종합부동산세 합산배제 대상인지에 대한 판단 시 기존 임대사업자로부터 임대주택에 관한 의무사항을 포괄적으로 승계하여 임대주택을 취득한 경우에도 임대사업등록일이 승계되는 것은 아님
종합부동산세 합산배제 대상인지에 대한 판단 시 기존 임대사업자로부터 임대주택에 관한 의무사항을 포괄적으로 승계하여 임대주택을 취득한 경우에도 임대사업등록일이 승계되는 것은 아님
이 건 심사청구는 기각합니다.
3.
2. 개업하여 ○○도 ○○시 ○○구에서 부동산 임대 및 매매 주택임대사업을 영위하고 있으며, 2021.
12.
3. 전체임대주택을 합산배제 임대주택으로 하여 2021년 과세연도 종합부동산세(산출세액 없음)를 신고하였다.
3.
｢민간임대주택에 관한 특별법｣ 제5조 에 따라 등록한 21채의 임대주택(이하 “쟁점임대주택”이라 한다)이 ｢종합부동산세법 시행령｣ 제3조제1항제1호 단서규정(민간건설임대주택의 경우에는 2018년 3월 31일 이전에 사업자등록을 한 주택으로 한정할 것) 및 제2호 단서규정(민간매입임대주택의 경우에는 2018년 3월 31일 이전에 사업자등록을 한 주택으로 한정할 것)을 충족하지 못하여 합산배제 임대주택에 해당하지 아니한 것으로 보아 2023.
1.
12. 청구법인에게 2021년 귀속 종합부동산세 139,401,970원(가산세 21,824,700원 포함) 및 농어촌특별세 25,528,840원(가산세 2,013,390원 포함)를 경정·고지하였다.
2.
27. 이 건 심사청구를 제기하였다.
쟁점임대주택은 기존 임대사업자 ㈜□□건설로부터 임대주택에 관한 의무사항을 포괄적으로 승계하여 취득한 것이므로 처분청이 쟁점임대주택을 2018.
3.
31. 이후 임대사업등록한 것으로 보고 합산배제 임대주택에 해당하지 않는다고 결정한 처분은 부당하다.
3.
31. ♤♤시에 임대사업자로 등록한 기존 임대사업자 ㈜□□건설으로부터 청구법인이 포괄적 양도․양수로 소유권을 취득하여 임대주택에 관한 의무사항을 승계한 것으로 각종 법률에 열거된 권리․의무를 준수하여, ♤♤시는 새로운 등록으로 보지 않고 소급 변경에 해당하므로 주택임대사업자에 대한 과태료를 부과하지 않았다.
3.
31. 이후에 다른 법인으로 소유권이 이전되었다 하여 종합부동산세 합산배제 대상이 아니라고 하는 것은 법 적용의 연속성과 계속성에 불일치하는 것이며, 법 안정성을 지키기 위해 타법률에서는 감면 해택 승계, 과태료 미부과 등이 이루워지 것과 법 집행에 상호 모순이 발생하게 되어 버린다.
3.
31. 이후 청구법인으로 소유권이전이 되었다 하더라도 ㈜□□건설의 등록사항을 그대로 지위승계한 것으로 연속성과 계속성을 가진 법률행위임으로 마땅히 종합부동산세 합산 배제대상이라고 판단된다.
1. 종합부동산세 합산배제 대상 임대주택에 대하여 2018.
2.
｢종합부동산세법 시행령｣ 제3조제1항제1호 및 2호는 2018.
3.
｢민간임대주택에 관한 특별법｣ 제5조 에 따른 임대사업자 등록(이하 “임대사업자 등록” 이라 말한다)을 한 주택으로 한정한다’고 규정하고 있고, ‘해당 납세자의 해당 임대주택의 임대사업자 등록이 2018.
3.
31. 이전 등록한 것에 한정한다’는 취지로 해석하는 것이 감면요건에 관한 조세법규의 해석 원칙에 부합하고, 청구법인의 주장처럼 종전 임대사업자의 임대사업자 등록일자를 소급 적용하여 임대사업자 등록 여부를 판단하는 것은 엄격해석에 부합한다고 보기 어렵다.
2. 또한 종전 임대사업자의 임대사업자 등록일을 청구법인의 임대사업자 등록일로 적용할 경우 극단적으로 최초 임대주택을 임대한 사업자가 2018.
3.
