쟁점주택은 합산배제 임대주택에 해당하는지 여부

이 건 심사청구는 기각합니다.

• 가. ○○○(이하 “청구인1”이라 한다)와 △△△(이하 “청구인2”라 하고, 청구인1과 함께 “청구인들”이라 한다) 2015.5.26. 부동산업으로 사업자등록을 하였다.
• 나. 청구인1은 서울 ○○구 다세대주택 5개호를, 청구인2는 2개호(청구인1의 다세대주택 5개호와 함께 “쟁점주택”이라 한다)를 단기임대로 2016.5.27. ○○구청에 임대사업자 등록하였으나, 개정된 ｢민간임대주택에 관한 특별법｣ 제6조 제5항 에 따라 2020.10.27. 서초구청에 대한 임대사업자 등록이 말소되었다.
• 다. 처분청은 2023.7.4. 과세기준일 현재 쟁점주택은 종합부동산세 합산배제대상이 아니라고 보아 청구인1에 대하여 2021·2022년 귀속 종합부동산세(농어촌특별세 포함) ○○원을, 청구인2에 대하여 ○○원을 고지하였다.
• 라. 청구인들은 이에 불복하여 2024.2.6. 이 건 심사청구를 제기하였다.

• 가. ｢민간임대주택에 관한 특별법｣ 개정으로 의무임대기간이 경과한 단기임대주택은 임대사업자등록이 자동 말소되어 종합부동산세 부과대상이 됐는데, 청구인들은 이러한 사실을 통지받지 못하여 모르다가 2023.4월 해명안내문을 받고서야 알았고, 2023.5월 10년 장기임대사업자등록과 부기등기를 마쳤다.
• 나. 1차로 등록된 단기임대사업자등록기간 만료 후에도 임대사업을 할 예정이었기에 재차 임대사업자등록을 하였고 임대사업자등록이 말소된 기간에도 전과 동일하게 임대사업을 지속했다. 계약갱신청구권으로 인하여 쟁점주택을 실거주를 원하는 매수자에게 팔거나 청구인들이 입주해 거주할 수도 없었다.
• 다. 불이익을 주는 법률의 개정은 그 개정으로 불이익을 받는 사람들이 충분히 인지하여 불이익을 최소화할 수 있도록 통지와 안내 및 유예기간 부여 등의 구제수단을 구비하여야 하나, 이러한 수단들이 구비되지 아니하였다.
• 라. 처분청은 법률 개정 이후 과세를 바로 하지도 않고 2년이 지난 후에 2년치를 몰아서 과세하여 미리 과세하였더라면 납부하지 않아도 되었을 2차년도분까지 납부하도록 하였다. 처분청은 법률 개정에 따라 적법하게 과세하였다고 주장하나, 근거 법률 자체가 납세자의 재산권을 과도하게 침해하여 위헌 법률이며 이에 근거한 과세처분 역시 위법·부당하므로 취소되어야 한다.

• 가. ｢종합부동산세법｣ 제8조 제2항 제1호 및 동법 시행령 제3조 제1항에 따르면 종합부동산세 합산배제가 적용되는 임대주택은 ｢민간임대주택에 관한 특별법｣ 제2조 제7호 및 제5조에 따라 주택임대사업 영위를 목적으로 관할 지방자치단체장에게 임대사업자등록을 한 자로서 과세기준일 현재 ｢소득세법｣ 또는 ｢법인세법｣에 따른 주택임대업 사업자등록을 한 자가 임대하고 있는 주택이어야 한다(조심 2021서2042, 2021.6.21. 참조). 따라서 임대사업자등록을 유효하게 유지하고 있어야 종합부동산세 합산배제가 가능하다.
• 나. 청구인들의 임대사업자등록 말소는 2020.8.18. 개정된 ｢민간임대주택에 관한 특별법｣ 제6조 제5항 및 부칙 제7조 규정에 의하여 직접 이루어진 것으로 별도의 처분 또는 통지가 필요하다고 보이지 아니하며(조심 2022서1437, 2022.5.12. 참조), 이에 대한 별도의 경과규정이 존재하지 않으므로 청구인들에게 종합부동산세 합산배제를 적용할 수 없다. 따라서 과세기준일 현재 임대주택으로 등록되지 않은 다세대주택 7개 호실을 종합부동산세 합산배제에 해당하지 않는다고 본 이 건 종합부동산세 부과처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 임대사업자 등록 자동말소로 합산배제 임대주택 요건을 미충족한 것으로 본 종합부동산세 부과는 부당하다는 청구주장의 당부
• 나. 관련법령 1) 종합부동산세법 제8조 【과세표준】 (2020.12.29. 법률 제17760호로 개정된 것)

