민간임대주택법 제5조에 따라구청장에게 ‘임대사업자 등록’을 하지 아니하였으므로 같은 법 제2조 제7호에 따른 임대사업자가 아니어서 미분양주택으로 인한 종합부동산세 합산배제 기간(5년)이 경과한 미분양주택을 합산배제할 수 없음
민간임대주택법 제5조에 따라구청장에게 ‘임대사업자 등록’을 하지 아니하였으므로 같은 법 제2조 제7호에 따른 임대사업자가 아니어서 미분양주택으로 인한 종합부동산세 합산배제 기간(5년)이 경과한 미분양주택을 합산배제할 수 없음
1. 청구법인은 ‘AAA건물’ 건물 내에 오피스텔과 도시형 생활주택 등 두 가지 유형의 임대사업용 주택을 보유하고 있다. 이 중 오피스텔은 2014.8.25. 민간임대 주택에 관한 특별법(이하 “민간임대주택법”이라 한다) 제5조에 따라 주택 임대사업자등록을 하였으나, 이 건 종합부동산세 과세대상이 된 쟁점주택(도시형생활주택)은 임대사업자등록을 하지 못하였다. 그 이유는 ○○구청으로부터 굳이 임대사업자등록을 하지 않아도 된다는 언지를 받았기 때문이다.
2. 미분양주택이 5년이 경과하면 종합부동산세 합산배제 대상에서 제외되므로 청구법인은 2019.8.25. 이전에 쟁점주택에 대하여 민간임대주택법 제5조 에 따라 주택 임대사업자등록을 하여야만 종합부동산세법 시행령 제3조제1항 에 따라 계속하여 합산배제를 적용받을 수 있었으나, 관련 법령을 숙지하지 못하여 임대사업자등록을 하지 못하였다.
1. 지방자치단체는 매년 종합부동산세 과세 기초자료를 관할 세무서에 통지하고 관할 세무서는 이를 토대로 당해 연도의 종합부동산세를 고지하고 있다. 만약, 처분청이 미분양주택이었던 쟁점주택에 대한 합산배제 적용기한 5년이 경과한 2019년 청구법인에 쟁점주택에 대한 종합부동산세를 고지하였다면, 청구법인은 종합부동산세법 시행령 제3조 제1항 에 따른 합산배제를 계속 적용받기 위하여 민간임대주택법 제5조 에 따른 주택 임대사업자등록을 이행하였을 것이고, 그렇게 되었다면 이 건 2021․2022년 종합부동산세 등의 부담을 회피할 수 있었을 것이다.
2. 종합부동산세는 신고납부를 원칙으로 하는 다른 국세와 달리 고지납부를 원칙으로 하고 있는바, 처분청이 미분양주택이었던 쟁점주택에 대한 2019년 종합부동산세를 고지하지 않았다가, 바로 이 건을 고지하는 것은 부당하므로 이 건 부과처분은 취소되어야 한다.
1. 청구법인은 쟁점주택이 종합부동산세법 시행령 제3조 제1항 제2호 에서 규정하고 있는 매입임대주택으로 보아 이 같은 주장을 하고 있으나, 민간임대주택법 제2조 제3호 에서 “민간매입임대주택”이란, 임대사업자가 매매 등으로 소유권을 취득하여 임대하는 민간임대주택을 말한다. 그런데 쟁점주택은 청구법인이 신축하여 신탁재산의 귀속을 원인으로 하여 소유권 보전등기(수탁자: 한국자산신탁 주식회사)된 것이라 매매 또는 유사한 유상계약에 따라 대가를 지불하고 취득한 것이 아니기 때문에 쟁점주택은 민간임대주택법에서 규정하고 있는 민간매입임대주택에 해당한다고 보기 어렵다.
2. 더구나 종합부동산세법 시행령 제3조 제1항 제2호 단서 규정을 보면, ‘2018년 3월 31일 이전에 사업자등록을 한 주택으로 한정한다’ 명시하고 있기 때문에 청구주장처럼 합산배제 종료 시점인 2019년에 종합부동산세가 고지되었다면 임대사업자 등록을 하여 이 건 2021년 종합부동산세 고지를 회피할 수 있었다는 청구주장은 사실이 아니다.
