장기일반민간임대주택 등록을 말소하고 단기일반민간임대주택으로 등록하였으므로 종합부동산세 합산배제 대상에 해당하지 않음
장기일반민간임대주택 등록을 말소하고 단기일반민간임대주택으로 등록하였으므로 종합부동산세 합산배제 대상에 해당하지 않음
이 건 심사청구는 기각합니다.
5.
1. 설립되어 광고물제작, 부동산임대업 등을 영위하는 법인사업자로 사업장은 A시이다.
8.
16. 서울 B건물 C호 등 5개호(전용면적 15.54㎡ 또는 15.99㎡ 규모의 도시형 생활주택이며, 이하 “ 쟁점주택 ”이라 한다)을 985,000,000원(각 호별 197,000,000원)에 취득하는 분양계약을 체결한 후 2020.
6.
1. 소유권 이전등기하였다.
1.
31. A에 임대사업자로 등록하고, 2021.
9.
17. 처분청에 주택임대업 업종을 추가하여 사업자등록정정하였다.
12.
24. 청구법인에 2021년 등 종합부동산세 66,285,536원(2021년 26,683,759원, 2022년 15,968,629원, 2023년 12,448,623원, 2024년 11,184,525원)을 경정․고지하였다.
3.
13. 이 건 심사청구를 제기하였다.
1.
20. 쟁점주택에 대하여 임대사업자등록 신청을 하여 장기임대주택(8년)의 임대사업자 등록증을 발급받았으나 2020.
1.
31. 임대사업자 등록 전부를 말소신고한 후 다시 임대사업자등록신청을 하였으나 단기임대주택 (4년)으로 등록되었다. 2) 장기임대주택 사업자등록말소 당시 청구법인의 대리인인 D를 통해서 말소절차가 이루어졌다. 당시 청구법인은 D로부터 말소절차를 진행하였다는 말을 듣고 “왜 절차를 진행하느냐”고 반문하자 D는 “회사 이름이 변경되고 좀 정리가 되면 다시 하자고 한 것이 아니냐”라고 되물었다. 청구법인은 그런 말을 한 사실이 없음에도 불구하고 D는 그러한 사실로 오해하여 말소신청을 한 것이다. 말소신청 후 E이 D에게 지시할 일이 있어 마침 전화통화를 시도하였고 그 상황에서 말소신청 사실을 인정하게 된 것이다. 3) D는 자신의 판단이 잘못되었음을 인지하고 담당공무원에게 오류를 바로잡고 싶다고 하자, 이미 서류가 제출되어 되돌려줄 수는 없느니 재신청을 하라는 말을 들었다. D는 다시 신청서를 작성하면서 ‘8년’이라는 문구를 먼저 찾았으나, 장기임대(4년)이라는 문구가 들어와 당연히 4년은 아니라고 생각하여 ‘단기’에 체크를 한 것이다.
1.
20. 작성된 등록신청서에는 공공지원, 장기일반, 단기로 표시가 되어 있는 반면, 2020.
1.
31. 작성된 등록신청서에는 공공지원, 장기일반민간임대주택 (4년), 단기로 표시가 되어 있어 D 입장에서는 기간을 중시했기 때문에 당연히 장기일반민간임대주택(4년)은 배제된 것이다. 3) 당초 청구법인의 행위의지와는 달리 대리인인 D의 실수, 2020.
1. 31.자 임대사업자 등록신청서상의 문구의 오기로 인하여 8년 장기임대사업자 등록 신청이 4년의 임대사업자등록신청이 되어 버린 것이다. 4) 행정청이 작성한 문서의 오기가 주원인이 되었고 청구법인의 대리인의 착오가 결합하여 결국 청구법인은 장기임대사업자로서의 종합부동산세 과세 혜택을 전혀 받지 못하는 결과가 초래된 것이다.
12.
13. 선고 2011두20116 판결, 대법원 2006.
5. 25.선고 2005다19163 판결 등 참조). 2) ｢종합부동산세법｣ 제8조제1항 은 주택에 대한 종합부동산세의 과세표준을 ‘납세의무자별로 주택의 공시가격을 합산한 금액’을 기준으로 정하도록 규정하고, 같은 조 제2항 제1호는 ‘과세표준 합산의 대상이 되는 주택의 범위에 포함되지 아니하는 주택’으로 ‘임대주택으로서 임대기간, 주택의 수, 가격, 규모 등을 고려 하여 대통령령으로 정하는 주택’을 규정하고 있다. 3) ｢종합부동산세법 시행령｣ 제3조제1항 은 ‘법 제8조 제2항 제1호에서 대통령령으로 정하는 주택이란 민간임대주택법 제2조 제7호 에 따른 임대사업자 로서 과세기준일 현재 ｢소득세법｣ 제168조 또는 ｢법인세법｣ 제111조 에 따른 주택 임대업 사업자등록을 한 자가 과세기준일 현재 임대하고 있는 다음 각 호의 주택을 말한다’고 하여 임대사업자등록을 합산배제 요건으로 규정하고 있다. 4) 위와 같은 종합부동산세법령에 의하면 종합부동산세 합산배제 임대주택이 되기 위해서는 쟁점주택의 소유자가 민간임대주택법에 따른 임대사업자등록을 마쳤어야 하나, 청구법인은 쟁점주택에 관하여 민간임대주택법에 따른 장기 임대주택 사업자등록을 하지 않은바, 종합부동산세법령이 정한 합산배제 요건을 충족하지 못하였다.