31. 이전 주택임대사업자 등록하고 포괄 승계할 경우에는 이후 임대물건을 취득한 모든 임대사업자는 임대사업자 등록일자와 상관없이 무조건 종합부동산세가 과세되지 않아 종전 임대사업자의 임대사업자 등록일자에 따라 향후 임대물건을 취득한 임대사업자의 종합부동산세 과세여부가 결정되는 불합리한 결과가 초래된다.
3. 처분청이 ♤♤시청에 쟁점임대주택에 대하여 주택임대사업 등록일 확인을 요청하여 ♤♤시청으로부터 회신(♤♤시청 건축과-37981, 2022.
9. 6.)된 쟁점임대주택에 대한 임대사업자 등록일이 모두 2018.
3.
31. 이후로 확인되고 있으며, 종합부동산세법 합산배제 규정 적용 시 종전 임대사업자로부터 임대주택을 포괄 승계한 경우 임대사업자 등록일자가 소급하여 승계된다는 규정이 없다.
3.
31. 이전 임대사업자 등록’ 단서 규정을 충족하지 못하여 합산배제 임대주택에서 제외한 이 건 처분은 정당하다.
① 주택에 대한 종합부동산세의 과세표준은 납세의무자별로 주택의 공시가격을 합산한 금액［과세기준일 현재 세대원 중 1인이 해당 주택을 단독으로 소유한 경우로서 대통령령으로 정하는 1세대 1주택자(이하 "1세대 1주택자"라 한다)의 경우에는 그 합산한 금액에서 5억원을 공제한 금액］에서 6억원을 공제(납세의무자가 법인 또는 법인으로 보는 단체로서 제9조제2항 각 호의 세율이 적용되는 경우는 제외한다)한 금액에 부동산 시장의 동향과 재정 여건 등을 고려하여 100분의 60부터 100분의 100까지의 범위에서 대통령령으로 정하는 공정시장가액비율을 곱한 금액으로 한다. 다만, 그 금액이 영보다 작은 경우에는 영으로 본다.
② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택은 제1항에 따른 과세표준 합산의 대상이 되는 주택의 범위에 포함되지 아니하는 것으로 본다.
1. ｢민간임대주택에 관한 특별법｣에 따른 민간임대주택, ｢공공주택 특별법｣에 따른 공공임대주택 또는 대통령령으로 정하는 다가구 임대주택으로서 임대기간, 주택의 수, 가격, 규모 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 주택 2) 종합부동산세법 제17조 【결정과 경정】
② 관할세무서장 또는 관할지방국세청장은 제16조제3항에 따른 신고를 한 자의 신고내용에 탈루 또는 오류가 있는 때에는 해당 연도의 과세표준과 세액을 경정한다. 3) 종합부동산세법 시행령 제3조 【합산배제 임대주택】
① 법 제8조제2항제1호에서 "대통령령이 정하는 주택"이란 ｢공공주택 특별법｣ 제4조 에 따른 공공주택사업자 또는 ｢민간임대주택에 관한 특별법｣ 제2조제7호 에 따른 임대사업자(이하 "임대사업자"라 한다)로서 과세기준일 현재 ｢소득세법｣ 제168조 또는 ｢법인세법｣ 제111조 에 따른 주택임대업 사업자등록(이하 이 조에서 "사업자등록"이라 한다)을 한 자가 과세기준일 현재 임대(제1호부터 제3호까지, 제5호부터 제8호까지의 주택을 임대한 경우를 말한다)하거나 소유(제4호의 주택을 소유한 경우를 말한다)하고 있는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택(이하 "합산배제 임대주택"이라 한다)을 말한다. 이 경우 과세기준일 현재 임대를 개시한 자가 법 제8조제3항에 따른 합산배제 신고기간 종료일까지 임대사업자로서 사업자등록을 하는 경우에는 해당 연도 과세기준일 현재 임대사업자로서 사업자등록을 한 것으로 본다.
1. ｢민간임대주택에 관한 특별법｣ 제2조제2호 에 따른 민간건설임대주택과 ｢공공주택 특별법｣ 제2조제1호 의2에 따른 공공건설임대주택(이하 이 조에서 "건설임대주택"이라 한다)으로서 다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 주택이 2호 이상인 경우 그 주택. 다만, ｢민간임대주택에 관한 특별법｣ 제2조제2호 에 따른 민간건설 임대주택의 경우에는 2018년 3월 31일 이전에 같은 법 제5조에 따른 임대사업자 등록과 사업자등록을 한 주택으로 한정한다.