① 과세기준일 현재 주택분 재산세의 납세의무자는 종합부동산세를 납부할 의무가 있다. 3) 종합부동산세법 제8조 【과세표준】
① 주택에 대한 종합부동산세의 과세표준은 납세의무자별로 주택의 공시가격을 합산한 금액［과세기준일 현재 세대원 중 1인이 해당 주택을 단독으로 소유한 경우로서 대통령령으로 정하는 1세대 1주택자(이하 "1세대 1주택자"라 한다)의 경우에는 그 합산한 금액에서 5억원을 공제한 금액］에서 6억원을 공제(납세의무자가 법인 또는 법인으로 보는 단체로서 제9조제2항 각 호의 세율이 적용되는 경우는 제외한다)한 금액에 부동산 시장의 동향과 재정 여건 등을 고려하여 100분의 60부터 100분의 100까지의 범위에서 대통령령으로 정하는 공정시장가액비율을 곱한 금액으로 한다. 다만, 그 금액이 영보다 작은 경우에는 영으로 본다.
② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택은 제1항에 따른 과세표준 합산의 대상이 되는 주택의 범위에 포함되지 아니하는 것으로 본다.
1. 민간임대주택에 관한 특별법에 따른 민간임대주택, 공공주택 특별법에 따른 공공임대주택 또는 대통령령으로 정하는 다가구 임대주택으로서 임대기간, 주택의 수, 가격, 규모 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 주택
2. 제1호의 주택외에 종업원의 주거에 제공하기 위한 기숙사 및 사원용 주택, 주택건설사업자가 건축하여 소유하고 있는 미분양주택, 가정어린이집용 주택, 수도권정비계획법 제2조제1호 에 따른 수도권 외 지역에 소재하는 1주택 등 종합부동산세를 부과하는 목적에 적합하지 아니한 것으로서 대통령령으로 정하는 주택. 이 경우 수도권 외 지역에 소재하는 1주택의 경우에는 2009년 1월 1일부터 2011년 12월 31일까지의 기간 중 납세의무가 성립하는 분에 한정한다.
③ 제2항의 규정에 따른 주택을 보유한 납세의무자는 해당 연도 9월 16일 부터 9월 30일까지 대통령령으로 정하는 바에 따라 납세지 관할세무서장(이하 "관할세무서장"이라 한다)에게 해당 주택의 보유현황을 신고하여야 한다. 3-1) 종합부동산세법 시행령 제3조【합산배제 임대주택】 (2021.2.17. 대통령령 제31447 호 로 개정된 것, 이하 같다)
① 법 제8조 제2항 제1호에서 "대통령령으로 정하는 주택"이란 공공주택 특별법 제4조 에 따른 공공주택사업자 또는 민간임대주택에 관한 특별법 제2조 제7호 에 따른 임대사업자(이하 "임대사업자"라 한다)로서 과세기준일 현재 소득세법 제168조 또는 법인세법 제111조 에 따른 주택임대업 사업자등록(이하 이 조에서 "사업자등록"이라 한다)을 한 자가 과세기준일 현재 임대(제1호부터 제3호까지, 제5호부터 제8호까지의 주택을 임대한 경우를 말한다)하거나 소유(제4호의 주택을 소유한 경우를 말한다)하고 있는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택(이하 "합산배제 임대주택"이라 한다)을 말한다. 이 경우 과세기준일 현재 임대를 개시한 자가 법 제8조 제3항에 따른 합산배제 신고기간 종료일까지 임대사업자로서 사업자등록을 하는 경우 에는 해당 연도 과세기준일 현재 임대사업자로서 사업자등록을 한 것으로 본다.
1. 민간임대주택에 관한 특별법 제2조 제2호 에 따른 민간건설임대주택과 공공주택 특별법 제2조 제1호 의2에 따른 공공건설임대주택(이하 이 조에서 "건설임대주택"이라 한다)으로서 다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 주택이 2호 이상인 경우 그 주택. 다만, 민간임대주택에 관한 특별법 제2조 제2호 에 따른 민간건설임대주택의 경우에는 2018년 3월 31일 이전에 같은 법 제5조에 따른 임대사업자 등록과 사업자등록(이하 이 조에서 "사업자등록등"이라 한다)을 한 주택으로 한정한다.
2. 민간임대주택에 관한 특별법 제2조 제3호 에 따른 민간매입임대주택과 공공주택 특별법 제2조 제1호 의3에 따른 공공매입임대주택(이하 이 조에서 "매입임대주택"이라 한다)으로서 다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 주택. 다만, 민간임대주택에 관한 특별법 제2조 제3호 에 따른 민간매입임대주택의 경우에는 2018년 3월 31일 이전에 사업자등록등을 한 주택으로 한정한다.