장기임대주택임에도 착오로 단기임대주택으로 임대사업자등록한 쟁점주택은 종합부동산세 합산배제 대상이라는 청구주장의 당부
1) 종합부동산세법 제8조 【과세표준 】(2018.
12.
31. 법률 제16109호로 일부개정된 것)
① 주택에 대한 종합부동산세의 과세표준은 납세의무자별로 주택의 공시 가격을 합산한 금액[괄호안 생략]에서 6억원을 공제한 금액에 부동산 시장의 동향과 재정 여건 등을 고려하여 100분의 60부터 100분의 100까지의 범위에서 대통령령으로 정하는 공정시장가액비율을 곱한 금액으로 한다. 다만, 그 금액이 영보다 작은 경우에는 영으로 본다.
② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택은 제1항의 규정에 의한 과세표준 합산의 대상이 되는 주택의 범위에 포함되지 아니하는 것으로 본다.
1. ｢민간임대주택에 관한 특별법｣에 따른 민간임대주택, ｢공공주택 특별법｣에 따른 공공임대주택 또는 대통령령이 정하는 다가구 임대주택으로서 임대 기간, 주택의 수, 가격, 규모 등을 감안하여 대통령령이 정하는 주택 가) 1-1) 종합부동산세법 시행령 제3조 【합산배제 임대주택】(2019.
2.
12. 대통령령 제29524호로 일부개정된 것)
① 법 제8조 제2항 제1호에서 "대통령령이 정하는 주택"이란 ｢공공주택 특별법｣ 제4조 에 따른 공공주택사업자 또는 ｢민간임대주택에 관한 특별법｣ 제2조제7호 에 따른 임대사업자(이하 "임대사업자"라 한다)로서 과세기준일 현재 ｢소득세법｣ 제168조 또는 ｢법인세법｣ 제111조 에 따른 주택임대업 사업자등록(이하 이 조에서 "사업자등록"이라 한다)을 한 자가 과세기준일 현재 임대(제1호부터 제3호까지, 제5호부터 제8호까지의 주택을 임대한 경우를 말한다)하거나 소유(제4호의 주택을 소유한 경우를 말한다)하고 있는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택(이하 "합산배제 임대주택"이라 한다)을 말한다. 이 경우 과세기준일 현재 임대를 개시한 자가 법 제8조 제3항에 따른 합산배제 신고기간 종료일까지 임대사업자 로서 사업자등록을 하는 경우에는 해당 연도 과세기준일 현재 임대사업자로서 사업자등록을 한 것으로 본다.
8. 매입임대주택 중 장기일반민간임대주택등으로서 다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 주택.(단서 생략)
11.
26. 법률 제16630호로 일부개정된 것) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
1. "민간임대주택"이란 임대 목적으로 제공하는 주택[토지를 임차하여 건설된 주택 및 오피스텔 등 대통령령으로 정하는 준주택(이하 "준주택"이라 한다) 및 대통령령으로 정하는 일부만을 임대하는 주택을 포함한다. 이하 같다]으로서 임대사업자가 제5조에 따라 등록한 주택을 말하며, 민간건설임대 주택과 민간매입임대주택으로 구분한다.
5. "장기일반민간임대주택"이란 임대사업자가 공공지원민간임대주택이 아닌 주택을 8년 이상 임대할 목적으로 취득하여 임대하는 민간임대주택을 말한다.
6. "단기민간임대주택"이란 임대사업자가 4년 이상 임대할 목적으로 취득 하여 임대하는 민간임대주택을 말한다. 2-1) 민간임대주택에 관한 특별법 제5조 【임대사업자의 등록】
① 주택을 임대하려는 자는 특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장ㆍ군수 또는 구청장(구청장은 자치구의 구청장을 말하며, 이하 "시장ㆍ군수ㆍ구청장"이라 한다)에게 등록을 신청할 수 있다.
② 제1항에 따라 등록하는 경우 다음 각 호에 따라 구분하여야 한다.