① 주택에 대한 종합부동산세의 과세표준은 납세의무자별로 주택의 공시가격을 합산한 금액［과세기준일 현재 세대원 중 1인이 해당 주택을 단독으로 소유한 경우로서 대통령령으로 정하는 1세대 1주택자(이하 "1세대 1주택자"라 한다)의 경우에는 그 합산한 금액에서 3억원을 공제한 금액］에서 6억원을 공제(납세의무자가 법인 또는 법인으로 보는 단체로서 제9조제2항 각 호의 세율이 적용되는 경우는 제외한다)한 금액에 부동산 시장의 동향과 재정 여건 등을 고려하여 100분의 60부터 100분의 100까지의 범위에서 대통령령으로 정하는 공정시장가액비율을 곱한 금액으로 한다. 다만, 그 금액이 영보다 작은 경우에는 영으로 본다.

② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택은 제1항에 따른 과세표준 합산의 대상이 되는 주택의 범위에 포함되지 아니하는 것으로 본다.

1. 민간임대주택에 관한 특별법에 따른 민간임대주택, 공공주택 특별법에 따른 공공임대주택 또는 대통령령으로 정하는 다가구 임대주택으로서 임대기간, 주택의 수, 가격, 규모 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 주택

③ 제2항의 규정에 따른 주택을 보유한 납세의무자는 해당 연도 9월 16일부터 9월 30일까지 대통령령으로 정하는 바에 따라 납세지 관할세무서장(이하 "관할세무서장"이라 한다)에게 해당 주택의 보유현황을 신고하여야 한다. 1-1) 종합부동산세법 시행령 제3조 【합산배제 임대주택】 (2021.2.17. 대통령령 제31447호로 개정된 것)

① 법 제8조제2항제1호에서 "대통령령으로 정하는 주택"이란 ｢공공주택 특별법｣ 제4조 에 따른 공공주택사업자 또는 ｢민간임대주택에 관한 특별법｣ 제2조 제7호 에 따른 임대사업자(이하 "임대사업자"라 한다)로서 과세기준일 현재 ｢소득세법｣ 제168조 또는 ｢법인세법｣ 제111조 에 따른 주택임대업 사업자등록(이하 이 조에서 "사업자등록"이라 한다)을 한 자가 과세기준일 현재 임대(제1호부터 제3호까지, 제5호부터 제8호까지의 주택을 임대한 경우를 말한다)하거나 소유(제4호의 주택을 소유한 경우를 말한다)하고 있는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택(이하 "합산배제 임대주택"이라 한다)을 말한다. 이 경우 과세기준일 현재 임대를 개시한 자가 법 제8조제3항에 따른 합산배제 신고기간 종료일까지 임대사업자로서 사업자등록을 하는 경우에는 해당 연도 과세기준일 현재 임대사업자로서 사업자등록을 한 것으로 본다.

2. 민간임대주택에 관한 특별법 제2조제3호 에 따른 민간매입임대주택과 공공주택 특별법 제2조제1호 의3에 따른 공공매입임대주택(이하 이 조에서 "매입임대주택"이라 한다)으로서 다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 주택. 다만, 민간임대주택에 관한 특별법 제2조제3호 에 따른 민간매입임대주택의 경우에는 2018년 3월 31일 이전에 사업자등록등을 한 주택으로 한정한다.

