산림소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입할 금액은 당해 연도의 총수입금액에 대응하는 비용의 합계액으로 한다.』라고 규정하고 있고, 같은법시행령 제55조 【부동산임대소득 등의 필요경비의 계산】 제1항에서 『부동산임대소득과 사업소득의 각 연도의 총수입금액에 대응하는 필요경비는 다음 각 호의 것으로 한다』라고 규정하면서, 제1호에 『판매한 상품 또는 제품에 대한 원료의 매입가격과 그 부대비용. 이 경우 사업용 외의 목적으로 매입한 것을 사업용으로 사용한 것에 대하여는 당해 사업자가 당초에 매입한 때의 매입가액과 그 부대비용으로 한다』라고 열거하고 있다. 같은법 제80조 【결정과 경정】 제2항 제1호에서 『납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제70조 내지 제72조 또는 제74조의 규정에 의한 과세표준확정신고를 한 자가 신고내용에 탈루 또는 오류가 있는 때에 해당하는 경우에는 당해연도의 과세표준과 세액을 경정한다』라고 규정하고 있다
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 사실관계 (가) 청구인들은 ○○재건축조합을 결성하고 ’93. 8. 7. ○○구청장으로부터 조합의 인가를 득하여 조합명의로 시공회사와 도급계약을 체결하였으며 조합원 공동 명의(대표자 청구외 노○○)로 사업자등록을 신청하여 처분청으로부터 사업자등록증(○○○-○○-○○○○○)을 교부받았으며, 조합 명의로 270세대의 아파트와 상가 1동을 신축하여 93세대는 조합원들에게 분양하고, 나머지 177세대와 상가를 일반에 분양하여 부가가치세는 조합명의로, 종합소득세는 조합원들이 개인별로 신고하였다. (나) 조합과 시공회사간에 체결한 공사도급계약서 제2조 (사업시행 원칙) 제1호에 "조합은 조합소유의 ○○구 ○○동 ○○가 ○○번지, ○○번지 일대 대지를 사업면적으로 제공하고", 제2호에 "시공회사는 동 대지에 고층아파트를 건축하여 쟁점조합의 조합원에게 분양하고, 잔여 아파트와 상가는 쟁점조합과 시공회사가 협의하여 주택공급규칙에 따라 처분한다"라고, 제3조 (도급공사비) 제1호에 "본 공사의 도급금액은 일괄도급조건으로 서울시로부터 인가받을 건축연면적에 대해 평당단가 1,680,000원으로 한다"라고 정하여 져 있다. (다) 청구들이 제시한 재건축APT정관 제5조 (시행방법)에 "사업시행 지구내의 조합원이 소유한 토지를 제공하고 주택건설촉진법에 의한 건설부 지정 주택건설사업자를 선정하여 건축시설 등의 공사를 시공토록 한다. 사업시행에 필요한 공사비 등의 사업비는 시공자가 조달하고 그 세부 시행내용은 계약서에 의한다"라고, 제11조 (임원)에 "조합에는 이사장 1인, 부이사장 1인, 총무이사 1인, 감사1인, 이사 약간명을 둔다"라고, 제12조 (이사회 구성과 임무) 제2호에 "이사장은 조합 전반의 운영 및 지도 감독을 하며 조합사무실 및 종사원을 관리하며 모든 회의의 의장이 된다"라고, 제21조 (분양계획)에 "조합원에게 분양하는 아파트는 대물보상함을 원칙으로 하며, 복리시설의 분양수익금이 사업시행 계획상의 분양수익금을 초과하는 금액은 전체 조합원에게 균등하게 분배한다"라고, 제28조 (잔여재산의 귀속)에 "청산 종결후 재산이 남을 경우와 부족액이 생길 경우에는 조합원에게 종전 토지 및 면적의 비율에 따라 지급한다"라고 기재되어 있음을 알 수 있다. (라) 처분청에서는 조합원들이 신고한 분양수입금액 17,618,802,409원에 조합원초과부담금 2,088,564,678원을 산입한 