2. ｢민간임대주택에 관한 특별법｣ 제2조제3호 에 따른 민간매입임대주택과 ｢공공주택 특별법｣ 제2조제1호 의3에 따른 공공매입임대주택(이하 이 조에서 "매입임대주택"이라 한다)으로서 다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 주택. 다만, ｢민간임대주택에 관한 특별법｣ 제2조제3호 에 따른 민간매입임대주택의 경우에는 2018년 3월 31일 이전에 같은 법 제5조에 따른 임대사업자 등록과 사업자등록을 한 주택으로 한정한다. 4) 민간임대주택에 관한 특별법 제2조 【정의】 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
1. "민간임대주택"이란 임대 목적으로 제공하는 주택[토지를 임차하여 건설된 주택 및 오피스텔 등 대통령령으로 정하는 준주택(이하 "준주택"이라 한다) 및 대통령령으로 정하는 일부만을 임대하는 주택을 포함한다. 이하 같다]으로서 임대사업자가 제5조에 따라 등록한 주택을 말하며, 민간건설임대주택과 민간매입임대주택으로 구분한다.
2. "민간건설임대주택"이란 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 민간임대주택을 말한다.
3. "민간매입임대주택"이란 임대사업자가 매매 등으로 소유권을 취득하여 임대하는 민간임대주택을 말한다. 5) 민간임대주택에 관한 특별법 제5조 【임대사업자의 등록】
① 주택을 임대하려는 자는 특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장ㆍ군수 또는 구청장(구청장은 자치구의 구청장을 말하며, 이하 "시장ㆍ군수ㆍ구청장"이라 한다)에게 등록을 신청할 수 있다.
② 제1항에 따라 등록하는 경우 다음 각 호에 따라 구분하여야 한다.
2. 민간건설임대주택 및 민간매입임대주택
3. 공공지원민간임대주택, 장기일반민간임대주택
③ 제1항에 따라 등록한 자가 그 등록한 사항을 변경하고자 할 경우 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 신고하여야 한다. 다만, 임대주택 면적을 10퍼센트 이하의 범위에서 증축하는 등 국토교통부령으로 정하는 경미한 사항은 신고하지 아니하여도 된다. 6) 민간임대주택에 관한 특별법 제43조 【임대의무기간 및 양도 등】
① 임대사업자는 임대사업자 등록일 등 대통령령으로 정하는 시점부터 제2조제4호 또는 제5호의 규정에 따른 기간(이하 "임대의무기간"이라 한다) 동안 민간임대주택을 계속 임대하여야 하며, 그 기간이 지나지 아니하면 이를 양도할 수 없다.
② 제1항에도 불구하고 임대사업자는 임대의무기간 동안에도 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 신고한 후 민간임대주택을 다른 임대사업자에게 양도할 수 있다. 이 경우 양도받는 자는 양도하는 자의 임대사업자로서의 지위를 포괄적으로 승계하며, 이러한 뜻을 양수도계약서에 명시하여야 한다.
③ 임대사업자가 임대의무기간이 지난 후 민간임대주택을 양도하려는 경우 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 신고하여야 한다. 이 경우 양도받는 자가 임대사업자로 등록하는 경우에는 제2항 후단을 적용한다.