• 가. 해당 주택의 임대개시일 또는 최초로 제9항에 따른 합산배제신고를 한 연도의 과세기준일의 공시가격이 6억원[수도권정비계획법제2조제1호에 따른 수도권(이하 "수도권"이라 한다) 밖의 지역인 경우에는 3억원] 이하일 것
• 나. 5년 이상 계속하여 임대하는 것일 것
• 다. 임대료등의 증가율이 100분의 5를 초과하지 않을 것. 이 경우 임대료등 증액 청구는 임대차계약의 체결 또는 약정한 임대료등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못하고, 임대사업자가 임대료등의 증액을 청구하면서 임대보증금과 월임대료를 상호 간에 전환하는 경우에는 ｢민간임대주택에 관한 특별법｣ 제44조제4항 및 ｢공공주택 특별법 시행령｣ 제44조제3항 에 따라 정한 기준을 준용한다. 2) 민간임대주택에 관한 특별법 제2조 【정의】 (2021.3.16. 법률 제17944호로 개정된 것) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

1. "민간임대주택"이란 임대 목적으로 제공하는 주택[토지를 임차하여 건설된 주택 및 오피스텔 등 대통령령으로 정하는 준주택 및 대통령령으로 정하는 일부만을 임대하는 주택을 포함한다. 이하 같다]으로서 임대사업자가 제5조에 따라 등록한 주택을 말하며, 민간건설임대주택과 민간매입임대주택으로 구분한다.

3. "민간매입임대주택"이란 임대사업자가 매매 등으로 소유권을 취득하여 임대하는 민간임대주택을 말한다.

5. "장기일반민간임대주택"이란 임대사업자가 공공지원민간임대주택이 아닌 주택을 10년 이상 임대할 목적으로 취득하여 임대하는 민간임대주택[아파트(주택법 제2조제20호 의 도시형 생활주택이 아닌 것을 말한다)를 임대하는 민간매입임대주택은 제외한다]을 말한다.

7. "임대사업자"란 공공주택 특별법 제4조제1항 에 따른 공공주택사업자(이하 "공공주택사업자"라 한다)가 아닌 자로서 1호 이상의 민간임대주택을 취득하여 임대하는 사업을 할 목적으로 제5조에 따라 등록한 자를 말한다. 3) 민간임대주택에 관한 특별법 제5조 【임대사업자의 등록】

① 주택을 임대하려는 자는 특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장ㆍ군수 또는 구청장(구청장은 자치구의 구청장을 말하며, 이하 "시장ㆍ군수ㆍ구청장"이라 한다)에게 등록을 신청할 수 있다.

② 제1항에 따라 등록하는 경우 다음 각 호에 따라 구분하여야 한다.

2. 민간건설임대주택 및 민간매입임대주택

3. 공공지원민간임대주택, 장기일반민간임대주택 4) 민간임대주택에 관한 특별법 제6조 【임대사업자의 등록의 말소】

⑤ 종전의 민간임대주택에 관한 특별법 제2조제5호 에 따른 장기일반민간임대주택 중 아파트(주택법 제2조제20호 의 도시형 생활주택이 아닌 것을 말한다)를 임대하는 민간매입임대주택 및 제2조제6호에 따른 단기민간임대주택은 임대의무기간이 종료한 날 등록이 말소된다.

• 다. 사실관계

1. 청구인들의 주택임대 사업자등록 내역(생략)

2. 청구인들에 대한 경정·고지 내역(생략)

3. 관련 법령의 위헌·위법 여부 (생략)