⑨ 법 제8조 제2항 제1호에 따른 주택을 보유한 자가 합산배제 임대주택의 규정을 적용받으려는 때에는 기획재정부령으로 정하는 임대주택 합산배제 신고서에 따라 신고하여야 한다. 다만, 최초의 합산배제 신고를 한 연도의 다음 연도부터는 그 신고한 내용 중 기획재정부령으로 정하는 사항에 변동이 없는 경우에는 신고하지 아니할 수 있다. 4) 민간임대주택에 관한 특별법 제2조【정의】
1. "민간임대주택"이란 임대 목적으로 제공하는 주택[토지를 임차하여 건설된 주택 및 오피스텔 등 대통령령으로 정하는 준주택(이하 "준주택"이라 한다) 및 대통령령으로 정하는 일부만을 임대하는 주택을 포함한다. 이하 같다]으로서 임대사업자가 제5조에 따라 등록한 주택을 말하며, 민간건설임대주택과 민간매입임대주택으로 구분한다.
3. "민간매입임대주택"이란 임대사업자가 매매 등으로 소유권을 취득하여 임대하는 민간임대주택을 말한다.
5. "장기일반민간임대주택"이란 임대사업자가 공공지원민간임대주택이 아닌 주택을 10년 이상 임대할 목적으로 취득하여 임대하는 민간임대주택[아파트(주택법제2조제20호의 도시형 생활주택이 아닌 것을 말한다)를 임대하는 민간매입임대주택은 제외한다]을 말한다.
6. "단기민간임대주택"이란 임대사업자가 4년 이상 임대할 목적으로 취득하여 임대하는 민간임대주택을 말한다.
7. "임대사업자"란 공공주택 특별법 제4조 제1항 에 따른 공공주택사업자(이하 "공공주택사업자"라 한다)가 아닌 자로서 1호 이상의 민간임대주택을 취득하여 임대하는 사업을 할 목적으로 제5조에 따라 등록한 자를 말한다. 5) 민간임대주택에 관한 특별법 제5조【임대사업자의 등록】
① 주택을 임대하려는 자는 특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장ㆍ군수 또는 구청장(구청장은 자치구의 구청장을 말하며, 이하 "시장ㆍ군수ㆍ구청장"이라 한다)에게 등록을 신청할 수 있다. 6) 종합부동산세법 시행령 제4조 【합산배제 사원용주택등】
① 법 제8조 제2항 제2호 전단에서 "대통령령으로 정하는 주택"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택(이하 "합산배제 사원용주택등"이라 한다)을 말한다.
3. 과세기준일 현재 사업자등록을 한 다음 각목의 어느 하나에 해당하는 자가 건축하여 소유하는 주택으로서 기획재정부령이 정하는 미분양 주택
1. 주택법 제15조 에 따른 사업계획승인을 얻은 자가 건축하여 소유하는 미분양 주택으로서 2005년 1월 1일 이후에 주택분 재산세의 납세의무가 최초로 성립하는 날부터 5년이 경과하지 아니한 주택
2. ｢건축법｣ 제11조 에 따른 허가를 받은 자가 건축하여 소유하는 미분양 주택으로서 2005년 1월 1일 이후에 주택분 재산세의 납세의무가 최초로 성립하는 날부터 5년이 경과하지 아니한 주택. 다만, 다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 주택은 제외한다.
① 대통령령으로 정하는 호수 이상의 주택건설사업을 시행하려는 자 또는 대통령령으로 정하는 면적 이상의 대지조성사업을 시행하려는 자는 다음 각 호의 사업계획승인권자(이하 "사업계획승인권자"라 한다. 국가 및 한국토지주택공사가 시행하는 경우와 대통령령으로 정하는 경우에는 국토교통부장관을 말하며, 이하 이 조, 제16조부터 제19조까지 및 제21조에서 같다)에게 사업계획승인을 받아야 한다. 다만, 주택 외의 시설과 주택을 동일 건축물로 건축하는 경우 등 대통령령으로 정하는 경우에는 그러하지 아니하다. 6-3) 주택법 시행령 제27조 【사업계획의 승인】
① 법 제15조 제1항 각 호 외의 부분 본문에서 “대통령령으로 정하는 호”란 다음 각 호의 구분에 따른 호수 및 세대수를 말한다.
2. 공동주택: 30세대(리모델링의 경우에는 증가하는 세대수를 기준으로 한다). 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 공동주택을 건설(리모델링의 경우는 제외한다)하는 경우에는 50세대로 한다. 6-4) 주택법 제54조 【주택의 공급】
① 사업주체(건축법 제11조 에 따른 건축허가를 받아 주택 외의 시설과 주택을 동일 건축물로 하여 제15조 제1항에 따른 호수 이상으로 건설ㆍ공급하는 건축주와 제49조에 따라 사용검사를 받은 주택을 사업주체로부터 일괄하여 양수받은 자를 포함한다. 이하 이 장에서 같다)는 다음 각 호에서 정하는 바에 따라 주택을 건설ㆍ공급하여야 한다. 이 경우 국가유공자, 보훈보상대상자, 장애인, 철거주택의 소유자, 그 밖에 국토교통부령으로 정하는 대상자에게는 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 입주자 모집조건 등을 달리 정하여 별도로 공급할 수 있다. 6-5) 건축법 제11조 【건축허가】
① 건축물을 건축하거나 대수선하려는 자는 특별자치시장ㆍ특별자치도지사 또는 시장ㆍ군수ㆍ구청장의 허가를 받아야 한다. 다만, 21층 이상의 건축물 등 대통령령으로 정하는 용도 및 규모의 건축물을 특별시나 광역시에 건축하려면 특별시장이나 광역시장의 허가를 받아야 한다.