1. 처분청이 경정․고지한 이건 종합부동산세의 과세대상 주택명세와 과세표준 및 세액 경정내용은 다음과 같다. 【 과세대상 주택명세 (21개) 】 (천원) 소재지 취득일자 공시가격 감면율 감면 후 공시가격 103동 101호 2018.9.11. 114,000 25.0 85,500 104동 404호 2018.9.11. 121,000 25.0 90,750 106동 1202호 2018.9.11. 126,000 25.0 94,500 108동 1404호 2018.9.11. 126,000 25.0 94,500 109동 1101호 2018.9.11. 126,000 25.0 94,500 109동 2001호 2018.9.11. 129,000 25.0 96,750 104동 2503호 2019.1.21. 126,000 25.0 94,500 108동 1504호 2019.1.21. 126,000 25.0 94,500 108동 1604호 2019.1.21. 126,000 25.0 94,500 109동 2101호 2019.1.21. 126,000 25.0 94,500 109동 704호 2019.1.21. 124,000 25.0 93,000 106동 302호 2019.3.15. 117,000 25.0 87,750 107동 103호 2019.3.15. 114,000 25.0 85,500 109동 101호 2019.3.15. 114,000 25.0 85,500 109동 102호 2019.3.15. 114,000 25.0 85,500 109동 1803호 2019.3.15. 129,000 25.0 96,750 104동 104호 2019.5.27. 114,000 0 114,000 104동 1704호 2019.5.27. 129,000 0 129,000 107동 402호 2019.5.27. 121,000 0 121,000 108동 903호 2019.5.27. 121,000 0 121,000 109동 1701호 2019.5.27. 129,000 0 129,000 【과세표준 및 세액 경정 내역】 (원) 과세 물건수 공정시장 가액비율 과세표준 세율 종합부동산 세액 공제할 재산세액 산출세액 21 95% 1,978,375,000 6% 118,702,500 1.125.222 117,577,278 결정세액 가산세 총결정세액 차감고지세액 농어촌특별세 차감고지세액 과소신고 납부지연 117,577,278 11,757,727 10,066,966 139,401,971 139,401,971 25,528,847
2. 청구법인 소유의 임대주택 26개 중 쟁점임대주택의 임대사업등록일은 2018.
9.
12. 이후인 것으로 확인된다. 【청구법인 임대주택 현황】 동 호 청구법인 소유권취득 청구법인 임대사업등록일 임대주택등록일 (임대사업자 등록증) 청구법인 주택임대 등록 시 변경 사항 104 304 2017.9.19. 2017.10.11. 2017.10.11. 단기임대(매입) ↓ 5년임대주택(매입) 104 401 108 102 105 2504 2017.9.25. 2017.10.19. 2017.10.19. 준공공임대(매입) ↓ 5년임대주택(매입) 106 901 103 101 2018.9.12. 2018.9.17. 2018.9.17. 단기민간임대주택(매입) ↓ 5년임대주택(매입) 104 404 106 1202 108 1404 109 1101 109 2001 104 2503 2019.1.22. 2019.3.20. 2014.3.31. 5년임대주택(매입) 108 1504 108 1604 109 704 109 2101 106 302 2019.3.15. 107 103 109 101 109 102 109 1803 104 104 2019.5.27. 2022.8.22. 2014.3.31. 5년임대주택(매입) 104 1704 107 402 108 903 109 1701 임대주택 26개 모두 ㈜□□건설로부터 취득함 임대사업 등록일은 처분청이 확인한 ♤♤시청 회신자료(건축과-3798, 2022.
9. 6.)에 따름
3. 청구법인은 2021년 과세연도 종합부동산세 신고 시에는 전체임대주택을 합산배제 임대주택으로 하여 신고하였으나, 2020년 과세연도 신고 시에는 2017년 임대사업 등록한 5개의 주택만을 합산배제 임대주택으로 신고하였다.
4. 청구인이 제출한 아래의 ♤♤시가 ㈜□□건설에 2022.
8.
19. 보낸 공문에 따르면 2019.
5.
27. 소유권 이전된 5개의 주택이 ｢민간임대주택에 관한 특별법｣ 제43조 의 규정에 따라 양도되었다고 기재되어 있어, ㈜□□건설이 임대의무기간 중에 청구법인에게 양도하였고, 임대사업자로서의 지위가 포괄적으로 승계되었음을 알 수 있다.
5. 청구법인이 제출한 2022.
7. 19.자 임대사업자 등록증에 주택등록일이 청구법인의 취득일 전으로 기재되어 있는 것(15개)은 기존 임대사업자로부터 승계된 것으로 보인다.
6. 처분청은 ♤♤시로부터 2022.