• 라. 판단

1. 관련 법리

• 가) 서울행정법원 판결은 “

① 법률상 특혜규정의 요건을 갖춘 자와 이를 결여한 자를 달리 취급하는 것을 불합리한 차별이라고 보기 어렵고, 달리 보는 것이 오히려 성실하게 법령을 준수한 납세자들과의 형평에 어긋날 소지가 있는 점, ② 구 민간임대주택법 제6조 제5항 에 따라 원고들의 임대사업자 등록이 직권으로 말소되었었는데 이에 대한 별도의 통지가 없어 원고들이 위 말소 사실을 알 수 없었다 하더라도, 이는 법령의 부지 또는 착오에 불과하여 그 의무위반을 탓할 수 없는 정당한 사유에 해당한다고 보기 어렵고, 달리 이 점을 인정할 증거도 없는 점, ③ 원고들이 다시 임대사업자로 등록함으로써 2022년 귀속 종합부동산세부터 합산배제의 혜택을 받게 될 것으로 보이고, 요건을 갖추지 못한 기간 한 차례 종합부동산세가 부과되었다 하더라도 이로써 원고들의 재산권이 과도하게 제한되었다고 보기도 어려운 점 등을 종합해 보면, 이 사건 각 처분이 국세기본법 제18조 제1항 에 위배된다고 보기도 어렵다.”(서울행정법원 2023.7.21. 선고 2023구합90913 판결 참조)고 판시하였다.

• 나) 조세심판원 심판례는 “ 종합부동산세 합산배제대상 임대주택은 주택임대사업 영위를 목적으로 관할 지방자치단체장에게 임대사업자등록을 한 자가 임대하고 있는 주택이어야 하고, 쟁점임대주택의 등록말소는 관련법령에 따라 직접 이루어진 것이므로 이로 인하여 어떠한 영향을 받는다고 보기 어려우며, 관련법령의 부칙 등에서 임대사업자등록의 자동말소에 따른 구제에 관하여 별도의 경과규정을 두고 있지도 않은 점, 법령의 위헌 등은 헌법재판소에서 심리․판단하여야 하는데, 아직까지 이에 대하여 위헌결정이 있었다는 등의 사정은 나타나지 않는 점 등에 비추어, 처분청이 쟁점주택들을 종합부동산세 합산배제 대상에서 제외하여 청구인들에게 종합부동산세를 부과한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.”(조심 2022서6295, 2022.10.6. 참조)고 결정하였다. 2) 임대사업자 등록 자동말소로 합산배제 임대주택 요건을 미충족한 것으로 본 종합부동산세 부과는 부당한지에 대한

가) 관련 법리와 앞서 살핀 사실관계 및 다음과 같은 사정에 비추어 쟁점주택은 합산배제 임대주택에 해당하지 않는다.

① ｢종합부동산세법 시행령｣ 제3조 제1항 에 의거하여 민간임대주택에 관한 특별법제2조 제7호에 따른 임대사업자에 해당하는 경우 쟁점주택은 합산배제 임대주택이 되어 종합부동산세 과세표준 합산의 대상이 되는 주택의 범위에 포함되지 않는 것이나, 청구인1은 2020.10.27., 청구인2는 2020.10.26. 각각 서초구청에 등록한 임대사업자 등록이 말소되었다.

② 종합부동산세 과세기준일인 2021.6.1., 2022.6.1., 청구인들은 민간임대주택에 관한 특별법제2조 제7호에 따른 임대사업자에 해당하지 아니하는 바, 쟁점주택은 합산배제 임대주택에 해당하지 아니한다.

③ 법률의 헌법 위반 또는 대통령령의 법률 위반 여부는 헌법재판소나 대법원에서 심리·판단할 영역으로 심사청구 단계에서는 ｢종합부동산세법｣ 및 ｢종합부동산세법 시행령｣, ｢민간임대주택에 관한 특별법｣이 유효하다는 전제하에서 처분의 위법·부당 여부를 판단할 수 밖에 없는 바, 심의·결정일 현재 관련 법령의 위헌·위법 선고 사실이 없어 위 법령을 근거로 한 처분이 위법하다고 할 수는 없다.

• 나) 따라서 쟁점주택을 합산배제 임대주택 요건을 미충족한 것으로 보아 종합부동산세를 부과한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심사청구는 청구주장이 이유 없다고 인정되므로 ｢국세기본법｣ 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.