1. 국세청 대내포털시스템(NTIS)에 따라 청구법인의 사업자등록 현황은 다음과 같다.
2. 청구법인이 2021․2022년 과세연도 종합부동산세 과세기준일 현재 보유하고 있는 종합부동산세 과세대상 쟁점주택 34세대의 내역은 다음과 같다.
3. 처분청이 청구법인의 2021․2022년 과세연도 종합부동산세를 결정․고지한 내역과 쟁점주택을 종합부동산세 과세대상으로 보아 2023.5.16. 청구법인에 2021․2022년 과세연도 종합부동산세를 경정․결정한 내역은 다음과 같다.
4. 한편, 처분청이 이 건 2022년 과세연도 종합부동산세를 경정하면서 기납부세액이 1,298,304원임에도 129,830원으로 계산한 사실이 나타나는바, 이로 인하여 정당하게 고지되어야 할 세액보다 1,168,474원이 과다하게 고지된 것으로 나타난다.
1. 관련 법리 민간 임대주택법상 임대사업자로 등록하게 되면 종합부동산세 비과세 등 각종 세제 해택을 부여받는 대신에, 임대주택의 매각제한, 임대조건의 신고, 임대주택의 관리 등 민간임대주택법상 각종 제한을 받게 되고, 민간임대주택법상의 각종 의무조항을 위반한 경우에는 임대사업자의 등록이 말소될 뿐 아니라 일정한 경우에는 형사처벌까지 받는 것을 예정하고 있는 등 민간임대주택법상 임대사업자로 등록을 하게 되면 관계 법령상의 각종 세제혜택과 규제를 동시에 받는 임대사업자로서의 자격을 부여받는다는 점에서 민간임대주택법상 임대사업자 등록은 관할 행정청의 관리목적을 위한 단순한 요식행위에 불과한 것이라고는 보기 어렵다 하겠다(부산지방법원 2014.10.2. 선고 2014구합20248 판결 등 참조). 한편, 종합부동산세법 제8조 제2항 제1호 및 같은 법 시행령 제3조 제1항에서 규정하고 있는 합산배제 임대주택은, 민간임대주택법 제2조 제7호 에 따른 임대사업자로서 '과세기준일 현재 소득세법 또는 법인세법에 따른 주택임대업 사업자등록을 한 자'일 것을 요건으로 하고 있다. 2) 쟁점주택을 합산배제하지 아니하고 2021․2022년 과세연도 종합부동산세를 과세한 처분에 대한 판단 가) 청구법인은 쟁점주택에 대하여 이 건 종합부동산세를 부과하는 것은 부당하다고 주장한다. 그러나 쟁점주택이 청구법인(주택건설사업자)이 건축하여 소유하고 있는 미분양주택이나 종합부동산세법 시행규칙 제4조 에 따른 합산배제 기간(5년)이 이미 경과한 것으로 나타나는 점, 청구법인이 쟁점주택을 민간임대주택법 제5조 에 따라 ○○구청장에게 ‘임대사업자 등록’을 하지 아니하여 청구법인이 같은 법 제2조 제7호에 따른 임대사업자가 아닌 점, 청구법인이 직접 쟁점주택을 신축한 것이기 때문에 쟁점주택을 민간임대주택법에서 규정하고 있는 민간매입임대주택에 해당하지 아니하여 쟁점주택을 합산배제 임대주택으로 보기 어려운 점 등에 비추어 청구주장을 받아들이기 어렵다고 판단된다.
이 건 심사청구는 청구주장이 일부이유 있으므로 국세기본법제65조 제1항 제2호 및 3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
○○세무서장이 2023.5.16. 청구법인에게 한 2021년 종합부동산세 141,762,051원(농어촌특별세 28,352,411원), 2022년 종합부동산세 92,023,363원(농어촌특별세 18,170,978원)의 부과처분은 2022년 종합부동산세 계산시 1,298,304원을 기납부세액으로 공제하는 것으로 하여 세액을 경정하고, 나머지 청구는 기각합니다.