6. 청구법인의 주택임대사업자 등록내역을 붙임과 같이 확인하였다. (앞에서 정리한 ‘청구법인 임대주택 현황’ 표에 반영)
7. 임대주택의 유형별 합산배제 요건(｢종합부동산세법 시행령｣ 제3조)을 정리하면 다음과 같다. 임대주택유형 전용면적 주택 수 공시가격 임대기간 임대료 매입임대주택
• 전국1호 이상 6억 원 이하 (비수도권 3억 원 이하) 5년 이상 1) 증가율 5% 이하 5) 매입임대주택 중 장기일반민간임대주택등 4)
• 전국1호 이상 6억 원 이하 (비수도권 3억 원 이하) 8년 이상 2) 10년 이상 3) 증가율 5% 이하 5) 건설임대주택 149㎡ 이하 전국 2호 이상 9억 원 이하 6) 5년 이상 1) 증가율 5% 이하 5) 건설임대주택 중 장기일반민간임대주택등 149㎡ 이하 전국 2호 이상 9억 원 이하 6) 8년 이상 2) 10년 이상 3) 증가율 5% 이하 5) 기존임대주택 7) 국민주택 규모 이하 전국 2호 이상 3억 원 이하 5년 이상 미임대 민간 건설임대주택 149㎡ 이하
• 9억 원 이하 6)
• 리츠⋅펀드 매입임대주택 149㎡ 이하 비수도권 5호 이상 6억 원 이하 10년 이상 미 분 양 매입임대주택 149㎡ 이하 비수도권 5호 이상 3억 원 이하 5년 이상 1) ’18.
31. 이전에 임대사업자 등록과 사업자등록을 한 주택 2) ’18.
4. 1.～ ’20.
8.
17. 사이 임대사업자 등록과 사업자등록을 한 주택 3) ’20.
8.
18. 이후 ｢민간임대주택에 관한 특별법｣제5조 제1항에 따라 등록 신청(같은 조 제3항에 따라 임대주택 추가를 위한 변경신고 포함)한 경우부터 적용(2020.
7. 개정) 4)
① 개인: 1세대가 국내에 1주택 이상을 보유한 상태에서 세대원이 새로 취득한 조정대상지역에 있는 장기일반민간임대주택은 제외(2018.
23. 단서 신설)
② 법인: 법인 또는 법인으로 보는 단체가 조정대상지역의 공고가 있은 날(이미 공고된 경우 ’20.
6. 17.)이 지난 후에 사업자등록등을 신청한 조정대상지역에 있는 장기일반민간임대주택은 제외(2020.
7. 단서 신설) ※ ’20.
7. 11.이후 종전의 민특법 제5조 제1항에 따라 등록신청한 같은 법 제2조 제5호에 따른 장기일반민간임대주택 중 아파트는 제외(2020.
7. 단서 신설) 5) ’19.
2.
12. 이후 최초 체결(갱신)하는 표준임대차 계약을 기준으로 이후 임대차 계약을 갱신하거나 새로 체결하는 분부터 적용, 임대료등 증액 청구는 임대차계약의 체결 또는 약정한 임대료 등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 불가 단, ｢공공주택 특별법｣ 제49조 제4항 에 따라 임대료 등을 증액하는 경우에는 5% 초과 가능(장기일반민간임대주택 제외) 6) 영 시행일(’21.
2. 17.)이후 신규 임대등록 주택분부터 적용(2021.
17. 개정) 7) ’05.
1.
5. 이전 임대사업자등록을 하고 임대하고 있는 경우
1. 관련 법리 종합부동산세 합산배제 대상 임대주택에 대하여 ｢종합부동산세법 시행령｣ 제3조제1항제1호 및 2호는 2018.
3.
｢민간임대주택에 관한 특별법｣ 제5조 에 따른 임대사업자 등록을 한 주택으로 한정한다고 규정하고 있고, ‘해당 납세자의 해당임대주택의 임대사업자 등록이 2018.
3.
31. 이전 등록한 것에 한정한다’는 취지로 해석된다.
2. 기존 임대사업자로부터 포괄 승계하여 취득한 쟁점주택이 종합부동산세 합산배제 대상인지에 대한 판단
(1) 청구법인의 쟁점주택은 단기민간임대주택(5년)에 해당하므로 쟁점주택이 합산배제 임대주택에 해당하려면 2018.
31. 이전에 관할구청에 임대사업자로 등록되고 관할세무서에 사업자등록이 되어 있어야 하나, 청구법인이 쟁점주택의 임대사업을 등록한 것은 2018.
9. 17., 2019.
3. 20., 2022.
8. 22.인 것으로 확인된다.
(2) 청구법인은 쟁점주택은 기존 임대사업자로부터 임대주택에 관한 의무사항을 포괄적으로 승계하여 취득한 것이므로 임대사업등록일도 승계되어야 한다고 주장하나, 임대사업자로부터 임대주택을 포괄 승계로 취득한 경우를 달리 볼 수 있는 규정은 없다.
이 건 심사청구는 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법제65조제1항제1호 및 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.