1. 삭제 <2018.1.16>
2. 민간건설임대주택 및 민간매입임대주택
3. 공공지원민간임대주택, 장기일반민간임대주택 및 단기민간임대주택
③ 제1항에 따라 등록한 자가 그 등록한 사항을 변경하거나 말소하고자 할 경우 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 신고하여야 한다. 다만, 임대주택 면적을 10퍼센트 이하의 범위에서 증축하는 등 국토교통부령으로 정하는 경미한 사항은 신고하지 아니하여도 된다. 2-2) 민간임대주택에 관한 특별법 제6조 【임대사업자 등록의 말소】
① 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 임대사업자가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하면 등록의 전부 또는 일부를 말소할 수 있다. 다만, 제1호에 해당하는 경우에는 등록의 전부 또는 일부를 말소하여야 한다.
3. 제5조 제1항에 따라 등록한 날부터 3개월이 지나기 전(임대주택으로 등록한 이후 체결한 임대차계약이 있는 경우에는 그 임차인의 동의가 있는 경우로 한정한다) 또는 제43조의 임대의무기간이 지난 후 등록 말소를 신청하는 경우 2-3) 민간임대주택에 관한 특별법 제43조 【임대의무기간 및 양도 등】
① 임대사업자는 임대사업자 등록일 등 대통령령으로 정하는 시점부터 제2조제4호부터 제6호까지의 규정에 따른 기간(이하 "임대의무기간"이라 한다) 동안 민간임대주택을 계속 임대하여야 하며, 그 기간이 지나지 아니하면 이를 양도할 수 없다.
1) 청 구법인의 기본현황 청구법인은 청구법인은 2014.
5.
1. 설립되어 광고물제작, 부동산임대업 등을 영위하는 법인사업자이며, 2019사업연도 이후 법인세 신고내역은 다음과 같다. < 청구법인의 2019～2024사업연도 법인세 신고 >(표 생략) 2) 청 구법인의 쟁점주택 취득 및 임대사업자 등록 가) 청구법인이 제출한 쟁점주택의 분양계약서, 건물등기사항전부증명서에 따르면, 청구법인은 다음과 같이 2018.
8.
16. 쟁점주택 각 호별 197,000,000원, 합계 985,000,000원의 분양계약을 체결하고 2020.
6.
1. 소유권을 취득하였다. < 청구법인의 쟁점주택 취득 내역 >(표 생략) 나) 청구법인이 제출한 쟁점주택에 대한 A시장의 2020.
1. 21 ｢임대사업자 등록증 발급｣(이하 “ 장기임대사업자등록 ”이라 한다)에 따르면, 청구법인은 쟁점주택을 민간임대주택법에 따른 ‘장기일반민간임대주택(8년)’으로 등록한 사실이 확인된다. 다) 청구법인은 2020.
1.
31. 장기임대사업자등록 전부를 말소신고하면서 제출한 말소신고서(이하 “ 장기임대사업자말소신고 ”라 한다)에서 ‘신청이유’를 “장기일반민간임대주택 8년을 4년으로 하기 위하여 말소신청 후 등록신청합니다”라고 기재하고 있다. 라) 청구법인은 장기임대사업자말소신고를 하면서 동시에 ‘단기일반민간임대 주택(4년)’으로 등록신청한 사실이 2020.
1.
31. ｢임대사업자 등록증 발급｣(이하 “ 단기임대사업자등록 ”이라 한다)에 의하여 확인된다. 마) 청구법인은 처분청에서 2021.
9.
17. 주거용건물 임대업(일반주택임대)(701102)를 부업종으로 추가하여 사업자등록 정정신고하였다. 바) 청구법인은 임대료 및 보증금을 5% 내에서 인상하고 계약서를 시․ 군․구청에 신고해야 주택공시가격내에서 주택도시보증공사(HUG)에 보증금에 대한 보험가입의무를 이행할 수 있다고 주장하면서 쟁점주택의 전세계약서를 제출하였으며, 계약내용을 요약하면 다음과 같다. < 쟁점주택의 전세계약 내용 >(표 생략) 3) 청구법인의 합산배제 신청 및 처분청의 종합부동산세 경정 가) 청구법인은 2021.
12.
14. 쟁점주택을 종합부동산세 합산배제 대상 장기임대주택으로 신청하였으며, 처분청은 2021.
12.
16. 합산배제하여 2021년 종합 부동산세 20,112,074원(농어촌특별세 3,352,012원 포함)을 결정취소하였다. 나) 처분청은 2024.
12.
민간임대주택법의 단기임대주택(4년)에 해당되어 8년 이상 임대할 목적으로 취득하여 임대하는 장기임대주택이 아니라고 보아 합산배제대상 임대주택에서 제외하여 청구법인에 2021년 등 종합부동산세 66,285,536원을 경정․고지하였다. 4) 합산배제 임대주택의 요건 민간임대주택과 관련하여 합산배제 임대주택의 개별 요건을 요약하면 다음과 같으며(국세청 2024 종합부동산세 실무해설 270쪽), 합산배제 신고기한 종료일 (9.30.)까지 지방자치단체 임대사업자 등록과 세무서에 주택임대업으로 사업자 등록을 한 자가 과세기준일(6.1) 현재 실제 임대(소유)하는 주택을 말하는 것이며, 2018.