19,707,367,087원을 총수입금액으로, 조합원들이 신고한 필요경비 17,636,370,852원 중 조합원들이 출자한 토지와 탈퇴조합원들로부터 취득한 토지대금 6,588,595,185원을 4,161,144,889원으로 결정하여 2,427,450,296원을 필요경비에 불산입하고, 총수입금액에 산입한 조합원초과부담금 2,088,564,678원에 대응하는 건축비 등 1,027,345,196원을 필요경비에 추가 산입하여 소득금액을 3,471,101,335원으로 결정하고 각 조합원들의 출자지분비율에 따라 종합소득세를 과세하였다. (2)판 단 청구주장 (1)에 대하여 살펴본다. 조합원초과부담금은 조합원에게 분양하는 기준평형(33평형)을 초과하는 평형을 분양받은 것에 대하여 추가납부한 금액으로 조합원이 분양받을 수 있는 기준면적을 초과하는 부분에 대한 금액은 조합원 자격으로 납부하는 것이라기 보다는 일반분양자의 자격에서 납부하는 것으로 공동사업 주체인 조합 입장에서 보면 일반분양 수익에 해당한다 할 것이며, 건축비 부족으로 조합원들이 출자토지면적에 비례하여 공동으로 부담하여 건축비에 충당된 추가출자금과는 그 성격이 다른 것으로, 재건축주택조합의 소득금액 계산에 있어서 총수입금액은 일반분양하는 잔여세대의 아파트와 대지 기준면적을 초과한 아파트를 취득하는 조합원으로부터 조합의 규약 등에 따라 분양대금으로 별도로 지급받는 금액 및 상가 등의 분양대금을 합계한 금액으로 계산하는 것(같은뜻. 소득46011-2377, ’96. 8.27.외 다수)이므로 조합원 초과부담금을 재건축아파트의 수익사업에서 발생하는 수입금액에서 제외하여야 한다는 청구주장은 받아들일 수 없다. 청구주장 (2)에 대하여 살펴본다. 수입금액에 대응하는 필요경비 중 조합원들(탈퇴조합원 제외)이 출자한 토지가액은 조합원들이 당초 취득당시(연립주택 취득)의 기준시가로 계산하였으나, 과세사업의 총수입금액에 대한 필요경비는 총수입금액에 적정하게 대응되어야 하는 바,재건축조합이 재건축아파트 및 상가를 일반분양하는 것은 공동사업에 해당하며(같은뜻. 소득 46011-1361, ’97. 5.17.), 공동사업을 영위하기 위하여 현물출자한 토지는 현물출자할 당시의 가액을 필요경비로 계산함이 타당할 것(같은뜻. 심사 소득98-690, ’99. 2. 5.) 이며, 청구인들이 재건축조합(쟁점조합)을 결성하고 ’93. 8. 7. ○○구청장으로부터 조합 설립 인가를 받은 날에 토지의 현물출자가 이루어졌다고 보아야 할 것이고, 현물출자할 당시의 토지가액이 불분명하므로 출자당시의 기준시가로 평가한 가액을 필요경비로 계산함이 타당하다. 청구주장 (3)에 대하여 살펴본다. 재건축조합의 경우에는 당해 건축물을 헐고 새로운 건물을 신축하기 위한 것이므로 그 건축물은 사업용고정자산이 아닌 재고자산에 해당하므로 이에 대한 자존적지출로 볼 수 없으므로 건물가액은 필요경비에 산입되지 아니함이 타당하므로 청구주장은 받아들일 수 없다. 청구주장 (4)에 대하여 살펴본다. 공동사업에 해당하는 재건축조합에 대한 사업의 소득금액을 계산함에 있어서는 조합원 개인별 수입금액에서 개인별 필요경비를 차감하여 소득금액을 계산한 후 당해 소득금액을 기준으로 각 조합원의 출자비율(또는 손익분배비율)에 의하여 소득금액을 산출하는 것이므로 조합원별 토지취득가액에 따라 각 조합원의 소득금액을 달리하여야 한다는 청구주장은 받아들일 수 없다. 따라서, 이건 심사청구는 청구주장 이유없으나 처분청의 결정에 잘못이 있으므로 국세기본법 제65조제1항 제2호 및 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.