4.
3. 이후 매입임대주택은 임대기간이 8년(2020.
8.
17. 이전 등록 신청시) 및 10년(2020.
8.
18. 이후 등록 신청시)인 경우에 한하여 적용된다. < 합산배제 임대주택 개별 요건 요약(민간임대주택 기준) > 임대구분(종부령 §3① 등록일 임대기간 가액 주택수 면적 임대료 적용제외 매입 임대 구(舊)매입(2호) ‘18.4.2.이전 5년 6억 이하 (수도권 밖 3억원)
• - 1년 내 증액금지 & 증액 5% 상한 5) 매입장기(8호) ‘18.4.3. 이후 8년․10년 1) 단기(×) 2) 조정지역(×) 3) 폐지유형(×) 4) 건설 임대 구(舊)건설(1호) ‘18.4.2.이전 5년 6억․9억 이하 6) 2호 이상 (시도별) 149㎡ 이하 건설장기(7호) ‘18.4.3.이후 8년․10년 1) 폐지유형(×) 4) 미임대(4호) 준공 후 2년간(임대 개시전)
• -
• 기존임대(3호) ‘05.1.5.까지 등록&임대개시 5년 3억 이하 (‘05년 기준) 2호 이상(전국) 국민주택 규모 (85 ․ 100㎡↓)
• 건설․매입 모두 가능 리츠펀드(5호)․미분양(6호) 일몰(리츠․펀드: 운용기간 종료 / 미분양: 舊매입임대 규정이 더 완화된 규정) 1)‘20.8.17. 이전 등록 신청시 8년,‘20.8.18. 이후 등록 신청시 10년 2)‘18.4.3. 이후 등록시 장기(장기일반, 공공지원)임대만 합산배제 허용 3) 아래 ㉠~㉡은 합산배제 제외 ㉠ 1주택 보유 세대가‘18.9.14. 이후 취득한 조정대상지역 장기일반 매입임대주택 ㉡ 법인이‘20.6.18. 이후 등록 신청한 조정대상지역 장기일반 매입임대주택 4) 아래 ㉠~㉡은 합산배제 제외 ㉠‘20.7.11. 이후 등록 신청한 아파트 장기일반 매입임대주택 ㉡‘20.7.11. 이후 단기 임대에서 장기(장기일반, 공공지원)임대로 변경신고한 주택 5)‘19.2.12. 이후 & 등록 후 임대차계약시부터 적용 6)‘21.2.16. 이전 준공시 6억원,‘21.2.17. 이후 준공시 9억원
1) 관련 법리 ｢종합부동산세법｣ 제8조제2항 및 같은 법 시행령 제3조 제1항 제8호는 임대 기간이 8년(2018.
4. 3.부터 2018.
8. 17.까지 임대등록) 또는 10년(2020.
8.
18. 이후 임대등록) 등의 요건을 갖춘 장기임대주택은 지방자치단체 임대사업자 등록과 세무서 주택임대업으로 사업자등록을 한 경우 합산배제 임대주택으로 규정하고 있다. 2) 장기임대주택임에도 착오로 단기임대주택으로 임대사업자등록한 쟁점주택이므로 종합부동산세 합산배제 대상인지에 대한 판단 가) 위 법리와 앞서 살펴본 사실관계 및 다음 내용으로 볼 때 쟁점주택을 장기임대주택(8년)으로 등록한 것으로 보기 어렵다. (1) 청구법인은 쟁점주택을 착오로 단기임대주택(4년)으로 등록된 것으로 주장하고 있으나, 장기임대주택으로 등록하려고 하였다는 것은 내심의 의사일 뿐이므로 이를 근거로 장기임대주택으로 등록되었다고 인정하기 어렵다. (2) 청구법인이 2020.
1.
21. 발급받은 장기임대사업자등록을 2020.
1.
31. 말소 신고하면서 제출한 장기임대사업자말소신고에는 신청이유를 “장기일반민간임대주택 8년을 4년으로 하기 위하여 말소신청 후 등록신청합니다”라고 기재하고 있으며, 2020.
1.
31. 단기임대사업자등록을 발급받았다. 나) 따라서, 처분청이 쟁점주택을 합산배제대상 임대주택에서 제외하여 2021년 등 종합부동산세 66,285,536원(2021년 26,683,759원, 2022년 15,968,629원, 2023년 12,448,623원, 2024년 11,184,525원)을 부과한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.
이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 ｢국세기본법｣ 제65조 제1항제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.